В Петербурге появился градостроительный проводник
В Петербурге разработали бота-проводника по градостроительным документам. Он не даст проспать очередной строительный забор под боком.
Чаще всего о новых строительных проектах горожане узнают на этапе, когда появляется синий или серый забор и, в лучшем случае, информационный щит. Это значит, что, скорее всего, уже выдано разрешение на строительство — то есть пройдена последняя стадия получения разрешительной документации. В Петербурге разработали простой инструмент, который позволяет даже неспециалистам отслеживать новые проекты на конкретных территориях.
Телеграм-бот @SpbZastroikaBot для Платформы цифровой урбанистики разработала лаборатория «Интеллектуальные технологии городского планирования» НЦКР Университета ИТМО совместно с Центром экспертиз ЭКОМ. С помощью него можно отслеживать появление градостроительной документации практически на всех этапах реализации объектов строительства или реконструкции.
Кому пригодится (спойлер: почти всем)
Очевидно, что первые потребители — это представители строительной отрасли, градозащитники, активисты, депутаты всех уровней, журналисты. Однако инструмент, что называется, must have и для рядовых горожан. Это удобный помощник в случаях, когда горожанин интересуется, что происходит в их округе, на каком этапе находится строительство новых социальных объектов, дорог, школ, детских садов, не хочет прозевать неожиданное превращение соседнего сквера или части парка в торговый центр, застройку двора или «уплотниловку». Или, например, планирует купить жилье в новостройке и хочет разведать обстановку вокруг. Инструмент фактически позволяет сократить количество переписки с чиновниками и временные затраты на то, чтобы разобраться в ситуации.
Идея возникла как продолжение законов, которые весной и в начале лета приняло Заксобрание города, поясняет ее автор, глава Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов. Напомним, первый дополнил закон о граддеятельности двумя статьями. Одна обязывает Смольный информировать горожан о выдаче градостроительных планов земельных участков, вторая накладывает на чиновников аналогичные обязанности публиковать сведения о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования, на отклонение от предельных параметров, разрешение на строительство и распоряжения о подготовки и внесение изменений и отмене документации о проектах планировки территории. Другая новелла касается информирования о выдаче согласований архитектурно-градостроительного облика объектов.
У бота постепенно появляются новые опции и возможности.
«Когда мы его доделаем, появится возможность отслеживать практически все документально оформляемые стадии подготовки строительства. То есть практически все базовые разрешения, которые застройщик получает для строительства или реконструкции любого объекта», — поясняет Александр Карпов.
Что полезного расскажет бот
Бот сообщает о новых выданных градостроительных планах земельного участка, согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта, выдаче Смольным разрешений на подготовку документации по планировке территории, разрешений на условно разрешенный вид использования и отклонения от предельных параметров. Для удобства пользователей есть специальный чат https://t.me/SPbZastroika с разработчиками, в котором можно задавать вопросы.
«Чем важен градплан земельного участка (ГПЗУ)? Это такая универсальная и самая ранняя стадия. Если он выдается, значит, у получателя есть намерения что-то построить или реконструировать. Уже в этот момент можно оценить, представляет ли проект опасность или интерес», — комментирует Александр Карпов.
Как правило, забор возникает через 3–4 года после выдачи градплана.
Предшествующая ГПЗУ стадия — разрешение на отклонение от предельных параметров (ОПП) и условно разрешенный вид использования (УРВИ). Оба прописаны в Градостроительном кодексе и правилах землепользования и застройки. Застройщику нужно согласовывать такие изменения, когда, например, ППЗ диктует максимальную высоту здания 40 метров, а он хочет построить на 54. Или при строительстве жилья в общественно-деловой зоне. Сейчас бот информирует только об уже выданных разрешениях, но разработчики планируют научить его уведомлять о публичных слушаниях по этим вопросам.
Следующая после ГПЗУ стадия для большинства объектов (за исключением подземных и линейных объектов, то есть дорог, трубопроводов, а также индивидуальных жилых домов) — это выдача согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО).
«Уведомление о выдаче АГО тоже можно получить, причём бот сразу предоставляет возможность скачать альбомы с визуализацией. Не полностью, но какое-то представление о том, что согласовал главный архитектор, можно получить. В большинстве случаев это какие-то довольно нейтральные вещи», — комментирует Александр Карпов.
Один из ключевых документов в градостроительстве — это проекты планировки территории (ППТ). Когда комитет по градостроительству издает распоряжение о разработке или внесении изменений в ППТ, устанавливается ограниченный срок, две недели, в течение которого все заинтересованные лица могут направить в КГА свои предложения о том, что следует разработать в составе проекта планировки и, что особенно важно, проекта межевания. Это право, которое предоставлено любому горожанину Градостроительным кодексом. До сих пор оно практически не реализовывалось, так как обывателю отследить всю документацию и понять, что один из документов затрагивает интересы конкретного человека, просто физически невозможно. На самом деле — затрагивает.
«Например, к нам обращается гражданин и спрашивает, как получить права собственности на земельный участок жилого многоквартирного дома, если он не сформирован. В соответствии с Земельным кодексом, образовать земельный участок в жилом квартале можно только через проект межевания. Бесплатно услуга разработки проекта межевания не предоставляется. И люди потенциально поражены в правах, — комментирует глава ЭКОМа. — Однако я смотрю в РГИС и вижу, что на этот квартал уже разрабатывается ППТ вместе с проектом межевания. То есть надо дойти, дозвониться до разработчика и с ним поговорить. Однако заявить свои интересы было бы гораздо проще в самом начале разработки».
Аналогично это позволит заинтересованным во время разработки ППТ по линейным объектам, то есть дорогам, вовремя заявить: мы хотим здесь выезд, здесь — велодорожку, а здесь — защитное озеленение.
Пользователь может подписаться на обновления по кадастровому району, кадастровому кварталу или сразу всей территории города. Важно, что границы кадастровых районов не совпадают с границами административных районов. Если в центральной части города они еще более-менее дублируют друг друга, то, например, Петродворцовый и часть Красносельского — это единый кадастровый район 78:40. Посмотреть границы можно с помощью ссылки на публичную кадастровую карту в удобном разрешении, которая есть в разделе «Справка». Узнать границы интересующего кадастрового района можно как на публичной кадастровой карте, так и с помощью региональной геоинформационной системы https://rgis.spb.ru/mapui/.
По умолчанию подписки именуются по кадастровому номеру, но их можно назвать более узнаваемо. Например: «намывные территории Васильевского острова», «Муринский парк», «пустырь около дома».
Бота также можно использовать в качестве фильтра для сбора документации по интересующей локации. Для этого надо подписаться, скачать все документы по подписке (для этого есть специальная опция) и отписаться. Важный момент: бот собирает только документы с момента начала работы последних законодательных новелл.
Долгострой в Мурино во Всеволожском районе обзавелся инвестором. Строительные работы в жилом комплексе «Ленинградская перспектива» стартуют в следующем году. Перед этим арбитражный суд должен принять решение в пользу инвестора. Стало известно, что препятствует продолжению строительства.
Уже несколько лет дольщики ждут своих квартир в указанном жилом комплексе. И лишь сейчас появилась надежда на то, что дом наконец будет достроен. Работы здесь не ведутся с 2018 года. Согласно оценкам специалистов, объект завершен лишь на 15%.
ЖК «Ленинградская перспектива» рассчитан на 2500 квартир. Обманутыми дольщиками оказались более 1000 человек. В числе них и Алексей Олюпин, который купил квартиру в строящемся доме еще в 2016 году.
«Все было нормально, но через некоторое время краны остались, рабочих не стало — все. Начали писать с просьбой о проверке, проверки проводились и в итоге все пришло к тому, как пришло. Первое время даже митинги проводили. Сейчас, по факту, просто собрания, штабы и все такое. Я иногородний, мне нужно где-то жить, не снимать. В итоге и ипотека, и снимаю», – поделился он.
Что касается бывшего застройщика, компании «ЛенСпецСтрой», то она разорилась и суд признал ее недееспособной. На данный момент ее руководители являются фигурантами уголовного дела. После правительство Ленобласти пытало вернуть дольщикам их квартиры разными способами. ЖК даже попал в программу «ДОМ.РФ», однако сейчас есть возможность достроить его быстрее и на более выгодных условиях.
Заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Евгений Барановский объяснил, что «ДОМ.РФ» подразумевает под собой софинансирование. В случае с Ленобластью, софинансируется 50%.
«Значит, мы не построим как минимум три школы, и еще несколько детских садов на территории Ленинградской области, а фактически эти средства, или другие социальные проекты вложим в «Ленинградскую перспективу». Схема с «Мависом» предполагает под собой не то, что мы не тратим бюджетных средств, мы их не вкладываем в это строительство», – рассказал он.
В итоге компания «Мавис» взяла на себя роль миротворца. Минстроем уже согласовано его участие в завершении объекта. Далее необходимо получение положительного решения от арбитражного суда о передаче прав. Процесс передачи займет около 1,5-2 месяцев.
В этом случаев уже летом строительство продолжится. Однако, по словам дольщиков, предыдущий застройщик не рад тому, что дела идут на лад и он пытается «вставлять палки в колёса».
Дольщик ЖК Светлана Копылова рассказала, что бывший владелец продолжает препятствовать восстановлению прав дольщиков. По ее словам, в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области от него поступило заявление об оспаривании оценки объекта незавершенного строительства.
«Мы очень сильно опасаемся, что в связи с этим, решение по нашему объекту, а именно, решение по передаче прав на наш объект «Мавису» может сильно затянуться», – сказала Светлана.