Территориальное зонирование в ПЗЗ Петербурга претерпело существенные изменения

На заседании правительства Санкт-Петербурга вице-спикер Законодательного собрания Геннадий Озеров подчеркнул, что поправки в проект Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города вносили не только застройщики и общественность, но и главы районных администраций. По его словам, глава Пушкинского района предлагал о откорректировать зону Т3ЖД2 у Пулковских высот. Рассказывая об этом, депутат, возможно, не подозревал, что подобной зоны в доработанном проекте ПЗЗ не существует.

Докладывая о изменениях, внесенных в территориальное зонирование, А.Викторов вкратце упомянул о том, что в соответствии с требованиями Градкодекса, в проекте ПЗЗ предусмотрено формирование не только жилищно-деловых, но и просто жилых территориальных зон (ТЖ), а также кроме промышленно-деловых и исключительно промышленных зон (ТП).

Так, специальная зона ТЖ1 сформирована для коллективных садоводств (ранее утверждалось, что их развитие в городе не предусмотрено). Зона застройки односемейными индивидуальными (в том числе сблокированными) жилыми домами ныне обозначается как Т1Ж2-1, а зона застройки индивидуальными домами усадебного типа (с участками от 1200 кв. м) - как Т1Ж2-2. Зоны многоквартирной малоэтажной жилой застройки обозначаются как Т2Ж1, застройки домами до 9 этажей – как Т3Ж1, а без ограничения этажности – Т3Ж3.

Из жилых зон, включающих объекты делового назначения, сохранились лишь зоны Т2ЖД2 и Т3ЖД3. При этом первая из них распространяется только на территории «исторически сложившейся застройки», а вторая – на территории «исторических пригородов». Критерии этих двух определений корреспонденту АСН-инфо в общей части ПЗЗ, представленной участникам заседания правительства, обнаружить не удалось.

Зоны общественно-деловой застройки претерпели несколько меньшую ревизию. Зона ТД1-1, распространяющаяся только на исторически сложившуюся застройку (ИСЖ), включает в качестве основного вида использования также жилищное строительство. В ее рамках выделяются подзоны, где жилые дома не предусмотрены (ТД1-1_1) и зоны исторических пригородов (ИП) с возможным жилым строительством (ТД1-1_2). На прочие пригородные и периферийные территории распространяется зона ТД1-2 с жильем. В ее рамках выделяются подзоны ТД1-2_1 и ТД2_2 - для строительства в зоне влияния КАД и для всех прочих территорий. Из этого следует, что зона ТД1-1 лишь частично делится на подзоны, а ТД1-2 на два подвида «без остатка». 

Не вполне понятно различие между подзоной ТД1-1_1 и зоной ТД2, предназначенной для специализированных общественно-деловых объектов (учитывая, что большинство заявленных проектов общесвенно-делового назначения являются многофункциональными). В зоне ТД2 также выделяются две подзоны, распространяющиеся исключительно на ИСЖ и ИП (соответственно ТД2_1 и ТД2_2).

При ближайшем рассмотрении изменения в формировании зон промышленного назначения оказываются самыми щадящими. «Чисто промышленные» территориальные зоны ТП, как очевидно из перечня, распространяются лишь на специализированные производственные территории на периферии города с делением по отраслям: ТП1 - пищевая и табачная промышленность, ТП2 - текстильная и швейная, ТП3 - химия, ТП4- металлургия, ТП5 - машиностроение, ТП6 - целлюлозно-бумажная промышленность, ТП7 - деревообработка, ТП8 - электроника, ТП9 - склады. Как ранее сообщало АСН-инфо, идея такой систематики принадлежит главе КЭРППТ Алексею Сергееву.

Реально существующие (в отличие от вышеназванных) промышленно-деловые зоны классифицируются в зависимости от расположения в ИСЖ или на других территориях, а также от класса вредности предприятий. Так, зоны производственных и складских объектов 4-5 классов вредности обозначаются как ТПД1, в рамках которой выделяются подзоны ТПД1_1 (для ИСЖ), ТПД1_1 (для пригородов вне зоны КАД) и ТПД1_3 (то же в зоне КАД).

Более «либеральные» зоны ТПД2 для объектов не выше 3 класса вредности допускают в качестве основного вида разрешенного использования не только склады, но и общественно-деловые объекты. Деление на подзоны осуществляется аналогично зонам ТПД1, притом к зоне ТПД2_3 отнесены объекты в зоне не только КАД, но других магистралей непрерывного движения.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (ТИ) также не обошлись без изменений в систематизации. Так, зоны ТИ1-1 и ТИ1-2 различаются классом вредности размещенных в них объектов (соответственно с 4 и до 3 класса). В зоне ТИ4 для водных объектов теперь ведены подзоны ТИ4_1 (для ИСЖ) и ТИ4_2 (для новых районов морского порта). Формирование последней подзоны, очевидно, предполагает будущую корректировку Водного кодекса РФ относительно намывных территорий.

Вместе с коллективными садоводствами исправленный вариант проекта ПЗЗ «легализует» и зоны сельскохозяйственного использования: ТС1 предназначена для сельскохозугодий, ТС2 – для производственных объектов сельскохозназначения. Намерение города развивать агропроизводство подтверждал в последнее время не только А.Сергеев, но и вице-губернатор Михаил Осеевский.

Зона спортивных сооружений Р0 поделилась на пляжные (ТР0-1) и прочие (ТР0-2) зоны. К первой отнесены леса, ко второй – зеленые насаждения как общего, так и ограниченного пользования, ТР3-1 предназначена для развлекательных и смешанных спортивно-досуговых учреждений, ТР3-2 - для туризма и санаториев. Если ТР4 (парки) изменений не претерпела, то ТР5 поделилась на ТР5-1 (зеленые насаждения специального назначения в водоохранных зонах) и ТР5-2 (то же в санитарных зонах предприятий и учреждений с сохранением основных видов использования, разрешенных в соответствующих прилегающих зонах).

Фактически изменения территориального зонирования, внесенные в проект на последней неделе его доработки в Комиссии по землепользованию и застройке, коснулись всех ранее предусмотренных зон, за исключением ТУ, ТК1, ТК2, ТК3, ТР4. При этом формирование «чистых» зон ТЖ и ТП не соответствует Генеральному плану. Каким образом предполагается разрешить эту правовую коллизию, на заседании правительства при рассмотрении проекта Закона о ПЗЗ не сообщалось.

В представленной участникам заседания общей части ПЗЗ подробно изложен порядок получения разрешений на реализацию проектов, предусматривающих условно разрешенные виды использования территорий во всех зонах. Во всех случаях потребуется, в частности, проведение общественных слушаний (ст.10 гл.2 общей части).

С введением нового зонирования почти все ранее разработанные временные регламенты застройки (ВРЗ) утратят легитимность. Между тем переходный период к введению правил в общей части документа не оговорен. Впрочем, на заседании правительства губернатор Валентина Матвиенко упоминала о необходимости разработки подзаконного акта, уточняющего процедуру согласования строительных проектов.