Состояние ипотечного рынка обсудили на бизнес-завтраке

Бизнес-завтрак «Состояние ипотечного рынка и актуальные вопросы развития ипотеки в Санкт-Петербурге. Ипотечное кредитование - проблемы и перспективы» прошел в Author Boutique Hotel.

---

Партнерами бизнес-завтрака выступили девелоперская компания FORMULA CITY и федеральная система бронирования новостроек для профессионалов Нмаркет.ПРО Ипотека.

В бизнес-завтраке приняли участие представители СРО «Объединение строителей СПб»,  ПАО РОСБАНК «Росбанк Дом» , С-З филиала ПАО «АК БАРС» БАНК,  Банка «Санкт-Петербург», ПАО Сбербанка, филиала «Санкт-Петербургский» Альфа-Банка, филиала «Северо-Западный»  ПАО Банка «Открытие», Нмаркет.ПРО Ипотека, ЗАО «БФА-Девелопмент», ГК КВС, Setl Group, АО «Ленстройтрест».

 СМИ были представлены такими изданиями, как радио Бизнес ФМ, газетами «МК в Питере»,  «Недвижимость и строительство», «Строительный еженедельник», порталами  bsn.ru, 78.ru и razned.ru. 

Открывая бизнес-завтрак, сопредседатель Оргкомитета Конкурса "Доверие потребителя", заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский уточнил, что мероприятие проходит в рамках XII конкурса «Доверие потребителя». Накануне, 30 сентября, завершен первый его этап, интернет-голосование по выбору лучших на рынке недвижимости. Следующий этап – интерактивное голосование на Ярмарке недвижимости 1-3 ноября, а затем самый сложный – экспертное голосование. Победители будут названы  на церемонии награждения 6 декабря. 

Генеральным Партнером конкурса в номинации «Ипотечный банк, пользующийся наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области», выступает строительная компания ЮИТ Санкт-Петербург.

Сомодератор  бизнес-завтрака главный редактор портала TTfinance.ru Татьяна Триндюк обозначила общую картину,  которая  складывается на рынке ипотечного кредитования. По ее словам, после повышения ставок осенью 2018 года, в январе 2019 года ипотека уже сменила тренд, а, с понижением ключевой ставки,  стали снижаться и процентные ставки по ипотеке в банках. На сегодня они уже меньше 10%, на днях заявил о снижении ставок Сбербанк, скорее всего, под его ставки (на новостройки от 7,3%, на вторичку от 8,8%) подтянутся и другие банки.  Как правило, половина сделок по покупке жилой недвижимости заключается с использованием ипотеки, а у некоторых застройщиков  эта цифра доходит даже до 63%. После 1 июля эта цифра упала до 57%, но к осени все вернулось на свои позиции. Ажиотажный спрос начала года закончился. После падения во втором квартале на 7% и летом, осенью в Петербурге спрос на ипотеку восстановился. До Нового года все ожидают как снижения ключевой процентной ставки, так и ставок по ипотеке. Тренд на понижение ставок продолжается, у населения возвращается интерес к ипотеке. 

Руководитель сервиса Нмаркет.ПРО Ипотека Игорь Пинаев обозначил тенденции развития рынка ипотеки. В рамках национального проекта «Жильё и городская среда» был запланировано увеличение объемов выдач ипотеки с 3 трлн рублей в 2018 году до 6,2 трлн рублей в 2024 году. При этом ипотечный портфель должен вырасти с нынешних 7 до 20 трлн руб.

При планировании этих цифр на 2019 год, закладывали средневзвешенную ставку по ипотеке 8,9%. Несмотря на то, что в августе анонсировали 9,9%, средневзвешенная ставка по году будет существенно выше 10%.

Минимум средневзвешенной ставки по ипотеке за всю историю был в ноябре 2018 года – это 9,4% (согласно данным ЦБ). С большой вероятностью к концу 2019 - началу 2020 года этот исторический рекорд может быть побит, и ключевая ставка будет снижена. К сожалению, даже такой сценарий развития не позволит реализовать задуманное в рамках Национального проекта  - 7,9%  к  2024 году.

Планы Министерства строительства по вводу жилья  также будут скорректированы, и планируется заморозить на ближайшие два года на уровне 75,3 млн м2 (при заявленных 120 млн м2 ранее).

И все это на фоне падающих доходов населения. Рынок ждут непростые времена.

Какова динамика ипотеки в нынешнем году? Как меняются величина процентной ставки, объем и число выданных ипотечных кредитов, их средний размер и сроки кредитования, а также величина просроченной задолженности? 

Сбербанк продолжает повышать уровень доступность жилья,  прокомментировала Оксана Донских, начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования головного отделения Сбербанка в Санкт-Петербурге.  Так, с 1 октября банк в третий раз за 2019 год снизил ставки по ипотеке. На сегодняшний день процентная ставка составляет  от 7,3% годовых на приобретение строящегося жилья, и от 8,8% – на покупку жилья на вторичном рынке.  В течение года также банком снижены ставки по военной ипотеке и по программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». –  Клиенты банка, у которых с начала текущего года до конца 2022-го родится второй или третий ребенок, смогут оформить льготную семейную ипотеку под ставку от 5%.  Также банк временно улучшил условия по размеру первоначального взноса на 5 п.п. для «зарплатников» и на 20 п.п. для клиентов без подтверждения занятости и дохода. «Все эти изменения, в совокупности с удобным оформлением ипотеки онлайн на DomClick.ru,  позволят нашим клиентам решить квартирный вопрос уже в этом году», – резюмировала Оксана Донских.

 
Банк ВТБ, по словам Елены Айрапетовой, эксперта Отдела по работе с партнерами Управления розничных продаж по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Департамент розничного бизнеса,  заключил  соглашение с Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти об эксклюзивных дисконтах на ипотеку для клиентов членов сообщества.  Дисконт составляет 0,6 процентных пунктов от базовой ставки ВТБ (9,8%). 

Кроме того, до конца года в Петербурге ВТБ планирует запустить онлайн-сервис, позволяющий рассмотреть ипотечную заявку за 30 секунд. 

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала "Северо-Западный ПАО Банк "Открытие", уточнила, что деятельность банка на рынке ипотечного кредитования Петербурга  началась с начала августа прошлого года, и за 9 месяцев 2019 года банк выдал ипотечных кредитов на 10 млрд рублей, при этом средняя сумма кредита в течение года оставалась одинаковой – от 2 млн 733 тыс. рублей до 2 млн 786 тыс рублей. Средняя процентная ставка у банка – до 9% ,  и не исключено, что к концу года она еще снизится. 

Екатерина Синельникова,  заместитель директора-руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов  ПАО "Банк "Санкт-Петербург", отметила, что в первом полугодии были  рекордные выдачи ипотечных кредитов. Банк поддерживал застройщиков снижением ставок в преддверии переходного периода на эскроу счета. Сейчас в банке делается акцент, в том числе, на вторичный рынок недвижимости и  развитие системы работы с эскроу счетами. Средний срок кредита в банке 15 лет, фактический 7, а с учетом последних двух лет, когда появилась возможность рефинансирования – он составляет 4 года. 

Начальник  управления по СЗФО департамента региональной сети Филиала ПАО РОСБАНК «Росбанк Дом» Павел Голубев также подтвердил, что вторичка составляет существенную долю в объеме кредитования банка – около 70% в первом полугодии 2019 года. Сейчас банк предлагает ипотеку на вторичке в среднем под 10%. При этом «Росбанк Дом» уделяет пристальное вниманию удобству оформления ипотеки и в ближайшем будущем планирует предлагать клиентам решение по ипотеке в течение 1 часа.

ПАО "АК БАРС" БАНК  развивал такой продукт, как семейная ипотека, и в некоторые месяцы доля этого продукта, по словам руководителя направления партнерского канала регионального центра по розничному бизнесу С-З филиала Марии Гретченко,  доходила до 20%.   
  

Новая  тенденция – россияне сначала оформляют потребительский заём, после чего используют его для первоначального взноса по ипотеке. Увеличивается количество тех, кто оформляет потребительские займы для погашения ипотеки: их уже 3% от числа «счастливых» обладателей квартиры, пока не выкупленной у банка. 

Ещё в 2015 году к проблемным заёмщикам относились 70% граждан, оформивших ипотеку. В 2013-м их было гораздо меньше – около 40%. Как выглядит ситуация сегодня? 

 В банке ВТБ, если с момента одобрения ипотечного кредита до момента выдачи гражданин взял потребительский кредит под первоначальный взнос, ипотечный кредит не выдается, либо его сумма уменьшается. Что касается задолженности клиентов по кредиту, то у банка есть целый набор продуктов – от рассрочки до  рефинансирования, вплоть до продажи недвижимости из-под залога.  

Рентабельность розничного кредитования  будет снижаться: с 1 октября ЦБ ввел  показатель долговой нагрузки, который призван «отрезать» от выдачи необеспеченные кредиты наиболее закредитованным заемщикам.

 По мнению Екатерины Синельниковой,  жестко эта мера будет применяться не всеми банками,  останутся игроки, которые продолжат  кредитовать клиентов с высокой долговой нагрузкой в ущерб своей рентабельности.  

Ипотека – самый сильный инструмент поддержки строительной отрасли. Однако, по мнению Алексея Белоусова,  генерального директора СРО А "Объединение строителей СПб", все меньшее количество граждан могут позволить себе взять ипотечный кредит. Цены на жилье растут, а принятые меры по защите банковского сообщества приводят к тому, что значительное  количество строительных компаний города не могут получить проектное финансирование. А значит, появятся новые незавершенные объекты и обманутые дольщики.  

Позитивным фактором для покупателей после 1 июля 2019 года  
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент», считает возможность открытия  счетов эскроу  и получения ипотечного кредита в разных банках. Третью очередь в ЖК «Огни залива» компания будет продавать уже с использованием эскроу счетов, не ограничивая покупателей в выборе банка для получения ипотечного кредита. 

В связи с ростом ипотечных ставок в начале года,  спрос на ипотеку на первичном рынке снизился, но в арсенале у застройщиков есть такой инструмент, как рассрочка. Подавляющее число застройщиков его активно использовали в течение всего года. Никто не отменял права перехода, в ходе действующего договора, с рассрочки на ипотеку. Банки таких заемщиков охотно кредитуют. 

 
Иван Соколов, и.о. начальника отдела ипотечного кредитования ГК «КВС», также считает, что банки заинтересованы в сохранении стабильного спроса на ипотечные продукты,  а значит, будут адаптироваться к ситуации, более гибко подходить к запросам застройщиков и клиентов.

Конкуренция между банками уже сейчас двигает вперед и качество предлагаемых ипотечных программ, и сервис. Эта тенденция продолжится, будут появляться новые продукты и формы кредитования. Например,  сегодня банки начали кредитовать уступку с долгом, появилась программа «Семейная ипотека для военнослужащих» - такого не было раньше. Большой объем сделок проходит по Семейной ипотеке, ставки по которой сейчас начинаются от 4,5%. Доля клиентов ГК «КВС», получивших ипотеку по этой госпрограмме, по некоторым объектам достигает 20% от общего числа ипотечных договоров. Аналогичный позитивный эффект и рост семейных покупателей компания ждет от новой программы господдержки – это 450 тыс рублей на погашение кредита многодетным семьям. Банки уже начали принимать заявки по этой субсидии. Чем лояльнее условия, тем проще людям решиться на улучшение жилищных условий с использованием ипотеки. 

Руководитель отдела ипотечного кредитования «Петербургской Недвижимости» Юлия Мошкова сообщила, что компания предоставляет клиентам максимально широкий выбор программ для покупки жилья: субсидирование ставки, квартира в зачет, ипотека без первоначального взноса или со сниженным платежом на период строительства дома. От программы с субсидированной ставкой компания постепенно отказывается, так как она уже мало интересна потребителям. Клиентам гораздо удобнее и выгоднее оформлять ипотеку по стандартным условиям с эксклюзивной ставкой, которая разрабатывается совместно с банками.

Юлия Мошкова также отметила, что ипотеку стали чаще использовать молодые покупатели. «Портрет клиента, по сравнению с прошлым годом, значительно помолодел. Этому способствовали, в том числе, специальные банковские программы для заемщиков не старше 30 лет».

Александр Усачев, директор по развитию bn.ru, сославшись на Центр аналитики портала, озвучил размер реальной ставки, под которую выдаются ипотечные кредиты в Санкт-Петербурге. Она составляет на вторичном рынке 9,9%, а на первичном – 9,8%. Срок возврата взятого на 15 лет кредита с 7 лет сокращается до 6 лет. 

31 июля 2019 года вступил в силу закон, по которому попавшие в трудную жизненную ситуацию граждане могут получить полугодовую отсрочку выплат по ипотеке. Как работает эта программа, и какие у нее подводные камни? 

Оказавшийся в трудном положении заемщик, согласно закону, сможет обратиться в банк и взять паузу в обслуживании кредита без каких-либо штрафных санкций. По словам Татьяны Хоботовой,  услуга предоставляется на шесть месяцев по кредитам, размер которых не превышает 15 млн рублей. В указанный период заемщик может приостановить выплаты или уменьшить их размер. Также во время «ипотечных каникул» действует запрет на изъятие переданного в залог единственного жилья заемщика. Нововведение касается как новых, так и уже действующих кредитных договоров. Но купленное жилье должно является единственным.  

Надо понимать, говорит Екатерина Синельникова, что программа «ипотечные каникулы» разрабатывалась для  людей, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, однако, однобоко поданная информация в СМИ привела к тому, что в ЦБ поступает поток жалоб от граждан на банки, которые якобы  «затягивают сроки рассмотрения обращений», «запрашивают дополнительный пакет документов» , а в сами банки – требования от клиентов, которые считают основанием для предоставления ипотечных каникул поездку в отпуск или подготовку ребенка в школу.  Ипотечные каникулы – это  инструмент, который необходимо применять только после тщательного изучения условий программы или получения консультации от банка. Необходимо помнить - это не прощение долга, а отсрочка платежа.  Проценты по кредиту за период каникул необходимо выплатить в конце срока кредита.

Возможна ли более широкая поддержка ипотеки со стороны государства?     

Поддерживая ипотеку, государство убивает «двух зайцев», считает Светлана Денисова. Оно решает социальную проблему и поддерживает системообразующую строительную отрасль, в том числе в регионах, как на Дальнем Востоке. Эту программу целесообразно ввести вообще для провинции, где та же программа семейной ипотеки реализуется в очень скромных объемах. Всего по стране по ней выдано менее 20 тысяч кредитов. Тренд на поддержку семей с детьми и провинциальных рынков должен продолжаться. 

У страны есть Фонд национального достояния, в котором около 14 триллионов рублей, которые не «работают» в экономике, становясь обузой для государства. Фактически это треть бюджета страны. Многие экономисты говорят, что, если хотим развивать отрасль и рынок, эту кубышку надо распечатать. 

Возможен ли в России ипотечный кризис? 

По мнению отдельных экспертов, это может произойти из-за замедления роста доходов населения и снижения ставок. В министерстве экономического развития пересмотрели прогноз по изменению реальных располагаемых доходов населения на 2019 год. Ранее в ведомстве предполагали рост на уроне одного процента, а в августе снизили ожидания до околонулевых значений. При этом, по данным Росстата, доходы населения падают в России уже пять лет. Многие боятся, по словам Татьяны Хоботовой, потери работы и снижения доходов, что не позволит обслуживать свои кредиты. Однако, доля ипотеки в ВВП – всего 6%. Доля просроченной задолженности крайне низка. 

Алексей Белоусов считает, что стоимость жилья будет расти в связи с  непрерывным ростом цен на энергоносители,  строительные материалы, и в соответствии с удорожанием тех средств, которые застройщики вынуждены брать у банков в виде кредитов. Поэтому, скорее всего,  цена м2 подорожает на 10-15%.

По мнению Екатерины Синельниковой,  риск ипотечного кризиса маловероятен, очевидных причин для снижения стоимости жилья нет.  Сегодня необходим строгий контроль за рентабельностью бизнеса,  снижение ставок по ипотечным кредитам в погоне за общим трендом может быть опасным. Участники рынка должны думать о долгосрочном и стабильном существовании.   

Pilkington Glass Russia поздравляет с Днем Архитектуры

Строительство любого здание начинается с проекта, над которым трудится архитектор – в одиночку или в команде. Именно от него зависит стилистика объекта, его визуальная составляющая и технические характеристики.

В преддверии Всемирного дня архитектуры SP Glass поздравляет партнеров-архитекторов с профессиональным праздником и вспоминает объекты, в которых использовано высокоселективное стекло Pilkington, изготовленное на подмосковном заводе «Пилкингтон Гласс».

---

 

Штаб-квартира компании «Новатэк», Москва

Штаб-квартира газовой компании «Новатэк» построена в 2011 году австрийской компанией MNR Bau und Bauberatungs GmbH по проекту группы архитекторов во главе с Сергеем Чобаном (бюро «Speech Чобан & Кузнецов»). Здание, которое отличает волнообразные выступы на фасаде, в 2012 году получило премию International Property Awards в номинации «Лучшая архитектура офисного комплекса».

12-этажный офисный центр расположен на пересечении Ленинского проспекта и улицы Удальцова на месте гостиницы «Спорт», которая была снесена еще в 2006 году. Общая площадь объекта – 17 596 кв. м. В здании имеются три подземных этажа, на которых располагаются технические помещения и автостоянка на 95 машиномест.

При остеклении здания по системе «двойной фасад» использовали стекло Suncool® 70/40 Pro T – при максимальной прозрачности и нейтральности продукт обладает высокими солнцезащитными свойствами. Для теплого контура установили стеклопакет с открыванием внутрь помещений. Наружный контур представляет собой сплошное глухое остекление с рассечкой из камня со встроенной подсветкой через каждые два этажа.

 

ЖК Docklands, Санкт-Петербург

Лофт-квартал Docklands, расположившийся на месте бывшего грузового терминала Санкт-Петербургского речного порта, построен по принципу «город в городе».

При проектировании лофт-квартала архитекторы и дизайнеры из британского бюро Andrew Martin и немецкого бюро Zukauskas Architects вдохновлялись духом индустриальных объектов XX века.

Строительством объекта занималась ГК Docklands Development – первый девелопер в Санкт-Петербурге, реализующий проекты в стиле loft с использованием энергоэффективных технологий.

В панорамных окнах зданий стоят высокоселективные стекла Pilkington Suncool® 66/33 Pro T, обладающие высоким светопропусканием и отличным солнечным фактором.

 

БЦ «Академия», Минск

В 2017 году на улице Платонова возвели 9-этажный бизнес-центр «Академия». На его месте еще 25 лет назад планировали соорудить учебный корпус для стоматологического факультета Медицинского Университета, но в 1992 году стройка заморозилась, и объект превратился в долгострой, пока компания IDC Group не взялась за объект.

Застройщику понадобилось три года, чтобы в шаговой доступности от метро «Академия наук» появился новый современный бизнес-центр общей площадью 6500 кв м. Он имеет блочную планировку с элементами open space. В здании есть кафе, конференц-зал, банк, фитнес-центр.

Для отделки фасадов делового центра использовали стекло Pilkington Suncool® 30/16 Pro T. Его фишка в максимальной защите от солнечного излучения. Обычно эту модель выбирают для использования в конструкциях больших фасадов и горизонтальных конструкциях крыш. Стекло пропускает максимальное количество света, эффективно препятствуя нагреванию офисного пространства солнцем, при этом зимой удерживает тепло внутри помещения.

 

ЖК «Тургенев», Краснодар

Жилой комплекс бизнес-класса «Тургенев» расположился в южной столице в самом сердце Краснодара. Два монолитно-кирпичных жилых здания переменной этажности на территории почти двух гектаров спроектированы по высочайшим европейским стандартам. Качество бизнес-класса подтверждает не только использование современных материалов. В 2019 году на XVII Международном фестивале «Дни Архитектуры» проект получил золотой диплом в номинации «многоквартирные жилые дома».

В жилом комплексе 1083 квартиры различных планировок от 1 до 4 комнат, в том числе пентхаусы на 25 и 20 этажах с собственным бассейном на крыше.

Индивидуальность жилого комплекса «Тургенев» подчёркивает уникальная декоративная подсветка. Фасад из кирпича ручной кладки «Vandersander» и архитектурное решение в классическом европейском стиле делает его украшением Фестивального микрорайона. Для сохранности эксклюзивного внешнего вида в доме предусмотрены ниши под сплит-системы.

Комплекс располагается на огороженной и охраняемой территории с благоустроенным внутренним двором с зонами отдыха, детской игровой и спортивной площадкой, подземной автостоянкой. «Тургенев» окружает респектабельный бульвар и фонтан с подсветкой. Уютная территория располагает к вечерним романтическим променадам и семейным прогулкам по выходным дням. Здесь современность соединяется с классикой. Дополняет авторскую архитектурную концепцию жилого квартала единственный в городе памятник великому писателю ХIХ века Ивану Тургеневу: скульптурная композиция изображает литератора на скамье рядом с любимой собакой. Каждый, кто окажется на этой аллее, сможет проникнуться духом того времени, когда жил Тургенев, посидеть вместе с писателем на одной скамье в прямом и переносном смысле.

Компания «ЮгСтройИмпериал», которая в 2019 году вошла в ТОП-10 крупнейших застройщиков РФ, использовала на объекте стекольные продукты Pilkington – Pilkington Suncool Silver 50/27 Pro T.

Это стекла, созданные по технологии двойного серебряного напыления Double Silver, обеспечивают одновременно высокое светопропускание, солнцезащиту и энергоэффективность. Еще одно их свойство – серебристый оттенок снаружи, который не заметен при взгляде изнутри помещения и не окрашивает пропускаемый в помещение свет.

 

ЖК «Лайнер», Москва

ЖК «Лайнер» расположен в районе Ходынского поля. В 2004 году на месте бывшего Центрального аэродрома имени М.В. Фрунзе построили ТРЦ «Авиапарк», а в 2018 году его соседями стали два корпуса нового ЖК «Лайнер», получившего свое название благодаря богатой истории местности, часть которой он и занимает.

ЖК «Лайнер» представляет из себя многоэтажных два дома замкнутой четырехугольной формы. Первые этажи зданий отведены под нежилые помещения, а дворы без машин подразумевают вместительные подземные парковки под каждым из корпусов.

В 2017 году ЖК «Лайнер» признан лучшим комплексом апартаментов бизнес-класса по версии жюри Премии Urban Awards. Его проект разработан архитектурным бюро BTR RUS при участии знаменитого немецкого архитектора иранского происхождения Хади Тегерани. Застройщиком выступила одна из крупнейших девелоперских компаний России АО «Интеко», генеральным подрядчиком – ООО «СК Стратегия», техническим заказчиком – ООО УКС «Интеко».

Минималистский дизайн фасадов украшают панорамные окна, комплектующие для которых изготовили входящие в портфель ГК SP Glass бренды STiS и Pilkington. В ЖК «Лайнер» установлены двухкамерные стеклопакеты STiS с 4-миллиметровым стеклом Pilkington Suncool® 70/40 Pro T. Эта модель выпускается в нейтральном оттенке и подходит помещениям, которым требуется много естественного света при высокой защите от солнца. Общая площадь остекления 60 000 кв м.