Секреты привлекательности: какое жильё выбирают покупатели
Один из главных драйверов строительного рынка — требования и предпочтения покупательской аудитории. Под их воздействием девелоперский продукт усовершенствуется и усложняется. Представители строительных и риэлторских компаний, которые выступают экспертами федеральной премии Urban Awards, дали свой анализ данного процесса.
В первую очередь из экспонируемого фонда выбывают однокомнатные квартиры и студии, а также прочие недорогие лоты. «Такое жилье чаще приобретают региональные покупатели, молодые семьи, родители выбирают первую квартиру детям студентам», — отмечает Ирина Соловьева, директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»). Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, подтверждает эту тенденцию. По его словам, в проектах комфорт- и бизнес-класса первыми распродаются лоты, площадь которых составляет 28-35 кв. м. В высокобюджетных сегментах, где средний метраж объектов заметно выше, чем в среднем по рынку, наблюдается иная динамика. Основной фокус спроса приходится на двухкомнатные квартиры площадью 70-80 кв. м. По данным компании «Этажи» в средней ценовой категории наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 40,4 кв. м, двухкомнатные площадью 63,3 кв. м и трехкомнатные площадью 86,92 кв. м.
Эксперты сходятся во мнении, что наличие чистовой или хотя бы предчистовой отделки серьезно стимулирует уровень продаж в новостройках. Особенно это проявляется в комфорт-классе. «Квартиры с отделкой по праву считаются восходящим трендом, который стремительно завоевывает аудиторию уже несколько лет подряд. Покупателям выгодно приобретать квартиру «под ключ»: отделка от застройщика обходится примерно на 40% дешевле самостоятельного ремонта. Кроме того, в стоимость отделки входит и полноценный дизайн-проект, до составления которого у покупателей бюджетных квартир редко доходят руки», — разъясняет Ирина Соловьева. Кроме того, при покупке отделанного жилья в ипотеку можно сэкономить на стоимости ремонта. И это тоже имеет большое значение для покупателя.
Среди планировочных решений предпочтение отдается евроформатам, поскольку «они позволяют более эффективно использовать пространство в квартире и экономить на приобретаемой площади», добавляет Соловьева. Руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов указывает также, что застройщики сегодня активнее предлагают планировки «+», когда в квартире большая зона отведена кухне-гостиной.
Общая направленность покупательского спроса должна вызывать обеспокоенность у операторов новостроек. Статистика по ипотечным кредитам показывает, что внимание аудитории переключается на вторичную недвижимость. «Из-за повышения цен строители теряют рынок», — констатирует Ильдар Хусаинов. При этом, подчеркивает Хусаинов, приоритет отдается той части вторичного фонда, где выполнен косметический ремонт. Квартиры с современным ремонтом или требующие такового уступают и в популярности. Отделка, выполненная по дизайн-проекту, скорее отпугивает покупателей. Такие лоты находятся на последнем месте по количеству сделок. В плане метража и планировок между вторичным и первичным рынком не наблюдается существенных различий.
Покупательские предпочтения могут существенно различаться в зависимости от региона. Так, в Екатеринбурге резко снизились продажи студий в то время, как востребованность одно- и двухкомнатных квартир осталась на прежнем уровне. Об этом сообщил генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. По его мнению, это свидетельствует о том, что потребитель становится более взыскательным и профессиональным: «Сегодня покупатель предъявляет определенные требования к качеству строительства, планировочным решениям, благоустройству дворов и общественных мест. Он уже не ищет, где дешевле. И зачастую ему мало просто красивых картинок, ему становятся интересны имена, что за ними стоят».
«Требования покупателей к жилью сегодня становятся все выше», — соглашается Ирина Соловьева. Аналогичной точки зрения придерживаети Дмитрий Коновалов. Опыт Glorax Development показывает, что большинство покупателей недвижимости в проектах бизнес-класса хотят иметь индивидуальную охрану квартиры, доступ к консьерж-сервису и готовы заплатить за дизайн-проект квартиры. «Все эти дополнительные опции были названы нашими клиентами как приоритетные», — указывает Коновалов. Также покупателей в данном сегменте интересуют доступ к камерам видеонаблюдения с телефона и возможность открывать двери без ключа с помощью мобильного. Владимир Городенкер считает увеличение спроса на технологии «умного дома» закономерным явлением: «Мы используем «умный дом» не ради красивых слов в маркетинговой стратегии, в нашем случае это простой способ, который позволяет экономить время и деньги. Мы не раз говорили, что инновации – это не всегда технологии, порой – это просто взгляд на привычные вещи под другим углом».
Что касается комфорт-класса (прежде всего верхних ценовых категорий), то его аудитория проявляет все больший интерес к консьерж-сервису. По замечанию Владимира Городенкера, в сегменте «комфорт+» это уже становится нормой. Дмитрий Коновалов включает в круг опций, желательных для массового покупателя, также отделку от застройщика и круглосуточную охрану дома.
Примечательно, что фактор стоимости как таковой постепенно теряет решающую значимость. «Сейчас покупатель обращает внимание в равной степени на цену и «начинку» квартиры, а также на месторасположение дома», — делится наблюдениями Ильдар Хусаинов.
Тем не менее, значительной части аудитории приходится экономить. Неприкосновенными категориями, по утверждению Ирины Соловьевой, остаются личный комфорт и безопасность. Ради них чаще всего жертвуют метражом. «Покупатели готовы жить в квартире поменьше, но в доме как минимум комфорт-класса с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью», — продолжает Соловьева. В «Атлас Девелопмент», со своей стороны, также фиксируют неготовность покупателя платить за повышенный метраж, но делают важную оговорку: «Люди не готовы платить за неэффективные квадратные метры». В то же время покупателей действительно привлекают готовы высокие потолки, угловое остекление и вид из окна. «Главное для львиной доли клиентов — функциональность планировок и эргономика пространства», — настаивает Владимир Городенкер. Практика компании «Этажи» показывает, что при необходимости сократить бюджет покупки, в разряд необязательных могут перейти такие опции, как специальные выделенные парковочные места и кладовые, которые включены в стоимость квартиры при продаже, а также избыточное наполнение квартир системой «умный дом». Еще один способ экономии — торг с продавцом. По информации Ильдара Хусаинова, в ходе переговоров покупатель вполне может добиться дисконта в 4-6% от заявленной стоимости.
Говоря об иерархии приоритетов для современного покупателя, эксперты на ее вершину помещают инфраструктуру и локацию. Именно эти факторы в наибольшей степени влияют на удорожания жилья, — замечает Ильдар Хусаинов.
Ирина Соловьева уточняет, что под локацией следует понимать не географическое расположение дома относительно центра города, а именно транспортную доступность. Речь идет о своего рода «метрозависимости» современного покупателя и современного жилья. «Наличие в шаговой доступности станции метро является ощутимым плюсом и повышает рейтинг жилого комплекса среди прочих», — напоминает Дмитрий Коновалов.
Спектр социальных опций расширяется под влиянием конкуренции между застройщиками, которые пытаются оправдать ожидания потенциальных клиентов: кафе, рестораны, магазины, аптеки, школы, детские сады, детские площадки, фитнес центры и парки. «За всем этим покупатели больше не хотят ездить далеко. Отсутствие транспортной доступности и инфраструктурных объектов сводит спрос к минимальным показателям», — заключает Ирина Соловьева. Функциональное наполнение внутренней территории также эволюционирует. Ильдар Хусаинов дает краткий обзор этому явлению: «Еще несколько лет назад застройщики старались вывести как можно больше «квадратов» в своих проектах, пренебрегая при этом свободным пространством. Сейчас же очевидный тренд — увеличение площади территории под благоустройство. В проектах комплексного освоения территории девелоперы предусматривают и организовывают целые площади, и в дальнейшем используют их для различных активностей для жителей».
Не стоит сбрасывать со счетов важность эстетических ценностей. Дмитрий Коновалов приводит любопытные данные корпоративной статистики относительно реакции на архитектурные решения. Так, в жилых комплексах Golden City и «Английская миля» более 70% покупателей назвали этот фактор главным при выборе жилья.
Владимир Городенкер считает, что в структуре спроса происходит смена поколенческих ориентиров. Двор без машин уже стал общепринятой практикой, дизайнерская отделка мест общего пользования получает все большее распространение. Это напрямую связано с расширением границ зоны личного комфорта, в которую включаются двор и паркинг. «Люди часто проецируют свой жизненный путь, так называемый lifestyle на все свои приобретения, отдавая предпочтение объектам с некоторым «дополнительным смыслом». Людям интересна концепция, интересная идея или история, что стоит за проектом. Именно поэтому застройщики все больше внимания уделяют креативу и геймификации, находя интересные обоснования и причины для своих проектов и решений в них», — резюмирует Городенкер.
22 марта 2019 года в Санкт-Петербурге прошел семинар, посвященный актуальным вопросам деятельности саморегулируемых организаций Северо-Западного федерального округа.
В нем приняли участие представители большинства строительных СРО СЗФО, а также заместитель исполнительного директора – директор Департамента информационных технологий и анализа данных НОСТРОЙ Валерий Карпов, директор Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Александр Мешалов, заместитель директора – начальник отдела технического регулирования Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Елена Фадеева, начальник отдела надзора за соблюдением трудового законодательства Государственной инспекции труда в Санкт-Петербурге Денис Смирнов, представитель Комитета по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка НОСТРОЙ Мария Наседкина.
Модератором мероприятия выступил координатор НОСТРОЙ по СЗФО, член Совета НОСТРОЙ, председатель Комитета по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка НОСТРОЙ Никита Загускин.
Открывая мероприятие, Никита Загускин подчеркнул важность и практическую пользу тем, вынесенных на семинар. Отдельно он остановился на вопросах контроля со стороны СРО за соблюдением их членами требований по охране труда и безопасности на строительных площадках, а также за исполнением договорных обязательств.
«Мы расширяем сотрудничество с территориальными органами Роструда в субъектах, и в настоящий момент инспекции Санкт-Петербурга и Ленинградской области уже направляют информацию в саморегулируемые организации обо всех несчастных случаях, произошедших на территории регионов, с привязкой к строительным организациям, состоящим в конкретных СРО», – отметил Никита Загускин.
Он рекомендовал саморегулируемым организациям направлять своих представителей для участия во внеплановых контрольных мероприятиях, которые проводят соответствующие инспекции по факту несчастных случаев. По его словам, около полугода назад на коллегии Роструда рассматривался вопрос о том, чтобы такая работа производилась на территории всех субъектов Российской Федерации и было дано соответствующее поручение.
«Думаю, уже в ближайшее время все строительные СРО в разных субъектах России будут получать соответствующие обращения и предложения взаимодействовать с Рострудом и непосредственно участвовать в проверках по фактам произошедших несчастных случаев», – добавил координатор НОСТРОЙ по СЗФО.
Кроме того, Никита Загускин акцентировал внимание присутствующих на том, что у СРО по сравнению с территориальными органами Роструда имеются более широкие полномочия и возможности проверять строительные организации.
«Органы Роструда могут контролировать требования безопасности – охраны труда только в случае, если оформлены трудовые отношения, – сообщил он. – У СРО есть возможность в целом контролировать исполнение требований безопасности. Например, если на стройплощадке произошел несчастный случай, и трудовые отношения не были оформлены, либо оформлены у субподрядчика, который не является членом СРО, мы можем всегда проверить подрядчика, который полностью осуществляет работы на данной площадке, и разобраться, насколько там реализованы нормы по охране труда и требования по безопасности. Если мы такую практику внедрим, безусловно, это положительным образом повлияет на снижение травматизма и общую безопасность на строительных объектах».
Также модератор семинара подчеркнул важность и необходимость использования саморегулируемыми организациями программных средств контроля за исполнением их членами договорных обязательств. По его словам, в соответствии с результатами проведенного НОСТРОЙ мониторинга, объем претензий по этому направлению уже существенный, несмотря на то, что выплат пока еще не было.
В продолжение темы Валерий Карпов подробно рассказал о разработанной НОСТРОЙ автоматизированной информационной системе «Единый реестр сведений об обязательствах членов СРО». Ресурс создан в целях мониторинга СРО исполнения договоров подряда, заключенных их членами, и размещенных на портале закупок и электронных торговых площадках, а также для определения совокупного размера обязательств членов СРО и контроля соблюдения членами СРО фактического размера обязательств по договорам подряда.
По словам Валерия Карпова, в настоящее время в реестр из Единой информационной системы в сфере закупок и ЭТП загружено более 47 млн документов. К работе в реестре уже подключились 193 саморегулируемые организации.
Заместитель исполнительного директора НОСТРОЙ разъяснил возможности и преимущества системы, призвал представителей СРО присоединиться к ее работе и попросил направлять свои комментарии и предложения для дальнейшего совершенствования сервиса. Также он отметил, что одним из приоритетных направлений деятельности НОСТРОЙ в этом году является создание единого информационного пространства Национального объединения строителей, что позволит увязать все реестры и обеспечит их интеграцию с федеральными информационными ресурсами и различными сервисами.
Отдельно Валерий Карпов остановился на работе сервиса проверки повторов идентификационных номеров специалистов, сведения о которых включены в НРС. Система создана для выявления и устранения дублирования данных. За период ее работы проверено 95 777 идентификационных номеров специалистов в НРС, устранено более 3 300 повторов. Сервисом пользуются 164 саморегулируемые организации.
В ходе обсуждения проблем, с которыми сталкиваются СРО при осуществлении контроля за своими членами, Александр Мешалов сообщил, что по инициативе Всероссийского съезда строительных СРО Минстрой России разработал законопроект, предусматривающий создание единого федерального реестра обязательств членов саморегулируемых организаций. В нем будут объединены сведения об обязательствах членов СРО, Единый реестр членов СРО и Национальный реестр специалистов.
«Соответственно, будет прослеживаться привязка специалистов, включенных в НРС, к членам СРО. В настоящее время этот законопроект находится в Правительстве России, мы ждем результатов», – сообщил он.
Далее Александр Мешалов осветил практические вопросы осуществления контроля саморегулируемыми организациями договорных обязательств своих членов, подчеркнув, что одной из основных задач СРО является защита интересов и обеспечение равных условий для членов. Он также напомнил, что с 1 июля 2019 года вступает в силу Типовой государственный (муниципальный) контракт на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, который учитывает роль саморегулируемых организаций в строительном процессе
О механизме взаимодействия саморегулируемых организаций и территориальных органов Роструда при осуществлении государственного надзора за деятельностью строительных организаций сообщил Денис Смирнов. Он подробно рассказал об участии представителей СРО в расследованиях несчастных случаев, произошедших на стройплощадках, подчеркнув, что надзорный орган должен направлять в течение пяти дней акт о проверке организации в ее СРО, которая в свою очередь инициирует внеплановую проверку своего члена.
Отдельное внимание на семинаре было уделено вопросам по контролю саморегулируемыми организациями за деятельностью своих членов по обеспечению безопасности и охраны труда при производстве строительных работ. Елена Фадеева детально рассказала о правовых аспектах обеспечения требований безопасности труда на строительной площадке, о механизмах взаимодействия НОСТРОЙ и СРО с Рострудом и Государственными инспекциями по труду в субъектах Российской Федерации.
В ходе семинара была обсуждена наработанная практика осуществления контрольных мероприятий со стороны саморегулируемых организаций по фактам произошедших несчастных случаев на объектах капитального строительства. По словам Елены Фадеевой, Ассоциацией проводится работа по доработке стандарта деятельности по контролю членов СРО в части уточнения подходов по трактовке действующего законодательства, корректного определения предмета проверки, методологии формирования результатов проверки и последующих выводов.
В своем докладе Елена Фадеева также рассказала о проделанной совместной работе по проекту стандарта СТО НОСТРОЙ 8.1-2018 «Системы управления охраной труда в строительных организациях. Порядок создания и внедрения». «Завершенная, отработанная редакция стандарта по СУОТ размещена на сайте НОСТРОЙ и подготовлена к утверждению Советом НОСТРОЙ, после чего стандарт будет введен в действие», – подчеркнула Елена Фадеева. Стандарт поможет наладить процесс соблюдения требований охраны труда в строительных организациях, сократить количество нарушений, а, значит, и повлияет на снижение производственного травматизма, а это вопрос сохранения жизни людей.
В продолжение темы Мария Наседкина сообщила о практической работе, которая осуществляется саморегулируемыми организациями СЗФО. По представленной статистике, с первого по третий квартал 2018 года в округе произошло 60 несчастных случаев на строительных объектах членов СРО. По каждому несчастному случаю были обращения в СРО, которые в свою очередь провели проверки своих членов.
«Ряд СРО сегодня работают со своими членами – представителей СРО допускают на строительные объекты не только в рамках плановых или внеплановых проверок, но и добровольно. Квалифицированный специалист – представитель СРО проводит на строительной площадке аудит, выявляет нарушения, и СРО направляет в организацию акт проверки и рекомендации по их устранению. Акт проверки и экспертное заключение СРО служат ответом на уведомление Инспекции по труду и принимаются во внимание при вынесении акта надзорным органом. Взаимодействие строительных компаний с их СРО в данном случае также позволяет доказать свою невиновность, таким образом, осуществляется одна из задач СРО по защите своих членов», – рассказала Мария Наседкина.
Сегодня СРО Северо-Запада могут обратиться к координатору НОСТРОЙ по СЗФО для выделения им такого специалиста и проведения мониторинга. Эта работа уже активно ведется: за февраль 2019 года проведено 24 добровольных обследования строящихся объектов, выявлено 1624 нарушения, руководителям строительных организаций даны рекомендации по их устранению.
В завершение семинара Елена Фадеева представила участникам семинара информацию о стандартах на процессы выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства, из которых 162 будут введены в действие с 1 июня 2019 года. В настоящее время НОСТРОЙ осуществляет мониторинг практического применения утвержденных стандартов членами СРО на конкретных объектах капитального строительства. Елена Фадеева пригласила саморегулируемые организации Северо-Запада и их членов присоединиться к апробации стандартов и дать обратную связь через сайт НОСТРОЙ (http://nostroy.ru/standards-snip/standarty_na_procesy/).
В ходе семинара состоялся активный обмен мнениями, участники смогли задать свои вопросы спикерам и получить компетентные ответы. По итогам мероприятия слушатели сошлись во мнении, что проведение подобных практических семинаров необходимо для выстраивания эффективной работы внутри СРО и взаимодействия с Национальным объединением строителей.