Торговые центры Воронежа: востребованы качественные площади
Компания London Consulting & Management Company провела исследование рынка коммерческой недвижимости Воронежа в сегменте торговых центров. На сегодняшний день рынок торговой недвижимости Воронежа находится в стадии активного роста, существует дефицит качественных торговых площадей. Однако, в некоторых торговых центрах зафиксирован профицит площадей. Такое положение вынуждает девелоперов более тщательно просчитывать риски проектов и более скрупулезно формировать пул арендаторов будущих объектов.
Согласно проведенному исследованию, сегодня в Воронежа действует 32 торговых центра, общий объем площадей в которых составляет 275135 кв. м. Самые качественные объекты: ТЦ «Магнит», ТРЦ «Армада», ТРЦ «Аксиома», ТЦ «Московский проспект», МФЦ «Петровский Пассаж» (I очередь). Наиболее обеспеченными районами являются: Коминтерновский – 36% (98288 кв. м), Советский – 22% (61168 кв. м) и Ленинский – 18% (48000 кв. м).
На рынке аренды отмечена тенденция общего снижения средней цены за 1 кв. м., рост показывают только арендные ставки в наиболее качественных объектах класса «Региональный», что говорит о востребованности такого формата. В среднем арендные ставки варьируются от 750 до 3500 руб./кв.м/мес.
В целом ситуацию на рынке можно охарактеризовать как активно развивающуюся и конкурентоспособную. В 2010-2011гг. с вводом в эксплуатацию МФЦ «Свободный город», ТРЦ «МЕГА» и ТРЦ «Град» в Воронеже появится новый класс торговых центров - «Суперрегиональный», что благоприятно скажется на развитии розничной торговли в городе. Объем ввода площадей в торговых центрах в 2009 г. составит, по заявленным девелоперами данным, 253410 кв.м. Тем не менее, специалисты LCMC считают, что эти сроки чересчур оптимистичны, в реальности реализация некоторых объектов произойдет позже запланированных дат.
По мнению главы компании «Пионер» Александра Погодина, кризис даст застройщикам возможность выбирать действительно квалифицированный персонал и очистить компании от лишних людей. С ним согласен вице-президент ЛЭК Максим Тягар. По его словам, кризис несет целый ряд плюсов. Во-первых, снизятся цены на стройматериалы (бетон уже подешевел на 38%, арматура – на 40%, цемент – в 3 раза). Во-вторых, на рынке труда прибавится квалифицированных инженеров, которых раньше было не найти. Проектировщики будут более четко и быстро выполнять работу, так как теперь спрос на проектирование упадет, предоплату они уже не получат. Значит, и цены на проектирование будут более «вменяемые». В-третьих, тот ценный персонал, который не сократят, будет работать лучше. В-четвертых, подешевеет земля на вторичном рынке. До сих пор владельцы земель «совершенно неадекватно завышали цены», говорит М.Тягар. Теперь это прекратится.
Таким образом, делает вывод эксперт, снижение издержек может сделать возможным и снижение цен на конечный продукт. Но каково будет снижение, он предсказать не берется. Замглавы «НЖК-СПб» Дмитрий Майоров не во всем согласен с коллегой. «Да, издержки снизятся, но и количество проектов тоже. А снижение объемов производства не приводит к существенному снижению его себестоимости. Значит, издержки не столько снизятся, сколько перераспределятся, компенсируются другими затратами. Вероятно, себестоимость может упасть, но не более, чем на 5%», - полагает он.
Кроме того, по мнению М.Тягара, кризис – повод обдумать, какой продукт на рынке более востребован, и проверить качество управления. «Компании, которые прошли кризис 1998 г., знают, что востребованы будут дешевые однушки и двушки с высокой степенью готовности. А высокомаржинальные объекты «просядут», - считает эксперт.
Впрочем, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Полина Яковлева полагает, что рынок элитного жилья тоже не пострадает. «Элита не снижается в цене. Вернее, падают только те объекты, которые ранее маскировались под элиту, имея большие минусы, а также те, кто необоснованно заявлял цены на 10-15% выше рынка», - уверяет она.
«Пришло время хорошо считать, рассчитывать, доходность и затратность проектов. Рынок не простит необоснованного риска», - считает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. По его мнению, во время кризиса совсем останавливать проекты не надо, а надо заниматься длительным, но не дорогостоящим делом – проектированием и согласованием. Тогда к моменту выхода из кризиса компании смогут быстро запустить выгодные проекты. На 2010 г. эксперт прогнозирует увеличение покупательской способности на 30%. Оптимистично настроен и А.Погодин: «Кризисов я пережил много, и ничего не потерял, только приобрел». «Те, кто сможет сейчас успешно работать, будут иметь в разы больше авторитета и веса, чем во время роста рынка», - соглашается Д.Майоров.