Экологичное строительство до пандемии и после
Сегодня все больше людей в России хотят обустраивать свою среду обитания осознанно. Если 10 лет назад идеи «зеленого» строительства воспринимались скептически, то сейчас жилье, построенное по энергоэффективным технологиям, все чаще становится востребованным.
Экологичное строительство – одна из постоянных актуальных тем 100+ Forum Russia. Вместе с экспертами мы изучаем лучший мировой опыт устойчивого строительства и оцениваем перспективы его применения.
В России первый национальный стандарт устойчивого строительства «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости» был принят в 2012 году. На сегодняшний день в стране более 300 проектов в BREEAM. Многие застройщики начали сертифицировать жилые проекты по «зеленым» стандартам, хотя их стоимость получается выше. Покупатели все больше осознают преимущества экодомов и готовы платить за энергоэффективные решения, которые окупятся при эксплуатации. Один из примеров - проект «Триумф-парк» в Санкт-Петербурге. Комплекс площадью миллион квадратных метров сертифицирован по системе BREEAM. «Дополнительная стоимость строительства составила 3%. Квартиры продаются быстрее, так как люди ценят чистый воздух в помещениях, безопасную окружающую среду, красивый ландшафт и более низкие счета за электроэнергию», - рассказывает председатель Совета по экологическому строительству в России (RuGBC) Гай Имз.
Оценивая расходы на «зеленое» строительство, эксперт поясняет, что на Западе нет больших дополнительных затрат на создание «зеленых» зданий, потому что это уже стало нормой - правила постоянно ужесточаются, требуя, чтобы здания потребляли меньше энергии или более «зеленую» энергию. Существуют правительственные программы для поощрения перехода к устойчивому строительству. Это поддержка пилотных зданий с «нулевым потреблением энергии» и новых технологий. «Например, в Великобритании к 2025 году планируется все новые здания строить по закону с использованием альтернативных источников энергии взамен нефти и газа», - добавляет председатель RuGBC.
В 14 странах Европы реализуется система льготного софинансирования жилья, удовлетворяющего всем требованиям энергоэффективности - программа «Зеленой ипотеки». Она базируется на кооперации четырех сторон: банки, сертифицирующие организации, покупатели жилья и девелоперы. «Банки дают заемщикам выгодные условия по ипотеке (ниже ставки), заемщик инвестирует не только в жилье, но и в экологию своего города и качество жизни, сертифицирующие организации выступают дополнительным гарантом по кредитам, девелоперы реализуют устойчивые проекты и получают спрос на них благодаря программе льготной ипотеки», - рассказывает Даниэль Бутучел, соучредитель Green Homes.
Зеленая архитектура заключается не только в экономии ресурсов. Она решает значительно больше вопросов, в том числе и переход от проектирования отдельных зеленых домов к проектированию «зеленых» районов и городов.
Район Академический в Екатеринбурге изначально проектировался как «умный» с продвинутыми цифровыми и инженерными разработками. То, что еще несколько лет казалось технологией будущего, сегодня – рациональные решения, которые успешно работают и открывают множество перспектив. Это касается и «умного» проектирования с помощью BIM-технологий, и строительства «умных» домов, и широких возможностей «умных» решений в квартире, управлять которыми можно со смартфона.
Генеральный директор АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое» Виктор Кривошеин рассказывает, что в районе работает интегрированная система из 4 000 видеокамер, распознающая лица, благодаря которой уровень преступности в Академическом в 10 раз ниже, чем в целом по Екатеринбургу. Установлены датчики, передающие информацию о потребляемых ресурсах, а также инженерные решения, которые позволяют экономить до 30% коммунальных ресурсов и платить за услуги ЖКХ на четверть меньше, чем среднестатистический екатеринбуржец, приложения для управления коммунальными услугами и многое другое. «Все это создает в Академическом комфортную и безопасную среду для жизни, позволяет беречь ресурсы и экономить время. Это не просто новый подход в девелопменте, это новая философия, которая создает новое качество жизни», - считает Виктор Кривошеин. Причем подобные решения, подтвердившие свою эффективность в Академическом, активно внедряются во многих проектах ГК «КОРТРОС» в Москве, Санкт-Петербурге, Перми.
Влияние на экологичное строительство может оказать ситуация с распространением новой коронавирусной инфекции. Специалисты по зеленому строительству высказывают предположения, что пандемия внесет изменения в архитектурные и планировочные решения. Екатерина Смирнова, ведущий специалист направления устойчивого развития компании Брусника поясняет: «Мы будем делать более просторные рабочие места, также места для отдыха – не общественного, а приватного (выходы на кровлю и т.п.) Пандемия сработала нам на руку с точки зрения архитектурного разнообразия». При этом многие во время пандемии вместо многоэтажек начали искать варианты проживания в частных домах с собственным двором или парком рядом с домом.
В ответ на запросы времени уже появилось предложение по созданию экологичного дома нового формата. В нем нет архитектурных излишеств, он максимально рассчитан на использование возобновляемых источников энергии, а также на полную автономную жизнь и выращивание экологически чистых продуктов питания.
В деловой программе 100+ Forum Russia в этом году запланирована сессия, посвященная устойчивому строительству «Энергоэффективные технологии мегаполисов» с участием директора BREEAM Шамира Гумра, президента Совета по экологическому строительству (RuGBC) Гая Имза и других специалистов. Подробнее на сайте форума http://www.forum-100.ru/
О мероприятии
Международный строительный форум100+ Forum Russia проходит в рамках 100+ TechnoBuild - это международный форум и выставка профессиональной направленности, посвященные проектированию, строительству, финансированию и эксплуатации высотных и уникальных сооружений любого назначения, вопросам архитектуры, градостроительства, энергоэффективности, комфортной городской среды, благоустройства. В 2020 году мероприятие планируется провести с 6 по 8 октября при поддержке Минстроя России, Правительства Свердловской области и Администрации города Екатеринбурга.
В деловой программе форума 90 деловых мероприятий, в том числе шесть форумов одного дня. К участию приглашаются более 350 российских и международных спикеров.
В 2019 году на мероприятие зарегистрировалось 10 757 участников из 33 стран мира, проведено 80 деловых секций, выступили 336 спикеров, включая 40 иностранных. В выставке 100+ Технологии для городов приняли участие 122 экспонента из 10 стран, 11 регионов и 18 городов России.
Один из главных драйверов строительного рынка — требования и предпочтения покупательской аудитории. Под их воздействием девелоперский продукт усовершенствуется и усложняется. Представители строительных и риэлторских компаний, которые выступают экспертами федеральной премии Urban Awards, дали свой анализ данного процесса.
В первую очередь из экспонируемого фонда выбывают однокомнатные квартиры и студии, а также прочие недорогие лоты. «Такое жилье чаще приобретают региональные покупатели, молодые семьи, родители выбирают первую квартиру детям студентам», — отмечает Ирина Соловьева, директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»). Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, подтверждает эту тенденцию. По его словам, в проектах комфорт- и бизнес-класса первыми распродаются лоты, площадь которых составляет 28-35 кв. м. В высокобюджетных сегментах, где средний метраж объектов заметно выше, чем в среднем по рынку, наблюдается иная динамика. Основной фокус спроса приходится на двухкомнатные квартиры площадью 70-80 кв. м. По данным компании «Этажи» в средней ценовой категории наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 40,4 кв. м, двухкомнатные площадью 63,3 кв. м и трехкомнатные площадью 86,92 кв. м.
Эксперты сходятся во мнении, что наличие чистовой или хотя бы предчистовой отделки серьезно стимулирует уровень продаж в новостройках. Особенно это проявляется в комфорт-классе. «Квартиры с отделкой по праву считаются восходящим трендом, который стремительно завоевывает аудиторию уже несколько лет подряд. Покупателям выгодно приобретать квартиру «под ключ»: отделка от застройщика обходится примерно на 40% дешевле самостоятельного ремонта. Кроме того, в стоимость отделки входит и полноценный дизайн-проект, до составления которого у покупателей бюджетных квартир редко доходят руки», — разъясняет Ирина Соловьева. Кроме того, при покупке отделанного жилья в ипотеку можно сэкономить на стоимости ремонта. И это тоже имеет большое значение для покупателя.
Среди планировочных решений предпочтение отдается евроформатам, поскольку «они позволяют более эффективно использовать пространство в квартире и экономить на приобретаемой площади», добавляет Соловьева. Руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов указывает также, что застройщики сегодня активнее предлагают планировки «+», когда в квартире большая зона отведена кухне-гостиной.
Общая направленность покупательского спроса должна вызывать обеспокоенность у операторов новостроек. Статистика по ипотечным кредитам показывает, что внимание аудитории переключается на вторичную недвижимость. «Из-за повышения цен строители теряют рынок», — констатирует Ильдар Хусаинов. При этом, подчеркивает Хусаинов, приоритет отдается той части вторичного фонда, где выполнен косметический ремонт. Квартиры с современным ремонтом или требующие такового уступают и в популярности. Отделка, выполненная по дизайн-проекту, скорее отпугивает покупателей. Такие лоты находятся на последнем месте по количеству сделок. В плане метража и планировок между вторичным и первичным рынком не наблюдается существенных различий.
Покупательские предпочтения могут существенно различаться в зависимости от региона. Так, в Екатеринбурге резко снизились продажи студий в то время, как востребованность одно- и двухкомнатных квартир осталась на прежнем уровне. Об этом сообщил генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. По его мнению, это свидетельствует о том, что потребитель становится более взыскательным и профессиональным: «Сегодня покупатель предъявляет определенные требования к качеству строительства, планировочным решениям, благоустройству дворов и общественных мест. Он уже не ищет, где дешевле. И зачастую ему мало просто красивых картинок, ему становятся интересны имена, что за ними стоят».
«Требования покупателей к жилью сегодня становятся все выше», — соглашается Ирина Соловьева. Аналогичной точки зрения придерживаети Дмитрий Коновалов. Опыт Glorax Development показывает, что большинство покупателей недвижимости в проектах бизнес-класса хотят иметь индивидуальную охрану квартиры, доступ к консьерж-сервису и готовы заплатить за дизайн-проект квартиры. «Все эти дополнительные опции были названы нашими клиентами как приоритетные», — указывает Коновалов. Также покупателей в данном сегменте интересуют доступ к камерам видеонаблюдения с телефона и возможность открывать двери без ключа с помощью мобильного. Владимир Городенкер считает увеличение спроса на технологии «умного дома» закономерным явлением: «Мы используем «умный дом» не ради красивых слов в маркетинговой стратегии, в нашем случае это простой способ, который позволяет экономить время и деньги. Мы не раз говорили, что инновации – это не всегда технологии, порой – это просто взгляд на привычные вещи под другим углом».
Что касается комфорт-класса (прежде всего верхних ценовых категорий), то его аудитория проявляет все больший интерес к консьерж-сервису. По замечанию Владимира Городенкера, в сегменте «комфорт+» это уже становится нормой. Дмитрий Коновалов включает в круг опций, желательных для массового покупателя, также отделку от застройщика и круглосуточную охрану дома.
Примечательно, что фактор стоимости как таковой постепенно теряет решающую значимость. «Сейчас покупатель обращает внимание в равной степени на цену и «начинку» квартиры, а также на месторасположение дома», — делится наблюдениями Ильдар Хусаинов.
Тем не менее, значительной части аудитории приходится экономить. Неприкосновенными категориями, по утверждению Ирины Соловьевой, остаются личный комфорт и безопасность. Ради них чаще всего жертвуют метражом. «Покупатели готовы жить в квартире поменьше, но в доме как минимум комфорт-класса с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью», — продолжает Соловьева. В «Атлас Девелопмент», со своей стороны, также фиксируют неготовность покупателя платить за повышенный метраж, но делают важную оговорку: «Люди не готовы платить за неэффективные квадратные метры». В то же время покупателей действительно привлекают готовы высокие потолки, угловое остекление и вид из окна. «Главное для львиной доли клиентов — функциональность планировок и эргономика пространства», — настаивает Владимир Городенкер. Практика компании «Этажи» показывает, что при необходимости сократить бюджет покупки, в разряд необязательных могут перейти такие опции, как специальные выделенные парковочные места и кладовые, которые включены в стоимость квартиры при продаже, а также избыточное наполнение квартир системой «умный дом». Еще один способ экономии — торг с продавцом. По информации Ильдара Хусаинова, в ходе переговоров покупатель вполне может добиться дисконта в 4-6% от заявленной стоимости.
Говоря об иерархии приоритетов для современного покупателя, эксперты на ее вершину помещают инфраструктуру и локацию. Именно эти факторы в наибольшей степени влияют на удорожания жилья, — замечает Ильдар Хусаинов.
Ирина Соловьева уточняет, что под локацией следует понимать не географическое расположение дома относительно центра города, а именно транспортную доступность. Речь идет о своего рода «метрозависимости» современного покупателя и современного жилья. «Наличие в шаговой доступности станции метро является ощутимым плюсом и повышает рейтинг жилого комплекса среди прочих», — напоминает Дмитрий Коновалов.
Спектр социальных опций расширяется под влиянием конкуренции между застройщиками, которые пытаются оправдать ожидания потенциальных клиентов: кафе, рестораны, магазины, аптеки, школы, детские сады, детские площадки, фитнес центры и парки. «За всем этим покупатели больше не хотят ездить далеко. Отсутствие транспортной доступности и инфраструктурных объектов сводит спрос к минимальным показателям», — заключает Ирина Соловьева. Функциональное наполнение внутренней территории также эволюционирует. Ильдар Хусаинов дает краткий обзор этому явлению: «Еще несколько лет назад застройщики старались вывести как можно больше «квадратов» в своих проектах, пренебрегая при этом свободным пространством. Сейчас же очевидный тренд — увеличение площади территории под благоустройство. В проектах комплексного освоения территории девелоперы предусматривают и организовывают целые площади, и в дальнейшем используют их для различных активностей для жителей».
Не стоит сбрасывать со счетов важность эстетических ценностей. Дмитрий Коновалов приводит любопытные данные корпоративной статистики относительно реакции на архитектурные решения. Так, в жилых комплексах Golden City и «Английская миля» более 70% покупателей назвали этот фактор главным при выборе жилья.
Владимир Городенкер считает, что в структуре спроса происходит смена поколенческих ориентиров. Двор без машин уже стал общепринятой практикой, дизайнерская отделка мест общего пользования получает все большее распространение. Это напрямую связано с расширением границ зоны личного комфорта, в которую включаются двор и паркинг. «Люди часто проецируют свой жизненный путь, так называемый lifestyle на все свои приобретения, отдавая предпочтение объектам с некоторым «дополнительным смыслом». Людям интересна концепция, интересная идея или история, что стоит за проектом. Именно поэтому застройщики все больше внимания уделяют креативу и геймификации, находя интересные обоснования и причины для своих проектов и решений в них», — резюмирует Городенкер.