В Петербурге появился градостроительный проводник
В Петербурге разработали бота-проводника по градостроительным документам. Он не даст проспать очередной строительный забор под боком.
Чаще всего о новых строительных проектах горожане узнают на этапе, когда появляется синий или серый забор и, в лучшем случае, информационный щит. Это значит, что, скорее всего, уже выдано разрешение на строительство — то есть пройдена последняя стадия получения разрешительной документации. В Петербурге разработали простой инструмент, который позволяет даже неспециалистам отслеживать новые проекты на конкретных территориях.
Телеграм-бот @SpbZastroikaBot для Платформы цифровой урбанистики разработала лаборатория «Интеллектуальные технологии городского планирования» НЦКР Университета ИТМО совместно с Центром экспертиз ЭКОМ. С помощью него можно отслеживать появление градостроительной документации практически на всех этапах реализации объектов строительства или реконструкции.
Кому пригодится (спойлер: почти всем)
Очевидно, что первые потребители — это представители строительной отрасли, градозащитники, активисты, депутаты всех уровней, журналисты. Однако инструмент, что называется, must have и для рядовых горожан. Это удобный помощник в случаях, когда горожанин интересуется, что происходит в их округе, на каком этапе находится строительство новых социальных объектов, дорог, школ, детских садов, не хочет прозевать неожиданное превращение соседнего сквера или части парка в торговый центр, застройку двора или «уплотниловку». Или, например, планирует купить жилье в новостройке и хочет разведать обстановку вокруг. Инструмент фактически позволяет сократить количество переписки с чиновниками и временные затраты на то, чтобы разобраться в ситуации.
Идея возникла как продолжение законов, которые весной и в начале лета приняло Заксобрание города, поясняет ее автор, глава Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов. Напомним, первый дополнил закон о граддеятельности двумя статьями. Одна обязывает Смольный информировать горожан о выдаче градостроительных планов земельных участков, вторая накладывает на чиновников аналогичные обязанности публиковать сведения о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования, на отклонение от предельных параметров, разрешение на строительство и распоряжения о подготовки и внесение изменений и отмене документации о проектах планировки территории. Другая новелла касается информирования о выдаче согласований архитектурно-градостроительного облика объектов.
У бота постепенно появляются новые опции и возможности.
«Когда мы его доделаем, появится возможность отслеживать практически все документально оформляемые стадии подготовки строительства. То есть практически все базовые разрешения, которые застройщик получает для строительства или реконструкции любого объекта», — поясняет Александр Карпов.
Что полезного расскажет бот
Бот сообщает о новых выданных градостроительных планах земельного участка, согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта, выдаче Смольным разрешений на подготовку документации по планировке территории, разрешений на условно разрешенный вид использования и отклонения от предельных параметров. Для удобства пользователей есть специальный чат https://t.me/SPbZastroika с разработчиками, в котором можно задавать вопросы.
«Чем важен градплан земельного участка (ГПЗУ)? Это такая универсальная и самая ранняя стадия. Если он выдается, значит, у получателя есть намерения что-то построить или реконструировать. Уже в этот момент можно оценить, представляет ли проект опасность или интерес», — комментирует Александр Карпов.
Как правило, забор возникает через 3–4 года после выдачи градплана.
Предшествующая ГПЗУ стадия — разрешение на отклонение от предельных параметров (ОПП) и условно разрешенный вид использования (УРВИ). Оба прописаны в Градостроительном кодексе и правилах землепользования и застройки. Застройщику нужно согласовывать такие изменения, когда, например, ППЗ диктует максимальную высоту здания 40 метров, а он хочет построить на 54. Или при строительстве жилья в общественно-деловой зоне. Сейчас бот информирует только об уже выданных разрешениях, но разработчики планируют научить его уведомлять о публичных слушаниях по этим вопросам.
Следующая после ГПЗУ стадия для большинства объектов (за исключением подземных и линейных объектов, то есть дорог, трубопроводов, а также индивидуальных жилых домов) — это выдача согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО).
«Уведомление о выдаче АГО тоже можно получить, причём бот сразу предоставляет возможность скачать альбомы с визуализацией. Не полностью, но какое-то представление о том, что согласовал главный архитектор, можно получить. В большинстве случаев это какие-то довольно нейтральные вещи», — комментирует Александр Карпов.
Один из ключевых документов в градостроительстве — это проекты планировки территории (ППТ). Когда комитет по градостроительству издает распоряжение о разработке или внесении изменений в ППТ, устанавливается ограниченный срок, две недели, в течение которого все заинтересованные лица могут направить в КГА свои предложения о том, что следует разработать в составе проекта планировки и, что особенно важно, проекта межевания. Это право, которое предоставлено любому горожанину Градостроительным кодексом. До сих пор оно практически не реализовывалось, так как обывателю отследить всю документацию и понять, что один из документов затрагивает интересы конкретного человека, просто физически невозможно. На самом деле — затрагивает.
«Например, к нам обращается гражданин и спрашивает, как получить права собственности на земельный участок жилого многоквартирного дома, если он не сформирован. В соответствии с Земельным кодексом, образовать земельный участок в жилом квартале можно только через проект межевания. Бесплатно услуга разработки проекта межевания не предоставляется. И люди потенциально поражены в правах, — комментирует глава ЭКОМа. — Однако я смотрю в РГИС и вижу, что на этот квартал уже разрабатывается ППТ вместе с проектом межевания. То есть надо дойти, дозвониться до разработчика и с ним поговорить. Однако заявить свои интересы было бы гораздо проще в самом начале разработки».
Аналогично это позволит заинтересованным во время разработки ППТ по линейным объектам, то есть дорогам, вовремя заявить: мы хотим здесь выезд, здесь — велодорожку, а здесь — защитное озеленение.
Пользователь может подписаться на обновления по кадастровому району, кадастровому кварталу или сразу всей территории города. Важно, что границы кадастровых районов не совпадают с границами административных районов. Если в центральной части города они еще более-менее дублируют друг друга, то, например, Петродворцовый и часть Красносельского — это единый кадастровый район 78:40. Посмотреть границы можно с помощью ссылки на публичную кадастровую карту в удобном разрешении, которая есть в разделе «Справка». Узнать границы интересующего кадастрового района можно как на публичной кадастровой карте, так и с помощью региональной геоинформационной системы https://rgis.spb.ru/mapui/.
По умолчанию подписки именуются по кадастровому номеру, но их можно назвать более узнаваемо. Например: «намывные территории Васильевского острова», «Муринский парк», «пустырь около дома».
Бота также можно использовать в качестве фильтра для сбора документации по интересующей локации. Для этого надо подписаться, скачать все документы по подписке (для этого есть специальная опция) и отписаться. Важный момент: бот собирает только документы с момента начала работы последних законодательных новелл.
Для ревитализации здания московского Центрального телеграфа был выбран проект архитектурного бюро британца Дэвида Чипперфильда David Chipperfield Architects.
Центральный телеграф на ул. Тверская, д. 7 был возведен в столице по проекту инженера и архитектора Ивана Рерберга в 1927 году. Среди других известных его работ − Киевский вокзал, Елизаветинская женская гимназия с церковью в Большом Казённом переулке, здание Северного Страхового общества на ул. Ильинка и другие. Изначально в открытом конкурсе победителем был объявлен проект Александра Гринберга, однако Наркомпочтель СССР его не принял и заказал еще два варианта – за авторством Алексея Щусева и Ивана Рерберга. Именно так и появился проект Рерберга, который в результате был реализован.
Здание предназначалось для размещения главной столичной телеграфной станции, отделений междугородной и международной телефонной связи. Также в нем располагались квартиры для руководства телеграфа и ясли на 200 мест.
Здесь трудилось около 5 тыс. человек. Визитной карточкой телеграфа стали большие окна, пневматическая почта и часы с уникальным механизмом на главном фасаде.
До недавнего времени телеграф преимущественно использовался как офисный центр, помещения которого сдавались в аренду. Здание было признано объектом культурного наследия России регионального значения. Теперь его ожидает бережная реставрация, или ревитализация (дословно – возвращение к жизни), которая заключается в раскрытии новых возможностей старых территорий и построек с сохранением их самобытности, аутентичности и идентичности. Девелопером выступает компания Vos’hod.
Генеральный директор Института «Стрелка», сооснователь и партнер КБ «Стрелка» Варвара Мельникова рассказала о том, как разработали несколько сценариев и комплексную модель функционирования телеграфа. С одной стороны, стояла задача превратить старомодный офисный центр эпохи 1990-х в современное культовое пространство, создать новую точку притяжения, с другой − бережно отнестись к историческому наследию здания.
Для этого представители КБ «Стрелка» вместе с экспертами в области сохранения культурного наследия изучили первоначальные чертежи и логику, которую закладывал Рерберг при строительстве. Все это стало частью брифа для архитекторов. Было рассмотрено большое количество ведущих архитектурных бюро и их подходы к работе с предлагаемой моделью. В итоге выбор был сделан в пользу бюро Дэвида Чипперфильда. Его опыт работы с наследием и понимание ценностей, возможностей и вызовов такого здания, как Центральный телеграф, оказались наиболее подходящими для решения задач проекта.
Свой стиль Чипперфильд унаследовал от учителей из Лондонской архитектурной ассоциации (London Architectural Association) – Нормана Фостера и Ричарда Роджерса. Архитектора одновременно вдохновляют промышленные здания начала прошлого века и нестандартная архитектура в стиле хай-тек, поэтому бюро часто выбирают для разработки проектов реконструкции исторических и музейных зданий. По словам соосновательницы компании Vos'hod Марины Рудневой, для обновления здания московского телеграфа нужен был профессионал, который знает, как обращаться с памятниками архитектуры, и в предложениях David Chipperfield Architects был именно такой подход. Сам Чипперфильд назвал здание «исторически важным объектом с инновационной для своего времени архитектурой».
На сегодняшний день в портфолио Чипперфильда более ста таких проектов во многих городах мира, среди которых − художественный музей Фолькванг в немецком городе Эссене, Нобелевский центр в Стокгольме, универмаг Selfridges и Royal Academy в Лондоне, реставрация Старых Прокураций на площади Сан-Марко в Венеции. Многие из них были отмечены престижными архитектурными премиями − Стирлинга Королевского института британских архитекторов (Royal Institute for British architects, RIBA) и Миса ван дер Роэ − главной премии Европейского союза за современную архитектуру.
Реставрация здания Центрального телеграфа начнется в конце 2021 года, а завершить работы планируется в начале 2024-го. После завершения работ он превратится в многофункциональный комплекс с торговой галереей, офисами и общественными пространствами. Здание оснастят современным оборудованием, сохранив при этом дух первоначального проекта.
«Мы взяли на себя амбициозную задачу − восстановить яркую индивидуальность Центрального телеграфа в Москве, бережно «переоткрыв» его для общественности, вернуть ему функции бизнес-центра и наполнить жизнью. В конечном счете наша цель − дать москвичам возможность вновь гордиться и наслаждаться этой ожившей частью города», − сказал глава бюро David Chipperfield Architects.
Москва − не единственный город, где здание телеграфа переоборудуют под современные нужды. Этот тренд наблюдается по всему миру.
Преобразование здания телеграфа в Белфасте
Для бывшего здания телеграфа в столице Северной Ирландии разработали проект стоимостью 75 млн фунтов. Его автором стало архитектурное бюро из Лондона Allford Hall Monaghan Morris. Белфастский телеграф старше московского – здание было возведено в 1886 году и использовалось как офис местной газеты на протяжении 100 лет.
Проект, получивший название The Sixth (англ. «Шестой»), предусматривает обустройство коммерческого пространства площадью 21 тыс. кв. метров для розничной торговли, ресторанов и офисов. Здание расположено неподалеку от кампуса Ольстерского университета и Центральной городской библиотеки Белфаста.
По словам девелопера проекта, ревитализация поможет вернуть жизнь этому знаковому зданию, связанному с индустрией новостей, в цифровую эпоху. Проект The Sixth сыграет важную роль в возрождении города, предоставляя высококачественные рабочие помещения для международных и региональных компаний.
Отель Telegraph в английском городе Ковентри
На строительство отеля Telegraph, расположенного в здании бывшей редакции газеты в центре города Ковентри графства Уэст-Мидлендс, ушло 15 млн фунтов стерлингов и два года. Теперь в стенах здания в сдержанном стиле середины XX века располагается роскошный отель.
По словам представителя девелоперской компании Complex Development Projects Иэна Харрабина, для полноценного развития Ковентри как туристического центра в городе должен быть отель высшего класса, который сам по себе являлся бы достопримечательностью, а не просто местом для проживания. Бывшее здание телеграфа города Ковентри, расположенное напротив Белградского театра, пустовало в течение пяти лет, и это оказалось идеальным местом для нового отеля.
«Здание телеграфа в скандинавском стиле было спроектировано во время возрождения Ковентри в 1950-х годах. Благодаря реконструкции отель сохранил свой характерный вид и стал наcтоящей изюминкой в городском ландшафте, разбавив современный пейзаж винтажным силуэтом», − добавил Иэнн Харрабин.
К услугам гостей в отеле есть большой бар, ресторан с зимним садом, конференц-зал, бар на крыше и 88 номеров с индивидуальным дизайном, в том числе двухуровневые пентхаусы в стиле лофт. Широкий выбор роскошных, просторных номеров в стиле 1950-х включает большие двухместные и двухместные люксы, а также двухуровневые люксы, вплоть до роскошно обставленного люкса Lord Iliffe площадью 72 кв. метра с собственной гидромассажной ванной и террасой. Люкс назван в честь семьи, которая основала местную газету и до недавнего времени владела ей.
Реставрация исторического здания телеграфа в городе Ньютон Аппер Фолс, США
Недавняя реставрация здания телеграфа в городе Ньютон Аппер Фолс, штат Массачусетс, подчеркивает промышленное происхождение строения с помощью современных средств. Проект будет способствовать дальнейшему использованию коммерческих площадей местным сообществом и подстегнет активное и сознательное инвестирование в исторические здания.
Здание было возведено в период между 1889-м и 1912 годами. Долгое время в нем располагалась компания по производству полицейской, пожарной и аварийной сигнализации.
Сегодня телеграф в Ньютон Аппер Фолс претерпел полную внутреннюю и внешнюю реконструкцию с модернизацией всех систем и обновлением внутренней отделки. Компания Alexandra Properties завершила масштабную модернизацию всего комплекса. Реконструкция также включала восстановление кирпичного фасада, замену окон и кровли, создание центрального входа и озеленение территории.
Были заменены инженерные коммуникации, механическое, электрическое и сантехническое оборудование, светильники, установлены электронные справочники и система видеонаблюдения с активным мониторингом и контролем доступа. Туалеты, душевые, лифты и места общего пользования модернизировали с помощью индивидуальной отделки.
Преображенный комплекс зданий уже успел развиться в динамичную коммерческую и рабочую среду для разных отраслей промышленности. После пандемии здесь открыли небольшое кафе, фитнес-центр со студией йоги, гостиной для арендаторов и конференц-центром. Современные удобства бывшего здания телеграфа воплощают вневременную атмосферу комплекса. Кирпичный фасад, деревянные балки, стальные колонны и потолки высотой 3,3 метра подчеркивают историческую значимость комплекса 1800-1900-х годов.
Здание телеграфа находится в районе с развитой сетью розничной торговли, гостиничного и ресторанного бизнеса. Здесь есть пешеходная зона Newton Greenway, а также пешеходный доступ к местным маршрутным такси. Это настоящая историческая жемчужина в привлекательном месте, которая предлагает множество современных удобств для своих арендаторов.