Новое руководство АРСПб надеется сохранить старых и привлечь новых членов
С выборами нового президента политика Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб) кардинально не изменится. Об этом заявил сегодня на встрече с журналистами, посвященной результатам отчетно-выборного собрания Ассоциации новый президент-элект, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. «Те цели, которые были поставлены перед ассоциацией 4 года назад, постепенно воплощаются. Все направления деятельности, которую вели на протяжении этого времени разные президенты, будут осуществляться и впредь», - заверил он. Среди них – работа над информационными проектами ассоциации, совершенствование качества риэлторских услуг, забота о престиже профессии и сотрудничество с региональными органами власти в сфере реализации жилищных программ.
В частности, как напомнила новый президент Ассоциации Екатерина Романенко, в январе 2009 г. истекает срок действия договора коллективного страхования, который был заключен АРСПб посредством тендера с компанией «Спасские ворота». В рамках этого договора на сумму в 260 млн. рублей, типовые договора о страховании профессиональной ответственности были подписаны 27 организациями-членами Ассоциации. По словам Е.Романенко, АРСПб планирует продлить действие соглашения на весь 2009 г. «Мы подготовили очень качественный договор, который учитывает интересы и риэлторов, и страховщиков. Таким образом, мы заботимся о безопасности сделок и, соответственно, о клиентах, которые стоят за нами», - сказала она.
В числе относительно недавних начинаний Ассоциации – работа с ипотечными брокерами, в частности, по сертификации брокерских услуг. «Несмотря на крайне сложную ситуацию в этой сфере, ни одна из ипотечных компаний не прекратила деятельности. И мы тоже чувствуем ответственность за их дальнейшую судьбу», - сказала Е.Романенко. «Совсем недавно состоялся круглый стол, при участии АРСПб и Ассоциации коммерческих банков Санкт-Петербурга, посвященный проблеме насыщения спроса в области ипотечного кредитования. Кризисная ситуация привела к очень оживленному диалогу, которого у нас раньше не получалось», - поделился впечатлениями вице-президент АРСПб Павел Созинов. По его словам, в настоящий момент банковское сообщество больше заинтересовано в риэлторах и пытается привлечь их к сотрудничеству с помощью скидок и бонусов. Вместе с тем, как заметила Е.Романенко, риэлторы «были бы рады договориться с банками о снижении ставок ипотечного кредитования, но на сегодняшний день объем сделок уже сильно уменьшился».
Ипотечных брокеров необходимо вовлекать в работу по программе расселения коммунальных квартир, так как каждая вторая сделка по этой программе совершается с участием ипотеки, считает П.Созинов. «Если нам удастся разработать методологию этой работы, которая удовлетворяла бы требованиям банков, процесс расселения пойдет гораздо более интенсивно», - заявил он. В результате взаимодействия Комитета Ассоциации по жилищным программам с сотрудниками Жилищного комитета правительства Петербурга и ГУ «Горжилобмен», найдено много решений, которые сегодня реализуются на практике. «Мы уже притерлись и понимаем друг друга с полуслова, к нашему мнению прислушиваются. Ну а проблемы, которые существуют во взаимоотношениях членов Ассоциации, принимающих участие в программе расселения коммуналок, с Горжилобменом, мы постараемся решить», - сказал П.Созинов.
АРСПб имеет сегодня резерв увеличения численного состава, - считает новый глава исполнительной дирекции Ассоциации Сергей Рыжов. По его словам существенный приток их может произойти за счет петербургских компаний, которые специализируются на рынке зарубежной недвижимости. «Они проявляют заинтересованность, и мы, со своей стороны, даже подумываем о возможности создания новой номинации конкурса «Каисса» для этого сектора рынка недвижимости», - заявил С.Рыжов. Кроме того, Ассоциация намерена активно вовлекать в свои ряды риэлторские компании, зарегистрированные на территории Ленинградской области.
На заседании правительства Санкт-Петербурга вице-спикер Законодательного собрания Геннадий Озеров подчеркнул, что поправки в проект Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города вносили не только застройщики и общественность, но и главы районных администраций. По его словам, глава Пушкинского района предлагал о откорректировать зону Т3ЖД2 у Пулковских высот. Рассказывая об этом, депутат, возможно, не подозревал, что подобной зоны в доработанном проекте ПЗЗ не существует.
Докладывая о изменениях, внесенных в территориальное зонирование, А.Викторов вкратце упомянул о том, что в соответствии с требованиями Градкодекса, в проекте ПЗЗ предусмотрено формирование не только жилищно-деловых, но и просто жилых территориальных зон (ТЖ), а также кроме промышленно-деловых и исключительно промышленных зон (ТП).
Так, специальная зона ТЖ1 сформирована для коллективных садоводств (ранее утверждалось, что их развитие в городе не предусмотрено). Зона застройки односемейными индивидуальными (в том числе сблокированными) жилыми домами ныне обозначается как Т1Ж2-1, а зона застройки индивидуальными домами усадебного типа (с участками от 1200 кв. м) - как Т1Ж2-2. Зоны многоквартирной малоэтажной жилой застройки обозначаются как Т2Ж1, застройки домами до 9 этажей – как Т3Ж1, а без ограничения этажности – Т3Ж3.
Из жилых зон, включающих объекты делового назначения, сохранились лишь зоны Т2ЖД2 и Т3ЖД3. При этом первая из них распространяется только на территории «исторически сложившейся застройки», а вторая – на территории «исторических пригородов». Критерии этих двух определений корреспонденту АСН-инфо в общей части ПЗЗ, представленной участникам заседания правительства, обнаружить не удалось.
Зоны общественно-деловой застройки претерпели несколько меньшую ревизию. Зона ТД1-1, распространяющаяся только на исторически сложившуюся застройку (ИСЖ), включает в качестве основного вида использования также жилищное строительство. В ее рамках выделяются подзоны, где жилые дома не предусмотрены (ТД1-1_1) и зоны исторических пригородов (ИП) с возможным жилым строительством (ТД1-1_2). На прочие пригородные и периферийные территории распространяется зона ТД1-2 с жильем. В ее рамках выделяются подзоны ТД1-2_1 и ТД2_2 - для строительства в зоне влияния КАД и для всех прочих территорий. Из этого следует, что зона ТД1-1 лишь частично делится на подзоны, а ТД1-2 на два подвида «без остатка».
Не вполне понятно различие между подзоной ТД1-1_1 и зоной ТД2, предназначенной для специализированных общественно-деловых объектов (учитывая, что большинство заявленных проектов общесвенно-делового назначения являются многофункциональными). В зоне ТД2 также выделяются две подзоны, распространяющиеся исключительно на ИСЖ и ИП (соответственно ТД2_1 и ТД2_2).
При ближайшем рассмотрении изменения в формировании зон промышленного назначения оказываются самыми щадящими. «Чисто промышленные» территориальные зоны ТП, как очевидно из перечня, распространяются лишь на специализированные производственные территории на периферии города с делением по отраслям: ТП1 - пищевая и табачная промышленность, ТП2 - текстильная и швейная, ТП3 - химия, ТП4- металлургия, ТП5 - машиностроение, ТП6 - целлюлозно-бумажная промышленность, ТП7 - деревообработка, ТП8 - электроника, ТП9 - склады. Как ранее сообщало АСН-инфо, идея такой систематики принадлежит главе КЭРППТ Алексею Сергееву.
Реально существующие (в отличие от вышеназванных) промышленно-деловые зоны классифицируются в зависимости от расположения в ИСЖ или на других территориях, а также от класса вредности предприятий. Так, зоны производственных и складских объектов 4-5 классов вредности обозначаются как ТПД1, в рамках которой выделяются подзоны ТПД1_1 (для ИСЖ), ТПД1_1 (для пригородов вне зоны КАД) и ТПД1_3 (то же в зоне КАД).
Более «либеральные» зоны ТПД2 для объектов не выше 3 класса вредности допускают в качестве основного вида разрешенного использования не только склады, но и общественно-деловые объекты. Деление на подзоны осуществляется аналогично зонам ТПД1, притом к зоне ТПД2_3 отнесены объекты в зоне не только КАД, но других магистралей непрерывного движения.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (ТИ) также не обошлись без изменений в систематизации. Так, зоны ТИ1-1 и ТИ1-2 различаются классом вредности размещенных в них объектов (соответственно с 4 и до 3 класса). В зоне ТИ4 для водных объектов теперь ведены подзоны ТИ4_1 (для ИСЖ) и ТИ4_2 (для новых районов морского порта). Формирование последней подзоны, очевидно, предполагает будущую корректировку Водного кодекса РФ относительно намывных территорий.
Вместе с коллективными садоводствами исправленный вариант проекта ПЗЗ «легализует» и зоны сельскохозяйственного использования: ТС1 предназначена для сельскохозугодий, ТС2 – для производственных объектов сельскохозназначения. Намерение города развивать агропроизводство подтверждал в последнее время не только А.Сергеев, но и вице-губернатор Михаил Осеевский.
Зона спортивных сооружений Р0 поделилась на пляжные (ТР0-1) и прочие (ТР0-2) зоны. К первой отнесены леса, ко второй – зеленые насаждения как общего, так и ограниченного пользования, ТР3-1 предназначена для развлекательных и смешанных спортивно-досуговых учреждений, ТР3-2 - для туризма и санаториев. Если ТР4 (парки) изменений не претерпела, то ТР5 поделилась на ТР5-1 (зеленые насаждения специального назначения в водоохранных зонах) и ТР5-2 (то же в санитарных зонах предприятий и учреждений с сохранением основных видов использования, разрешенных в соответствующих прилегающих зонах).
Фактически изменения территориального зонирования, внесенные в проект на последней неделе его доработки в Комиссии по землепользованию и застройке, коснулись всех ранее предусмотренных зон, за исключением ТУ, ТК1, ТК2, ТК3, ТР4. При этом формирование «чистых» зон ТЖ и ТП не соответствует Генеральному плану. Каким образом предполагается разрешить эту правовую коллизию, на заседании правительства при рассмотрении проекта Закона о ПЗЗ не сообщалось.
В представленной участникам заседания общей части ПЗЗ подробно изложен порядок получения разрешений на реализацию проектов, предусматривающих условно разрешенные виды использования территорий во всех зонах. Во всех случаях потребуется, в частности, проведение общественных слушаний (ст.10 гл.2 общей части).
С введением нового зонирования почти все ранее разработанные временные регламенты застройки (ВРЗ) утратят легитимность. Между тем переходный период к введению правил в общей части документа не оговорен. Впрочем, на заседании правительства губернатор Валентина Матвиенко упоминала о необходимости разработки подзаконного акта, уточняющего процедуру согласования строительных проектов.