Urban Space 2019: перспективные форматы стратегии и практики строительного рынка
В Санкт-Петербурге состоялся Форум Urban Space 2019, который традиционно был разделен на две сессии — стратегическую и практическую. Ведущие эксперты строительного рынка и смежных отраслей поделились своими прогнозами и примерами из корпоративного опыта относительно механизмов адаптации к изменяющимся реалиям (законодательные реформы, смена покупательских поколений и их ценностей, нарастающий объем технологических инноваций).
Ключевой блок стратегической сессии Urban Space (модератором которой выступил — Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела») составили выступления, посвященные проблеме перехода строительной отрасли на проектное финансирование и обслуживание по эскроу-счетам. Так, в Ленинградской области всего одному проекту из 164 удалось начать работу по новым правилам. Еще пять готовятся к нему присоединиться. Еще 80 площадок смогут развиваться по прежней схеме долевого строительства. При этом только 54 застройщика из 132 подали заявление в контролирующие органы, чтобы получить заключение о соответствии (ЗОС) министерским критериям. Уже очевидно, что количество проектов, которые не смогут претендовать на получение банковских средств, исчисляется десятками. Для некоторых из них региональные власти ищут инвесторов. Эти данные привела в своем докладе начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Анастасия Алексеева.
Дмитрий Панов, председатель комитета по строительству и девелопменту, член Совета СПб РО «Деловая Россия» в свою очередь отметил наличие позитивных тенденций, в частности, при разработке нового законодательства представители отрасли впервые были приглашены к его обсуждению. В процессе длительного диалога с властями им удалось значительно смягчить требования к проектам — с 70-процентной стадии готовности до 30-процентной. Это позволило для 90% жилых комплексов сохранить привычные схемы реализации. Единственным нерешенным вопросом эксперт назвал сохранение нормы о необходимости получения ЗОС для новых проектов.
Генеральный директор «Ленстройтрест» Валерия Малышева с пессимизмом относится к перспективам получения свободных финансов. По ее словам, менее 10 банков обладают необходимым опытом и ресурсами, чтобы эффективно кредитовать застройщиков. Лидерами остаются Сбербанк и ВТБ. В то же время роль банка Дом.рф пока остается переоцененной. Но реальных альтернатив у банковского финансирования пока нет. Закрытые паевые инвестиционные фонды не всегда эффективны, а размещение облигационных займов могут себе позволить лишь отдельные компании (Группа ЛСР, «Эталон ЛенСпецСМУ», Legenda Intelligent Development). В этих условиях единственным приемлемым вариантом для большинства застройщиков является работа с банками.
В юридической компании «Пепеляев групп» констатируют разрыв финансирования у застройщиков между старой схемой и новой. В силу позднего принятия подзаконных актов новый порядок получения средств поначалу будет реализован лишь в незначительном объеме. «Закрытие подобной сделки может потребовать до полугода», — предупреждает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства Елена Крестьянцева. По информации «Пепеляев Групп», многие застройщики, имея предусмотренные министерским нормативом 10% продаж по проекту, планировали наращивать его строительную готовность и получить ЗОС в комфортные для себя сроки. Но поскольку дедлайн для этой процедуры был установлен на 1 октября, времени на этот маневр у компаний практически не остается.
Евгений Дячкин, руководитель департамента ипотечного кредитования Банка ВТБ, дал краткий обзор достигнутым результатам в сфере жилищного кредитования. 50% лотов на вторичном рынке и более 60% на первичным покупается на заемные средства. Размер кредитной ставки по-прежнему остается самым актуальным для заемщиков. Дячкин допустил осторожное предположение, что при наличии правительственной программы поддержки, она может опуститься до 8% к концу 2019-го года.
Одним из спикеров стратегической сессии Urban Space стала территориальный менеджер по работе с партнерами Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. Она сообщила, что спрос на проектное финансирование увеличился в 1,8-3,5 раза. Банк «Открытие» получил порядка 50 таких обращений. Однако эксперт делает важную оговорку: «Не все обращения переходят в заявки, не все заявки переходят в решения и не все решения, которые получают застройщики, переходят в кредиты». Помимо категорий кредитоспособности застройщиков, составленных Центробанком, финансовые организации руководствуются такими критериями, как бюджет проекта и платежеспособность компании, наличие сильной маркетинговой составляющей, качество исходно-разрешительной документации, позитивный опыт работы на рынке.
Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский видит в государственном субсидировании ипотеки единственный мощный фактор, который может помочь строительной индустрии. Переход на проектное финансирование он оценивает как угрозу для ряда застройщиков, особенно региональных, которые опираются на слабую экономику и не смогут соответствовать банковским критериям. Согласно прогнозу Тиктинского, следует приготовиться к большому числу «грустных сценариев». Чтобы их избежать, компаниям придется серьезно поработать над эффективностью обслуживания клиентов и себестоимости строительства. Группа RBI делает ставку на персонализацию продукта, wow-эффект, поддержку партнерских организаций и BIM-проектирование.
Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич сделал акцент на проблематике создания комфортной среды проживания в рамках крупных проектов микрорайонного типа. Именно эта ценность становится универсальной, как для застройщиков, так и для покупателей. В ходе последующего обсуждения участники конференции пришли к заключению о том, что с каждым годом понятие комфортной среды все больше расширяется. 10-15 лет назад под ним подразумевалась только квартира, затем в него была включена парадная. Постепенно границы комфортной среды распространились до двора. На сегодняшний день речь уже идет о масштабе кварталов и микрорайонов. Также была предложена инициатива о создании региональных стандартов комфорт-класса, который охватывает около 92% строящегося жилищного фонда.
Сценариями повышения эффективности, зарекомендовавшими себя на региональном уровне, поделился директор компании «УралДомСтрой» (Республика Удмуртия) Всеволод Иванов. До 10% от общего объема издержек можно устранить, благодаря сквозной диджитализации, замеров потребительского поведения и спроса. Усиление роли BIM-технологий и снижение роли «человеческого фактора» — таковы основные тренды в развитии девелоперского бизнеса.
С точки зрения руководителя агентства инвестиционного развития Республики Татарстан Талии Минуллиной одна из ключевых проблем российского девелопмента — отсутствие навыков и стратегий долгосрочного планирования. В Татарстане разработан комплекс из 41 целевой программы по каждому из значимых аспектов формирования жилой среды. «Очень важно, чтобы инвестор чувствовал поддержку, которая проявлялась бы в конкретных инструментах — предоставление земельных участков под реализацию масштабных проектов или государственно-частное партнерство», — отметила чиновник. Хорошие результаты дает создание конкурентной среды, привлечение международных девелоперов и производителей стройматериалов. «Не надо закрываться от международной кооперации», — советует Минуллина.
Ленинградская область вошла в десятку субъектов федерации с наиболее благоприятным инвестиционным климатом. Вместе с тем, председатель регионального комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Игорь Кулаков признал наличие существенных проблем, особенно в зоне интенсивной урбанизации. Земельные участки осваивались разрозненно и хаотично без учета влияния на сопредельные территории. «Ситуация постепенно выправляется. Мы начали приводить документы территориального планирования в соответствие с региональными нормативами градостроительного проектирования. Зачастую это происходит болезненно, как для нас, так и для участников рынка», — добавил Кулаков. Говоря о мерах поддержки строительного комплекса, он упомянул программу «Соцобъекты в обмен на налоги». Эта мера обеспечивает строительство 130 объектов социальной инфраструктуры к 2030 году. Хорошо зарекомендовала себя и программа «Стимул», также направленная на инфраструктурное освоение территорий.
Практическая сессия, которую модерировали Анастасия Кременчук, главный редактор портала Urbanus.ru и Илья Пискулин, генеральный директор «Этажи консалтинг», была наполнена исследовательскими материалами и конкретными кейсами успешных рыночных практик.
Один из самых больших вызовов для девелопмента — смена поколений в покупательской аудитории. Согласно данным компании «Петербургская недвижимость», основу клиентской базы (49%) составляют покупатели, которым сегодня по 25-40 лет. Представительство самой молодой категории (до 25 лет) достигло 10%. Пятью годами ранее оно не превышало 1%. Среди элементов строительной концепции и продвижения, которые особенно позитивно воспринимаются покупателями, Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» выделяет наличие зеленых зон, внедрение высокотехнологичных решений, развитие соседского сообщества, проведение мероприятий среди жителей комплекса, а также презентацию через шоурумы.
Выход на рынок поколения Z вынуждает застройщиков пересмотреть концепцию продвижения своих продуктов. В качестве одной из характерных особенностей этой части аудитории Дмитрий Алексеев (руководитель направления «Новостройки» в сервисе Avito) называет клиповое мышление. Примерами этого могут служить stories в Instagram и 15-секундные видео в TikTok. «Молодые люди предпочитают самостоятельный поиск информации. Сегодня все меньше тех, кто звонит в офис, и все больше тех, кто пытается найти все нужное на сайте. Поэтому востребован полный доступ к информации», — подчеркивает Алексеев. Он призвал девелоперов идти за своей аудиторией и тем контентом, к которому она привыкла.
Говоря о ситуации в регионах, Сергей Зайцев, руководитель департамента новостроек компании «Этажи» указал на следующие закономерности: чем ниже ипотечная ставка, тем больше заявок на покупку, спрос смещается в сторону развитой инфраструктуры (школа, детский сад, коммерческие объекты) и высокой готовности, снижение популярности студий, усиление спроса на квартиры евро-формата. Высокий уровень конкуренции сказывается на изменении облика жилых комплексов. На первый план выходят такие элементы, как переменная этажность, квартальная застройка, «двор без машин», экологичность, качественная отделка фасадов и т.д.
Михаил Гущин, директор по маркетингу, заместитель вице-президента по жилой недвижимости Группы RBI, презентовал новый подход в подаче девелоперского продукта — Business to Individual, который подразумевает максимальную персонализацию предложения. Это достигается за счет таких инструментов, как Customer Journey Map, сквозная аналитика, исследование и прогнозирование потребностей клиентов. Все это входит в идеологию «тонкой настройки взаимодействия с потребителем.
При выборе жилья покупатели все чаще обращают внимание на инженерную начинку здания, в том числе, на систему кондиционирования. По замечанию Ильи Щербакова, технического эксперта Mitsubishi Electric, «в большинстве случаев застройщики просто забывают о системе кондиционирования, считая ее чем-то ненужным и запредельно дорогим в климате средней полосы России». Но именно централизованное кондиционирование может стать хорошей возможностью выделить проект на общем фоне.
На современном этапе эволюции комплексной застройки особую важность приобретает гармоничное функционирование community жильцов и создание необходимых инфраструктурных и концептуальных предпосылок для этого. Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса «Ленстройтрест», раскрыл данный аспект в обзоре проекта «Голландский квартал Янила». В рамках реализации выбранной модели застройщик придерживался принципов «компактного города», mixed use, сбалансированного развития среды, приоритета общественных пространств. Результатом стало формирование уникального самоорганизующегося сообщества, способного решать многие вопросы развития квартала без внешней модерации.
Финальное выступление было связано с темой уникального эмоционального предложения на строительном рынке. Коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анна Городенкер обращает внимание на три основные слагаемые данного явления. Во-первых, это высокий уровень вовлеченности команды исполнителей, влияющий на улучшение качества продукта и удовлетворенность покупателя, что в конечном итоге работает на маржинальность всего проекта. Второй элемент — эмоциональная «упаковка» продукта (визуализация, сайт и т.д.) И, наконец, третья составляющая — эмоциональный сервис, основанный на эмпатии к покупателям.
Конференция Urban Space 2019 показала, что строительная отрасли действительно столкнулась с очень серьезным вызовом. Он мало отразится на гигантах индустрии, которые продолжат развиваться по ранее сформировавшемуся курсу. Остальные участники рынка пока только приступили к начертанию дорожной карты и заняты поиском инструментов, которые помогут им оптимизировать издержки и найти новые ниши. Высокие шансы на это дает всестороняя цифровизация и персонализация продукта.
Организаторы конференции выражают признательность компаниям-партнерам — Юридическому партнеру «Пепеляев Групп», компании OTIS, Avito Недвижимость, «Этажи консалтинг». Информационные партнеры: ТАСС, РИА Недвижимость, Комсомольская правда в Санкт-Петербурге, Urbanus.ru, NSP.ru, Федеральное агентство новостей, Мойка 78, Строительный еженедельник, Cottage.ru, Arendator.ru, REPA, ASNinfo.ru, Ярмарка недвижимости, LifeDeLuxe, BSN.ru, Urban Look, Честный дом, Tatre.ru, Вести Недвижимость, BN.ru, Утро.ру.
H+H Россия (Эйч плюс Эйч), один из ведущих производителей автоклавного газобетона в СЗФО, расширил сервис для корпоративных и частных заказчиков. Всем клиентам H+H доступны технические консультации и сервисная доставка до адреса.
2019 год является знаковым для H+H Россия: российскому производству международной группы H+H International A/S, расположенному в Ленинградской области, исполняется 10 лет. Свой юбилей H+H встречает в ранге одного из лидеров рынка, выпуском новых видов продукции и расширением ассортимента сервисных услуг. Сервису уделяется повышенное внимание: в условиях жесткой конкуренции на рынке это направление является ключевым. H+H не только работает над совершенствованием своих услуг, но также внедряет новые технологии для коммуникаций с клиентами и партнерами.
В 2019 году, который объявлен Годом сервиса в H+H, производитель полностью перешел на формат сервисной доставки для каждого клиента до адреса. Как отмечает директор по продажам H+H Россия Сергей Терехов, такой комплексный подход стал возможен благодаря низким тарифам поставщиков транспортных услуг, с которыми работает компания. «Это позволило сохранить конкурентные преимущества нашего продукта, в первую очередь, с точки зрения цены», - говорит Сергей Терехов.
Кроме того, как подчеркивает топ-менеджер, отказавшись от «самовывоза», производитель свел к минимуму возможные риски непрофессиональной доставки газобетонной продукции и возможные претензии со стороны конечного потребителя.
Другим новшеством H+H стало внедрение Программы лояльности для партнеров: накапливая баллы за покупку газобетона H+H, они получают ценные призы и другие привилегии.
В рамках сервисных услуг H+H расширила и возможности технической поддержки клиентов. Сегодня специалисты H+H оказывают разносторонние и детальные консультации: от расчета необходимого количества газобетона до совместной проработки или выбора проекта, материала, этапов строительства.
Все консультации – бесплатные. «Любой наш клиент, у которого есть вопрос по применению продукции H+H, может связаться со специалистами отдела технической поддержки клиентов, и получить профессиональную консультацию на объекте, по телефону или электронной почте непосредственно в день обращения», - подчеркивает директор по продажам H+H.
Для удобства специалистов строительной отрасли (инженеров, проектировщиков, архитекторов) на официальном сайте H+H в онлайн режиме доступен Каталог технических решений H+H, который постоянно обновляется. В ближайшее время перечень онлайн-инструментов будет расширен.
В планах H+H Россия - более комплексное и функциональное представление каналов продаж и коммуникаций в онлайн. В перспективе на единой объединенной digital-платформе заработают сайт H+H, кабинет дилера и фирменный интернет-магазин компании. «Такое общее представление онлайн-ресурсов H+H позволит сделать нашу коммуникацию с клиентами и партнерами более понятной, быстрой и удобной», - резюмирует Сергей Терехов.
Эксперты H+H Россия, ведущего производителя автоклавного газобетона на Северо-Западе России, отмечают рост спроса на блоки с уменьшенной толщиной для возведения перегородок.
Как подчеркивают в H+H, применяя современные каменные материалы, можно значительно увеличить площадь будущего здания, не меняя при этом границ застройки. Одним из таких решений при возведении стен является уменьшение их толщины, без ухудшения их эксплуатационных характеристиках.
К перегородкам - стенам как внутри помещений, так и снаружи зданий - предъявляются требования по нескольким параметрам. Во-первых, это прочность – конструкция должна выдерживать внешнее воздействие на стену и крепление различных предметов на нее.
Во-вторых, малый вес – материал ограждающих конструкций не должен создавать высокую дополнительную нагрузку на перекрытия и основание. Также принципиально соблюдение санитарно-гигиенических требований, поэтому для возведения перегородок должны применяться безопасные экологически чистые материалы. Важным фактором является огнестойкость перегородок. Также необходимо, чтобы толщина перегородки совпадала с толщиной стандартной дверной коробки 75 мм.
Полностью всем этим требованиям соответствует такой материал, как автоклавный газобетон. Ценится газобетон и потому, что в перегородках из него легко проложить инженерные коммуникации, например, электропроводку.
Газобетонные блоки отличаются малым весом, что уменьшает стоимость транспортировки до места строительства, и снижает нагрузку на каменщика, укладывающего эти блоки в стену. Кроме того, у перегородок из газобетона гладкая поверхность благодаря идеально ровной геометрии самих блоков: максимальное отклонение от геометрических размеров составляет всего ±1,5мм. Такая ровная фактура позволяет не оштукатуривать стены, а только лишь ошпатлевать тонким слоем шпатлевки.
На рынке стандартная толщина самых тонких газобетонных блоков для устройства перегородок представлена толщинами 100 и 150 мм соответственно, однако компания Н+Н на заводе в Ленинградской области выпускает специальные тонкие блоки толщиной всего 75 мм и высотой 250 мм. Среди каменных материалов блоки из газобетона толщиной 75 мм являются самыми легкими, простыми в монтаже и самым экономически выгодным решением за 1 м² стены на строительном рынке (по сравнению абсолютно со всеми существующими решениями из каменных материалов).
На сегодняшний день Н+Н Россия является единственным производителем газобетонных блоков толщиной 75 мм на рынке Северо-Запада.
По данным аналитиков H+H, спрос на тонкие перегородочные блоки в строительном сезоне 2019 года вырос в 3 раза в сравнении с аналогичным периодом 2018 года. По мнению экспертов, этот тренд связан со стремлением потребителей максимально полезно и рационально организовать пространство в помещениях. К тому же ровная поверхность прочной межкомнатной стены дает широкие возможности для декорирования или для обустройства навесных шкафов и полок и бытовой техники.
Два корпуса II очереди ЖК 4YOU, которые разместились в Московском районе Петербурга, в 15 минутах ходьбы от метро «Звездная», планово готовятся к вводу в эксплуатацию. Рабочие приступили к предчистовой отделке квартир.
Напомним, все квартиры в ЖК 4YOU передаются владельцам с отделкой White Box – улучшенной подготовкой под ремонт. При такой отделке стены уже выровнены и подготовлены под окраску или поклейку обоев, выполнена штукатурка и шпаклевка, сделано выравнивание и шпаклевка потолка, выполнена коллекторная разводка отопления в полу и стяжка, разводка электричества с установкой розеток и выключателей. В квартирах уже будут поставлены современные радиаторы с терморегуляторами, счетчики на воду, электричество и тепло, установлены качественные металлические двери, двухкамерные стеклопакеты, выполнено холодное остекление лоджий и балконов.
«Дизайн интерьера и выбор материалов отделки остается за владельцами, при этом косметический ремонт можно выполнить при минимуме усилий и затрат, – уточнила Надежда Зотова, директор по рекламе и маркетингу строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». – По желанию клиент также может заказать полную чистовую отделку от застройщика в одном из двух цветовых решений «Ваниль» или «Шоколад».
Сегодня в корпусах II очереди ЖК 4YOU уже завершены работы по разводке электросетей, штукатурке стен и стяжке пола. Рабочие приступили к финишным отделочным работам в квартирах, а также к финальной отделке МОПов. Напомним, ввод в эксплуатацию II очереди ЖК YOU намечен на конец 2019 года.
Жилой комплекс 4YOU – масштабный проект холдинга «Аквилон Инвест» в Московском районе Петербурга. Дома строятся в рамках редевелопмента территорий бывшего предприятия «Самсон» в 15-минутной шаговой доступности от метро «Звездная».
Всего в проекте – шесть 18-этажных кирпично-монолитных корпусов с навесными вентилируемыми фасадами, подземными паркингами, удобными кладовыми и коммерческими помещениями на первых этажах, где разместятся ежедневно необходимые магазины, кафе и бытовые службы. Возведение домов ведется в четыре очереди. I очередь, корпуса 1 и 2, уже сданы и заселяются, ввод II очереди, корпусов 3 и 4, намечен на конец 2019 года, III и IV очереди, корпусов 5 и 6 соответственно, – на конец 2020 года.
На придомовой территории планируется комплексное благоустройство, под которое отдано больше 10 000 кв.м участка. В частности, в рамках I и II очереди появится всесезонный сквер с фонтаном, а также многочисленные зоны для отдыха детей и взрослых: детские игровые площадки для разных возрастов, места для спорта – тренажеры, столы для пинг-понга, многофункциональная площадка для игры в мини-футбол, баскетбол и сквош, зона для выгула домашних питомцев.