Секреты привлекательности: какое жильё выбирают покупатели
Один из главных драйверов строительного рынка — требования и предпочтения покупательской аудитории. Под их воздействием девелоперский продукт усовершенствуется и усложняется. Представители строительных и риэлторских компаний, которые выступают экспертами федеральной премии Urban Awards, дали свой анализ данного процесса.
В первую очередь из экспонируемого фонда выбывают однокомнатные квартиры и студии, а также прочие недорогие лоты. «Такое жилье чаще приобретают региональные покупатели, молодые семьи, родители выбирают первую квартиру детям студентам», — отмечает Ирина Соловьева, директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»). Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, подтверждает эту тенденцию. По его словам, в проектах комфорт- и бизнес-класса первыми распродаются лоты, площадь которых составляет 28-35 кв. м. В высокобюджетных сегментах, где средний метраж объектов заметно выше, чем в среднем по рынку, наблюдается иная динамика. Основной фокус спроса приходится на двухкомнатные квартиры площадью 70-80 кв. м. По данным компании «Этажи» в средней ценовой категории наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 40,4 кв. м, двухкомнатные площадью 63,3 кв. м и трехкомнатные площадью 86,92 кв. м.
Эксперты сходятся во мнении, что наличие чистовой или хотя бы предчистовой отделки серьезно стимулирует уровень продаж в новостройках. Особенно это проявляется в комфорт-классе. «Квартиры с отделкой по праву считаются восходящим трендом, который стремительно завоевывает аудиторию уже несколько лет подряд. Покупателям выгодно приобретать квартиру «под ключ»: отделка от застройщика обходится примерно на 40% дешевле самостоятельного ремонта. Кроме того, в стоимость отделки входит и полноценный дизайн-проект, до составления которого у покупателей бюджетных квартир редко доходят руки», — разъясняет Ирина Соловьева. Кроме того, при покупке отделанного жилья в ипотеку можно сэкономить на стоимости ремонта. И это тоже имеет большое значение для покупателя.
Среди планировочных решений предпочтение отдается евроформатам, поскольку «они позволяют более эффективно использовать пространство в квартире и экономить на приобретаемой площади», добавляет Соловьева. Руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов указывает также, что застройщики сегодня активнее предлагают планировки «+», когда в квартире большая зона отведена кухне-гостиной.
Общая направленность покупательского спроса должна вызывать обеспокоенность у операторов новостроек. Статистика по ипотечным кредитам показывает, что внимание аудитории переключается на вторичную недвижимость. «Из-за повышения цен строители теряют рынок», — констатирует Ильдар Хусаинов. При этом, подчеркивает Хусаинов, приоритет отдается той части вторичного фонда, где выполнен косметический ремонт. Квартиры с современным ремонтом или требующие такового уступают и в популярности. Отделка, выполненная по дизайн-проекту, скорее отпугивает покупателей. Такие лоты находятся на последнем месте по количеству сделок. В плане метража и планировок между вторичным и первичным рынком не наблюдается существенных различий.
Покупательские предпочтения могут существенно различаться в зависимости от региона. Так, в Екатеринбурге резко снизились продажи студий в то время, как востребованность одно- и двухкомнатных квартир осталась на прежнем уровне. Об этом сообщил генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. По его мнению, это свидетельствует о том, что потребитель становится более взыскательным и профессиональным: «Сегодня покупатель предъявляет определенные требования к качеству строительства, планировочным решениям, благоустройству дворов и общественных мест. Он уже не ищет, где дешевле. И зачастую ему мало просто красивых картинок, ему становятся интересны имена, что за ними стоят».
«Требования покупателей к жилью сегодня становятся все выше», — соглашается Ирина Соловьева. Аналогичной точки зрения придерживаети Дмитрий Коновалов. Опыт Glorax Development показывает, что большинство покупателей недвижимости в проектах бизнес-класса хотят иметь индивидуальную охрану квартиры, доступ к консьерж-сервису и готовы заплатить за дизайн-проект квартиры. «Все эти дополнительные опции были названы нашими клиентами как приоритетные», — указывает Коновалов. Также покупателей в данном сегменте интересуют доступ к камерам видеонаблюдения с телефона и возможность открывать двери без ключа с помощью мобильного. Владимир Городенкер считает увеличение спроса на технологии «умного дома» закономерным явлением: «Мы используем «умный дом» не ради красивых слов в маркетинговой стратегии, в нашем случае это простой способ, который позволяет экономить время и деньги. Мы не раз говорили, что инновации – это не всегда технологии, порой – это просто взгляд на привычные вещи под другим углом».
Что касается комфорт-класса (прежде всего верхних ценовых категорий), то его аудитория проявляет все больший интерес к консьерж-сервису. По замечанию Владимира Городенкера, в сегменте «комфорт+» это уже становится нормой. Дмитрий Коновалов включает в круг опций, желательных для массового покупателя, также отделку от застройщика и круглосуточную охрану дома.
Примечательно, что фактор стоимости как таковой постепенно теряет решающую значимость. «Сейчас покупатель обращает внимание в равной степени на цену и «начинку» квартиры, а также на месторасположение дома», — делится наблюдениями Ильдар Хусаинов.
Тем не менее, значительной части аудитории приходится экономить. Неприкосновенными категориями, по утверждению Ирины Соловьевой, остаются личный комфорт и безопасность. Ради них чаще всего жертвуют метражом. «Покупатели готовы жить в квартире поменьше, но в доме как минимум комфорт-класса с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью», — продолжает Соловьева. В «Атлас Девелопмент», со своей стороны, также фиксируют неготовность покупателя платить за повышенный метраж, но делают важную оговорку: «Люди не готовы платить за неэффективные квадратные метры». В то же время покупателей действительно привлекают готовы высокие потолки, угловое остекление и вид из окна. «Главное для львиной доли клиентов — функциональность планировок и эргономика пространства», — настаивает Владимир Городенкер. Практика компании «Этажи» показывает, что при необходимости сократить бюджет покупки, в разряд необязательных могут перейти такие опции, как специальные выделенные парковочные места и кладовые, которые включены в стоимость квартиры при продаже, а также избыточное наполнение квартир системой «умный дом». Еще один способ экономии — торг с продавцом. По информации Ильдара Хусаинова, в ходе переговоров покупатель вполне может добиться дисконта в 4-6% от заявленной стоимости.
Говоря об иерархии приоритетов для современного покупателя, эксперты на ее вершину помещают инфраструктуру и локацию. Именно эти факторы в наибольшей степени влияют на удорожания жилья, — замечает Ильдар Хусаинов.
Ирина Соловьева уточняет, что под локацией следует понимать не географическое расположение дома относительно центра города, а именно транспортную доступность. Речь идет о своего рода «метрозависимости» современного покупателя и современного жилья. «Наличие в шаговой доступности станции метро является ощутимым плюсом и повышает рейтинг жилого комплекса среди прочих», — напоминает Дмитрий Коновалов.
Спектр социальных опций расширяется под влиянием конкуренции между застройщиками, которые пытаются оправдать ожидания потенциальных клиентов: кафе, рестораны, магазины, аптеки, школы, детские сады, детские площадки, фитнес центры и парки. «За всем этим покупатели больше не хотят ездить далеко. Отсутствие транспортной доступности и инфраструктурных объектов сводит спрос к минимальным показателям», — заключает Ирина Соловьева. Функциональное наполнение внутренней территории также эволюционирует. Ильдар Хусаинов дает краткий обзор этому явлению: «Еще несколько лет назад застройщики старались вывести как можно больше «квадратов» в своих проектах, пренебрегая при этом свободным пространством. Сейчас же очевидный тренд — увеличение площади территории под благоустройство. В проектах комплексного освоения территории девелоперы предусматривают и организовывают целые площади, и в дальнейшем используют их для различных активностей для жителей».
Не стоит сбрасывать со счетов важность эстетических ценностей. Дмитрий Коновалов приводит любопытные данные корпоративной статистики относительно реакции на архитектурные решения. Так, в жилых комплексах Golden City и «Английская миля» более 70% покупателей назвали этот фактор главным при выборе жилья.
Владимир Городенкер считает, что в структуре спроса происходит смена поколенческих ориентиров. Двор без машин уже стал общепринятой практикой, дизайнерская отделка мест общего пользования получает все большее распространение. Это напрямую связано с расширением границ зоны личного комфорта, в которую включаются двор и паркинг. «Люди часто проецируют свой жизненный путь, так называемый lifestyle на все свои приобретения, отдавая предпочтение объектам с некоторым «дополнительным смыслом». Людям интересна концепция, интересная идея или история, что стоит за проектом. Именно поэтому застройщики все больше внимания уделяют креативу и геймификации, находя интересные обоснования и причины для своих проектов и решений в них», — резюмирует Городенкер.
Внедрение энергосберегающих технологий в объекты жилой недвижимости создает добавленную стоимость в размере 3-7%, но позволяет экономить на дальнейшей эксплуатации зданий в среднем до 25% в год, отмечают эксперты девелоперской группы «Сити-XXI век».
В этом году девелоперская группа «Сити-XXI век» анонсировала новые проекты в Москве и Подмосковье, которые строятся с соблюдением требований «зеленых» стандартов: это апарт-комплекс премиум-класса Hill8 на проспекте Мира, сертифицируемый по британскому стандарту BREEAM, и 4 миниполиса в Московской области, получающие сертификат российской системы GREEN ZOOM.
Приведем пример расчета энергосбережения на новых проектах «Сити-XXI век» в Подмосковье, которые проходят сертификацию по новой системе GREEN ZOOM City – для комплексного и устойчивого развития территорий. Энергомоделирование по GREEN ZOOM City миниполиса Серебрица в Опалихе общей площадью 184 348 кв. м показало, что энергоэффективность жилого комплекса составит 31,07%, экономическая эффективность – 24,6% или 8,4 млн руб. в год экономии на энергоресурсах. Также было проведено энергомоделирование для еще одного нового объекта «Сити-XXI век» в Опалихе (117 340 кв. м): энергоэффективность объекта составляет 31%, экономическая эффективность – 28,36% или 9,6 млн руб. в год экономии на энергоресурсах. Для сравнения, по данным системы повышения энергоэффективности экологичности объектов недвижимости GREEN ZOOM, средний показатель энергоэффективности жилых домов в стране составляет 25%.
«Экономический эффект от процесса сертификации в разы превосходит стоимость сертификата, поскольку девелопер получает результат реального аудита проекта с конкретными реализуемыми рекомендациями по улучшению продукта, - рассказывает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век». – Это дает минимальное увеличение себестоимости квадратного метра за счет корректировки и дополнения технологических решений, но в замен предоставляет широкие возможности по экономии в рамках эксплуатации для клиента. Это, в свою очередь, окупает его затраты на входе уже в течение первых лет эксплуатации жилой недвижимости. По итогу получения сертификата застройщик обязуется внедрить в проект ряд решений для повышения его эффективности и экологичности».
В проектах «Сити-XXI век» в Опалихе это BIM-моделирование, использование светодидов в освещении, установка теплосчетчиков, терморегуляторов (экономия тепла на 10-20%), станция обезжелезивания воды на водозаборном узле и т.д. Кроме этого, в стандарте GREEN ZOOM заложены требования к организации дворовых пространств, навигации внутри ЖК, применению online-решений для коммуникации жителей и УК. Также девелопер совместно с GREEN ZOOM берет на себя просветительскую функцию на тему бережного отношения к среде, организуя программу «Школа горожанина». Все это на начальном этапе удорожает проект, но позволяет экономить жителям домов миллионы рублей долгие годы.
В апарт-комплексе премиум-класса Hill8 на проспекте Мира в Москве экологическая сертификация по британскому стандарту BREEAM дает прирост стоимости «квадрата» в размере 7%. Здание оценивается по 10 аспектам, в том числе энергоэффективность, комфорт и безопасность для людей, экологичность материалов, визуальный комфорт, безопасность для людей, управление строительным процессом. Специалисты BREEAM следят за исполнением стандартов на всех этапах проекта. «Стоимость сертификации по BREEAM проекта Hill8 - около 2 млн руб. - комментирует Мария Могилевцева-Головина. – При этом дальнейшая экономия на эксплуатации по сравнению с несертифицированными проектами составит до 35%».
«Сегодня в России количество жилых комплексов, сертифицированных по системе GREEN ZOOM Новое Строительство – 21, в процессе сертификации находятся еще 15 проектов в разных регионах России. Самих зданий, сертифицированных по системе – 70, - говорит Вера Бурцева, руководитель рабочей группы по разработке российской профессиональной системы повышения энергоэффективности экологичности объектов недвижимости GREEN ZOOM. - Число застройщиков, сертифицирующих свои проекты по «зеленым» стандартам стабильно увеличивается. В среднем, в год, как минимум 5-10 застройщиков решаются на сертификацию с нуля, а далее, уже погрузившись в сам процесс и, понимая преимущества, застройщик увеличивает долю объектов с такими характеристиками в разных сегментах».
«Идея экологической сертификации жилья заложена в программу московской реновации. Таким образом, постепенно экологическая сертификация жилых комплексов станет нормой для жилья и массового сегмента, и более высоких», - резюмирует Мария Могилевцева-Головина.