Насколько сейчас выгодно инвестировать в петербургские квартиры, апарт-отели и квартиры-студии?
Ставки по банковским вкладам выросли, и многие эксперты заговорили, что арендный бизнес теперь проигрывает по доходности этому виду инвестиций. При этом спрос на инвестиции в недвижимость сохраняется. Эксперты проекта Avenue Apart на Дыбенко рассказали о том, насколько сейчас интересно инвестировать в апарт-отели, квартиры и квартиры-студии в центре Петербурга.
Сегодня есть 3 основных вида апарт-отелей. Прежде всего, это псевдожилье, которое строится апарт-комплекс, предназначенный для собственного проживания. Обычно юниты в таких объектах обходятся покупателю на 20—30% дешевле, чем квартиры. Этот формат объекта не является инвестиционным.
Второй вид – это сервисный апарт-отель с большим номерным фондом на 1—3 тыс. юнитов. К третьему виду стоит отнести небольшие апарт-отели клубного формата, где номерной фонд составляет 300—500 апартаментов.
«Инвестируя во второй тип, с большим номерным фондом мы получаем сдачу через управляющую компанию преимущественно в долгосрочную аренду. Инвестируя в третий тип, клубного класса, где номерной фонд оптимальный, управляющая компания уже может заполнить номера благодаря сдаче юнитов в краткосрочную аренду. Безусловно, при прочих равных в цене и локации, инвестировать нужно в тот апарт-отель, где минимальный номерной фонд в 300—500 апартаментов. Это связано с тем, что заполнить номерной фонд в 1—3 тыс. апартаментов в рамках одной локации в краткосрочную аренду невозможно. Прибыль для инвестора в краткосрочную аренду в сравнении с долгосрочной будет на 50—70% выше», – отметил директор по маркетингу проекта Avenue Apart на Дыбенко Максим Пискарев.
Эксперт добавил, что покупка квартиры перестала быть инвестиционным вложением. Такой инструмент в лучшем случае позволит человеку сохранить свои деньги от инфляции. Сейчас средний срок окупаемости квартир приближается к 15—20 годам в зависимости от локации.
В части апарт-комплексов стоимость квадратного метра ниже на 20—30%, чем в квартирах. Даже в долгосрочную аренду, окупаемость займёт более короткий промежуток времени и составит 12—16 лет в зависимости от того, когда сдача комплекса и его локации. В проектах, где номерной фонд можно загрузить в краткосрочную аренду, окупаемость может составить 7—9 лет.
Ещё одним популярным вариантом инвестиций называются квартиры-студии, расположенные в центре Петербурга. Главный минус подобных объектов заключается в том, что такие объекты находятся в серой зоне правого поля.
«Большинство объектов являются долями в большой коммуналке и по факту инвестор владеет только комнатой. Без согласия других собственников он даже её продать не сможет. Сейчас на рынке встречаются выделенные доли, где вы собственник вашего помещения, но крайне редко», – отметил Максим Пискарёв.
В рамках реализации стратегических инициатив развития страны до 2030 года, разработанных Правительством России, ДОМ.РФ до конца 2021 года планирует запустить цифровой суперсервис для индивидуального жилищного строительства. ДОМ.РФ также нацелен на развитие механизма создания инфраструктуры в регионах с помощью облигаций — количество проектов с использованием этого инструмента будет увеличиваться.
Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин 7 октября утвердил перечень из новых 42 стратегических инициатив социально-экономического развития до 2030 года. Они делятся по шести ключевым направлениям: социальная сфера, строительство, экология, цифровая трансформация, технологический рывок и государство для граждан. Сфера строительства, в частности, предусматривает реализацию инициатив «Мой частный дом», «Новый ритм строительства», «Инфраструктурное меню».
«ДОМ.РФ является драйвером позитивных изменений в строительной отрасли, которые нацелены на повышение доступности жилья для граждан, развитие наших городов, упрощение взаимодействия бизнеса и власти. Эта работа полностью подчинена реализации национальных целей развития и увязанных с ними стратегических инициатив Правительства», — сказал генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
Новая инициатива «Мой частный дом» нацелена на комплексное развитие ИЖС. ДОМ.РФ активный участник этого процесса. Разработан и готовится к запуску суперсервис «Цифровое строительство», который позволит гражданам фактически в режиме онлайн запускать строительство индивидуальных домов. Для стандартизации частного домостроения проведен конкурс типовых проектов частных домов и социальных объектов, что позволит запустить доступную ипотеку на ИЖС и привлечёт на рынок крупных застройщиков. Активная работа ведется в части законодательного регулирования — при участии ДОМ.РФ подготовлен законопроект о внедрении в сегменте проектного финансирования и счетов эскроу.
Инициатива «Новый ритм строительства», в частности, предусматривает дальнейшую цифровизацию стройотрасли. В рамках этого направления ДОМ.РФ совершенствует Единую информационную систему жилищного строительства, запустил и разрабатывает удобные для граждан, банков и застройщиков сервисы, создал «Цифровую Академию» для подготовки специалистов с диджитал-компетенциями, занимается развитием цифровой ипотеки и секьюритизации электронных закладных.
Инициатива «Инфраструктурное меню» предусматривает применение различных инструментов создания социальных, инженерных, дорожных, коммунальных объектов для нового жилищного строительства. Один из ключевых пунктов меню — инфраструктурные облигации ДОМ.РФ для финансирования строительства инфраструктуры. Планируемый объем программы инфраструктурных облигаций на 2021–2024 годы составляет 150 млрд рублей. Уже состоялся дебютный выпуск облигаций объемом 10 млрд руб., для реализации утверждены пилотные проекты в Челябинской, Тюменской и Тульской областях.