«РТМ» обнародовала планы своего развития в условиях кризиса
Учитывая текущую рыночную конъюнктуру, в том числе общеотраслевые трудности с привлечением финансирования и рефинансированием текущей задолженности, а также объективно оценивая ресурсы и возможности компании, Группа «РТМ» намерена сконцентрироваться на реализации мер, которые позволят компании пережить нестабильный период в секторе и продолжить активное развитие. В частности, в ближайшее время Группа «РТМ» намерена: пересмотреть приоритеты в реализации текущего портфеля проектов; реализовать план продаж проектов и реструктурировать кредитные отношения с банками; сократить текущие и инвестиционные расходы.
Портфель проектов Группы «РТМ», согласно оценке Colliers International на 30 июня 2008 г., состоит из 56 объектов, находящихся в различных стадиях развития. В том числе, 47 объектов находятся в стадии эксплуатации и приносят компании стабильный доход в виде арендных поступлений, 9 проектов находятся на стадии строительства и подготовки к строительству. В текущей ситуации Группа «РТМ» намерена временно приостановить инвестиции в объекты, находящиеся на ранних стадиях строительства (проекты в Самаре, Санкт-Петербурге (Кушелевка), Брянске и Одинцове) и сконцентрировать усилия на повышении эффективности действующих торговых центров, а также завершении возведения ряда объектов, находящихся на конечной стадии строительства (торгово-развлекательные центры в Санкт-Петербурге (Купчино) и Липецке). Реализацию проектов торгово-развлекательных центров в Одинцово и Санкт-Петербурге (Кушелевка) Группа «РТМ» продолжит при условии получения финансирования со стороны соинвесторов.
Основная стратегия развития компании предусматривала продажу в 2008-2009 гг. части проектов, являющихся для компании неформатными и обладающими наименьшим потенциалом роста рыночной стоимости. Высоко оценивая качество своей недвижимости, и учитывая текущую неблагоприятную конъюнктуру, Группа «РТМ» намерена осуществлять плановую продажу объектов, обеспечивая приемлемую норму доходности. В настоящее время к продаже подготовлен ряд объектов, составляющих 16% от общей площади всего портфеля недвижимости, или порядка 45% от общей площади объектов находящихся в эксплуатации. Совокупная стоимость объектов, подлежащих продаже в 2008 — в I квартале 2009 гг., может составить 92-300 млн. долларов. Поступления от продажи объектов будут направлены в первую очередь на сокращение кредитного портфеля.
Чистый финансовый долг Группы «РТМ» по состоянию на 30 июня 2008 г., согласно промежуточной финансовой отчетности компании по стандартам МСФО, составил 482,3 млн. долларов. Его отношение к стоимости инвестиционного портфеля составило 49%, что являлось приемлемым показателем для девелоперской компании, находящейся в активной фазе инвестирования. Но в текущей ситуации этот показатель требует сокращения, особенно с учетом необходимости погашения краткосрочных обязательств и растущей стоимости финансирования.
Компания планирует значительную реструктуризацию кредитного портфеля, направленную на сокращение процентных расходов и повышение финансовой устойчивости. В настоящее время компания видит в качестве основного источника погашения кредитов поступления от продажи объектов. Для защиты от рисков кассовых разрывов компания ведет переговоры с кредиторами о возможной реструктуризации/пролонгации задолженности. Также, с целью оптимизации процентной нагрузки по кредитному портфелю, Группа «РТМ» ведет переговоры с рядом кредиторов об их участии в конкретных проектах на правах соинвестора.
В соответствии с общерыночной практикой, Группа «РТМ» проводит существенное сокращение расходов. Группа приостановила наем персонала и осуществляет оптимизацию существующего штата сотрудников. Кроме того, ввиду отказа от ряда инвестиционных направлений, компания намерена осуществить сокращение расходной части планируемого бюджета на следующий год.
Новая стратегия Группы «РТМ» направлена на повышение финансовой надежности группы и стабилизацию ситуации в новых экономических условиях, снижение общего уровня рисков, а также развитии наиболее перспективных направлений девелоперского бизнеса. Приведенный выше комплекс мер носит краткосрочный характер.
Сегодня на круглом столе, организованном ИД «Коммерсант», петербургские банкиры и строители обсудили проблемы сокращения ипотеки и проектного кредитования застройщиков. Стороны не пришли к консенсусу относительно перспектив кредитования рынка недвижимости – как оказалось, они придерживаются разных взглядов на этот вопрос.
Эксперты банковской сферы считают, что в 2009 г. ожидать подъема рынка ипотеки нельзя, несмотря на меры, предлагаемые федеральным правительством. Скорее он будет и далее сокращаться, но пока неизвестно, насколько. Что касается клиентов, то сейчас «ипотеку может получить тот, кому она не нужна», как выразился обозреватель Дмитрий Синочкин. Банкиры рассматривают только идеально подходящего под строгие критерии заемщика, но и ему не гарантировано получение кредита.
Многие банки выставляют на продажу свои кредитные портфели, однако клиентов-юрлиц с долгой и хорошей историей кредитования стремятся все же сохранить. При этом усложняется процесс перекредитования – стремясь избавиться от проблемных кредитов, банки при перекредитовании снова дотошно проверяют уже не раз проверенного заемщика. Общее настроение рынка банки характеризуют, как кризис доверия населения к банкам и банков к клиентам.
По словам начальника кредитного управления ОАО «Национальный резервный банк» Натальи Григорьевой, банки – такие же компании, как и другие, стремящиеся выжить в условиях кризиса. «Мало того, что мы испытываем собственные трудности, мы еще и отвечаем за чужие деньги – деньги акционеров и вкладчиков. Поэтому мы рассматриваем только те сделки, которые не увеличивают риски», - заявила она.
А значит, в условиях неопределенности ситуации с ценами на жилье, кредиты под его залог становятся дороже, ужесточаются условия их предоставления. По мнению эксперта, риск сильного падения рынка недвижимости сейчас достаточен, чтобы с недоверием относиться к недвижимости как залогу по кредиту. «По всем залогам такой же подход – если мы не видим, что они будут дорожать, значит допускаем риск удешевления. Даже в нормальной ситуации при продаже залогов банк теряет 10-20% его стоимости, а если залог продается с дисконтом 30-35%, как сейчас, значит, рынок падает. Правда, это касается вообще всех залогов по всем кредитам, не только недвижимости», - рассказала Н.Григорьева.
«Значит, к недвижимости как залогу претензий нет?» - поинтересовалсяе директор компании «Пионер» Александр Погодин, и Н.Григорьева не отрицала, что это действительно так. «Тогда почему строительство считается высокорисковой отраслью, если нет претензий?» - продолжил А.Погодин. «Я говорила о готовом жилье на вторичном рынке. А у застройщика есть только недострой, который нельзя считать надежным залогом», - ответила она. «У нас большой запас готовой недвижимости в собственности», - заметил строитель. «Залог – это только вторичный источник погашения кредитов. Для банка важнее сам бизнес, деятельность компании, ее прозрачность, открытость, движение финансовых потоков. А то зачастую компания представляет собой просто брэнд, а под ним – 33 юрлица, и поди разберись, как это все работает», - не сдавалась Н.Григорьева. «Представьте себе, что компания идеально прозрачная и открытая, с солидными залогами (землей, производствами, недвижимостью). Так она имеет шанс получить кредит или нет?» - поинтересовался директор компании «НЖК-СПб» Дмитрий Майоров. «Все зависит от конкретной ситуации», - ушла от ответа представитель банка.
Атмосфера накалилась. «Что мешает российской недивжимости упасть на 80%, как в Испании?» - напрямую спросил гендиректор ООО «Кредитный и финансовый консультант» Александр Гребенко. Строители ответили, что это совершенно невероятно, поскольку в разных странах – разная ситуация. «Поймите, банки созданы для того, чтобы зарабатывать деньги. Мы должны производить ликвидный продукт. Всем можно выдать кредиты, но вопрос, что с ними потом делать? Кредит потребляет много банковских ресурсов, без рефинансирования не обойтись. Наша беда – в неразвитости системы рефинансирования. И потом, как выдавать кредиты строителям, когда их бизнес непрозрачен? Залоги – залогами, но важнее всего для банка платежеспособность клиента», - повторно аргументировал позицию банков руководитель офиса «Городского ипотечного банка» в Петербурге Андрей Пименов. «Мы сейчас просто не можем найти строительную компанию, которой можно выдать кредит. Одна – с большим объемом незавершенного строительства и деньгами дольщиков. Другая – производит стройматериалы, цены на которые падают. В третьей вообще неясен вид деятельности», - поддержала его Н.Григорьева.
Строители не приняли таких доводов. «Есть у кого-нибудь из присутствующих банкиров примеры дефолтов застройщиков?» - спросил вице-президент ЛЭК Максим Тягар. «Нет. Потому что мы их не кредитуем», - парадоксально ответил А.Пименов. «Те, у кого есть примеры, сюда не пришли», - нашла выход из тупика Н.Григорьева. «Печально: мы здесь все хорошо работаем, но при этом убеждаем друг друга, что мы работаем плохо», - посетовал М.Тягар. «Получается замкнутый круг – банки не кредитуют строителей и не дают ипотеку, потому что боятся снижения стоимости залога, и поэтому спрос на жилье снижается, и капитализация компаний тоже – следовательно, залоги действительно теряют в стоимости, и банки еще меньше готовы под них кредитовать», - заметил А.Погодин. «Мы будем выживать каждый сам по себе или думать, как спастись вместе, с взаимной выгодой?» - задался вопросом глава «Агентства развития и исследований в недвижимости» Игорь Горский. «Может быть, есть смысл обратиться в банки Азии и Арабских Эмиратов, - предложил А.Гребенко. – Но в целом надо ждать, чтобы ожил мировой финансовый рынок».
«Правильно ли я понял, что сейчас банки, по понятным причинам, понимая страшные последствия обвала банковской системы, работают только на поддержание ее стабильности и не думают о доходах? Страх потерять сейчас значительно сильнее желания приобрести?» - резюмировал Д.Майоров. «Именно так, совершенно верно», - подтвердил А.Пименов.