Насколько сейчас выгодно инвестировать в петербургские квартиры, апарт-отели и квартиры-студии?
Ставки по банковским вкладам выросли, и многие эксперты заговорили, что арендный бизнес теперь проигрывает по доходности этому виду инвестиций. При этом спрос на инвестиции в недвижимость сохраняется. Эксперты проекта Avenue Apart на Дыбенко рассказали о том, насколько сейчас интересно инвестировать в апарт-отели, квартиры и квартиры-студии в центре Петербурга.
Сегодня есть 3 основных вида апарт-отелей. Прежде всего, это псевдожилье, которое строится апарт-комплекс, предназначенный для собственного проживания. Обычно юниты в таких объектах обходятся покупателю на 20—30% дешевле, чем квартиры. Этот формат объекта не является инвестиционным.
Второй вид – это сервисный апарт-отель с большим номерным фондом на 1—3 тыс. юнитов. К третьему виду стоит отнести небольшие апарт-отели клубного формата, где номерной фонд составляет 300—500 апартаментов.
«Инвестируя во второй тип, с большим номерным фондом мы получаем сдачу через управляющую компанию преимущественно в долгосрочную аренду. Инвестируя в третий тип, клубного класса, где номерной фонд оптимальный, управляющая компания уже может заполнить номера благодаря сдаче юнитов в краткосрочную аренду. Безусловно, при прочих равных в цене и локации, инвестировать нужно в тот апарт-отель, где минимальный номерной фонд в 300—500 апартаментов. Это связано с тем, что заполнить номерной фонд в 1—3 тыс. апартаментов в рамках одной локации в краткосрочную аренду невозможно. Прибыль для инвестора в краткосрочную аренду в сравнении с долгосрочной будет на 50—70% выше», – отметил директор по маркетингу проекта Avenue Apart на Дыбенко Максим Пискарев.
Эксперт добавил, что покупка квартиры перестала быть инвестиционным вложением. Такой инструмент в лучшем случае позволит человеку сохранить свои деньги от инфляции. Сейчас средний срок окупаемости квартир приближается к 15—20 годам в зависимости от локации.
В части апарт-комплексов стоимость квадратного метра ниже на 20—30%, чем в квартирах. Даже в долгосрочную аренду, окупаемость займёт более короткий промежуток времени и составит 12—16 лет в зависимости от того, когда сдача комплекса и его локации. В проектах, где номерной фонд можно загрузить в краткосрочную аренду, окупаемость может составить 7—9 лет.
Ещё одним популярным вариантом инвестиций называются квартиры-студии, расположенные в центре Петербурга. Главный минус подобных объектов заключается в том, что такие объекты находятся в серой зоне правого поля.
«Большинство объектов являются долями в большой коммуналке и по факту инвестор владеет только комнатой. Без согласия других собственников он даже её продать не сможет. Сейчас на рынке встречаются выделенные доли, где вы собственник вашего помещения, но крайне редко», – отметил Максим Пискарёв.
Гибкий механизм инвестирования в ЖКХ станет гарантом предсказуемого тарифа на длительный период.
ФАС России является разработчиком принятого постановления Правительства РФ. Оно стало одним из первых документов в целях реализации Концепции долгосрочного тарифного регулирования*.
Теперь регионы, после согласования с ФАС России, имеют возможность определять предельные индексы на несколько лет вперед, вместо их установления на каждый следующий год, что позволит гарантировать эффективность планирования инвестиционной деятельности. Это нужно для того, чтобы инвесторы вкладывались в модернизацию и реконструкцию коммунального комплекса, получая долгосрочный тариф, который будет определён исходя из объективных условий осуществления деятельности.
Применение такого механизма совместно с комплексом мероприятий в рамках Концепции* даст возможность в перспективе до 2030 года увеличить инвестиции в сферу ЖКХ до 1 трлн рублей. Такой эффект отразится в улучшении качества услуг, бесперебойной работе и надежности коммунальной инфраструктуры.
«Стоит отметить, что принятый документ станет для потенциальных инвесторов важным элементом стабильной тарифной политики. Эта мера будет способствовать привлечению инвестиций в ЖКХ за счет гарантии их возврата и поможет реализовать крупные проекты, направленные в том числе и на развитие агломераций, - подчеркнул заместитель руководителя ФАС России Виталий Королев. - При этом в документе сохраняются инструменты выстроенной многоуровневой системы защиты граждан от существенных изменений платы за коммунальные услуги».
Согласно этому постановлению, главы регионов могут уже в этом году запустить работу такого механизма привлечения инвестиций. Для этого им необходимо до 10 ноября 2021 года направить перечень документов в ФАС России. Определение значений предельных индексов на несколько лет вперед допускается только при наличии четкого обоснования необходимости реализации инвестиционных мероприятий в соответствии с утвержденными схемами тепло-, водоснабжения, водоотведения, обращения с ТКО, которые размещаются в публичном доступе. Одновременно закреплено обязательство региона по регулярному предоставлению отчета о реализации инвестиционных мероприятий, и в случае их неисполнения долгосрочные индексы подлежат отмене.
*Концепция внедрения механизмов тарифообразования для организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности, на долгосрочный период.