Urban Space 2019: перспективные форматы стратегии и практики строительного рынка
В Санкт-Петербурге состоялся Форум Urban Space 2019, который традиционно был разделен на две сессии — стратегическую и практическую. Ведущие эксперты строительного рынка и смежных отраслей поделились своими прогнозами и примерами из корпоративного опыта относительно механизмов адаптации к изменяющимся реалиям (законодательные реформы, смена покупательских поколений и их ценностей, нарастающий объем технологических инноваций).
Ключевой блок стратегической сессии Urban Space (модератором которой выступил — Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела») составили выступления, посвященные проблеме перехода строительной отрасли на проектное финансирование и обслуживание по эскроу-счетам. Так, в Ленинградской области всего одному проекту из 164 удалось начать работу по новым правилам. Еще пять готовятся к нему присоединиться. Еще 80 площадок смогут развиваться по прежней схеме долевого строительства. При этом только 54 застройщика из 132 подали заявление в контролирующие органы, чтобы получить заключение о соответствии (ЗОС) министерским критериям. Уже очевидно, что количество проектов, которые не смогут претендовать на получение банковских средств, исчисляется десятками. Для некоторых из них региональные власти ищут инвесторов. Эти данные привела в своем докладе начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Анастасия Алексеева.
Дмитрий Панов, председатель комитета по строительству и девелопменту, член Совета СПб РО «Деловая Россия» в свою очередь отметил наличие позитивных тенденций, в частности, при разработке нового законодательства представители отрасли впервые были приглашены к его обсуждению. В процессе длительного диалога с властями им удалось значительно смягчить требования к проектам — с 70-процентной стадии готовности до 30-процентной. Это позволило для 90% жилых комплексов сохранить привычные схемы реализации. Единственным нерешенным вопросом эксперт назвал сохранение нормы о необходимости получения ЗОС для новых проектов.
Генеральный директор «Ленстройтрест» Валерия Малышева с пессимизмом относится к перспективам получения свободных финансов. По ее словам, менее 10 банков обладают необходимым опытом и ресурсами, чтобы эффективно кредитовать застройщиков. Лидерами остаются Сбербанк и ВТБ. В то же время роль банка Дом.рф пока остается переоцененной. Но реальных альтернатив у банковского финансирования пока нет. Закрытые паевые инвестиционные фонды не всегда эффективны, а размещение облигационных займов могут себе позволить лишь отдельные компании (Группа ЛСР, «Эталон ЛенСпецСМУ», Legenda Intelligent Development). В этих условиях единственным приемлемым вариантом для большинства застройщиков является работа с банками.
В юридической компании «Пепеляев групп» констатируют разрыв финансирования у застройщиков между старой схемой и новой. В силу позднего принятия подзаконных актов новый порядок получения средств поначалу будет реализован лишь в незначительном объеме. «Закрытие подобной сделки может потребовать до полугода», — предупреждает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства Елена Крестьянцева. По информации «Пепеляев Групп», многие застройщики, имея предусмотренные министерским нормативом 10% продаж по проекту, планировали наращивать его строительную готовность и получить ЗОС в комфортные для себя сроки. Но поскольку дедлайн для этой процедуры был установлен на 1 октября, времени на этот маневр у компаний практически не остается.
Евгений Дячкин, руководитель департамента ипотечного кредитования Банка ВТБ, дал краткий обзор достигнутым результатам в сфере жилищного кредитования. 50% лотов на вторичном рынке и более 60% на первичным покупается на заемные средства. Размер кредитной ставки по-прежнему остается самым актуальным для заемщиков. Дячкин допустил осторожное предположение, что при наличии правительственной программы поддержки, она может опуститься до 8% к концу 2019-го года.
Одним из спикеров стратегической сессии Urban Space стала территориальный менеджер по работе с партнерами Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. Она сообщила, что спрос на проектное финансирование увеличился в 1,8-3,5 раза. Банк «Открытие» получил порядка 50 таких обращений. Однако эксперт делает важную оговорку: «Не все обращения переходят в заявки, не все заявки переходят в решения и не все решения, которые получают застройщики, переходят в кредиты». Помимо категорий кредитоспособности застройщиков, составленных Центробанком, финансовые организации руководствуются такими критериями, как бюджет проекта и платежеспособность компании, наличие сильной маркетинговой составляющей, качество исходно-разрешительной документации, позитивный опыт работы на рынке.
Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский видит в государственном субсидировании ипотеки единственный мощный фактор, который может помочь строительной индустрии. Переход на проектное финансирование он оценивает как угрозу для ряда застройщиков, особенно региональных, которые опираются на слабую экономику и не смогут соответствовать банковским критериям. Согласно прогнозу Тиктинского, следует приготовиться к большому числу «грустных сценариев». Чтобы их избежать, компаниям придется серьезно поработать над эффективностью обслуживания клиентов и себестоимости строительства. Группа RBI делает ставку на персонализацию продукта, wow-эффект, поддержку партнерских организаций и BIM-проектирование.
Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич сделал акцент на проблематике создания комфортной среды проживания в рамках крупных проектов микрорайонного типа. Именно эта ценность становится универсальной, как для застройщиков, так и для покупателей. В ходе последующего обсуждения участники конференции пришли к заключению о том, что с каждым годом понятие комфортной среды все больше расширяется. 10-15 лет назад под ним подразумевалась только квартира, затем в него была включена парадная. Постепенно границы комфортной среды распространились до двора. На сегодняшний день речь уже идет о масштабе кварталов и микрорайонов. Также была предложена инициатива о создании региональных стандартов комфорт-класса, который охватывает около 92% строящегося жилищного фонда.
Сценариями повышения эффективности, зарекомендовавшими себя на региональном уровне, поделился директор компании «УралДомСтрой» (Республика Удмуртия) Всеволод Иванов. До 10% от общего объема издержек можно устранить, благодаря сквозной диджитализации, замеров потребительского поведения и спроса. Усиление роли BIM-технологий и снижение роли «человеческого фактора» — таковы основные тренды в развитии девелоперского бизнеса.
С точки зрения руководителя агентства инвестиционного развития Республики Татарстан Талии Минуллиной одна из ключевых проблем российского девелопмента — отсутствие навыков и стратегий долгосрочного планирования. В Татарстане разработан комплекс из 41 целевой программы по каждому из значимых аспектов формирования жилой среды. «Очень важно, чтобы инвестор чувствовал поддержку, которая проявлялась бы в конкретных инструментах — предоставление земельных участков под реализацию масштабных проектов или государственно-частное партнерство», — отметила чиновник. Хорошие результаты дает создание конкурентной среды, привлечение международных девелоперов и производителей стройматериалов. «Не надо закрываться от международной кооперации», — советует Минуллина.
Ленинградская область вошла в десятку субъектов федерации с наиболее благоприятным инвестиционным климатом. Вместе с тем, председатель регионального комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Игорь Кулаков признал наличие существенных проблем, особенно в зоне интенсивной урбанизации. Земельные участки осваивались разрозненно и хаотично без учета влияния на сопредельные территории. «Ситуация постепенно выправляется. Мы начали приводить документы территориального планирования в соответствие с региональными нормативами градостроительного проектирования. Зачастую это происходит болезненно, как для нас, так и для участников рынка», — добавил Кулаков. Говоря о мерах поддержки строительного комплекса, он упомянул программу «Соцобъекты в обмен на налоги». Эта мера обеспечивает строительство 130 объектов социальной инфраструктуры к 2030 году. Хорошо зарекомендовала себя и программа «Стимул», также направленная на инфраструктурное освоение территорий.
Практическая сессия, которую модерировали Анастасия Кременчук, главный редактор портала Urbanus.ru и Илья Пискулин, генеральный директор «Этажи консалтинг», была наполнена исследовательскими материалами и конкретными кейсами успешных рыночных практик.
Один из самых больших вызовов для девелопмента — смена поколений в покупательской аудитории. Согласно данным компании «Петербургская недвижимость», основу клиентской базы (49%) составляют покупатели, которым сегодня по 25-40 лет. Представительство самой молодой категории (до 25 лет) достигло 10%. Пятью годами ранее оно не превышало 1%. Среди элементов строительной концепции и продвижения, которые особенно позитивно воспринимаются покупателями, Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» выделяет наличие зеленых зон, внедрение высокотехнологичных решений, развитие соседского сообщества, проведение мероприятий среди жителей комплекса, а также презентацию через шоурумы.
Выход на рынок поколения Z вынуждает застройщиков пересмотреть концепцию продвижения своих продуктов. В качестве одной из характерных особенностей этой части аудитории Дмитрий Алексеев (руководитель направления «Новостройки» в сервисе Avito) называет клиповое мышление. Примерами этого могут служить stories в Instagram и 15-секундные видео в TikTok. «Молодые люди предпочитают самостоятельный поиск информации. Сегодня все меньше тех, кто звонит в офис, и все больше тех, кто пытается найти все нужное на сайте. Поэтому востребован полный доступ к информации», — подчеркивает Алексеев. Он призвал девелоперов идти за своей аудиторией и тем контентом, к которому она привыкла.
Говоря о ситуации в регионах, Сергей Зайцев, руководитель департамента новостроек компании «Этажи» указал на следующие закономерности: чем ниже ипотечная ставка, тем больше заявок на покупку, спрос смещается в сторону развитой инфраструктуры (школа, детский сад, коммерческие объекты) и высокой готовности, снижение популярности студий, усиление спроса на квартиры евро-формата. Высокий уровень конкуренции сказывается на изменении облика жилых комплексов. На первый план выходят такие элементы, как переменная этажность, квартальная застройка, «двор без машин», экологичность, качественная отделка фасадов и т.д.
Михаил Гущин, директор по маркетингу, заместитель вице-президента по жилой недвижимости Группы RBI, презентовал новый подход в подаче девелоперского продукта — Business to Individual, который подразумевает максимальную персонализацию предложения. Это достигается за счет таких инструментов, как Customer Journey Map, сквозная аналитика, исследование и прогнозирование потребностей клиентов. Все это входит в идеологию «тонкой настройки взаимодействия с потребителем.
При выборе жилья покупатели все чаще обращают внимание на инженерную начинку здания, в том числе, на систему кондиционирования. По замечанию Ильи Щербакова, технического эксперта Mitsubishi Electric, «в большинстве случаев застройщики просто забывают о системе кондиционирования, считая ее чем-то ненужным и запредельно дорогим в климате средней полосы России». Но именно централизованное кондиционирование может стать хорошей возможностью выделить проект на общем фоне.
На современном этапе эволюции комплексной застройки особую важность приобретает гармоничное функционирование community жильцов и создание необходимых инфраструктурных и концептуальных предпосылок для этого. Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса «Ленстройтрест», раскрыл данный аспект в обзоре проекта «Голландский квартал Янила». В рамках реализации выбранной модели застройщик придерживался принципов «компактного города», mixed use, сбалансированного развития среды, приоритета общественных пространств. Результатом стало формирование уникального самоорганизующегося сообщества, способного решать многие вопросы развития квартала без внешней модерации.
Финальное выступление было связано с темой уникального эмоционального предложения на строительном рынке. Коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анна Городенкер обращает внимание на три основные слагаемые данного явления. Во-первых, это высокий уровень вовлеченности команды исполнителей, влияющий на улучшение качества продукта и удовлетворенность покупателя, что в конечном итоге работает на маржинальность всего проекта. Второй элемент — эмоциональная «упаковка» продукта (визуализация, сайт и т.д.) И, наконец, третья составляющая — эмоциональный сервис, основанный на эмпатии к покупателям.
Конференция Urban Space 2019 показала, что строительная отрасли действительно столкнулась с очень серьезным вызовом. Он мало отразится на гигантах индустрии, которые продолжат развиваться по ранее сформировавшемуся курсу. Остальные участники рынка пока только приступили к начертанию дорожной карты и заняты поиском инструментов, которые помогут им оптимизировать издержки и найти новые ниши. Высокие шансы на это дает всестороняя цифровизация и персонализация продукта.
Организаторы конференции выражают признательность компаниям-партнерам — Юридическому партнеру «Пепеляев Групп», компании OTIS, Avito Недвижимость, «Этажи консалтинг». Информационные партнеры: ТАСС, РИА Недвижимость, Комсомольская правда в Санкт-Петербурге, Urbanus.ru, NSP.ru, Федеральное агентство новостей, Мойка 78, Строительный еженедельник, Cottage.ru, Arendator.ru, REPA, ASNinfo.ru, Ярмарка недвижимости, LifeDeLuxe, BSN.ru, Urban Look, Честный дом, Tatre.ru, Вести Недвижимость, BN.ru, Утро.ру.
Гостиничная сеть Station Hotels открывает новый четырехзвездочный отель «Station Premier V18» в Петербурге, девятый по счету в петербургской сети Station Hotels и второй в линейке отелей «4 звезды», сообщает пресс-служба ООО «Станция».
Инвестиции в запуск отеля составили около 100 млн рублей. Это первый проект Station Hotels, строительство которого профинансировано на средства привлеченного частного капитала и полученные через коммерческие облигационные займы. На эти средства были проведены реконструкция исторического здания, оснащение номерного фонда и оборудование общественных зон. Проектные, реставрационные и строительные работы на объекте заняли 9 месяцев.
«Выбор здания для каждого нового отеля нашей сети никогда не бывает случайным. Это относится и к отелю Station Premier V18. Подыскивая место для нового отеля, мы обращали внимание на локацию относительно точек притяжения будущих гостей отеля, сложившуюся рыночную конъюнктуру, плотность конкурентного окружения, технические параметры помещений. Когда речь идет о памятниках архитектуры и просто старинных зданиях, то очень важно, чтобы там была возможность монтажа современных систем вентиляции и кондиционирования, лифтов, противопожарных систем. При этом ключевой нашей задачей остается сохранение исторического облика здания как снаружи, так и изнутри. Перед заключением договора долгосрочной аренды мы, руководствуясь многолетним опытом управления отелями, самым тщательным образом оцениваем объем требуемых инвестиций и их окупаемость. Такой подход позволяет нам быть уверенными в исполнении обязательств перед инвесторами», — комментирует Алексей Макаров, генеральный директор Управляющей компании Station Hotels выбор здания под гостиницу.
Новый Station Premier V18 расположен вблизи пересадочного узла станций метрополитена «Достоевская»/«Владимирская» на углу Владимирского проспекта и Колокольной улицы, в одном из красивейших зданий этой части города — памятнике архитектуры регионального значения, образце эклектики XIX века, бывшем доходном доме вдовы Марии Викторовой. Из окон отеля открывается вид на Владимирскую площадь и Собор иконы Владимирской Божией Матери XVIII века.
63 номера Station Premier V18 оформлены в стиле современной классики и оборудованы согласно требованиям сертификации для категории «4 звезды». Интерьеры номеров и общественных зон были разработаны собственной архитектурно-дизайнерской группой компании Station Hotels специально для данного проекта. Стоимость проживания в отеле соответствует среднерыночным показателям в категории «4 звезды». В периоды пикового спроса (июнь-июль) цена номера достигает 12-16 тыс. рублей в сутки, в низкий сезон (октябрь-декабрь) стартует от 3-5 тыс. рублей за сутки.
В ближайших планах компании — развитие сети Station Hotels на территории России. «Мы активно выходим на рынок управления действующими отелями, чьи владельцы заинтересованы в повышении эффективности бизнеса путем привлечения услуг внешнего оператора, способного, в том числе, привлекать дополнительные инвестиции в эти объекты. Опыт в реконструкции, оснащении, финансовом и коммерческом управлении, обучении персонала, внедрении стандартов, доказавших свою эффективность за годы работы Station Hotels, бесспорно, позволяет нам позиционировать себя в таком качестве», — делиться планами Алексей Макаров.
Сеть отелей Station Hotels - первое российское гостиничное предприятие, решившее стать публичным заемщиком, выйти на рынок коммерческих облигаций и привлекать частный капитал к инвестированию в открытие гостиниц. В настоящее время сеть Station Hotels управляет 9 собственными гостиничными объектами в Санкт-Петербурге.
То, что надежные партнерские отношения – одно из немаловажных слагаемых успеха в бизнесе – не новость. Однако далеко не все придают этому фактору столь серьезное отношение, как это делается в банке «Уралсиб». Здесь твердо убеждены, что долгосрочное партнерство – один из «трех китов», на которых основывается успех, наряду с привлекательными продуктами и современным сервисом.
«Наши партнеры – в строительных компаниях и агентствах недвижимости – имеют для «Уралсиба» важнейшее значение. Прочность, взаимовыгодность и долгосрочность отношений дают прекрасный результат и одинаково полезны обеим сторонам», – отметила заместитель управляющего Петербургским филиалом банка «Уралсиб» по розничному бизнесу Ирина Гладких в ходе встречи с представителями партнеров, посвященной подведению итогов работы в I квартале 2019 года.
На мероприятии собрались сотрудники многих крупных игроков петербургского рынка недвижимости – ГК Seven Suns, АН «Нмаркет.ПРО Ипотека», «Отделстрой», «БФА-Девелопмент», АН «Тренд», «Главстрой СПб», «Группа ЛСР», «Самолет ЛО» и др., партнерство с которыми было особенно эффективным. Они получили сувениры от банка «Уралсиб».
«Вручить памятный подарок всегда приятно. Но такие встречи важны еще и потому, что на них мы можем получить от наших партнеров «обратную связь»: понять, что их интересует или волнует, какие направления представляются им перспективными, на что нужно обратить внимание в нашей работе и т. д. Эта информация потом трансформируется в соответствующие изменения, новые подходы, эффективные сервисы и прочее», – подчеркнула Ирина Гладких.
Еще один немаловажный плюс таких встреч – это возможность рассказать партнерам о новых продуктах и программах банка. А их у «Уралсиба» за последнее время появилось немало.
Одно из важнейших новшеств – снижение процентной ставки по ипотечным программам при сумме кредита от 5 млн рублей включительно. Минимальная ставка теперь составляет 9,7% годовых и распространяется на приобретение жилья, а также апартаментов на первичном или вторичном рынке, на рефинансирование ипотечных кредитов сторонних банков и на программу «Легкий старт» (ставка при приобретении таунхауса или индивидуального жилого дома составляет 9,9% годовых).
Еще одна приятная новость – начало работы «Уралсиба» с «семейной» ипотекой, причем по сниженной процентной ставке. Напомним, программа господдержки рассчитана на семьи с двумя и более детьми, где второй и последующие дети рождены в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Согласно Постановлению Правительства РФ № 1711 от 30 декабря 2017 года, государство субсидирует часть процентной ставки – до 6% годовых. А по новой программе «Уралсиба» ставка с учетом субсидирования – от 5,49% годовых.
Из других новаций, которые призваны повысить интерес к продуктам банка, можно выделить следующие: снижение первоначального взноса для некоторых партнеров, «отмена военного билета» (молодой человек, не служивший в Вооруженных силах, сможет получить ипотечный кредит в банке). Кроме того, «Уралсиб» начал кредитовать покупку жилья с 1880 года постройки (в т. ч. и с деревянными перекрытиями), что дает возможность работать и со зданиями – объектами наследия. Также снижен первоначальный взнос для клиентов – собственников бизнеса.
«Некоторые изменения могут показаться незначительными. Но это не так. Каждое из них серьезно упрощает жизнь определенной категории заемщиков. И для них эти новации кардинально важны», – подчеркнула Ирина Гладких.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:
– Мы работаем с «Уралсибом» уже давно и весьма плодотворно. Из востребованных продуктов я бы выделила неипотечные аккредитивы. В банке «Уралсиб» процесс открытия аккредитива очень технологичен, клиент не тратит много времени и всегда доволен обслуживанием.