Эксперт: В Петербурге осталось 274 тысяч кв. м жилья в стадии «коробка строится или построена»
Ситуацию на первичном рынке в России на сегодняшний день определяет сразу несколько разнонаправленных тенденций, отметил сегодня в ходе интеренет-конференции президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. По его словам, несмотря на падение цен на энергоносители и металлопродукцию, которые определяют основые доходы страны в части экспорта и, соответственно, объем налоговых поступлений в бюджет, по-прежнему сохраняется угроза роста себестоимости строительства, поскольку правительство намерено продолжить дотировать тарифы естественных монополий в 2009 г. Такие действия в ситуации кризиса, не уместны, - считает Э.Тиктинский.
Для того чтобы разрядить ситуацию на финансовом рынке, по его мнению, логично было бы продолжить развивать программу по выдаче субординированных кредитов банкам. «Сейчас, согласно этой программе, требуется, чтобы собственник банка вложил в его капитал деньги в размере кредита. Но у собственников банка таких денег, как правило, нет. Надо взять опорные банки и дать им «плечо». Допустим, государство вносит в виде субординированного долгосрочного кредита 75-80%, а собственник - 20-25%. Государство дает под 10% и обязывает банк выдавать под 15%, и при этом жестко регулирует отрасли, куда должны быть выданы деньги», - пояснил свою мысль Э.Тиктинский.
Дополнительной мерой господдержки на рынке недвижимости, по его словам, могло бы стать решение о дотации процентных ставок по ипотеке «всему населению путем выдачи целевых и более дешевых кредитов банкам конкретно на эти цели». А также – продолжение заявленных программ «Фонда содействия реформированию ЖКХ», приобретение у застройщиков жилья для ветеранов, льготников и очередников, но уже «по полной, а не по строительной себестоимости плюс 5%».
Существенного снижения цен эксперт не предвидит. «На сегодняшний день строительная себестоимость упала на 7%. В том числе материалы на 10%. Но зарплата не упала, эксплуатация машиномеханизмов тоже», - отмечает эксперт. По его словам, строительные компании, думающие о завтрашнем дне, не могут считать самоцелью простой оборот средств, задачей в этой ситуации должны стать продажи хотя бы с небольшой прибылью, так как продажа ниже себестоимости – «это прямой путь к банкротству». Не исключив возможности слияний и поглощений слабых компаний, Э.Тикинский заметил, что особенно сложно придется тем из них, которые имеют большую долговую нагрузку, погасить которую необходимо в 2009 г.
По его прогнозу в 2009 г следует ожидать падения спроса на коммерческую недвижимость, а также падение ставок аренды. Отсутствие переходного периода при вступлении в силу закона о Правилах землепользования и застройки, по словам эксперта, также может негативно отразиться на рынке, в частности, затруднить начало строительства и продажу новых объектов и , что существенно снизит объем предложения в 2009 г.
«Ситуация восстановится не ранее 2010 г. Полагаю, что и ставка по ипотеке должна будет упасть к этому времени», - отметил Э.Тикинский. - По нашей статистике, на сегодняшний день в продаже осталось 274 тысяч кв. м жилья в степени готовности «коробка строится или построена». Для обычного рынка такой запас - на 2 месяца. Кроме того, государство выходит на рынок и по различным программам в ближайшее время будет им куплено около 200 тысяч кв.м наиболее ликвидного жилья в высокой степени готовности. Так что когда люди решат продолжить активно покупать – предложения может просто не быть - это то же надо иметь в виду при принятии решений сегодня».
17 декабря группа арендаторов Апраксина двора проведет на Малой Садовой ул. митинг протеста против их выселения с занимаемых в комплексе площадей. Об этом было заявлено сегодня на пресс-конференции в ИА Росбалт. Гендиректор ОАО «Агентство реконструкции и развития «Апраксин двор» (АРТ «Апраксин двор») Юрий Козлов обнародовал также 3 открытых письма арендаторов комплекса президенту Дмитрию Медведеву, премьеру Владимиру Путину и генпрокурору России Юрию Чайке. По его словам, эти письма уже подписали около 10 тысяч человек.
Напомним, торговый комплекс «Апраксин двор», расположенный между Садовой ул., ул. Ломоносова, Апраксиным пер. и наб. Фонтанки, является архитектурным памятником XVIII в. (федерального значения), занимает территорию в 14 га, где размещено около 60 корпусов площадью 170 тысяч кв. м. Из них 38% нежилых помещений находится в собственности города, более 50% - в частной собственности и 12% - на реконструкции по инвестиционным договорам.
В январе 2008 г. право на реконструкцию всего комплекса единым лотом было передано ООО «Главстрой-СПб». Тогда же руководство компании рассказал об основных исходных проекта: время реализации - 5 лет, рентабельность - 14-16%, общая стоимость реализации – 28 млрд. рублей. В комплексе предполагается создание 70 тысяч кв. м жилой площади, 70 тысяч кв. м – офисной и столько же торговой, а также строительство двух 4-звездочных отелей площадью 10-15 тысяч кв. м и 5-звездочного отеля на месте идущего под снос здания «Лениздата» на наб. Фонтанки.
Частную собственность на территории комплекса инвестор был намерен выкупать. Между тем, несмотря на его уверения в том, что с компаниями-арендаторами и собственниками будет вестись конструктивный диалог, через год после объявления «Главстрой-СПб» победителем, когда еще нет даже проекта реконструкции, арендаторы доведены до состояния полной безнадежности, и выход на улицы видится им единственным способом спасти свой бизнес.
Как утверждается в письме к Юрию Чайке, «сегодня под угрозой 8 тысяч предпринимателей Апраксина двора и более 28 тысяч их сотрудников - городские власти продали инвестору арендованные предпринимателями помещения, продали здания по ранее заключенным и действующим инвестиционным договорам». Как пояснил Ю.Козлов, эти здания были 2-3 года назад уже проданы городом на торгах, и продажа «Главстрою-СПб» фактически является двойной. «Город получил свою прибыль и решил продать собственность второй раз. Тем самым арендаторы, выполняющие условия инвестдоговоров, реконструировавшие уже 17 зданий площадью 24 тысячи кв. м, вложившие в это около 1 млрд. рублей, фактически оказались в положении обманутых дольщиков, попавших в «двойную продажу». И это в то время, когда власть говорит о необходимости прозрачных правил игры для бизнеса, о защите малых и средних предпринимателей», - подчеркнул Ю.Козлов.
Не отрицая необходимости реконструкции Апраксина двора, арендаторы, в то же время, уверены, что вопрос необходимо решать в диалоге, а не путем «рейдерства, захвата чужого имущества в уникальном месте города». Они также подчеркивают, что их собственный опыт реконструкции комплекса был всецело поддержан КГИОП (в частности, проект восстановления исчезнувшей Воскресенской церкви). А концепция реконструкции, предполагавшая создание «города мастеров», сейчас, без учета прав на интеллектуальную собственность, используется «Главстроем-СПб».
«Мы выбрали эволюционный путь развития комплекса, и у нас многое получилось. Наше АРТ имеет мощный потенциал и готово продолжать делать свое дело, тем более что огромный объем работы уже выполнен, и замечаний города к нам по реконструкции не было. Но достучаться до власти и наладить диалог мы не можем. А между тем, при положительном исходе диалога малый бизнес сохранил бы рабочие места, а пул инвесторов закончил бы реконструкцию зданий на основе инвестдоговоров», - отметил глава АРТ «Апраксин двор».
Строящийся рынок на ул. Руставели, помещения в котором власть предлагает арендаторам в качестве замены, их категорически не устраивает, так как находится в отрыве от городского центра и не вместит всех, кто сейчас потеряет помещения в Апраксином дворе.
Кроме того, арендаторы не уверены, что в нынешней кризисной ситуации инвестор найдет кредитные средства для выполнения своего проекта. «В результате город рискует получить еще одну дыру в центре. Я думаю, что для инвестора разорение бизнеса арендаторов – это возможность его дешевле купить. Никаких переговоров с арендаторами компания не ведет», - сказал Михаил Ласкин, представитель ЗАО «Фармаюнион Р и Д».
«Мы не теряем надежды, что все получится. Нас поддерживает КЭРППиТ, так как защита малого бизнеса – его прямая задача. Уже через полгода реконструированные нами объекты начнут давать в бюджет прибыль. Пойдут налоги, культурное наследие будет сохранено, люди – заняты. Надеюсь, ситуация разрешится, и город даст нам завершить уже начатые проекты», - резюмировал Ю.Козлов.