ЖКХ получит дополнительный контроль
Городская общественная палата и профессиональные общественные организации попытались определиться с понятием контроля в сфере ЖКХ.
Было принято решение сформировать Рабочую группу при Общественной палате. На участие в регулярной деятельности Рабочей группы подали заявки 36 общественных организаций. Были сформулированы основные принципы работы, круг задач и предварительный план предстоящей деятельности. Руководителем рабочей группы был назначен член регионального штаба «Общероссийского народного фронта» в Санкт-Петербурге, руководитель центра социально-экономического мониторинга «Общественный контроль» Павел Созинов. В состав рабочей группы вошли члены Общественной палаты Санкт-Петербурга: Александр Вахмистров, Валерий Солдунов, Алексей Сергеев, Вячеслав Фролов.
В дальнейшем в рамках Рабочей группы предполагается наладить работу общественных контролеров. «Это новая для города тема, вызвавшая немало вопросов: каковы должны быть критерии выбора общественных контролёров и экспертов, как определить степень их компетенции и уровень знаний, как задать формат работы – самостоятельный или совместно с Государственной жилищной инспекцией, как законодательно определить объект контроля, необходимость введения реестра контролёров, их обучения, - продолжил Павел Созинов. Параллельно в Рабочей группе будет вестись деятельность по оценке перспектив создания регионального закона об общественном контроле с учетом специфики Санкт-Петербурга. Подобный закон уже был принят во многих регионах РФ.
В планах – изучение опыта коллег из Общественной палаты РФ и региональных палат, но, безусловно, большой объем практической работы в рамках города станет базой для формирования подобного закона. Александр Вахмистров отметил, что пока вопросов достаточно много. Но система общественного контроля городу нужна. Для ее проработки общественным организациям нужно приложить максимум усилий. Согласно Федеральному закону «Об основах общественного контроля в Российской Федерации» от 21.07.2014 N 212-ФЗ и Постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1491 «О порядке осуществления общественного жилищного контроля», общественные палаты являются основными организаторами общественного жилищного контроля, а граждане могут принять в нем участие в качестве общественных инспекторов и общественных экспертов. Во время заседания рабочей группы на одной из подведомственных площадок Жилищного комитета в зале были замечены представители Жилищной инспекции, Жилищного комитета и других комитетов Смольного. Видимо диалог между общественниками и властью приобретает новые черты.
Работа без потрясений в непростых экономических условиях – основной итог последних 12 месяцев для регионального строительного комплекса, убежден Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Летом традиционно наблюдается спад покупательской активности. Каково для застройщиков нынешнее лето?
– Поскольку общий спад в экономике не отразился так существенно, как мог бы, на рынке первичной недвижимости, объемы продаж сегодня на среднем уровне, характерном именно для летнего периода. Пока никаких отклонений, выходящих за обычные сезонные параметры, мы не наблюдаем.
Отсутствуют и явно выраженные изменения в структуре потребительского спроса. Средний возраст наших клиентов сегодня составляет 29-35 лет, в основном они приобретают свое первое жилье. Что касается способов оплаты, то 95% заключаемых договоров – с единовременной стопроцентной оплатой, причем более половины из этого числа (порядка 55%) – с привлечением ипотечных средств.
– И полтора года назад, и год назад вы говорили о сжатии рынка, о предстоящей работе «в новой реальности». Оставляете ли вы этот прогноз в силе?
– Пока – да. Мы уже адаптировались к новым условиям (и, думаю, многие другие застройщики тоже). Об этом свидетельствует как раз объем финансовых средств, которые удается привлекать в строительство. Мы менялись вместе с ситуацией на рынке, так что адаптация не заняла сколько-нибудь заметного времени.
– Однако сегодня многие застройщики дают рекламу с подчеркнуто низкими ценами на квартиры. Это не более чем маркетинговый ход, или скидки вследствие меньшего спроса действительно настолько велики?
– Застройщики работают на границе между рентабельностью и нулевой прибылью – так было год назад, и с тех пор ничего не изменилось. Во многом благодаря этому спрос на жилье остается достаточно большим: по нашим жилым комплексам могу сказать, что, как правило, к моменту сдачи их в эксплуатацию число непроданных квартир составляет менее 5%. Просто спрос имеет тенденцию перетекать от одних объектов к другим.
Не секрет, что существенные скидки представляют собой разницу между ценой квартиры в рассрочку и при единовременной 100%-й оплате. Предлагаемые время от времени акции, разумеется, являются маркетинговыми ходами. Но при этом действительно позволяют сэкономить на стоимости квартиры. Правда, не любой: скидки тем больше, чем менее ликвидно предложение. В зависимости от ликвидности квартиры изначально продаются на разных условиях. И, как правило, условия акции не противоречат стандартным положениям, а дополняют их.
– Изменились ли за последний год предпочтения покупателей с точки зрения метража? Студии – по-прежнему лидеры спроса?
– В квартирографии наших жилых комплексов никогда не закладывалось много студий, и они не являются, если можно так выразиться, панацеей: разным людям, разным семьям по-прежнему требуются квартиры разного метража. Но для ассортимента студии, конечно, есть. В то же время в нашем предложении – и трехкомнатные квартиры, хотя они закладываются, скорее, по остаточному принципу.
– Над какими проектами вы сегодня работаете?
– В нынешнем году мы будем сдавать достаточно много объектов – более 400 тыс. кв. м в сумме по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Новые проекты начинаем достаточно осторожно, поскольку не хотим сильно опережать спрос. Но осенью, тем не менее, выведем ряд объектов: новый комплекс на Пулковском шоссе, новые очереди в ЖК на Октябрьской набережной, в Кудрово, Лавриках, Янино.
– Янино становится все более заметной точкой роста на границе Петербургской агломерации. Перспективы у этого населенного пункта лучше, чем у Кудрово, Мурино? Или Янино еще долго будет занимать второстепенное место в предпочтениях покупателей?
– На мой взгляд, Янино – полноправная часть Петербургской агломерации. Другой вопрос, что пока этот населенный пункт только в начале развития как территория комплексной застройки. И для освоения тех десятков гектар земель, которые можно вовлечь в оборот, потребуется решить проблему транспортной доступности Янино.
– Вы имеете в виду расширение Колтушского шоссе?
– Не только. Есть и альтернативные варианты – проектные решения, насколько мне известно, вносятся сейчас в новый вариант генплана территории. И мы, как и в других локациях, готовы участвовать в решении вопросов проектирования дорожной сети и транспортного строительства. Это, считаю, совместная задача и органов региональной власти, и застройщиков, которая требует совместного решения.
– Есть ли в планах приобретение новых участков в Янино?
– У нас уже есть там несколько участков в собственности – этих земель достаточно. Но если говорить о пополнении земельного банка в принципе, то мы постоянно ведем мониторинг рыночного предложения, в частности по землям промышленности, и до конца года вероятно приобретение нескольких участков.
– До каких объемов вы планируете нарастить земельный банк?
– Сейчас земель в собственности ГК «ЦДС» достаточно для строительства 6,5 млн кв. м жилья. Но пополнение земельного банка не самоцель. Мы будем стремиться его оптимизировать: чтобы в нем были ликвидные земельные участки, которые можно было бы одновременно вовлекать в оборот.
– Одним из приоритетов в градостроительной политике правительства Ленинградской области является синхронизация строительства жилья и социальных объектов. Насколько сегодня эта установка реализуется на практике?
– Думаю, через какое-то время вопрос социальной инфраструктуры (детских садов и школ) уже совершенно будет снят с повестки дня. Мне кажется, и для нашей компании, и для других застройщиков ситуация давно изменилась как раз в сторону своевременного обеспечения соцобъектами новых жилых массивов.
Вообще после передачи градостроительных полномочий сначала на районный, а затем на областной подход к решению соответствующего круга вопросов стал действительно комплексным. Разобрались с нехваткой социальных объектов – разберемся и с вопросами транспортной доступности. А что касается этажности, то споры о том, где человеку жить лучше – в пятиэтажном или 27-этажном доме, вечны. Другое дело, что коэффициент плотности застройки не должен быть чрезмерно высоким, и это как раз было отрегулировано новыми региональными нормативами.
– Каким образом изменение способа привлечения денежных средств скажется на ваших ценах?
– Динамика цен совершенно не будет зависеть от того, заключаем мы договор паевого взноса или долевого участия. Повторю, что строители в принципе работают сейчас на грани рентабельности, и любое оживление экономики, любое оживление рынка приведет к резкому росту цен на недвижимость. Чем дольше какой-либо сектор экономики вынужден сдерживать цены на свои услуги и товары, тем более резким будет отскок впоследствии.
– Что может стать драйвером цен?
– Это могут быть даже не экономические, а политические или психологические причины. Денег в стране объективно стало меньше, но они есть. И логично стремление их сохранить, что, в конце концов, спровоцирует оживление на рынке строящегося жилья. А резко увеличившаяся активность покупателей подстегнет цены. Пока еще достаточно много потенциальных покупателей выжидают, рассчитывая на дальнейшее понижение цен или откладывая приобретение недвижимости из-за неотложных расходов. Но в какой-то момент наверняка произойдет массовое осознание того, что инвестировать в недвижимость выгодно именно сейчас, и тогда стоит ожидать новую волну спроса.
Кстати:
Как раз в этом месяце мы полностью переходим на договоры долевого участия. Конечно, и у ЖСК есть будущее, и я по-прежнему считаю этот способ строительства и продажи квартир абсолютно законным. Но для нас эта схема стала не очень актуальна вследствие большого числа объектов в работе. А вот реализовывать точечные проекты удобнее как раз по схеме жилищно-строительного кооператива.