Съезд строителей Ленобласти: перезагрузка формата
XII Съезд строителей Ленобласти впервые пройдет в новом формате. Кроме официальных докладов, оператор съезда – Союз строительных организаций Ленобласти – предложил режим «вопрос – ответ». Организатором cъезда выступают региональные правительство и Комитет по строительству.
В сформированной повестке дня достаточно острых тем. Это и реализация федеральной программы «Стимулирование жилищного строительства» («Стимул»), программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и мероприятий по выкупу объектов образования, возведенных застройщиками, и новости законодательства – в плане экспертизы проектной документации, работы Фонда защиты граждан-участников долевого строительства Ленобласти, и перспективы развития дорожно-транспортной системы региона.
Но, кроме того, строителей волнуют проблемы проектного финансирования, строительства социальных объектов, налоговые риски и планирование, субсидиарная ответственность руководителя, новые законодательные требования. Застройщиков также интересуют перспективы развития региона, участие властей в реализации крупных проектов, положение отрасли в Ленобласти и т. д.
Работа в режиме «вопрос – ответ» происходит ежегодно, но обычно времени на это остается мало. Новый формат съезда предлагает сосредоточиться именно на диалоге. Застройщики получат возможность задать свои вопросы и чиновникам, и представителям дорожных служб, и главам муниципалитетов – напрямую и публично.
Новая форма, как надеются организаторы, позволит обсудить – или, по крайней мере, обозначить гораздо большее количество проблем, чем охватят официальные выступления. «После такого непростого года, когда так сильно пошатнулся рынок, нам всем явно есть что обсудить, чем поделиться», – подчеркивает исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя Владимир Мозговой.
Конечно, на съезде будут и доклады. Строители узнают официальное мнение властей о результатах проходящих реформ, об основных моментах, на которые правительство будет делать упор в своей работе в 2020 году, и по другим вопросам.
Однако, как отмечает Владимир Мозговой, главная задача – организовать диалог власти и бизнеса. «Мы разговариваем с застройщиками и понимаем, что наиболее продуктивно будет провести съезд в «живом» формате, мы планируем уделить больше времени блоку «вопрос – ответ», чтобы каждый смог задать вопрос и получить развернутый ответ сразу. Очень надеемся, что наши коллеги будут активными и воспользуются такой возможностью. Вопросы накопились и к Комитету госстройнадзора, и к Комитету по градостроительной политике. Очень надеемся, что такой формат приживется и в дальнейшем, ведь как мы все знаем – нет ничего важнее прямого диалога и обмена мнениями. Съезд – отличная для этого возможность», – резюмировал он.
«Строительный Еженедельник» предложил экспертам ответить на вопрос: какие темы необходимо обсудить на Cъезде строителей и почему?
Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров ГК «Полис Групп»:
– Сегодня самой острой темой для девелоперов остается работа на строительном рынке в изменившихся условиях. Хотя многие застройщики уже приступили к реализации проектов по новой схеме, у всех еще достаточно много вопросов относительно применения поправок в 214-ФЗ на практике, например, в части взаимодействия с банками. Поэтому считаю необходимым обсудить с профессиональным сообществом не только опыт работы после изменения законодательства, но и то, какие пробелы здесь уже проявились и какие корректировки необходимо внести для их устранения.
Кроме этого, хотелось бы уделить внимание перспективам развития строительства в Ленобласти в части освоения новых территорий, а также вопросам введения объектов в эксплуатацию.
Андрей Паньков, директор по строительству компании «Строительный трест»:
– Основных вопроса, которые хотелось бы обсудить на Съезде строителей, – два. Первый касается взаимодействия между застройщиком и властью по взаимовыгодному созданию социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры. И второй – это особенности и специфика работы со Службой государственного строительного надзора.
Илья Еременко, генеральный директор Setl City (Setl Group):
– На съезде стоило бы обсудить темы, которые сейчас в наибольшей степени волнуют строительное сообщество. В первую очередь, это опыт и перспективы работы по схеме эскроу-счетов, влияние этих нововведений на рынок и на цены.
Еще одна актуальная тема – прогнозы в части освоения новых территорий Ленобласти, а также вопросы развития дорожной и транспортной инфраструктуры в новых районах.
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Цель съезда – прямой диалог власти со строительным сообществом Ленобласти, по многим показателям входящим, на мой взгляд, в пятерку передовых стройкомплексов России.
На съезде стоит обсудить реализацию нацпроектов, связанных с отраслью. Это не только «Жилье и комфортная городская среда», но и другие, которые предполагают выделение огромных денежных средств в строительство. Минимум в шести нацпроектах заложены деньги на исполнение крупномасштабных работ – их можно и нужно выполнять силами областных строительных организаций с учетом их опыта и компетенций.
Кроме того, важно поднять вопрос ценообразования. Строительные работы сегодня явно недооценены. Здесь Ленобласть могла бы представить детально проработанные предложения, поскольку есть вопросы и к стоимости выкупа возведенных соцобъектов, и в целом к контрактованию, производимому не только за региональные, но и за федеральные деньги.
С учетом недооцененной стоимости строительных работ и пробелов в 44-ФЗ участие в конкурсах становится невозможным для многих надежных подрядчиков. Тендеры выигрывают компании, которые потом не в состоянии завершить работы с надлежащим качеством или в принципе их выполнить.
Целесообразно ввести предквалификацию, которая включала бы требования о квалификации компании и ее сотрудников, опыте работы на рынке, наличии серьезной материальной и технической базы и т. д. Это позволило бы изменить структуру конкурсов и сделать их востребованными у добросовестных подрядчиков.
Государственные заказы с огромной стоимостью контрактов должны стимулировать развитие предприятий, победивших в конкурсах, – побуждать их вкладывать прибыль в совершенствование материальной и кадровой базы, технического потенциала, внедрение инновационных технологий.
Конечно, нельзя обойти стороной нацпроект «Жилье и комфортная городская среда». Здесь есть целый ряд тем: развитие ИЖС в Ленобласти, обеспечение жителей региона социальной и транспортной инфраструктурой. Причем эти вопросы есть смысл рассматривать в рамках возможной многоуровневой интеграции с Петербургом. Ленобласть может предложить федеральному центру и соседнему региону ряд мер, которые положительно повлияли бы на развитие транспортной и социальной инфраструктуры, что, в свою очередь, позволило бы реализовать нацпроект.
Топ-менеджер ГК «БФА-Девелопмент» – генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Дмитрий Сухотин принял участие в работе Конгресса по строительству IBC «Работа с 214-ФЗ в новых реалиях. Банковское сопровождение: счета эскроу, специальные счета, эволюция внутренних бизнес-процессов». Мероприятие состоялось в рамках 25-й Международной выставки «ИнтерСтройЭкспо» 18 апреля.
На примере проекта квартальной застройки ЖК «Огни залива», реализующегося в пять очередей, эксперт поделился опытом взаимодействия с представителями уполномоченных банков в свете перехода на работу с эскроу-счетами.
Как рассказал в ходе обсуждений Дмитрий Сухотин, первая очередь жилого комплекса построена в 2016 г. по старым правилам привлечения кредитных средств банков и денежных средств дольщиков, дома второй очереди попадают под критерий Минстроя РФ о высокой готовности объекта более 30 %, что позволит достроить корпуса без использования счетов эскроу, хотя и с новыми нормами отчетности по проекту. Для финансирования следующей очереди, строительство которой запланировано на конец 2019 г., потребуется привлечение денежных средств с использованием счетов эскроу. В настоящее время ведутся переговоры с рядом крупных банков, среди которых ПАО Сбербанк, АО «Банк ДОМ.РФ».
«Такой набор исходных данных, как в нашем проекте «Огни залива», вызывает целый ряд сложностей в уполномоченном банке, – от суммы запрашиваемого кредита, до построения финансовой модели, учитывающей варианты работы в соответствии с разными редакциями ФЗ № 214, уже существующую кредитную нагрузку, обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры». Топ-менеджер отметил, что проще всего будет получить проектное финансирование с учетом новых требований проектам, укладывающимся в «коробочные» решения, – один застройщик, один объект, одно разрешение на строительство. С крупными проектами комплексного освоения территории все несколько сложнее.
«Законодатель сознательно пошел по пути, который приведет к росту цен на жилую недвижимость на 15-20%, вместо усиления контроля за застройщиками,– считает представитель БФА. «По своей сути счет эскроу – это тот же аккредитив. Основным плюсом и отличием эскроу от аккредитива, будет то, что средства на счете попадают под действие государственных гарантий вкладов в сумме до 10 млн руб. на случай, если у банка будет отозвана лицензия».
Для застройщика схема использования счетов эскроу менее привлекательна, так как затраты на строительство существенно возрастут. «В новых финансовых моделях, которые мы предоставляем банкам в рамках проектного финансирования, нам уже сейчас приходится учитывать повышение цен в целях сохранения нужного уровня рентабельности, при котором банки будут готовы выдать кредит», – добавил г-н Сухотин.
Подводя итог своему выступлению, Дмитрий Сухотин отметил, что основную свою задачу законодатели выполнили, деньги дольщиков будут под максимальной защитой. «Теперь застройщики ждут от государства шагов по сохранению спроса на жилую недвижимость в условиях повышения цен, а именно - понижения кредитных ставок, государственной поддержки ипотечных кредитов, федеральных и региональных социальных программ».
На пленарном заседании Конгресса по строительству IBC также прозвучали доклады о социальных обязательствах застройщиков и путях их реализации в условиях проектного и эскроу-финансирования строительства жилья, о зарубежном опыте проектного финансирования и специфике российской модели, нововведениях в нормативном регулировании градостроительной деятельности, территориальном планировании и деурбанизации и другие актуальные темы.
В мероприятии приняли участие представители компетентных органов государственной власти и финансовых структур, руководители профильных общественных и некоммерческих организаций, топ-менеджеры девелоперских компаний.