Петербургскую «сталинку» выставили на продажу вместе жильцами
Риелтор пофантазировала о продаже дома на полмиллиарда рублей. О том, что их квартиры могут превратиться в спа-центр, собственники узнали из объявления.
Жители «сталинки» в Новой деревне обнаружили, что их дом готовится к продаже. Для потенциальных покупателей рекламировали здание под спа-салон или гостиницу. При этом в каждой квартире продолжают жить семьи и никаких разговоров о расселении крепкого дома не велось.
Объявление
Объявление на ЦИАНе о продаже дома №25 на улице Савушкина появилось в начале ноября. Трёхэтажная «сталинка» расположена между станциями метро «Чёрная речка» и «Старая деревня» в районе так называемых «немецких коттеджей». Фасад дома выходит на проезжую часть. Со стороны двора просторная заасфальтированная территория для парковки. В доме 1948 года постройки проводились работы по программе капитального ремонта, обновлялась система горячего и холодного водоснабжения. Здесь 14 заселённых квартир.
«Помощь в переводе в нежилой фонд. Подходит для спа-зоны, кафе, гостиниц, торговых центров и комплексов, автосалонов и т.д. Перед домом достаточно места для парковки автомобилей, рядом небольшая зелёная зона», — говорилось в объявлении, опубликованном от имени риэлтора Марины Астаповой.
Работает Марина Астапова в агентстве недвижимости «Адмирал». Целый дом она оценила в 600 млн рублей, но через неделю снизила цену на 100 млн. В разговоре Марина Астапова отметила, что она «взяла паузу» и сняла объявление с публикации, однако документы к продаже готовятся. По её словам, 12 квартир готовы съехать.
«Мы договариваемся на какую-либо сумму выкупа квартиры и подписываем. Вы как инвесторы выступаете, но в дальнейшем помогает наше агентство, то есть договаривается с жильцами и дальше их куда-то... — сказала Марина Астапова. — Все будут знать, что у них определённая сумма в руках. То есть ни на какие повышения они не идут. У нас договора подписаны на рекламу и на работу. Чтобы ограничить хождения по дому, я немножко притормозила. Мы даже не стали вывешить баннер, что сохранять спокойствие этим людям».
Процедуру переезда риелтор пообещала уложить в три месяца. Остальные подробности по телефону рассказывать отказалась, предложив встретиться.
Жильцы
Большинство собственников квартир узнали о продаже дома случайно. Кто-то из соседей скинул скриншот в общедомовой чат.
«Не было у нас ни собраний, ни подписаний документов, ни общих соседских решений. Просто человек нашёл в интернете объявление, опупевший выложил его в наш домовой чат. Мы все были «приятно» удивлены, — вспоминает секретарь совета дома Наталья Потапова.
Жильцы попробовали связаться с риелтором. Марина Астапова в телефонном разговоре дала понять, что есть заинтересованные в переезде собственники, а значит, от продажи отказываться она не будет.
«Выглядит как рейдерский захват дома. Звучали такие предложения, что мы один подъезд расселим, а потом будете разбираться с теми, кого мы туда поселим», — отметила Наталья Потапова.
В доме на Савушкина две парадных, одна из них обременена жильцами с социально не одобряемым поведением. Дверь квартиры на первом этаже хлопает днём и ночью, а на лестничной площадке то и дело возникают мусор или другие пахучие субстанции. От этого соседства устали многие, в том числе собственница Галина. Она и дала устное согласие на переезд.
«Была устная договорённость. Она поставила на продажу, я считаю, ничего страшного, посмотреть, как пойдёт. Мы ничего не подписывали. Я объяснила, что подписывать договор, пока не будет клиента, я не собираюсь, — отметила Галина. — Потому что мы договор подпишем на 20 миллионов, а она продаст дом так, что на нашу долю будет 30 миллионов. Я подсказала ей хитрый ход: начните расселять этих наркоманов».
Никто из собственников не подписывал каких-либо документов с Мариной Астаповой.
Как объяснил старший юрист практики административного и страхового права юридической компании «ССП-Консалт» Марат Хвастунов, предметом купли-продажи могут выступать как отдельные жилые и нежилые помещения, так и многоквартирный дом, как единый объект недвижимости.
Однако жилой дом может выставляться на продажу целиком только при условии, если все помещения (жилые и нежилые) принадлежат продавцу. Если же в доме остаются хозяева квартир, то им на праве долевой собственности принадлежат общедомовые помещения: лестничные площадки, технические этажи, чердаки, подвалы. Решения о том, как ими распоряжаться, принимаются на общедомовом собрании.
«Сдача в аренду общего имущества, а также совершение иных юридически значимых действий с ним, происходит на основании решения общего собрания собственников помещения, — отметил Марат Хвастунов. — После приобретения жилых и нежилых помещений в жилом доме, покупатель (новый собственник) будет обладать приобретенным имуществом, а также правом общей долевой собственности на общее имущество пропорционально доле приобретенных им жилых и нежилых помещений. Поэтому, новый собственник будет обязан согласовывать на общем собрании любые действия в отношении общего имущества в многоквартирном доме с иным жильцами дома. Из чего следует вывод, что действующее законодательство не допускает продажу жилого дома, как единого объекта, лицом, не владеющим на праве собственности ста процентами всех жилых и нежилых помещений».
Что известно о риелторе
На профильных сайтах Марина Астапова указывает опыт работы риелтором с 1996 года. На ЦИАНе она зарегистрирована больше 11 лет. У неё есть полуживые социальные сети, примерами удачных сделок они не пестрят. На сайте агентства «Адмирал» Марина Астапова представлена как руководитель отдела продаж.
В решении Невского райсуда 2017 года фигурирует женщина, чьи инициалы полностью повторяют ФИО Марины Астаповой. Гражданское дело касалось квартиры на улице Подвойского. Её собственница 1932 года рождения передала жилплощадь по договору дарения Марине Астаповой. Затем квартиру дважды перепродали, а пенсионерка скончалась.
Экспертиза установила, что подписи на договоре дарения и на заявлении в Росреестр на регистрацию права собственности были сделаны не хозяйкой, а другим лицом. Суд признал сделки недействительными и постановил вернуть жильё наследникам. Марина Астапова должна отдать миллион рублей, уплаченный ей по договору купли-продажи. В базе судебных приставов за ней числится долг в более чем 900 тысяч.
Когда СМИ обратились к Марине Астаповой за официальным комментарием, она не смогла вспомнить этот случай, но подтвердила свою деятельность по продаже дома на Савушкина. По её словам, с жильцами она работала с августа, но оказалось, что в доме есть своя риелтор и она якобы решила перетянуть сделку на себя. Поэтому объявление снято с публикации.
«Она вдруг узнала об этом и решила сама все продавать. Как она это сделает - это я снимаю шляпу, — сказала Марина Астапова. — Она уже на хорошем сроке беременности. Зачем ей переходить коллеге дорогу, я не знаю. Можно спокойно получить свои деньги, решить проблемы, сидеть и заниматься ребёнком».
На замечание корреспондента о том, что Марина Астапова ещё день назад была готова продать дом «инвестору», она ответила: «Мы с вами играли по вашим правилам. Сейчас правила изменились. Я переговорила с жильцами, и они сказали, что что подождут, как поведёт себя другое агентство. Если оно не сможет с этим справиться, мы обратно к вам обратимся».
В доме действительно живёт риелтор. Юлия заявила, что не собирается выставлять здание с собственной квартирой на продажу. А цену в 500 млн она сочла завышенной.
«500 миллионов — вообще неадекватная цена, — отметила Юлия. — Если брать 300 тысяч за метр квадратный, это прямо сверх нормы, умножить каждую квартиру по её площади и плюс накинуть сверху за общедомовое имущество, получится под 400 миллионов».
Банк «Санкт-Петербург» подвел итоги работы за 9 месяцев 2021 года по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО). Ключевые показатели, согласно данным Консолидированной отчетности по МСФО:
- Чистая прибыль за 9 месяцев 2021 года составила 11.4 млрд рублей, что выше результата за 9 месяцев 2020 года на 80%;
- Рентабельность капитала составила 16.3% за 9 месяцев 2021 года (10.2% за 9 месяцев 2020 года);
- Чистый комиссионный доход за 9 месяцев 2021 года составил 6.4 млрд рублей, что выше результата за 9 месяцев 2020 года на 20.6%;
- Кредитный портфель за 9 месяцев 2021 года вырос на 12.2%, включая +14.2% в розничном портфеле и +12.0% в корпоративном.
Комментарии Павла Филимоненка, Первого заместителя председателя Правления Банка «Санкт-Петербург» - главного исполнительного директора:
«Банк продолжает показывать сильные результаты – прибыль по итогам 9 месяцев уже превысила аналогичный показатель рекордного 2020 года. Доходы основного бизнеса уверенно растут, а стоимость риска снижается по мере улучшения качества кредитного портфеля.
На фоне таких результатов мы актуализировали нашу Стратегию и поставили себе более амбициозные цели по прибыли и рентабельности капитала на горизонте до 2023 года. Считаем, что принципиально новый уровень доходов, который мы достигли, и новая целевая рентабельность более 16% станут для Банка устойчивыми в долгосрочной перспективе».
Согласно рейтингу агентства Интерфакс, на 1 октября 2021 года Банк занимает 16 место по объему активов и 14 место по объему депозитов населения среди российских банков. Сегодня в Банке обслуживается 2 001 000 физических лиц и 52 000 компаний; количество банковских карт, эмитированных Банком, составляет 1 497 000; количество банкоматов – 803 ед. Количество пользователей Интернет-Банка превысило 1 612 000 человек.
Обзор финансовых результатов за 9 месяцев 2021 года
Чистый процентный доход составил 20.2 млрд рублей за 9 месяцев 2021 года (+9.9% по сравнению с 9 месяцами 2020 года), включая 7.1 млрд рублей за 3 квартал 2021 года (+16.8% по сравнению с 3 кварталом 2020 года). По сравнению с 9 месяцами 2020 года, объем процентных доходов снизился на 1.9%; основная часть процентных доходов представлена процентными доходами от выданных кредитов – 83.9%. Процентные расходы снизились на 20.1%; в том числе расходы по срочным депозитам частных клиентов снизились на 19.9% (44.8% процентных расходов), расходы по срочным депозитам корпоративных клиентов снизились на 1.3% (26.5% процентных расходов). Чистая процентная маржа составила 3.8% за 9 месяцев 2021 года (3.8% за 9 месяцев 2020 года), включая 3.9% за 3 квартал 2021 года (3.7% в 3 квартале 2020 года).
Чистый комиссионный доход за 9 месяцев 2021 года составил 6.4 млрд рублей, что выше результата 9 месяцев 2020 года на 20.6%, включая 2.2 млрд рублей за 3 квартал 2021 года (+13.4% по сравнению с 3 кварталом 2020 года). По сравнению с 9 месяцами 2020 года, прирост доходов от расчетно-кассового обслуживания составил 24.0% (39.6% комиссионных доходов), доходы от проведения расчетов с пластиковыми картами увеличились на 8.7% (32.4% комиссионных доходов).
Доход от операций на финансовых рынках за 9 месяцев 2021 года составил 3.3 млрд рублей (+2.4 млрд по сравнению с 9 месяцами 2020 года) благодаря доходам 3-го квартала в размере 1.2 млрд рублей. Основной составляющей результата стала прибыль от операций с иностранными валютами и производными финансовыми инструментами в размере 3.7 млрд рублей.
Выручка составила 30.9 млрд рублей за 9 месяцев 2021 года (+19.9% по сравнению с 9 месяцами 2020 года), включая 10.8 млрд рублей за 3 квартал 2021 года (+17.6% по сравнению с 3 кварталом 2020 года).
Отношение издержек к доходам за 9 месяцев 2021 года составило 37.4% (42.3% за 9 месяцев 2020 года), включая 34.7% за 3 квартал 2021 года (36.4% в 3 квартале 2020 года). Операционные расходы Банка за 9 месяцев 2021 года составили 11.6 млрд рублей (+6.1% по сравнению с 9 месяцами 2020 года), включая 3.7 млрд рублей за 3 квартал 2021 года (+11.9% по сравнению с 3 кварталом 2020 года).
Чистая прибыль за 9 месяцев 2021 года составила 11.4 млрд рублей (+79.7% по сравнению с 9 месяцами 2020 года), включая 4.1 млрд рублей за 3 квартал 2021 года (+50.4% по сравнению с 3 кварталом 2020 года). Рентабельность капитала (ROАE) составила 16.3% за 9 месяцев 2021 года (10.2% за 9 месяцев 2020 года), включая 17.1% за 3 квартал 2021 года (12.9% в 3 квартале 2020 года).
На 1 октября 2021 года активы Банка составили 770.9 млрд рублей (+5.6% по сравнению с 1 января 2021 года; +4.5% по сравнению с 1 июля 2021 года).
Средства клиентов на 1 октября 2021 года составили 492.5 млрд рублей (+2.8% по сравнению с 1 января 2021 года; на прежнем уровне по сравнению с 1 июля 2021 года). Объем текущих и расчетных счетов клиентов по сравнению с 1 января 2021 года вырос на 19.3%, объем срочных депозитов снизился на 9.3%. На 1 октября 2021 года 57.5% средств клиентов составили средства физических лиц, 42.5% – средства корпоративных клиентов.
Собственный капитал Банка, рассчитанный в соответствии с методикой ЦБ РФ (Базель III), на 1 октября 2021 года составил 93.6 млрд рублей (+9.1% по сравнению с 1 января 2021 года; +4.2% по сравнению с 1 июля 2021 года). Основной капитал Банка по состоянию на 1 октября 2021 года составил 72.5 млрд. рублей (+6.9% по сравнению с 1 января 2021 года; +8.8% по сравнению с 1 июля 2021 года). В результате норматив достаточности основного капитала Банка на 1 октября 2021 года составил 10.2% (при нормативном значении 6.0%), норматив достаточности собственного капитала – 13.2% (при нормативном значении 8.0%).
На 1 октября 2021 года кредиты и авансы клиентам до вычета резервов составили 515.3 млрд рублей (+12.2% по сравнению с 1 января 2021 года; +1.6% по сравнению с 1 июля 2021 года). 74.8% кредитного портфеля формируют кредиты корпоративным клиентам, 25.2% – кредиты частным клиентам. Корпоративный кредитный портфель вырос с начала года на 12.0% и составил 385.3 млрд рублей. Розничный кредитный портфель вырос с начала года на 14.2% и составил 126.6 млрд рублей, в т.ч. ипотечные кредиты за 9 месяцев 2021 года выросли на 10.7%, потребительские кредиты выросли на 27.2%, кредиты на приобретение автомобилей снизились на 0.9%.
Качество кредитного портфеля. На 1 октября 2021 года доля проблемной задолженности составила 9.5% (10.4% на 1 января 2021 года). Уровень резерва под обесценение кредитов составил 8.3% (8.7% на 1 января 2021 года). Покрытие резервами проблемной задолженности составило 87.2% (83.1% на 1 января 2021 года). За 9 месяцев 2021 года отчисления в резервы составили 5.1 млрд рублей (0.9 млрд рублей за 3 квартал 2021 года). Объем списаний за 9 месяцев 2021 года составил 3.2 млрд рублей (1.6 млрд рублей за 3 квартал 2021 года).
Финансовую отчетность по МСФО за 9 месяцев 2021 года можно найти на сайте: https://www.bspb.ru/investors/financial-statements/IFRS/