Торговые центры Воронежа: востребованы качественные площади
Компания London Consulting & Management Company провела исследование рынка коммерческой недвижимости Воронежа в сегменте торговых центров. На сегодняшний день рынок торговой недвижимости Воронежа находится в стадии активного роста, существует дефицит качественных торговых площадей. Однако, в некоторых торговых центрах зафиксирован профицит площадей. Такое положение вынуждает девелоперов более тщательно просчитывать риски проектов и более скрупулезно формировать пул арендаторов будущих объектов.
Согласно проведенному исследованию, сегодня в Воронежа действует 32 торговых центра, общий объем площадей в которых составляет 275135 кв. м. Самые качественные объекты: ТЦ «Магнит», ТРЦ «Армада», ТРЦ «Аксиома», ТЦ «Московский проспект», МФЦ «Петровский Пассаж» (I очередь). Наиболее обеспеченными районами являются: Коминтерновский – 36% (98288 кв. м), Советский – 22% (61168 кв. м) и Ленинский – 18% (48000 кв. м).
На рынке аренды отмечена тенденция общего снижения средней цены за 1 кв. м., рост показывают только арендные ставки в наиболее качественных объектах класса «Региональный», что говорит о востребованности такого формата. В среднем арендные ставки варьируются от 750 до 3500 руб./кв.м/мес.
В целом ситуацию на рынке можно охарактеризовать как активно развивающуюся и конкурентоспособную. В 2010-2011гг. с вводом в эксплуатацию МФЦ «Свободный город», ТРЦ «МЕГА» и ТРЦ «Град» в Воронеже появится новый класс торговых центров - «Суперрегиональный», что благоприятно скажется на развитии розничной торговли в городе. Объем ввода площадей в торговых центрах в 2009 г. составит, по заявленным девелоперами данным, 253410 кв.м. Тем не менее, специалисты LCMC считают, что эти сроки чересчур оптимистичны, в реальности реализация некоторых объектов произойдет позже запланированных дат.
Рынок ипотечного кредитования в России, который в последние два месяца резко сжался в связи с мировым финансовым кризисом, может стабилизироваться к середине
Он сообщил, что 60 млрд. рублей бюджетных средств, которые агентство надеется получить в ноябре-декабре, будут направлены как на выкуп существующих закладных, так и на рефинансирование «новой» ипотеки с тем, чтобы поддержать рынок жилья. Однако АИЖК намерено активнее развивать и другие формы поддержки рынка ипотечного кредитования, в частности стимулирование банков к выпуску облигаций под гарантии АИЖК и затем получение рефинансирования в Центробанке под залог этих облигаций.
«Имея уставный капитал, увеличенный на 60 млрд. рублей, мы можем выдать поручительств еще примерно на 500 млрд. У нас есть основания полагать, что ипотечная банковская облигация с таким поручительством в ближайшее время будет включена в ломбардный список Центробанка», - сказал А.Семеняка.
По его словам, такой механизм позволит быстрее довести деньги до банков по сравнению с традиционным способом рефинансирования – выкупом закладных, при котором АИЖК должно проверять каждую закладную на предмет соответствия своим стандартам.
А.Семеняка полагает, что АИЖК сможет выкупать в месяц закладных на сумму до 6 млрд. рублей. «Если банки начнут выпускать сами «оптовые» ипотечные облигации, то у них на реализацию этой сделки уйдет 3-4 месяца для тех, кто уже имеет опыт секьюритизации, а для тех, кто не имеет – 6 месяцев. Но все равно это будет банку выгоднее, чем продавать закладные нам поштучно», - говорит он.
От работоспособности этого механизма напрямую зависит динамика улучшения ситуации на рынке ипотечного кредитования. «Если банки увидят, что механизм работает, и во II квартале
Центробанк пока еще не включил ипотечные облигации банков в свой ломбардный список ценных бумаг, под залог которых он готов предоставлять кредиты. «Консультации, которые мы ведем, позволяют надеяться, что они будут действовать быстро». - сказал он.
По оценкам АИЖК, из 600 банков, которые выдавали ипотечные кредиты, около 60 банков имеют объемы займов, которые поддаются секьюритизации. Остальным банкам придется либо объединять свои ипотечные кредиты в крупные пулы для выпуска ценных бумаг, либо получать рефинансирование другими способами. А.Семеняка отметил, что АИЖК уже дает рекомендации своим региональным операторам способствовать организации таких пулов, поскольку выпуск облигаций является более быстрым способом рефинанисирования ипотеки, чем выкуп закладных.
Руководитель АИЖК считает, что эти меры помогут достаточно быстро вернуть на рынок ипотечного кредитования конкуренцию, потому что в настоящее время в связи с кризисом на нем остались работать единичные банки. Создание же постоянно действующего механизма рефинансирования через ЦБ позволит стабилизировать базу пассивов банков и в конечном итоге снизить стоимость ипотечных кредитов, которая рано или поздно привяжется к ставке, по которой ЦБ кредитует банки.