Эксперт: В Петербурге осталось 274 тысяч кв. м жилья в стадии «коробка строится или построена»
Ситуацию на первичном рынке в России на сегодняшний день определяет сразу несколько разнонаправленных тенденций, отметил сегодня в ходе интеренет-конференции президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. По его словам, несмотря на падение цен на энергоносители и металлопродукцию, которые определяют основые доходы страны в части экспорта и, соответственно, объем налоговых поступлений в бюджет, по-прежнему сохраняется угроза роста себестоимости строительства, поскольку правительство намерено продолжить дотировать тарифы естественных монополий в 2009 г. Такие действия в ситуации кризиса, не уместны, - считает Э.Тиктинский.
Для того чтобы разрядить ситуацию на финансовом рынке, по его мнению, логично было бы продолжить развивать программу по выдаче субординированных кредитов банкам. «Сейчас, согласно этой программе, требуется, чтобы собственник банка вложил в его капитал деньги в размере кредита. Но у собственников банка таких денег, как правило, нет. Надо взять опорные банки и дать им «плечо». Допустим, государство вносит в виде субординированного долгосрочного кредита 75-80%, а собственник - 20-25%. Государство дает под 10% и обязывает банк выдавать под 15%, и при этом жестко регулирует отрасли, куда должны быть выданы деньги», - пояснил свою мысль Э.Тиктинский.
Дополнительной мерой господдержки на рынке недвижимости, по его словам, могло бы стать решение о дотации процентных ставок по ипотеке «всему населению путем выдачи целевых и более дешевых кредитов банкам конкретно на эти цели». А также – продолжение заявленных программ «Фонда содействия реформированию ЖКХ», приобретение у застройщиков жилья для ветеранов, льготников и очередников, но уже «по полной, а не по строительной себестоимости плюс 5%».
Существенного снижения цен эксперт не предвидит. «На сегодняшний день строительная себестоимость упала на 7%. В том числе материалы на 10%. Но зарплата не упала, эксплуатация машиномеханизмов тоже», - отмечает эксперт. По его словам, строительные компании, думающие о завтрашнем дне, не могут считать самоцелью простой оборот средств, задачей в этой ситуации должны стать продажи хотя бы с небольшой прибылью, так как продажа ниже себестоимости – «это прямой путь к банкротству». Не исключив возможности слияний и поглощений слабых компаний, Э.Тикинский заметил, что особенно сложно придется тем из них, которые имеют большую долговую нагрузку, погасить которую необходимо в 2009 г.
По его прогнозу в 2009 г следует ожидать падения спроса на коммерческую недвижимость, а также падение ставок аренды. Отсутствие переходного периода при вступлении в силу закона о Правилах землепользования и застройки, по словам эксперта, также может негативно отразиться на рынке, в частности, затруднить начало строительства и продажу новых объектов и , что существенно снизит объем предложения в 2009 г.
«Ситуация восстановится не ранее 2010 г. Полагаю, что и ставка по ипотеке должна будет упасть к этому времени», - отметил Э.Тикинский. - По нашей статистике, на сегодняшний день в продаже осталось 274 тысяч кв. м жилья в степени готовности «коробка строится или построена». Для обычного рынка такой запас - на 2 месяца. Кроме того, государство выходит на рынок и по различным программам в ближайшее время будет им куплено около 200 тысяч кв.м наиболее ликвидного жилья в высокой степени готовности. Так что когда люди решат продолжить активно покупать – предложения может просто не быть - это то же надо иметь в виду при принятии решений сегодня».
VI съезд строителей Санкт-Петербурга, собравший более 1000 делегатов, прошел под девизом: власть и бизнес в поисках совместных решений на пути выхода из кризиса. Тон этой дискуссии задала губернатор Валентина Матвиенко, детально обозначив все болевые точки и планируемые ответные действия городской администрации. Она обратилась к строителям с призывом разделить ответственность за предупреждение и смягчение возможных последствий кризиса. «Мы вместе пережили период благополучия, вместе должны пережить и кризис, - заявила с трибуны съезда В.Матвиенко. – Мы приняли первые антикризисные шаги и прекрасно понимаем, что это не исчерпывающие меры. Мы понимаем свою ответственность за сохранение стабильности на рынке».
«Проблемы петербургского строительного комплекса неоднократно обсуждались на встречах с главой российского правительства. Мы высказывали серьезную озабоченность в связи с падением потребительского спроса на жилье и снижением оборотов ипотечного кредитования», - отметила губернатор. По ее словам, у и городских, и у федеральных властей есть объективное и полное понимание ситуации. Петербург уже получил 150 млн. рублей на поддержание ипотечного кредитования. «Мы понимает, что для нас это капля. Мы сильно раскрутили ипотеку в городе, обеспечив предоставление более 20 тысяч кредитов. Нам нужно как минимум 12 млрд. рублей. И мы будем этого добиваться», - пообещала В.Матвиенко.
Кроме того, по ее словам, городские власти просили федеральное правительство о принятии программ по субсидированию ставок кредитов строительным организациям, которые исчерпали залоговые резервы. «Однако в этой связи высказываются мнения экономистов, которые считают, что такие меры, напротив, провоцируют развитие инфляции. Но мы ведем переговоры с банками по нормализации процесса выдачи кредитов для застройщиков. А в случае необходимости решаем вопросы в точечном порядке», - подчеркнула губернатор.
В.Матвиенко также подчеркнула, что на период кризиса Комитет по строительству будет продлевать сроки строительства без дополнительных процедур не на 9, а на 15 месяцев и существенно упростит этот процесс. При этом, продление срока действия разрешительной документации «по уважительным причинам» будет проводиться без актуализации штрафных санкций. На этот счет уже подготовлено соответствующий проект постановления правительства Санкт-Петербурга.
Вместе с тем город готов выступить в качестве заказчика строительства социального жилья на земельных участках, которые, в связи со сложной финансовой ситуацией, не могут быть своевременно освоены собственниками. «Если компании этого захотят, они смогут на условиях конкурса получить городской заказ на строительство социального жилья. Мы обсуждали этот вопрос с Союзом строительных организаций и объединений. Это реальное предложение. Конкурсная документация уже находится в разработке. Тендеры будут объявлены в самое ближайшее время», - пообещала В.Матвиенко.
Губернатор напомнила строителям о том, что на выкуп квартир для социальных программ из городской казны направлено 9 млрд. рублей. И еще 3 млрд. рублей предоставлено на эти цели из средств федерального бюджета. «Приказом Минрегионразвития РФ для Санкт-Петербурга определена стоимость 1 кв. м в размере 47.3 тысяч рублей. Некоторые из вас высказали мнение о том, что эта цена ниже себестоимости строительства. Но речь идет не об элитном жилье. Давайте дождемся вскрытия конвертов по первому конкурсу на закупку жилья для бюджетных нужд. Ждать осталось недолго, оно состоится 19 декабря. Посмотрим на результаты, а после вместе будем думать, что делать, - предложила В.Матвиенко, призвав более конструктивно подойти к этому вопросу и оставить эмоции в стороне. – Впереди очень непростой год – давайте, объединим усилия».
Несмотря на сокращение расходов городского бюджета, городские власти приняли решение об увеличении объемов финансирования строительства социального жилья. «Именно бюджет должен стать катализатором антикризисных тенденций», - заявила губернатор, пообещав, что в 2009 г. город направит на эти цели 55 млрд. рублей, а в 2010 г. – 74 млрд. рублей. При этом 21 млрд. рублей будет перечислено в 2009 г. исключительно на бюджетное строительство, а в 2010 г. расходы на него составят 37 млрд. рублей. В результате объемы строительства жилья за счет городского бюджета в 2009 г. должны, как и планировалось, составить 500 тысяч кв. м, 700 тысяч кв.м. – в 2010 г. и 1 млн. кв.м – в 2011 г.
«У меня в руках перечень планирующихся к строительству на эти годы объектов социальной инфраструктуры. Это 5 страниц! Все ранее принятые адресно-инвестиционные программы, направленные на развитие спорта, образования, культуры, здравоохранения – мы ничего не сокращаем, - подчеркнула В.Матвиенко, призвав строителей активнее участвовать в городских конкурсах. – У меня уже складывается такое впечатление, что мы перекормили бизнес госзаказами. В последнее время на конкурсы приходит по одной компании».
Особо отметив шаги, предпринятые городской администрацией в части содействия прозрачности конкурсных процедур, ликвидации бюрократических барьеров – на уровне реализации принципа «единого окна» в том числе при получении согласований в процессе прохождения эскперитизы, В.Матвиенко подробнее остановилась на трех моментах городской политики, особенно часто критикующихся строителями.
Первая – это затягивание процесса согласований на уровне Комитета по градостроительству и архитектуре. «Я в курсе сбоев, которые были в работе КГА, знаю о том, что нарушались сроки выполнения работ и регламенты», - заявила она, выразив уверенность в том, что новое руководство ведомства справится с возросшими требованиями.
Вторая – отношения строителей с естественными монополистами. «Монополизм привел к немыслимым темпам роста тарифов, - признала она, отметив, вместе с тем, последние антикризисные соглашения в этой области: снижение авансовых платежей, отсрочка 50% платежей за подключение и заморозка ставки тарифов с 1 января 2009 г. «Мы понимаем, что этого недостаточно, но эта работа будет продолжена», - заверила В.Матвиенко.
И, наконец, третья проблема – это длительные сроки инженерной подготовки территорий. Напомнив строителям, что ввод нескольких подстанций в течение 2008 г. позволил увеличить мощности на 15%, губернатор пообещала увеличение финансирования городских программ в этой области. В частности, по ее словам, в 2009 г. планируется инженерная подготовка 8 кварталов в Северо-Приморской и Юго-Западной частях города, Красном Селе и в районе СУН (севернее ул.Новоселов).