Эксперт: Для поддержки рынка недвижимости надо стимулировать не продавцов, а покупателей
По словам вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павла Созинова, городские меры поддержки застройщиков вряд ли могут сыграть существенную роль в нормализации состояния рынка недвижимости. Оптимизма у застройщиков они тоже не вызывают, о чем было без обиняков заявлено на недавно прошедшем Съезде строителей Петербурга, который быстро окрестили «Съездом затянутых поясов».
Например, такая «помощь» строителям, как приобретение у них долей собственности государством (как это сейчас делает Москва) – не является актуальной, поскольку московские девелоперы-гиганты, как правило, имеют такие ценные активы, как производства. У большинства петербургских строителей другая структура – это монокомпании, а не диверсифицированные холдинги с разнонаправленными бизнесами.
Комментируя цену выкупа квартир у застройщиков, назначенную городом – 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м – П.Созинов заметил, что себестоимость бюджетного строительства составляет сегодня около 30 тысяч рублей. «Но в этой сумме нет цены земли и отчислений за инфраструктуру. Если это все суммировать, то получится прибавка в 20-30 тысяч, и выйдет себестоимость на уровне 50-60 тысяч рублей за 1 кв. м, и в этой сумме будет даже небольшая прибыль застройщика. Но сейчас, конечно, эта цифра петербургские власти не устраивает», - считает он.
По мнению эксперта, то, что город будет выкупать жилье с готовностью не менее 70%, является для будущих получателей этих квартир плохой страховкой, ведь 30% тоже необходимо на что-то достроить. А с учетом того, что застройщик за 70% готовности получит только 30% от стоимости (до сдачи дома госкомиссии), достройка объектов становится еще большей проблемой. «В такой ситуации застройщику проще забрать деньги и окопаться где-нибудь на Мальдивах», - полагает аналитик недвижимости, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.
По данным П.Созинова, если город найдет и купит 4-5 тысяч одно- и двухкомнатных малогабаритных квартир, то этот объем составит 50% от подобных квартир на первичном рынке. С учетом того, что выкупом квартир займутся также Минобороны и Минрегионразвития, количество ликвидного предложения вскоре будет минимальным. И застройщиков это тоже не спасет, так как невозможно построить дом только из таких квартир – кому-то надо будет продать и 3-комнатные, и 4-комнатные апартаменты.
По мнению эксперта, не устроит застройщиков и строительство жилья на выкупленных у них городом участках земли. «В этом случае компания просто получит подряд на строительство. Не уверен, что это многим понравится. Но знаю, что у города уже есть несколько подобных предложений от компаний», - заметил он.
Те меры, которые еще только обдумываются и предполагаются – такие, например, как субсидирование процентной ставки по кредитам для застройщиков, у которых исчерпаны залоговые резервы – по словам эксперта, тоже мало отражают реальность. «Залоговых резервов ни у кого попросту нет. И вообще вряд ли это возможно сделать. Такие меры не удалось продвинуть даже Минрегионразвития», - отметил он. Столь же малореальной и отдаленной по времени П.Созинов считает возможную заморозку тарифов на подключение объектов к источникам энергоснабжения. Освобождение малых компаний от подготовки проектов планировки и межевания (что на съезде строителей предложил «Союзпетрострой») эксперт также не считает принципиальным.
Не повлияет на рынок, по мнению П.Созинова, и продление сроков строительства не на 9, а на 15 месяцев без штрафных санкций и дополнительных решений, как недавно решило городское правительство. Более того, это может вызвать дополнительное напряжение среди дольщиков.
Вероятнее всего, считает П.Созинов, застройщики в ближайшее время будут ориентированы на госзаказ. Однако и здесь закон 94-ФЗ будет работать не в их пользу, так как, согласно закону, государство обязано выбирать победителя только по одному критерию – наименьшей предложенной цене. В этой ситуации закономерным видится эксперту возвращение бартера, причем как в отношениях между компаниями, так и в отношениях между бизнесом и властью. Уже сейчас город признал, что если застройщик готов строить за собственные средства, то с бюджетом он может рассчитываться и квартирами – так можно отчислять, к примеру, плату за инфраструктуру.
В сложившейся ситуации, подчеркивает он, неясно одно: почему так активно идут попытки поддержать продавцов, но нет реальных мер по поддержке покупателя. Между тем, именно поддержка активности покупателя может сдвинуть рынок с мертвой точки. «Ипотека до сих пор проходила через каждую 5-ю сделку, и даже более – при росте рынка было 20 тысяч ипотечных сделок в год. Если посчитать, что средний размер кредита – 1 млн.рублей, то для поддержки этого уровня необходимо 20 млрд. рублей. Но почему-то городская власть задействовала лишь 12 млрд. И пока из этих денег дошло до города лишь 150 млн. рублей – ничтожная цифра», - отмечает П.Созинов.
В 2009 г., полагает он, главным застройщиком станет город, в чьих планах – построить 700 тысяч кв. м жилья для социальных нужд, а в 2010 г. – 1 млн. кв. м. Это 30% от нынешнего объема годового ввода. «Но возможно и дальнейшее секвестирование бюджета, что не исключает сокращения этих объемов», - подчеркнул П.Созинов.
17 декабря группа арендаторов Апраксина двора проведет на Малой Садовой ул. митинг протеста против их выселения с занимаемых в комплексе площадей. Об этом было заявлено сегодня на пресс-конференции в ИА Росбалт. Гендиректор ОАО «Агентство реконструкции и развития «Апраксин двор» (АРТ «Апраксин двор») Юрий Козлов обнародовал также 3 открытых письма арендаторов комплекса президенту Дмитрию Медведеву, премьеру Владимиру Путину и генпрокурору России Юрию Чайке. По его словам, эти письма уже подписали около 10 тысяч человек.
Напомним, торговый комплекс «Апраксин двор», расположенный между Садовой ул., ул. Ломоносова, Апраксиным пер. и наб. Фонтанки, является архитектурным памятником XVIII в. (федерального значения), занимает территорию в 14 га, где размещено около 60 корпусов площадью 170 тысяч кв. м. Из них 38% нежилых помещений находится в собственности города, более 50% - в частной собственности и 12% - на реконструкции по инвестиционным договорам.
В январе 2008 г. право на реконструкцию всего комплекса единым лотом было передано ООО «Главстрой-СПб». Тогда же руководство компании рассказал об основных исходных проекта: время реализации - 5 лет, рентабельность - 14-16%, общая стоимость реализации – 28 млрд. рублей. В комплексе предполагается создание 70 тысяч кв. м жилой площади, 70 тысяч кв. м – офисной и столько же торговой, а также строительство двух 4-звездочных отелей площадью 10-15 тысяч кв. м и 5-звездочного отеля на месте идущего под снос здания «Лениздата» на наб. Фонтанки.
Частную собственность на территории комплекса инвестор был намерен выкупать. Между тем, несмотря на его уверения в том, что с компаниями-арендаторами и собственниками будет вестись конструктивный диалог, через год после объявления «Главстрой-СПб» победителем, когда еще нет даже проекта реконструкции, арендаторы доведены до состояния полной безнадежности, и выход на улицы видится им единственным способом спасти свой бизнес.
Как утверждается в письме к Юрию Чайке, «сегодня под угрозой 8 тысяч предпринимателей Апраксина двора и более 28 тысяч их сотрудников - городские власти продали инвестору арендованные предпринимателями помещения, продали здания по ранее заключенным и действующим инвестиционным договорам». Как пояснил Ю.Козлов, эти здания были 2-3 года назад уже проданы городом на торгах, и продажа «Главстрою-СПб» фактически является двойной. «Город получил свою прибыль и решил продать собственность второй раз. Тем самым арендаторы, выполняющие условия инвестдоговоров, реконструировавшие уже 17 зданий площадью 24 тысячи кв. м, вложившие в это около 1 млрд. рублей, фактически оказались в положении обманутых дольщиков, попавших в «двойную продажу». И это в то время, когда власть говорит о необходимости прозрачных правил игры для бизнеса, о защите малых и средних предпринимателей», - подчеркнул Ю.Козлов.
Не отрицая необходимости реконструкции Апраксина двора, арендаторы, в то же время, уверены, что вопрос необходимо решать в диалоге, а не путем «рейдерства, захвата чужого имущества в уникальном месте города». Они также подчеркивают, что их собственный опыт реконструкции комплекса был всецело поддержан КГИОП (в частности, проект восстановления исчезнувшей Воскресенской церкви). А концепция реконструкции, предполагавшая создание «города мастеров», сейчас, без учета прав на интеллектуальную собственность, используется «Главстроем-СПб».
«Мы выбрали эволюционный путь развития комплекса, и у нас многое получилось. Наше АРТ имеет мощный потенциал и готово продолжать делать свое дело, тем более что огромный объем работы уже выполнен, и замечаний города к нам по реконструкции не было. Но достучаться до власти и наладить диалог мы не можем. А между тем, при положительном исходе диалога малый бизнес сохранил бы рабочие места, а пул инвесторов закончил бы реконструкцию зданий на основе инвестдоговоров», - отметил глава АРТ «Апраксин двор».
Строящийся рынок на ул. Руставели, помещения в котором власть предлагает арендаторам в качестве замены, их категорически не устраивает, так как находится в отрыве от городского центра и не вместит всех, кто сейчас потеряет помещения в Апраксином дворе.
Кроме того, арендаторы не уверены, что в нынешней кризисной ситуации инвестор найдет кредитные средства для выполнения своего проекта. «В результате город рискует получить еще одну дыру в центре. Я думаю, что для инвестора разорение бизнеса арендаторов – это возможность его дешевле купить. Никаких переговоров с арендаторами компания не ведет», - сказал Михаил Ласкин, представитель ЗАО «Фармаюнион Р и Д».
«Мы не теряем надежды, что все получится. Нас поддерживает КЭРППиТ, так как защита малого бизнеса – его прямая задача. Уже через полгода реконструированные нами объекты начнут давать в бюджет прибыль. Пойдут налоги, культурное наследие будет сохранено, люди – заняты. Надеюсь, ситуация разрешится, и город даст нам завершить уже начатые проекты», - резюмировал Ю.Козлов.