«РТМ» обнародовала планы своего развития в условиях кризиса
Учитывая текущую рыночную конъюнктуру, в том числе общеотраслевые трудности с привлечением финансирования и рефинансированием текущей задолженности, а также объективно оценивая ресурсы и возможности компании, Группа «РТМ» намерена сконцентрироваться на реализации мер, которые позволят компании пережить нестабильный период в секторе и продолжить активное развитие. В частности, в ближайшее время Группа «РТМ» намерена: пересмотреть приоритеты в реализации текущего портфеля проектов; реализовать план продаж проектов и реструктурировать кредитные отношения с банками; сократить текущие и инвестиционные расходы.
Портфель проектов Группы «РТМ», согласно оценке Colliers International на 30 июня 2008 г., состоит из 56 объектов, находящихся в различных стадиях развития. В том числе, 47 объектов находятся в стадии эксплуатации и приносят компании стабильный доход в виде арендных поступлений, 9 проектов находятся на стадии строительства и подготовки к строительству. В текущей ситуации Группа «РТМ» намерена временно приостановить инвестиции в объекты, находящиеся на ранних стадиях строительства (проекты в Самаре, Санкт-Петербурге (Кушелевка), Брянске и Одинцове) и сконцентрировать усилия на повышении эффективности действующих торговых центров, а также завершении возведения ряда объектов, находящихся на конечной стадии строительства (торгово-развлекательные центры в Санкт-Петербурге (Купчино) и Липецке). Реализацию проектов торгово-развлекательных центров в Одинцово и Санкт-Петербурге (Кушелевка) Группа «РТМ» продолжит при условии получения финансирования со стороны соинвесторов.
Основная стратегия развития компании предусматривала продажу в 2008-2009 гг. части проектов, являющихся для компании неформатными и обладающими наименьшим потенциалом роста рыночной стоимости. Высоко оценивая качество своей недвижимости, и учитывая текущую неблагоприятную конъюнктуру, Группа «РТМ» намерена осуществлять плановую продажу объектов, обеспечивая приемлемую норму доходности. В настоящее время к продаже подготовлен ряд объектов, составляющих 16% от общей площади всего портфеля недвижимости, или порядка 45% от общей площади объектов находящихся в эксплуатации. Совокупная стоимость объектов, подлежащих продаже в 2008 — в I квартале 2009 гг., может составить 92-300 млн. долларов. Поступления от продажи объектов будут направлены в первую очередь на сокращение кредитного портфеля.
Чистый финансовый долг Группы «РТМ» по состоянию на 30 июня 2008 г., согласно промежуточной финансовой отчетности компании по стандартам МСФО, составил 482,3 млн. долларов. Его отношение к стоимости инвестиционного портфеля составило 49%, что являлось приемлемым показателем для девелоперской компании, находящейся в активной фазе инвестирования. Но в текущей ситуации этот показатель требует сокращения, особенно с учетом необходимости погашения краткосрочных обязательств и растущей стоимости финансирования.
Компания планирует значительную реструктуризацию кредитного портфеля, направленную на сокращение процентных расходов и повышение финансовой устойчивости. В настоящее время компания видит в качестве основного источника погашения кредитов поступления от продажи объектов. Для защиты от рисков кассовых разрывов компания ведет переговоры с кредиторами о возможной реструктуризации/пролонгации задолженности. Также, с целью оптимизации процентной нагрузки по кредитному портфелю, Группа «РТМ» ведет переговоры с рядом кредиторов об их участии в конкретных проектах на правах соинвестора.
В соответствии с общерыночной практикой, Группа «РТМ» проводит существенное сокращение расходов. Группа приостановила наем персонала и осуществляет оптимизацию существующего штата сотрудников. Кроме того, ввиду отказа от ряда инвестиционных направлений, компания намерена осуществить сокращение расходной части планируемого бюджета на следующий год.
Новая стратегия Группы «РТМ» направлена на повышение финансовой надежности группы и стабилизацию ситуации в новых экономических условиях, снижение общего уровня рисков, а также развитии наиболее перспективных направлений девелоперского бизнеса. Приведенный выше комплекс мер носит краткосрочный характер.
По мнению руководителя архитектурного бюро «Студия 44», бывшего председателя КГИОП Никиты Явейна, в процессе переработки высотного регламента Санкт-Петербурга, вокруг которого «идет огромный спор», регулирование предельной высотности, вопреки заверениям разработчиков, стало более сложным, но менее понятным.
Как напомнил архитектор на круглом столе «Сохранение культурного наследия и развитие исторических городов», в 2004 г. на основе достаточно простой пространственной модели, отображающей высотные ограничения в виде пологой воронки, был введен временный высотный регламент, закрепленный постановлением №648 городского правительства. «Однако потом нам сказали, что это слишком примитивно», - рассказывает Н.Явейн.
По оценке бывшего главы КГИОП, в итоге усовершенствования с применением компьютерных технологий и расчетов по множеству точек методика установления высотного регламента стала более наукообразной, но трудно применимой. И хотя, по его свидетельству, «вокруг этих разработок кормится куча народу», последние изобретения КГА и привлеченных специалистов не удовлетворяют ни инвесторов, ни защитников культурного наследия.
Расчеты по множеству точек, по словам Н.Явейна, были заимствованы у европейских специалистов, рассчитывавших предельную высотность на городских территориях с переменными высотами местности. «Но у нас же плоский город», - напоминает он.
Усложнение высотного регламента на практике может привести лишь к тому, то его будет легче нарушать, считает архитектор. По его мнению, чем проще схема высотных ограничений, тем она надежнее и лучше.