Рынок бизнес-центров Воронежа: на пороге насыщения
Специалисты London Consulting & Management Company изучили ситуацию на рынке офисной недвижимости Воронежа, измерили текущий спрос и объем предложения, а также сформулировали основные тенденции его развития в краткосрочной перспективе.
Большая часть качественных офисных помещений города была введена в эксплуатацию в последние годы. Динамика изменения объемов ввода носит скачкообразный характер, что обуславливается начальным этапом развития рынка, отсутствием стабильного интереса в предыдущие годы к этому сегменту рынка коммерческой недвижимости со стороны инвесторов, а также хаотично проводимой реконструкцией административных зданий. Основной тенденцией последних лет является увеличение удельной доли предложения качественных офисных площадей. При этом на рынок, как правило, выводятся объекты нового строительства, а доля реконструированных объектов постоянно сокращается.
По состоянию на III квартал 2008 г. общий объем предложения офисных площадей в Воронеже составил 271881 кв. м.: 43 объекта классов «В» и «С» (класс «A» не представлен). В структуре предложения лидирующую позицию занимает Ленинский район города. Можно отметить высокую заполняемость (98-100%) действующих бизнес-центров, что свидетельствует о высоком спросе на офисные помещения. При этом уровень арендных ставок по классам составляет: класс «В» - 670-1200 руб./кв. м/мес; подкласс «С1» - 470-800 руб./кв. м/мес; подкласс «С2» - 300-600 руб./кв. м/мес.
В ближайшие годы ожидается дальнейший рост объема предложения и ввода новых офисных центров в Воронеже. Объем ввода качественных офисных площадей в период с 2008 по конец 2010 г. должен составить порядка 115500 кв. м. Учитывая прогнозируемые объемы ввода и характеристики строящихся объектов, специалисты LCMC полагают, что за это время рынок бизнес-центров Воронежа перейдет на новую ступень развития, и подойдет к границе первичного насыщения. Таким образом, к основным тенденциям его развития в ближайшие несколько лет можно отнести: увеличение общего объема предложения офисных площадей; рост удельной доли наиболее качественных офисных помещений; рост конкуренции на рынке.
С начала 1990-х гг. в перечень КГИОП было внесено множество вновь выявленных объектов культурного наследия. В соответствии с уточненным в 2008 г. законодательством, в отношении каждого из них должно быть принято отдельное решение, устанавливающее статус памятника (федеральный, региональный или местный). При этом срок внесения в реестр не должен превышать 1 год.
Отвечая на вопрос корреспондента АСН-Инфо, заместитель главы КГИОП Алексей Комлев заявил, что техническая возможность рассмотреть в срок такое количество объектов имеется. Более того, по его мнению, многие объекты в пригородах были внесены в перечень КГИОП без должных оснований. В других случаях имели место ошибки экспертов.
А.Комлев привел пример здания барачного типа на ул. Смолячкова, внесенного в перечень федеральных объектов культурного наследия в связи с тем, что в нем однократно останавливался Владимир Ленин. Как недавно выяснилось, упомянутое здание было фактически снесено, но объект охраны остался, поскольку номер дома был при этом присвоен соседнему бараку.
В зависимости от статуса, присваиваемого вновь выявленному объекту, определяется и охранная зона (при необходимости), и зона регулирования застройки в окружении объекта. А.Комлев также отметил, что, в соответствии с протестом прокурора города, на земельных участках с объектами неуточненного статуса какие-либо работы не допускаются. Позиция прокуратуры логична, однако неприкосновенность объектов создает дополнительную проблему: объект при этом нельзя предоставить инвестору для реставрации или реконструкции, даже если в этом есть необходимость.
Как следует из разъяснений А.Комлева, границы Удельного парка, о недоразумении с которыми сообщало АСН-инфо, будут установлены не позже чем через год после включения в перечень КГИОП. Впрочем, ВРЗ, разработанный заказчиком соседнего объекта на квартал, включающий парк, в любом случае окажется недействительным после введения в силу Правил землепользования и застройки.