Состояние ипотечного рынка обсудили на бизнес-завтраке
Бизнес-завтрак «Состояние ипотечного рынка и актуальные вопросы развития ипотеки в Санкт-Петербурге. Ипотечное кредитование - проблемы и перспективы» прошел в Author Boutique Hotel.
Партнерами бизнес-завтрака выступили девелоперская компания FORMULA CITY и федеральная система бронирования новостроек для профессионалов Нмаркет.ПРО Ипотека.
В бизнес-завтраке приняли участие представители СРО «Объединение строителей СПб», ПАО РОСБАНК «Росбанк Дом» , С-З филиала ПАО «АК БАРС» БАНК, Банка «Санкт-Петербург», ПАО Сбербанка, филиала «Санкт-Петербургский» Альфа-Банка, филиала «Северо-Западный» ПАО Банка «Открытие», Нмаркет.ПРО Ипотека, ЗАО «БФА-Девелопмент», ГК КВС, Setl Group, АО «Ленстройтрест».
СМИ были представлены такими изданиями, как радио Бизнес ФМ, газетами «МК в Питере», «Недвижимость и строительство», «Строительный еженедельник», порталами bsn.ru, 78.ru и razned.ru.
Открывая бизнес-завтрак, сопредседатель Оргкомитета Конкурса "Доверие потребителя", заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский уточнил, что мероприятие проходит в рамках XII конкурса «Доверие потребителя». Накануне, 30 сентября, завершен первый его этап, интернет-голосование по выбору лучших на рынке недвижимости. Следующий этап – интерактивное голосование на Ярмарке недвижимости 1-3 ноября, а затем самый сложный – экспертное голосование. Победители будут названы на церемонии награждения 6 декабря.
Генеральным Партнером конкурса в номинации «Ипотечный банк, пользующийся наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области», выступает строительная компания ЮИТ Санкт-Петербург.
Сомодератор бизнес-завтрака главный редактор портала TTfinance.ru Татьяна Триндюк обозначила общую картину, которая складывается на рынке ипотечного кредитования. По ее словам, после повышения ставок осенью 2018 года, в январе 2019 года ипотека уже сменила тренд, а, с понижением ключевой ставки, стали снижаться и процентные ставки по ипотеке в банках. На сегодня они уже меньше 10%, на днях заявил о снижении ставок Сбербанк, скорее всего, под его ставки (на новостройки от 7,3%, на вторичку от 8,8%) подтянутся и другие банки. Как правило, половина сделок по покупке жилой недвижимости заключается с использованием ипотеки, а у некоторых застройщиков эта цифра доходит даже до 63%. После 1 июля эта цифра упала до 57%, но к осени все вернулось на свои позиции. Ажиотажный спрос начала года закончился. После падения во втором квартале на 7% и летом, осенью в Петербурге спрос на ипотеку восстановился. До Нового года все ожидают как снижения ключевой процентной ставки, так и ставок по ипотеке. Тренд на понижение ставок продолжается, у населения возвращается интерес к ипотеке.
Руководитель сервиса Нмаркет.ПРО Ипотека Игорь Пинаев обозначил тенденции развития рынка ипотеки. В рамках национального проекта «Жильё и городская среда» был запланировано увеличение объемов выдач ипотеки с 3 трлн рублей в 2018 году до 6,2 трлн рублей в 2024 году. При этом ипотечный портфель должен вырасти с нынешних 7 до 20 трлн руб.
При планировании этих цифр на 2019 год, закладывали средневзвешенную ставку по ипотеке 8,9%. Несмотря на то, что в августе анонсировали 9,9%, средневзвешенная ставка по году будет существенно выше 10%.
Минимум средневзвешенной ставки по ипотеке за всю историю был в ноябре 2018 года – это 9,4% (согласно данным ЦБ). С большой вероятностью к концу 2019 - началу 2020 года этот исторический рекорд может быть побит, и ключевая ставка будет снижена. К сожалению, даже такой сценарий развития не позволит реализовать задуманное в рамках Национального проекта - 7,9% к 2024 году.
Планы Министерства строительства по вводу жилья также будут скорректированы, и планируется заморозить на ближайшие два года на уровне 75,3 млн м2 (при заявленных 120 млн м2 ранее).
И все это на фоне падающих доходов населения. Рынок ждут непростые времена.
Какова динамика ипотеки в нынешнем году? Как меняются величина процентной ставки, объем и число выданных ипотечных кредитов, их средний размер и сроки кредитования, а также величина просроченной задолженности?
Сбербанк продолжает повышать уровень доступность жилья, прокомментировала Оксана Донских, начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования головного отделения Сбербанка в Санкт-Петербурге. Так, с 1 октября банк в третий раз за 2019 год снизил ставки по ипотеке. На сегодняшний день процентная ставка составляет от 7,3% годовых на приобретение строящегося жилья, и от 8,8% – на покупку жилья на вторичном рынке. В течение года также банком снижены ставки по военной ипотеке и по программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». – Клиенты банка, у которых с начала текущего года до конца 2022-го родится второй или третий ребенок, смогут оформить льготную семейную ипотеку под ставку от 5%. Также банк временно улучшил условия по размеру первоначального взноса на 5 п.п. для «зарплатников» и на 20 п.п. для клиентов без подтверждения занятости и дохода. «Все эти изменения, в совокупности с удобным оформлением ипотеки онлайн на DomClick.ru, позволят нашим клиентам решить квартирный вопрос уже в этом году», – резюмировала Оксана Донских.
Банк ВТБ, по словам Елены Айрапетовой, эксперта Отдела по работе с партнерами Управления розничных продаж по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Департамент розничного бизнеса, заключил соглашение с Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти об эксклюзивных дисконтах на ипотеку для клиентов членов сообщества. Дисконт составляет 0,6 процентных пунктов от базовой ставки ВТБ (9,8%).
Кроме того, до конца года в Петербурге ВТБ планирует запустить онлайн-сервис, позволяющий рассмотреть ипотечную заявку за 30 секунд.
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала "Северо-Западный ПАО Банк "Открытие", уточнила, что деятельность банка на рынке ипотечного кредитования Петербурга началась с начала августа прошлого года, и за 9 месяцев 2019 года банк выдал ипотечных кредитов на 10 млрд рублей, при этом средняя сумма кредита в течение года оставалась одинаковой – от 2 млн 733 тыс. рублей до 2 млн 786 тыс рублей. Средняя процентная ставка у банка – до 9% , и не исключено, что к концу года она еще снизится.
Екатерина Синельникова, заместитель директора-руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов ПАО "Банк "Санкт-Петербург", отметила, что в первом полугодии были рекордные выдачи ипотечных кредитов. Банк поддерживал застройщиков снижением ставок в преддверии переходного периода на эскроу счета. Сейчас в банке делается акцент, в том числе, на вторичный рынок недвижимости и развитие системы работы с эскроу счетами. Средний срок кредита в банке 15 лет, фактический 7, а с учетом последних двух лет, когда появилась возможность рефинансирования – он составляет 4 года.
Начальник управления по СЗФО департамента региональной сети Филиала ПАО РОСБАНК «Росбанк Дом» Павел Голубев также подтвердил, что вторичка составляет существенную долю в объеме кредитования банка – около 70% в первом полугодии 2019 года. Сейчас банк предлагает ипотеку на вторичке в среднем под 10%. При этом «Росбанк Дом» уделяет пристальное вниманию удобству оформления ипотеки и в ближайшем будущем планирует предлагать клиентам решение по ипотеке в течение 1 часа.
ПАО "АК БАРС" БАНК развивал такой продукт, как семейная ипотека, и в некоторые месяцы доля этого продукта, по словам руководителя направления партнерского канала регионального центра по розничному бизнесу С-З филиала Марии Гретченко, доходила до 20%.
Новая тенденция – россияне сначала оформляют потребительский заём, после чего используют его для первоначального взноса по ипотеке. Увеличивается количество тех, кто оформляет потребительские займы для погашения ипотеки: их уже 3% от числа «счастливых» обладателей квартиры, пока не выкупленной у банка.
Ещё в 2015 году к проблемным заёмщикам относились 70% граждан, оформивших ипотеку. В 2013-м их было гораздо меньше – около 40%. Как выглядит ситуация сегодня?
В банке ВТБ, если с момента одобрения ипотечного кредита до момента выдачи гражданин взял потребительский кредит под первоначальный взнос, ипотечный кредит не выдается, либо его сумма уменьшается. Что касается задолженности клиентов по кредиту, то у банка есть целый набор продуктов – от рассрочки до рефинансирования, вплоть до продажи недвижимости из-под залога.
Рентабельность розничного кредитования будет снижаться: с 1 октября ЦБ ввел показатель долговой нагрузки, который призван «отрезать» от выдачи необеспеченные кредиты наиболее закредитованным заемщикам.
По мнению Екатерины Синельниковой, жестко эта мера будет применяться не всеми банками, останутся игроки, которые продолжат кредитовать клиентов с высокой долговой нагрузкой в ущерб своей рентабельности.
Ипотека – самый сильный инструмент поддержки строительной отрасли. Однако, по мнению Алексея Белоусова, генерального директора СРО А "Объединение строителей СПб", все меньшее количество граждан могут позволить себе взять ипотечный кредит. Цены на жилье растут, а принятые меры по защите банковского сообщества приводят к тому, что значительное количество строительных компаний города не могут получить проектное финансирование. А значит, появятся новые незавершенные объекты и обманутые дольщики.
Позитивным фактором для покупателей после 1 июля 2019 года
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент», считает возможность открытия счетов эскроу и получения ипотечного кредита в разных банках. Третью очередь в ЖК «Огни залива» компания будет продавать уже с использованием эскроу счетов, не ограничивая покупателей в выборе банка для получения ипотечного кредита.
В связи с ростом ипотечных ставок в начале года, спрос на ипотеку на первичном рынке снизился, но в арсенале у застройщиков есть такой инструмент, как рассрочка. Подавляющее число застройщиков его активно использовали в течение всего года. Никто не отменял права перехода, в ходе действующего договора, с рассрочки на ипотеку. Банки таких заемщиков охотно кредитуют.
Иван Соколов, и.о. начальника отдела ипотечного кредитования ГК «КВС», также считает, что банки заинтересованы в сохранении стабильного спроса на ипотечные продукты, а значит, будут адаптироваться к ситуации, более гибко подходить к запросам застройщиков и клиентов.
Конкуренция между банками уже сейчас двигает вперед и качество предлагаемых ипотечных программ, и сервис. Эта тенденция продолжится, будут появляться новые продукты и формы кредитования. Например, сегодня банки начали кредитовать уступку с долгом, появилась программа «Семейная ипотека для военнослужащих» - такого не было раньше. Большой объем сделок проходит по Семейной ипотеке, ставки по которой сейчас начинаются от 4,5%. Доля клиентов ГК «КВС», получивших ипотеку по этой госпрограмме, по некоторым объектам достигает 20% от общего числа ипотечных договоров. Аналогичный позитивный эффект и рост семейных покупателей компания ждет от новой программы господдержки – это 450 тыс рублей на погашение кредита многодетным семьям. Банки уже начали принимать заявки по этой субсидии. Чем лояльнее условия, тем проще людям решиться на улучшение жилищных условий с использованием ипотеки.
Руководитель отдела ипотечного кредитования «Петербургской Недвижимости» Юлия Мошкова сообщила, что компания предоставляет клиентам максимально широкий выбор программ для покупки жилья: субсидирование ставки, квартира в зачет, ипотека без первоначального взноса или со сниженным платежом на период строительства дома. От программы с субсидированной ставкой компания постепенно отказывается, так как она уже мало интересна потребителям. Клиентам гораздо удобнее и выгоднее оформлять ипотеку по стандартным условиям с эксклюзивной ставкой, которая разрабатывается совместно с банками.
Юлия Мошкова также отметила, что ипотеку стали чаще использовать молодые покупатели. «Портрет клиента, по сравнению с прошлым годом, значительно помолодел. Этому способствовали, в том числе, специальные банковские программы для заемщиков не старше 30 лет».
Александр Усачев, директор по развитию bn.ru, сославшись на Центр аналитики портала, озвучил размер реальной ставки, под которую выдаются ипотечные кредиты в Санкт-Петербурге. Она составляет на вторичном рынке 9,9%, а на первичном – 9,8%. Срок возврата взятого на 15 лет кредита с 7 лет сокращается до 6 лет.
31 июля 2019 года вступил в силу закон, по которому попавшие в трудную жизненную ситуацию граждане могут получить полугодовую отсрочку выплат по ипотеке. Как работает эта программа, и какие у нее подводные камни?
Оказавшийся в трудном положении заемщик, согласно закону, сможет обратиться в банк и взять паузу в обслуживании кредита без каких-либо штрафных санкций. По словам Татьяны Хоботовой, услуга предоставляется на шесть месяцев по кредитам, размер которых не превышает 15 млн рублей. В указанный период заемщик может приостановить выплаты или уменьшить их размер. Также во время «ипотечных каникул» действует запрет на изъятие переданного в залог единственного жилья заемщика. Нововведение касается как новых, так и уже действующих кредитных договоров. Но купленное жилье должно является единственным.
Надо понимать, говорит Екатерина Синельникова, что программа «ипотечные каникулы» разрабатывалась для людей, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, однако, однобоко поданная информация в СМИ привела к тому, что в ЦБ поступает поток жалоб от граждан на банки, которые якобы «затягивают сроки рассмотрения обращений», «запрашивают дополнительный пакет документов» , а в сами банки – требования от клиентов, которые считают основанием для предоставления ипотечных каникул поездку в отпуск или подготовку ребенка в школу. Ипотечные каникулы – это инструмент, который необходимо применять только после тщательного изучения условий программы или получения консультации от банка. Необходимо помнить - это не прощение долга, а отсрочка платежа. Проценты по кредиту за период каникул необходимо выплатить в конце срока кредита.
Возможна ли более широкая поддержка ипотеки со стороны государства?
Поддерживая ипотеку, государство убивает «двух зайцев», считает Светлана Денисова. Оно решает социальную проблему и поддерживает системообразующую строительную отрасль, в том числе в регионах, как на Дальнем Востоке. Эту программу целесообразно ввести вообще для провинции, где та же программа семейной ипотеки реализуется в очень скромных объемах. Всего по стране по ней выдано менее 20 тысяч кредитов. Тренд на поддержку семей с детьми и провинциальных рынков должен продолжаться.
У страны есть Фонд национального достояния, в котором около 14 триллионов рублей, которые не «работают» в экономике, становясь обузой для государства. Фактически это треть бюджета страны. Многие экономисты говорят, что, если хотим развивать отрасль и рынок, эту кубышку надо распечатать.
Возможен ли в России ипотечный кризис?
По мнению отдельных экспертов, это может произойти из-за замедления роста доходов населения и снижения ставок. В министерстве экономического развития пересмотрели прогноз по изменению реальных располагаемых доходов населения на 2019 год. Ранее в ведомстве предполагали рост на уроне одного процента, а в августе снизили ожидания до околонулевых значений. При этом, по данным Росстата, доходы населения падают в России уже пять лет. Многие боятся, по словам Татьяны Хоботовой, потери работы и снижения доходов, что не позволит обслуживать свои кредиты. Однако, доля ипотеки в ВВП – всего 6%. Доля просроченной задолженности крайне низка.
Алексей Белоусов считает, что стоимость жилья будет расти в связи с непрерывным ростом цен на энергоносители, строительные материалы, и в соответствии с удорожанием тех средств, которые застройщики вынуждены брать у банков в виде кредитов. Поэтому, скорее всего, цена м2 подорожает на 10-15%.
По мнению Екатерины Синельниковой, риск ипотечного кризиса маловероятен, очевидных причин для снижения стоимости жилья нет. Сегодня необходим строгий контроль за рентабельностью бизнеса, снижение ставок по ипотечным кредитам в погоне за общим трендом может быть опасным. Участники рынка должны думать о долгосрочном и стабильном существовании.
Производитель автоклавного газобетона H+H (Эйч плюс Эйч) к сезону-2019 представил обновленную формулу фирменного клея H+H LimFix. Благодаря инновационному продукту H+H, процесс возведения всех видов наружных и внутренних стен из газобетона, включая несущие, оказывается более быстрым и выгодным.
Клей для кладки газобетонных блоков H+H LimFix появившись в 2013 году, стал настоящим открытием на российском рынке строительных материалов, получив высокие оценки как профессиональных строителей, так и тех, кто самостоятельно строит дом для себя и своей семьи.
Теперь один баллон обновленной версии клея Н+Н LimFix позволяет склеивать в 2 раза больше газобетонных блоков по сравнению с предыдущим вариантом, а именно до двух кубических метров газобетона вместо прежнего одного кубического метра. Так же LimFix более выгоден по сравнению с классической сухой клеевой смесью для газобетона. Прежняя версия клея H+H LimFix объемом 750 мл могла заменить всего лишь 1 мешок сухой смеси весом 25 кг и это был существенный прогресс в 2013 году, то теперь новая версия клея H+H LimFix объемом уже 1000 мл способна заменить уже до 2-х мешков клея для газобетона, а это уже 50 кг, теперь нет необходимости везти целую паллету сухой смеси весом 1200 кг (48 мешков) на объект, разгружать ее вручную или краном, а достаточно будет привезти всего 2 коробки по 12 баллонов весом всего лишь 20 кг, значительная экономия очевидна.
Толщина клеевых швов по прежнему составляет около 1 мм, так как клей наносится при помощи стандартного монтажного пистолета, за счет чего теплопотери сводятся к минимуму. H+H LimFix обеспечивает идеальную адгезию и ускоряет строительные работы: при положительных температурах к дальнейшей обработке стен из газобетона можно приступать уже через два часа. Клей LimFix, поставляемый в баллонах и полностью готов к применению.
Обновленный H+H LimFix – это настоящее скандинавское качество: продукт обладает достаточной огнестойкостью, устойчив к образованию плесени и грибков, экономичен в расходе, компактен при хранении, выгодно отличается широким температурным диапазоном применения: работы можно производить в условиях от -10 до +40 С, т.е. фактически вести строительство домов из газобетона круглогодично.
Ежегодно география потребления LimFix расширяется. Все чаще инновационный клей можно встретить на строительных площадках Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Карелии, Мурманской, Псковской, Новгородской и Вологодской областей.
По наблюдению специалистов H+H, сегодня LimFix востребован в коттеджном и малоэтажном строительстве, но все активнее клей используют и в высотном строительстве, так как при больших объемах кладки применение данного продукта H+H делает этот процесс быстрым и экономичным. Так что в 2019 году в H+H планируют увеличить объемы продаж LimFix в несколько раз.
Приобрести обновленный клей Н+Н LimFix можно у официальных дилеров H+H в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в регионах СЗФО.
11 апреля в Санкт-Петербурге прошла VII международная конференция «BIM на практике», организатором которой выступает инженерно-консалтинговая компания ПСС ГРАЙТЕК. Традиционно основные темы обсуждения были связаны с практическим применением технологии информационного моделирования зданий и сооружений в работе над реальными объектами как в России, так и за рубежом.
«Для нас конференция «BIM на практике» – это всегда определенная веха в развитии компании. Наша компания за год выполнила 8 крупных консалтинговых проектов в четырех странах. Учебные центры в разных городах совместно с порталом Kilonewton выпустили более 1500 специалистов, – говорит Алексей Кукин, генеральный директор ПСС ГРАЙТЕК. – Но наше мероприятие – это еще и индикатор того, что происходит в отрасли, поэтому при подготовке к ней мы анализируем наиболее актуальные тренды. Мы видим, что за прошедший год в нашей стране, как и в ряде других стран, технология информационного моделирования вышла на новый уровень принятия. А значит, многие компании уже наработали свои практики, получили опыт, которым стоит поделиться. Наша конференция в этом году расширила свои границы: в ней приняли участие эксперты из семи стран. Приглашение такого количества зарубежных спикеров было принципиальным решением: границы между бизнесом разных стран размываются, реализуется много совместных проектов, и их опыт крайне интересен. Были представители дальнего и ближнего зарубежья и среди участников конференции: это свидетельствует о том, что Россия становится одной из самых передовых стран в области развития BIM. Мы надеемся, что информация, полученная на конференции, станет отправной точкой для новых идей и проектов ее участников».
Спикеры конференции представляли реализованные ими BIM-проекты на разных этапах – от проектирования до стройки. Кроме того, они озвучивали болевые точки, которые выявили в процессе работы над проектами. Так, Tuomas Jalava, менеджер проектов компании Bonava (Швеция), отметил необходимость разграничивать автоматизацию и цифровизацию. Переход на BIM – это именно цифровизация, а, следовательно, требует трансформации многих процессов. «Информация из BIM-модели должна интегрироваться во все процессы на всем протяжении жизненного цикла объекта – от проектирования и до взаимодействия с покупателями. Ведь если лишь управлять документами, то вы, изобретя велосипед, не поедете на нем, а будете только идти рядом», – пояснил эксперт.
Donatas Aksomitas, директор, CAD/BIM-эксперт AGACAD Ltd (Литва), обратил внимание на то, что различные BIM-решения можно применять не только на крупных проектах. В качестве примера он привел работу над инвентаризацией двух объектов – офиса и мебельной фабрики. И в том, и в другом случае проекты были реализованы для оптимизации управления имуществом и оказались вполне эффективными.
Christian Pallaria, BIM-менеджер GEODATA (Италия), отметил, что одна из проблем, с которой столкнулась его компания при внедрении BIM, состояла в нежелании партнеров использовать данную технологию. Причина была проста: они попросту не понимали, зачем это нужно – проблема носила не технический характер, а скорее понятийный, поэтому и решить ее было сложнее.
Несколько спикеров конференции подняли тему перехода на BIM в масштабах страны. Александр Шахнович, управляющий директор по развитию КазНИИСА ФАУ «ФЦС», осветил казахстанский опыт. Ирина Чиковская, советник директора по вопросам внедрения ТИМ, СПб ГАУ «ЦГЭ», рассказала о том, с какими сложностями столкнулась ее организация в начале использования BIM при проведении экспертизы. Хотя эксперты, по ее словам, и изучили зарубежный опыт, оказалось, что необходимо идти своим путем – специфика рынка не позволяет копировать наработанные практики.
«В этом году на конференции была зафиксирована рекордная посещаемость: узнать о практике работы в BIM собрались 392 специалиста, много было и тех, кто смотрел онлайн-трансляцию, – рассказывает Павел Балобанов, заместитель генерального директора по развитию нового бизнеса компании ПСС ГРАЙТЕК. – В этом году мы предложили участникам конференции больше инструментов для прямого общения – это и увеличенное время сессии вопросов-ответов после каждого потока, и коворкинг. Эти возможности были востребованы: мы получили огромное количество вопросов, как практических, так и стратегических. Это означает, что у проектировщиков, строителей и девелоперов есть уже далеко не теоретический интерес к информационному моделированию».
ООО «ПСС ГРАЙТЕК» – инженерно-консалтинговая компания, основанная в 1994 году, специализируется в области разработки и реализации проектов комплексной автоматизации и повышения эффективности деятельности инвестиционно-строительных, управляющих и девелоперских компаний, проектных институтов, архитектурных и конструкторских бюро. Опыт эффективного внедрения BIM-технологий в проектировании и строительстве, оптимизации и стандартизации бизнес-процессов проектно-строительных организаций, которым обладает компания ПСС ГРАЙТЕК, позволяет в короткий срок и с ограниченными инвестициями увеличить производительность труда, сократить сроки выполнения и повысить качество выполняемых проектов. Компания ПСС ГРАЙТЕК проводит обучение специалистов в собственных оснащенных учебных центрах. Дополнительная информация: www.pss.spb.ru