Как под брендом эскроу-счетов обманули дольщиков в Мурино

Первые напуганные покупатели появились в системе проектного финансирования. Они думали, что отдали 270 млн за квартиры, а оказалось – просто директору "Петростроя". Государство снова не контролирует, хоть и гарантирует.

Объединённая пресс-служба судов сообщила о принятии уголовного дела в отношении генерального директора и владельца компании "Петрострой" Дмитрия Ипатова. Судя по карточке Смольнинского районного суда, речь о статье 200.3 часть 2 УК - "Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве".

Обвинение полагает, что Ипатов привлек деньги 173 граждан в размере 270,7 миллиона рублей для строительства ЖК "Лампо" в Мурино. Однако, мер, в результате которых дом был бы построен или введён в эксплуатацию, не наблюдалось. Рубли дольщикам не вернулись.

Эта информация была бы поглощена тонной новостей об обманутых дольщиках, если бы не важное уточнение об упомянутом жилом комплексе. При продаже квартир в нём реклама пестрела сообщениями о проектном финансировании. С середины 2019 года средства дольщиков перечисляются не застройщику, а на специально созданный для этого счёт в банке. Раскрыть его девелопер может только после завершения строительства. Такой схемой государство обещало ликвидировать проблему обманутых дольщиков на корню.

В связи с этим и появляется вопрос, как "Петрострой" умудрился обмануть столько человек, если продажа квартир в этом жилом комплексе была автоматически защищена?

Нынешний председатель Госстройнадзора Николай Циганов в беседе предположил, что дело в так называемых предварительных договорах. По сути речь о контрактах, заключаемых между частным лицом и фирмой.

"Причины могут быть разные. Допустим, застройщик просто объясняет, что ему удобнее взять деньги таким образом, а клиенту обещает метры в будущем. Выгода покупателя может быть в более низкой цене, чем по эскроу-счетам. Позже выясняется, что деньги человек заплатил, а в банк они не поступили, следовательно, квартиру за гражданином не забронировали. Такая схема незаконна", - говорит он.

Этот вопрос поднимался ещё весной 2021 года на совещании с владельцем фирмы Ипатовым. Там он честно признался дольщикам других объектов, что его фирма кормит их обещаниями. На встрече присутствовали несколько дольщиков ЖК "Лампо", поднявшие вопрос, почему их деньги так и не дошли до эскроу-счетов. Ипатов пообещал им некое трехстороннее соглашение, по которому должен был обеспечить перевод средств, куда следует.

Судя по сообщениям самих дольщиков в одной из групп, посвящённой ЖК "Лампо", действительно, сделки заключались по договорам бронирования. Обещание Ипатова явно не было выполнено. Кстати, уже в конце 2020 года одна из покупательниц спрашивала у будущих соседей: "В этой группе есть такие, как я, кто отдал полную сумму?" "Тут все такие", - отвечают ей. "Я тоже полностью оплатила еще по бронированию, летом подписали ДДУ и перевод на эскроу-счет, но денег так на счет и не поступило", - объясняет суть произошедшего другая.

Также граждане пишут, что при оплате их обязывали соглашаться с условием о зачислении уплаченных средств на эксроу-счет в банк в течение года: "По закону, деньги должны поступить на эскроу-счет в течение 10 дней после его открытия в банке! Но ребята в "Петрострое" решили, что эти деньги им нужнее, поэтому заставляют подписывать дополнительное соглашение о том, что деньги на счёт будут зачислены в течение года, либо изначально вносят в договор такое условие".

Заметим, брать деньги за квартиры по любым другим документам, кроме как договорам участия в долевом строительстве, нельзя было и до введения проектного финансирования. В соответствии с 214-ФЗ, договор заключается, проводится его государственная регистрация и только после этого принимается оплата.

Как рассказали в прокуратуре Ленобласти, есть основания полагать, что Ипатов заведомо знал, что договора, по которым платили люди, не подлежат регистрации. Кстати, сделки оформлялись прямо в офисе "Петростроя" на Звёздной улице в Санкт-Петербурге. По большому счёту, люди, думая, что отдают деньги за строящиеся квартиры, просто перечисляли их Ипатову. Как объясняют специалисты, довести эти средства до стройки в приемлемом варианте, то есть предоставив обычный договор, практически невозможно, ведь в таком случае взявший их автоматически сознаётся в нарушении закона.

В качестве бантика, не относящегося к делу: первое разрешение на строительство ЖК "Лампо" выдавал бывший зампред Госстройнадзора Дмитрий Лобановский, а продлевала его экс-начальник отдела выдачи разрешений на строительство Раиса Скуридина. Оба проходят по уголовным делам о получении взяток.

Ещё осенью 2021 года проект "Лампо" стал первым в России, который банк, "Дом.рф", выдававший кредит, забрал себе. Произошло это "из-за многочисленных нарушений застройщиком обязательств перед покупателями и банком". С октября 100% компании принадлежат банку.

Отметим, "Петрострой" успел получить разрешение на строительство "Лампо" ещё тогда, когда правительство Ленобласти не прикрыло возможность строить выше 12 этажей. Так что все корпуса пойдут вверх от 17 до 20 этажей. Всего здесь планируется 2155 квартир, ввести их в эксплуатацию обещают в конце 2022 года – начале 2023. Причём, если в строящихся 1 и 2 корпусах распродано 54% и 18% квартир, в остальных двух, судя по сайту Дом.рф, не продано ничего, впрочем, там ещё и не идут работы. То есть пустующих квартир должно быть более 1600, в квадратных метрах это 45179.

Вице-губернатор по строительству Ленобласти Евгений Барановский заверил, что в конечном счёте все граждане, кто попался на историю с бронированием, получат квартиры. По крайней мере, такие гарантии даёт "Дом.рф" правительству Ленобласти. На эту тему в начале февраля он проведёт совещание. Впрочем, судя по тем же комментариям дольщиков, с банком дела идут медленно и далеко не у всех заканчиваются хорошим настроением.

На вопрос, кто должен был пресекать деятельность Дмитрия Ипатова, сегодня однозначно отвечать никто не хочет. На Суворовском, 67, заметили, что теоретически это входит в обязанности Госстройнадзора, который должен был выписать административное наказание застройщика. С другой стороны, в очередной раз напомнили, что контролировать подобные истории невозможно, поскольку граждане сами несут деньги туда, куда не следует. И заметили, что предлагаемая цена на квартиры была настолько низкой, что только одно это должно было сильно насторожить. В интернете сохранились упоминания про то, что в 2019 году за однокомнатную квартиру нужно было отдать 1,4 млн рублей. Реклама в тот период была агрессивной, шла по всем каналам, в том числе по телевизору и в метро.

Таким образом, схема, когда гражданин может полностью довериться государству при покупке квартиры, изрядно накренилась. В конце концов, вряд ли обыватели могут знать, что договор бронирования как таковой незаконен, особенно если со всех сторон им кричат, что средства защищены проектным финансированием.

"Да, тут вопрос к специальным знаниям. Кто-то в этом разбирается, но основная масса – нет", - признал один из собеседников.

И подтвердил, что в случае, если рухнет "Лампо", лопнет доверие к эскроу-счетам по всей стране.