В разработке градостроительных регламентов КЗЗ пошла навстречу общественности

Как упоминал при рассмотрении проекта Закона «О правилах землепользования и застройки в Санкт-Петербурге» на заседании городского правительства вице-губернатор Александр Вахмистров, при внесении поправок в проект комиссия пользовалась услугами экспертов, в том числе и «нелояльных к застройщикам». Возможно, этим объясняется характер окончательных изменений, внесенных в схему «Карта максимальных параметров высотного регулирования при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге».

Распространившаяся версия о том, что в процессе доработки высотного регулирования верхний предел высотности на большей части территории города отменен, судя по вышеназванной схеме (Приложение 4 к проекту Закона о ПЗЗ), не соответствует действительности. Карта, созданная на основе первоначальной концепции рабочей группы с участием проектировщиков и архитектурного сообщества, устанавливает ограничения высотности на всей территории города. Исключениями могут являться предполагаемые кластеры, не обозначенные на схеме. Из положений общей части проекта ПЗЗ следует, что кластеры могут быть сформированы по локализации уже согласованных проектов.

В отличие от первоначального варианта схемы, рассматривавшейся Градостроительным советом, карта Приложения 4 разработана с учетом Закона о режимах застройки в зонах охраны объектов культурного наследия. Зоны ОЗ-2 и ЗРЗ-1, где пределы высотности устанавливаются режимами КГИОП, в соответствии со схемой, распространяются практически на всю территорию Центрального района, за исключением ограниченных территорий у излучины Невы («Смольный квартал»), полосы между Новгородской ул. и Синопской наб. и территории между Миргородской ул., р.Монастыркой, Обводным каналом и Днепропетровской ул. Единственный участок с предельной высотностью 60 м здесь выделен на территории Московской товарной станции железной дороги, подлежащей редевелопменту.

В западной части Васильевского острова, не отнесенной к режимам КГИОП, предельная высотность установлена на уровне 75 м (включая всю территорию «Морского фасада»). Как следует из представленного фрагмента высотного регулирования этой территории, отдельным реализованным или согласованным объектам, выходящим за рамки регламента, присваивается специальная нумерация.

В южной части города территории, где устанавливается верхний предел 100 м, располагаются к югу от Ленинского пр., пр. Славы и Ивановской ул. В промежутке между Пулковским шоссе и Бухарестской ул. эта граница проходит по Дунайскому пр. (вся сталинская застройка Московского пр. находится под охраной КГИОП). Севернее предел 100 м установлен лишь в западной части Ленинского пр. (Красносельский район).

В правобережной части Невского района предел высотности 100 м, согласно схеме, устанавливается юго-восточнее ул. Тельмана, Искровского пр. и ул. Дыбенко, а также на участке между пр. Солидарности и ул. Лопатина и Кржижановского. Застройка без высотных ограничений предусмотрена лишь в Усть-Славянке.

В отличие от первоначального варианта схемы, ограничение высоты зданий установлено на всей территории Колпинского района, достигая 75 м лишь в производственной зоне Ижорских заводов. В Пушкинском районе 75-метровый «предел» установлен для незначительной территории южнее Саперной ул. Большая часть Пушкина и весь Павловск ограничиваются требованиями КГИОП. То же касается Петергофа, с карты которого исчез фрагмент с пределом 60 м на Троицкой горе. В Кронштадте выделен ограниченный участок с высотным пределом 75 м у Летней пристани и участки до 60 м к северо-востоку и к юго-западу от пересечения КАД с Кронштадтским шоссе.

В северо-западной части Санкт-Петербурга предел высотности 100 м установлен для территории жилой застройки севернее Шуваловского пр., а также вдоль восточного берега оз. Юнтоловский разлив. В Лахте, как и в большинстве населенных пунктов Курортного района, доминируют ограничения КГИОП. Высота 60 м признана допустимой в пос. Горская юго-западнее пересечения Приморского с КАД.

В микрорайоне Шувалово-Озерки предел 100 м установлен на территории между пр. Суздальским, Энгельса, Гражданским и Просвещения. Учитывая, что на этой территории имеются лишь два частично незастроенных квартала, выделение этого участка тождественно образованию кластеров. На территориях к северу от пос. Парголово сохранена зона регулирования КГИОП.

Как очевидно из представленного фрагмента карты высотного регулирования на части территории Васильевского острова, в исторически сложившейся застройке XIX в. устанавливается два предельных параметра – по карнизу и коньку здания, в застройке позже 1960-х гг. - один параметр.

При отклонении рассматриваемого проекта от градостроительных регламентов, в частности, высотного, процедура согласования предусматривает предоставление застройщиком результатов оценки видимости проектируемого объекта на фоне охраняемых панорам и на фоне окружающей застройки в соответствии с установленной методикой. Кроме того, в таких случаях необходимо согласование с главным архитектором, а в особых случаях – одобрение Градостроительным советом.

Кроме того, процесс согласования «отклоняющихся» объектов предусматривает процедуру публичных слушаний. При этом заключение органа власти, проводившего слушания, должно содержать «выводы о наличии и отсутствии мотивированных заявлений участников», касающихся соблюдения прав и интересов собственников соседних объектов, других физических и юридических лиц, а также замечаний о достоверности материалов, представленных застройщиком.

КЗЗ пошла навстречу общественности и при установлении ряда других ограничений. Так, в гл. 4 общей части проекта ПЗЗ устанавливается, что минимальный размер земельных участков в границах застроенных территорий устанавливается в соответствии с федеральным законодательством, а в жилых кварталах – с учетом СП 30-101-98.

Как общественность, так и депутаты ЗакСа настаивали на введении ограничительного показателя коэффициента использования территории. Как рассказал корреспонденту АСН-инфо руководитель отдела мониторинга Генплана КГА Александр Мюльберг, этот параметр, имеющий различную величину в зависимости от территориального зонирования, был введен по инициативе Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию (КГХ) ЗакСа.

Впрочем, другое предложение КГХ было отклонено. Как ранее сообщало АСН-инфо, председатель комиссии Сергей Никешин, обосновывая скорейшую разработку региональных нормативов градостроительного планирования (РНГП), предлагал внести в ПЗЗ положение о том, что составление проектов планировки и межевания территорий может осуществляться с 01.01.10 лишь в соответствии с этим документом. Согласно ст.11 гл. 4 общей части проекта ПЗЗ, подготовка проектов планировки и межевания в соответствии с РНГП и техническими регламентами (также до настоящего времени не разработанными на федеральном уровне) предполагается ввести не позже 01.01.12.