Еще одно здание в Кронштадте ждет капитальный ремонт по программе оказания содействия городским очередникам
АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» объявило конкурс на разработку проектно-сметной документации для проведения капитального ремонта по аварийному дому в Кронштадте по адресу: Флотская, д. 10 лит А.
Год назад квартиры в этом доме были признаны непригодными для проживания и требующими проведения ремонтно-восстановительных работ. Здание включено в адресный перечень объектов капитального ремонта в рамках целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье».
Общая площадь здания – 8030 кв. м. Внутренние помещения здания пройдут полную перепланировку для соответствия современным требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
Ремонтные работы на объекте будут включать в себя полную замену перекрытий, замену кровельных балок и самой кровли, укрепление конструкций фундамента, прокладку и подключение инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, отопления и электричества, укрепление оконных и дверных проемов и замену остекления на современное.
После завершения работ по капитальному ремонту квартиры будут приобретены участниками целевой программы на условиях беспроцентной рассрочки на 10 лет по стоимости практически в два раза ниже рыночной.
Благодаря этой программе городские очередники заезжают в новые квартиры, а здания в историческом центре получают новую жизнь.
Здание является памятником архитектуры регионального значения (входит в комплекс зданий служительских флигелей Военного городка Ленинградской военно-морской базы).
Комплекс офицерских и служительских флигелей изначально был спроектирован и возведен в связи с планировавшимся размещением в Кронштадте Адмиралтейства и его служащих. Архитектором Ветошниковым М.Н. в период с 1785 по 1788 год были спроектированы 12 зданий (6 офицерских и 6 служительских флигелей).
АВТОР: Пресс-служба Администрации Губернатора Санкт-Петербурга
ИСТОЧНИК:
Пресс-служба Администрации Губернатора Санкт-Петербурга
ИСТОЧНИК ФОТО:
spbdnevnik.ru
"Кресты" непривлекательны не только из-за ауры.
Судьба территории на Арсенальной набережной может быть любой — от арт–пространства до жилого квартала. В УФСИН подтвердили, что освобождают помещения с видом на исторический центр.
Без желающих
"Кресты" занимают участок более чем 4 га, на котором расположены строения общей площадью 33 тыс. м2. Чтобы тюрьма стала чем–то другим, для начала должна состояться передача Росимуществу. По словам руководства регионального управления службы исполнения наказаний, этот процесс может быть завершён уже в первом полугодии 2022–го.
И местное, и московское руководство ФСИН были заинтересованы поскорее сбыть "непрофильный актив" после того, как оттуда в Колпино съехала основная масса сидельцев. Хотя бы для того, чтобы снять с себя расходы на содержание объекта. Говорят, в 2020–м пытались заинтересовать крупный бизнес, и представители бизнес–структур даже приезжали осмотреться. Но пока желающие в очередь не выстроились.
В начале этого года гендиректор агентства недвижимости "Бенуа" Дмитрий Щегельский оценивал стоимость земли в этом месте в 1,7–2 млрд рублей. Но не исключал, что цена может быть и символической в прямом смысле этого слова: "Вполне вероятно, что из–за ограничений в отношении возможных архитектурных изменений придётся отдать территорию инвестору за рубль".
Замдиректора департамента "Коммерческая недвижимость" агентства "Итака" Лада Брагина называла более высокую оценку стоимости участка — от 6 млрд до 10 млрд рублей.
"Если комплекс зданий будет выставлен на продажу, то город вынужден будет дать разрешение на реконструкцию. Но нельзя исключать, что объект трансформируют в музейное, образовательное пространство с привлечением меценатов", — отметила она.
На краткий срок
Среди возможных вариантов дальнейшего использования специфической недвижимости называли переоборудование корпусов СИЗО в гостиницу. Подобные проекты реализовывали и в США, и во многих странах Европы. Есть примеры и в России, но — с оговорками. В Москве в конце прошлого года владелец Becar Asset Management Александр Шарапов открыл апарт–отель в историческом здании Таганской пересыльной тюрьмы. Но в отличие от "Крестов" реновировали административное помещение (единственное, что осталось от снесённых в 1960–е казематов, в советские годы там размещалось учреждение) площадью в разы меньшей — всего 2 тыс. м2.
На это обращает внимание вице–президент Российской гостиничной ассоциации Алексей Мусакин — площадь объекта слишком велика, хотя локация для гостиницы в "Крестах" неплохая.
"Если использовать весь имущественный комплекс только под отель, проект не окупится никогда. Учитывая стоимость отделочных материалов, это просто сумасшествие. Номера там могут быть только эконом–класса, так как большие сделать нельзя. Даже если мы возьмём зарубежный опыт обустройства гостиницы в зданиях тюрем, у них основные номера располагаются в административных корпусах", — считает эксперт.
По его мнению, выгоднее микс функций — преобразовать "Кресты" в общественно–деловое пространство с гостиницами, ресторанами, коворкингами, бизнес–центрами.
Руководитель Центра консалтинга и классификации Санкт–Петербургской торгово–промышленной палаты (занимается оценкой отелей для последующего получения звёзд) Анна Сомова согласна с мнением коллеги: "Статистика такова, что гость начинает приносить прибыль гостиничному бизнесу, если приезжает во второй раз. Где вероятность, что человеку захочется возвращаться в переоборудованную под гостиницу тюрьму снова и снова? Туристам будет интересно побывать там однажды, переночевать, словить эту энергетику, удовлетворить любопытство и пойти жить в нормальную гостиницу. Если кто–то за такой проект возьмётся — это будет событие. Но я думаю, что это история не про гостеприимство, а про экскурсионный объект с возможностью там переночевать".
Жить можно?
Генеральный директор Colliers в Санкт–Петербурге Андрей Косарев считает: если состоится передача "Крестов" городу, Смольный выставит их на торги единым лотом. Часть объекта находится под охраной КГИОП.
"То, насколько можно будет проводить на объекте кардинальные изменения, сильно повлияет на итоговую цену", — считает Дмитрий Щегельский. - Интерес инвесторов и девелоперов будет крайне невысокий, учитывая большое количество зданий–памятников на территории, сложность приспособления таких объектов для современного использования, значительные затраты на реконструкцию, а также большой размер актива. На мой взгляд, оптимальным вариантом может стать развитие актива по схеме ГЧП".
По мнению генерального директора агентства недвижимости Lapina Екатерины Лапиной, территория имеет удобное расположение для любого профиля деятельности: "Но самое оптимальное — это переустройство под жилой квартал или апарт–комплекс".
Эксперт оценивает вложения в реконструкцию в 3–5 млрд рублей.
"Такой проект, скорее всего, заинтересует город, если на данной территории будут возведены объекты социального значения. Это может быть арт–пространство и объекты спортивного назначения".
Она считает, если локация будет передана под жилую функцию, проект может быть успешен, несмотря на его историческое прошлое.
Андрей Косарев с коллегой не согласен. По его мнению, для классического жилья актив сейчас не подходит по разным причинам, но главная из них — имидж и история "Крестов".
В контексте
Вадим Кузьмицкий: "Есть на городской карте заколдованные объекты, над которыми довлеет дух места. Таков Апраксин двор, и таковы пока "Кресты" на Арсенальной набережной. Уже 4 года назад, в декабре 2017–го, этот памятник архитектуры покинули заключённые СИЗО №1. Но вместо ожидаемого преображения взамен вскоре перевели из деревни Борисова Грива в Ленобласти колонию–поселение №8. Так эта колония на набережной и существовала. Старые "Кресты" весь 2021 год грозились передать городу или инвестору, а колонию перевести на задворки Финляндского вокзала, в "Лебедевку". Только в феврале колония, наконец, сменила юридический адрес".
Сегодняшняя ситуация с поиском нового пользователя для "Крестов" немного похожа на историю строительства этой "Лебедевки". Возвели её в 1860–х годах на пустырях и пастбищах, именовавшихся Куликовым полем.
"Застройка осложнялась ещё и тем, что большая часть рассматриваемой земли принадлежала городской управе, которая была согласна уступить её МВД только под конкретный и реализуемый проект", — читаем в одном из актов историко–культурной экспертизы на сайте КГИОП.
Там же сообщается, что городской выгон "был делом понятным и приносящим доход, а земля, зарезервированная под тюрьму, которая неизвестно когда будет построена, городские власти не устраивала".
Дохода "Кресты", конечно, не приносят (но и убытка тоже, пока объект федеральный), а участок с пустующими зданиями под гостиницу, которая неизвестно когда будет построена, город вряд ли сильно интересует. Вот он и не торопится принимать подарок. Тюрьма отличается от гостиницы или жилого дома — в ней нет этажей в нормальном понимании, а есть железные галереи, идущие вдоль камер, с мостиками между ними, а посередине — пустота.
Архитектор Никита Явейн в перспективы реконструкции, похоже, не очень верит и сам бы за неё не взялся.
"Я был в этих “Крестах”. Обошёл там всё, что мог, посмотрел и в тяжёлом чувстве вернулся, — вспомнил зодчий. — Даже из камеры в камеру пробить стенку — дикие деньги. Одна камера будет для туалета, другая для спальни. Ну, в общем, у меня не хватило соображения, как это всё адекватно использовать". То есть остаётся только вариант капсульного отеля, но он, похоже, не рассматривался. Ещё один вопрос: а захочет ли кто–то жить в такой гостинице?
Никита Явейн отметил общую тяжёлую атмосферу.
"Как её выветрить оттуда, я даже не представляю". Те же мысли посещают и архитектора–реставратора Алексея Михайлова: "Дому надо ещё отстояться, прежде чем приспосабливать его под коммерческое или общественное пространство", — считает наш собеседник.
Он уточнил, что первым делом для очистки ауры снял бы с внутренних стен всю штукатурку вместе с дранкой, поскольку она наверняка впитала много негативной энергии.
Справедливости ради стоит отметить, что на территории есть действующий православный храм, у которого, очевидно, своя энергетика. Церковь этим храмом дорожит, рассчитывает, что богослужения в нём продолжатся при любом раскладе, но забирать весь комплекс "Крестов" — отказалась.
АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК:
Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО:
https://www.dp.ru/