Отделка мест общего пользования: бонус или естественная потребность?
Времена, когда потенциального покупателя квартиры интересовали только планировки и внутреннее убранство конкретной жилплощади, остались в прошлом. Сегодня покупатель хочет, чтобы комфорт ощущался уже на входе в парадную.
Времена однотипных «советских» отделок мест общего пользования уже канули в лету, и теперь в новых домах уже не встретишь подобных картин. Но в памяти еще сохранились парадные, где нижнюю часть стены, до плеча взрослого человека, покрывали краской, а верхнюю, до потолка – побелкой.
Сине-зеленое прошлое
Кстати, а почему так делали? Все просто – краска выполняла защитную функцию, уберегая стены коридоров и лестниц от грязи, плесени и незначительных физических воздействий, делая ремонт более долговечным. К тому же окрашенные стены в случае контакта с одеждой не оставляли следов, чего не скажешь о побелке. Поэтому побелка присутствовала на безопасной для одежды высоте, немного осветляя помещение и делая его более эстетичным.
Но вернемся к краске. В советское время были два популярных цвета, которые большинство жителей СССР назовут без труда. Это зеленый и синий. Популярность колора, встречающегося в отделке мест общего пользования каждого второго дома, объясняется просто. Зеленая краска всегда была в избытке, потому что использовалась для камуфлирования военной техники и окрашивания пассажирских вагонов на железной дороге.
Существует своего рода легенда, что после Великой Отечественной войны осталось так много неизрасходованной зеленой краски, что во времена хрущевского строительного бума появилось распоряжение использовать военные запасы для оформления новостроек. В зеленый и синий красили не только подъезды новых домов, но и стены в кухнях, туалетах и ванных комнатах. Жильцы старого фонда, во время демонтажа старой керамической плитки в санузле, нередко натыкались на остатки краски на стенах.
С синим цветом похожая история. Его применяли на автомобильных заводах – красили кабины грузовиков ЗИЛ и ГАЗ. Денег на эти отрасли не жалели и выпускали краску в огромном количестве, поэтому оба оттенка всегда были в доступе. Помимо доступности, эти пигменты – самые концентрированные, поэтому краска на их основе была более дешевой, при этом расходовалась она гораздо меньше остальных.
Акцент на МОП
В двухтысячные годы требования покупателей, а вслед за ними и предложение на рынке, поменялись очень стремительно. Каких-то лет 10 назад застройщик мог потратить на отделку холлов, лестничных клеток и входных групп около 3 тыс. руб. в расчете на квадратный метр и быть уверенным, что проект будет вполне успешно продаваться, но сегодня он вынужден расходовать на эти цели в два, а то и в три раза больше. Не говоря уже о дизайнерских проектах МОП жилья более высокого класса. Ведь от того, насколько места общего пользования будут комфортные и красивые, зависит качество жизни и настроение людей, живущих в доме.
Современный покупатель жилья придирчиво изучает вопросы отделки мест общего пользования в доме, интересуется качеством лифтов, наличием мест для хранения колясок и велосипедов, а также другими опциями, которые раньше многие девелоперы считали излишними в жилье массового спроса, и предусматривали лишь в дорогой недвижимости. Сегодня можно констатировать, что отделка МОП стала визитной карточкой новых жилых комплексов не только высокого ценового сегмента, где холлы украшены мрамором и дорогим декором, но и комфорт- и даже эконом-класса.
МОП и входные группы в проектах компании «Строительный трест», занимая до 20% от общей площади объекта, разрабатываются индивидуально для каждого дома, и зависят как от класса объекта, так и от его архитектурных особенностей. Тем не менее, существуют параметры, являющиеся своего рода константами, которые можно увидеть в каждом проекте «Строительного треста».
Во-первых, это обеспечение комфорта доступа входных групп. Иными словами, входы в жилые дома создаются с уровня земли, без ступенек или иных барьеров – это удобно для всех. А вот своеобразное наследие советской архитектуры – лестницы, пандусы, механические подъемники для маломобильных групп населения – все это ушло в прошлое.
Во-вторых, обеспечение безопасности входных групп. Ранее считалось, что если закрыть дверь в подъезд глухой надежной металлической дверью, то это добавит жителям спокойствия. На самом деле наоборот. Потому что никогда не знаешь, что может произойти за этой дверью. Сегодня безопасность и надежность – это когда можно видеть, что происходит в подъезде – как снаружи, так и изнутри. Чем больше панорамных окон, стеклянных дверей, а значит, и света в парадных – тем лучше. В проектах «Строительного треста» создаются именно такие безопасные входные группы. Кроме того, в парадной и лифтах установлено видеонаблюдение.
В-третьих, в парадных создаются места для хранения колясок и велосипедов. Родителям знакомо чувство, когда по нескольку раз в день приходится выносить-заносить на нужный этаж десятикилограммовую коляску, пачкая при этом лифт, прихожую и одежду. В современных домах такая проблема решается обустройством дополнительных помещений – колясочных, относящихся к непродаваемой площади, и разработка которых закладывается еще на раннем этапе проекта, тем самым никак не влияя на стоимость «квадрата».
Комфорт в деталях
При отделке МОП в домах «Строительного треста» используются высококачественные строительные и отделочные материалы, невзирая на класс строящегося жилого комплекса. Даже в проектах комфорт-класса всегда используется декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный или натуральный камень, оригинальная подсветка и прочие элементы декора.
Например, при отделке мест общего пользования в жилом комплексе «Капитал» в Кудрово на полу и стенах используется керамогранит, в некоторых лотах установлены прозрачные почтовые ящики, а высота потолков достигает 4 метров – все это создает ощущение комфорта и безопасности.
В жилом квартале комфорт-класса NEWПИТЕР, который возводится в пос. Новоселье, отделка мест общего пользования осуществляется в ярких, позитивных тонах. На стенах – декоративная штукатурка и краска. На полу – керамогранитные плиты. Во всех подъездах предусмотрены подвесные потолки. При этом вход в подъезд обеспечен как со стороны улицы, так и со стороны закрытого двора.
В проектах бизнес-класса проработка дизайн-проекта и выбор отделочных материалов идут на более высоком уровне. Например, при отделке просторных холлов жилого комплекса «Сосновка» использовался как керамогранит, так и натуральное дерево. Входные двери имеют большую площадь остекления, что вкупе с высокими потолками создает ощущение пространства, полного воздуха и света.
Отдельно стоит отметить интерьеры клубного дома «Адмирал Ушаков», разработанные по индивидуальному дизайн-проекту и выполненные в стиле ар-деко. В убранстве холлов сочетаются как классические, так и современные детали: декоративные панно и жидкокристаллические экраны, полы из светлого сланца и золотистые светильники из металла, создающие мягкое и тёплое сияние. В каждой из трех секций дома создана комфортная зона ожидания для гостей.
Как мы видим, качественная отделка мест общего пользования – это уже не бонус для покупателя, а вполне естественная потребность. Создавать красивые, уютные и функциональные нежилые пространства стало нормой. Уже ушли в прошлое однотипные и лишенные своей индивидуальности интерьеры. Сегодня прослеживается тенденция к увеличению яркости декоративных элементов МОП, подчеркивающих концепцию дома или разграничивающих различные функциональные зоны. Кроме того, места общего пользования становятся более просторными и наполненными функционально. И вряд ли кто-то сейчас скучает по узким зеленым коридорам. Правда же?
Международный форум высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia и выставка 100+ Технологии для городов пройдут с 6 по 8 октября 2020 года в Екатеринбурге. Экспозиция 100+ Технологии для городов займет два павильона МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО» общей площадью 30 000 кв. метров и вместит 200 стендов компаний.
«Масштаб выставки уже сейчас позволяет считать ее крупнейшим региональным событием отрасли. В ближайшие год или два мы планируем вывести её на уровень лидирующей в Российской Федерации. Надеюсь, что 100+ Технологии для городов будет ведущей в стране по передовым строительным инновациям и технологиям», - отмечает министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков.
Одна из отличительных особенностей 100+ Технологии для городов – универсальность. Тематически представлены все направления: строительство, проектирование, создание городской инфраструктуры и благоустройство, развитие комфортной среды, новейшие достижения и технологии для современных городов.
В этом году часть мероприятий деловой программы форума пройдет в выставочных павильонах. В экспозиции разместятся залы для проведения BIM-хакатона и других секций. Также возможности выставочного комплекса позволяют устроить тест-драйв строительной техники.
Уже в четвертый раз свою продукцию, технологии, инновационные разработки, оборудование и уникальные методы строительства на выставке представят ведущие российские и иностранные компании. Подтвердили участие в 100+ Технологии для городов производители лифтового оборудования - «ОТИС Лифт», «Щербинский лифтостроительный завод» и ЧЛЗ «Витчел». Свою продукцию представят крупнейшие международные производители: немецкий концерн BASF, финские компании Uponor и Peikko, международная компания Kermi.
«Нью Граунд» покажет современные технологии для подземного строительства и фундаментостроения. ТД «Гидромикс» установит активный макет и продемонстрирует систему герметизации швов межтрубных пространств и деформационных швов на испытательном стенде. Казанское НПО ПАКОЛЬ презентует современные материалы для гидроизоляции, восстановления и усиления строительных конструкций.
Продукция Новоуральского завода металлоконструкций будет представлена на выставке впервые в тематическом направлении «Городская инфраструктура». Линейка продукции под брендом «Свет улиц» активно выходит на рынок - осветительные комплексы, различные конструкции для благоустройства можно встретить на улицах многих российских городов и стран СНГ.
Разработчик уникальных систем остекления из Москвы Фототех покажет образцы смарт-стекла с переменной прозрачностью, передовые противопожарные светопрозрачные конструкции, безопасное антивандальное, ударостойкое остекление, стеклопакеты и конструкции с электрообогревом.
В секторе информационных технологий подтвердили участие производители российского программного обеспечения в сфере BIM-технологий Renga Software и АСКОН, а также Институт информационного моделирования и архитектуры из Челябинска.
Прием заявок экспонентов 100+ Технологии для городов продолжится до 1 сентября. Контакты: Мария Суетина, +7(912)660-30-62, ms@forum-100.ru. Подробнее о выставке http://www.forum-100.ru/vystavka/
Эксперт и спикер премии BIM&SECURITY Владимир Малахов, вице-президент по инженерному консалтингу в строительстве Национальной Палаты Инженеров, рассказал в интервью журналу RUБЕЖ о том, какие технологии можно отнести к BIM, какую роль информационное моделирование может сыграть в деятельности надзорных органов и при проведении госзакупок.
- Какие ошибки в понимании сути информационного моделирования (BIM) мешают его внедрению в строительную отрасль? Какую технологию можно относить к BIM и чем должна быть подтверждена такая принадлежность?
- Сегодня кто угодно может создать программное обеспечение (ПО) с трехмерным графическим инструментарием и назвать его BIM-технологией. По подсчетам экспертов, порядка 100 видов ПО называются BIM-технологиями, причем никто, нигде и никогда не задавал стандартов или правил отнесения и проверки соответствия того или иного ПО на соответствие BIM-применимости.
Теоретически это может и не нужно, но если мы однажды примем решение в обязательном порядке создавать ИМ (информационные модели) для некоторых типов зданий и сооружений, то невольно возникнет вопрос - с каким ПО работать? И следующий вопрос зададут контрольные органы - а на основании чего вы купили иностранное ПО, если нет никакого официального документа, указывающего, что это ПО относится к BIM-технологиям? То есть мы сами себя загоним в ловушку, и с внедрением BIM опять придется подождать...
Что касается уникальных атрибутов отнесения ПО к BIM-технологиям, то это точно не 3D-графика. С таким же успехом тогда к BIM можно отнести и Paint-3D, например, или иные аналоги. А где тогда 4D и 5D? Трёхмерное ПО появилось 30 лет назад, а значит и старый AutoCAD надо относить к BIM-технологиям? Наконец, BIM-Level-0 в принципе предполагает возможность использования изометрической информации на бумаге, так давайте и кульманы отнесем к BIM-технологиям? Как видите, количество измерений не есть обязательный атрибут BIM-технологий, а потому это краеугольный камень внедрения BIM в целом!
- Какое программное обеспечение может считаться софтом для BIM? Каковы ключевые атрибуты такого BIM-ПО? Какое место в этом определении занимает интероперабельность информационных моделей?
- Мы, то есть НПИ (Национальная Палата Инженеров) тоже задавались этим вопросом и еще года 3-4 назад сформулировали ключевой набор параметров BIM-адаптации ПО. Может, кому-то они покажутся спорными, а кто-то скажет, что таких решений не может быть теоретически, но в любом случае, какие-то признаки отнесения ПО к BIM-технологиям должны быть. И они должны полностью соответствовать ключевой задаче BIM: повышению эффективности управления объектами капитальных вложений на всех этапах жизненного цикла.
Среди прочих, мы выделяем следующие признаки:
1. Коллаборативность - возможность работать в одной модели всем участникам процесса,
2. Интероперабельность во всех трёх направлениях - возможность использовать готовые файлы не в нативном ПО,
3. Отсутствие электронного разрыва, т.е. отказ от создания управляющих документов на бумаге вне электронного потока данных,
4. Использование внешних баз данных - это способность работать с ИМ в будущем без привязки в локальным корпоративным базам, которые, к тому же, могут вообще исчезнуть,
5. Возможность работы с ИМ в облачных или распределенных сетях и др. свойства.
Как только вендор сможет сказать, что моё ПО полностью соответствует требованиям отнесения к BIM - можно говорить о том, что он создает BIM-технологии... Что касается интероперабельности, то интероперабельность - это свойство ПО, а не ИМ, то есть ПО должно давать возможность открывать и работать с ИМ в любом другом ПО и через 10, и через 20 и более лет...
- И решения кого из российских вендоров сегодня соответствуют этим критериям?
- Абсолютного решения сегодня нет ни у западных, ни у российских вендоров. Но если зарубежные поставщики ПО медленно, но верно идут к созданию платформенных решений, то есть такого ПО, на основе которого создается ИМ путем объединения данных и файлов из разных видов ПО, то в России пока у наших главных вендоров для этого нет сил. И если вернуться к вопросу создания инструментов национальной независимой базы, то надо подталкивать наше Правительство к поддержке решений компаний Nanosoft, «Аскон» и даже Росатом (у корпорации есть свой комплект инженерного ПО), в том числе в части создания платформ с указанным требованиями по BIM-соответствию. Уверен, они справятся с этим.
С другой стороны, нет никакой необходимости пытаться соответствовать требованиям на 100% сразу, можно приближаться к цели постепенно, параллельно с развитием законодательства, баз данных, инструментария взаимодействия и облачных технологий в целом. Дорога «мелких шагов» к BIM - более понятна и перспективна с точки зрения оценки рисков для инвесторов в BIM-технологии.
- Партнером премии BIM&SECURITY выступает министерство по чрезвычайным ситуациям, МЧС России. Каким образом, на Ваш взгляд, надзорные органы могли бы сделать информационные модели частью своей работы, как можно использовать BIM в целях пожарного надзора?
- Именно так, как я казал выше. Давайте начнем с того, что реализация проектов МЧС – это весьма узкоспециализированная задача, которая включает в себя широкий набор строительно-монтажных и проектных работ, от бетона, до КИПиА (контрольно-измерительных приборов и автоматизации), от монтажа оборудования до пуско-наладки и тестирования.
Именно поэтому МЧС вполне могло бы выступить заказчиком создания специального приложения или отдельного 3D-параметрического графического сервиса именно для противопожарного проектирования. Зачем нужен такой сервис? Во-первых, он учитывает специфику проектирования и проверяет не столько на геометрические коллизии, сколько на технические ограничения. Во-вторых, и это важно, - создание уникальной базы данных противопожарного оборудования, материалов, каталог поставщиков и система их сертификации. Такая база нужна обязательно, и она должна быть перманентно обновляемой чуть ли не в автоматическом режиме.
Например, новый поставщик получает разрешение на применение оборудования в МЧС, а это значит, его оборудование в 3D-формате занесено в каталог, имеет свой код в классификаторе и параметры для отбора и сравнения. А отсюда вытекает вся перспективная работа МЧС в области BIM: обновление библиотеки материалов и оборудования для МЧС, обучение работы с редактором, верификация ПО на совместимость, выдача сертификатов и разрешений для учета материалов в классификаторе МЧС. В общем, задач сразу появляется много.
- Как можно обеспечить взаимодействие разделов, выполненных на различном ПО, в рамках одной информационной модели? И насколько формат IFC – единственное решение?
- Мы уже говорили, что важнейшее условие отнесения ПО к BIM-технологиям - это интероперабельность. Правильно говорить о прогрессивной интероперабельности, когда файл, созданный в старой версии ПО, должен без лишних мучений легко открывать во всех новых релизах, мы говорим о федеративной интероперабельности, когда несколько файлов из разного ПО могут объединиться в один файл и сформировать ведомость геометрических или регламентных коллизий. Наконец, мы говорим о транссофтовой или кросс-софтверной интероперабельности, когда файлы, созданные в одном ПО, через 10-20 лет могут открываться в другом ПО, на случай если вендор исчез и его ПО просто устарело.
Все эти вопросы решает формат открытого обмена данных - IFC-стандарт, детище известной международной структуры BuildingSMART Int., российское отделение которой я в свое время организовывал.
Разумеется, есть много форматов открытого обмена данными, не менее 10 точно, но для строительства IFC-стандарт признали наиболее гибким и открытым для развития. Потому пока нет смысла говорить о развитии альтернатив - это дорогая и долгосрочная задача. Гораздо важнее нам занять лидирующие позиции в этом процессе, поскольку тот, кто станет лидером в интероперабельности ПО, будет и лидером в экспорте инжиниринговых услуг.
- Какие риски могут возникать при переходе на электронный документооборот при работе в BIM-форматах? Например, на стадии прохождения экспертизы?
- Собственно, чтобы оценить риски надо отделить т.н. корпоративный документооборот от проектного документооборота, особенно если этот проект реализуется на BIM-платформе в рамках BIM-кабинета проекта.
С другой стороны, надо отделить документооборот по проекту создания или изменения объекта капитальных вложений, от документооборота по эксплуатации и использованию недвижимого актива. Ведь сам актив может на своем жизненном цикле поменять много собственников и владельцев, и у каждого из них будет свой кусок корпоративного документооборота в отношении данного здания или сооружения. То есть мы его попросту порвём во времени.
Для того чтобы это не произошло, и нужна BIM-платформа, как специальное ПО, объединяющее различные сервисы актива, в т.ч. документооборот по активу на всех изменениях жизненного цикла. Как видно, здесь имеет смысл говорить не о рисках документооборота, а о смене парадигмы участия Главгосэкспертизы (ГГЭ) и прочих контрольно-надзорных институтов в BIM-проектах: они становятся участниками электронной цепочки информационного моделирования, а не выносными контролерами, которым надо принести информацию на флэшке и потом получить бумажный документ о положительном заключении. Нет, такой подход должен быть сведен к нулю.
ГГЭ как участник проектов входит в документооборот конкретного проекта и каждое её письмо или заключение зеркалится в собственном документообороте и навсегда остается в документообороте актива.
- Каким образом информационные технологии, в виде, например, распределенных реестров, могли бы быть применены для определения надежности поставщиков – например, в рамках закупок по 44-ФЗ? Для того чтобы уйти от примата низкой цены при выборе победителей?
- Это хороший вопрос, ответ на который дает дорогу в будущее BIM-технологий, скажем - следующего десятилетия. Дело в том, что объем информации в ИМ будет постоянно возрастать, как по мере сложности проектов, так и по мере сложности ПО для этого. А это значит, будет возрастать и стоимость сервиса ИМ на всех этапах жизненного цикла объекта (ЖЦ).
По сути, информационные модели в определенный момент могут стать настолько дорогими и неподъёмными, что многие собственники начнут отказываться от них, или, что еще хуже – бросать и портить. Решение такой проблемы кроется в появлении нового измерителя ИМ - коэффициента уникальности и объёма информации.
По сути мы говорим, что коэффициент уникальности в 100% говорит о том, что все проектные решения, элементы, расчеты и сведения уникальны для данного проекта. Это плохое решение. По мере роста объемов ИМ они должны становится менее уникальными и более универсальными, а это значит, что большая часть информации в ИМ будет представлена в виде ссылок на типовые реестры, библиотеки, описания, регламенты, базы данных наконец. Тогда ИМ будет по объему невелика, а по составу - огромна. А это как раз и обозначает развитие как блокчейн-технологий в BIM, так и использование распределенных реестров библиотек, баз данных виртуальных Центров обработки данных (ЦОДов) и сетей.
Иными словами, ИМ должна стать сгустком ссылок на типовые элементы, узлы, конструкции, расчеты, а её уникальность будет составлять 5-10% от объема информации. В свою очередь, сама ИМ в уникальной своей части входит в ИМ-реестр и также уходит в распределенные реестры для дальнейшего использования. Это наше будущее...
Беседовал: Михаил Динеев