Торговые центры Воронежа: востребованы качественные площади
Компания London Consulting & Management Company провела исследование рынка коммерческой недвижимости Воронежа в сегменте торговых центров. На сегодняшний день рынок торговой недвижимости Воронежа находится в стадии активного роста, существует дефицит качественных торговых площадей. Однако, в некоторых торговых центрах зафиксирован профицит площадей. Такое положение вынуждает девелоперов более тщательно просчитывать риски проектов и более скрупулезно формировать пул арендаторов будущих объектов.
Согласно проведенному исследованию, сегодня в Воронежа действует 32 торговых центра, общий объем площадей в которых составляет 275135 кв. м. Самые качественные объекты: ТЦ «Магнит», ТРЦ «Армада», ТРЦ «Аксиома», ТЦ «Московский проспект», МФЦ «Петровский Пассаж» (I очередь). Наиболее обеспеченными районами являются: Коминтерновский – 36% (98288 кв. м), Советский – 22% (61168 кв. м) и Ленинский – 18% (48000 кв. м).
На рынке аренды отмечена тенденция общего снижения средней цены за 1 кв. м., рост показывают только арендные ставки в наиболее качественных объектах класса «Региональный», что говорит о востребованности такого формата. В среднем арендные ставки варьируются от 750 до 3500 руб./кв.м/мес.
В целом ситуацию на рынке можно охарактеризовать как активно развивающуюся и конкурентоспособную. В 2010-2011гг. с вводом в эксплуатацию МФЦ «Свободный город», ТРЦ «МЕГА» и ТРЦ «Град» в Воронеже появится новый класс торговых центров - «Суперрегиональный», что благоприятно скажется на развитии розничной торговли в городе. Объем ввода площадей в торговых центрах в 2009 г. составит, по заявленным девелоперами данным, 253410 кв.м. Тем не менее, специалисты LCMC считают, что эти сроки чересчур оптимистичны, в реальности реализация некоторых объектов произойдет позже запланированных дат.
Сегодня заместитель председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам (КГХ) Законодательного собрания Санкт-Петербурга Сергей Малков выступил с отчетом о ходе работы городской Комиссии по землепользованию и застройке (КЗЗ), в которой, кроме руководителей комитетов городского правительства, участвуют также 5 депутатов ЗакСа.
Он признал, что ход работы КЗЗ по рассмотрению поправок, поданных в районах города в проект городских Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), существенно затянулся. По словам депутата, на последнем заседании комиссии 5 ноября председатель КГА Александр Викторов поставил вопрос о переходе на ежедневный режим работы. Как сообщало АСН-инфо, до настоящего времени КЗЗ собиралась дважды в неделю, по понедельникам и средам.
Вопреки первоначальным расчетам, рассмотреть все поправки к общей части ПЗЗ, по территориальному зонированию и высотному регламенту в ходе 12 заседаний комиссии не удалось. По оценке С.Малкова, трудности возникли по целому ряду причин. Так, КЗЗ не удовлетворена качеством подготовки изменений в проект в части высотного регламента, в том числе и после переработки предложений проектировщиков НИПЦ Генплана. Нет полной ясности и с видами разрешенного использования в ряде территориальных зон.
Кроме того, по требованию городской прокуратуры КЗЗ была вынуждена вернуться к рассмотрению общей части ПЗЗ также в части территориального зонирования. Как рассказал С.Малков, прокуратура указала на несоответствие зон «двойного назначения» (жилищно-деловой, производственно-деловой и т.п.) ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, настаивая на возвращении к «чистым» зонам в соответствии с первоначальным вариантом Генплана. По словам депутата, в настоящее время рассматривается возможность формирования «чистых» зон на периферии города.
Требование заменить «двухвариантные» зоны на «чистые» вносились и представителями общественности в ходе слушаний измененного проекта Генплана, а также при обсуждении проекта ПЗЗ в районах города. Как сообщало АСН-инфо, во время слушаний в Московском районе вносилось предложение сформировать специальную зону для размещения паркингов, отказавшись от устройства крытых автостоянок в застроенных жилых кварталах.
Предложение сформировать «чистые зоны» фактически ставит вопрос о переработке не только ПЗЗ, но и самого Генплана города. По словам С.Малкова, поправки в этот документ предусматривает также подготовленный проект КГИОП, устанавливающий режимы застройки в зонах охраны объектов культурного наследия.
Как известно, разработка временных регламентов застройки и проектов планировки и межевания после утверждения измененного варианта Генплана осуществлялась уже в соответствии с новым функциональным зонированием и разработанным на его основе территориальным зонированием.
Отметим, что именно требования прокуратуры в отношении соответствия планировки Петербурга Градостроительному кодексу, в 2006 г. послужили одной из причин коренной переработки Генплана, а также решения о подготовке нового варианта ПЗЗ вместо уже фактически составленного документа.