Инвестиции в земельные участки
Генеральный директор ОАО "Региональное управление геодезии и кадастра" Роман Борисович Парыгин рассказал об инвестировании в земельные участки - о том, что нужно предусмотреть и проверить перед покупкой, чтобы избежать рисков.
Земля, приобретенная в перспективном месте, – хорошая инвестиция. Однако сегодня земельный рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области пребывает в состоянии стагнации, в отдельных районах даже наблюдается падение цен. Поэтому перед тем как принимать решение об инвестировании в землю следует обратиться к профессионалам, которые помогут определить инвестиционный потенциал того или иного участка, наиболее эффективные способы его использования и оценить возможные риски. Многих проблем можно избежать, если собрать максимум информации об участке перед покупкой.
Целевое назначение земельного участка
Прежде чем подписывать договор купли-продажи, важно проверить подлинность правоустанавливающих документов, наличие обременений и сервитутов, а также других собственников. Особое внимание следует обратить на целевое назначение участка, а также вид разрешенного использования, которые устанавливаются на законодательном уровне, так как во многих случаях строить индивидуальные жилищные дома (ИЖС) на участках запрещено. Наиболее подходящими для строительства жилого дома являются земельные участки с целевым назначением «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Также для строительства жилого дома можно использовать земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» и «ведение садоводства». Для постройки жилого дома на земельных участках иного целевого назначения необходимо пройти процедуру изменения целевого назначения земельного участка, которая включает в себя подачу ходатайства с соответствующим пакетом документов в уполномоченный орган.
Ограничения, обременения, установленные границы
Список документов, необходимых для заключения сделки купли-продажи земельного участка: 1) выписка из ЕГРН на земельный участок, 2) выписки из ЕГРН на строения, 3) для физических лиц – согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, паспорта сторон. Для юридических лиц: учредительные документы, одобрение сделки учредителями (если требуется в соответствии с Уставом организации или законом), 4) доверенность, если интересы представляет доверенное лицо. Наличие и правильное оформление документов послужат гарантией юридической чистоты сделки.
Кроме правоустанавливающих документов необходимо проверить официально установленные границы участка. Если в выписке из ЕГРН есть указание на то, что границы земельного участка не установлены или не определены, это говорит об отсутствии межевания. Осуществить межевание – в интересах потенциального собственника. Для того, чтобы избежать споров с соседями и органами местного самоуправления, границы земельного участка должны быть определены.
Также существует возможность проведения процедуры перераспределения земельных участков и неразграниченных земель. Такое перераспределение позволяет менять границы земельного участка за счет существующей межполосицы между соседями или неразграниченных земель. В случае достижения соглашения с администрацией муниципального образования собственник сможет выкупить такие «свободные места».
Налоговая нагрузка
Следует помнить, что на собственника ложится налоговая нагрузка, - все участки облагаются земельным налогом. Перед покупкой участка целесообразно обращать внимание на текущую кадастровую стоимость и виды разрешенного использования, чтобы избежать необоснованно завышенных налоговых платежей. Существует возможность оспорить кадастровую стоимость земельного участка, снизив тем самым налог. По опыту работы ГК «Региональное управление», в отдельных случаях снижение кадастровой стоимости достигает 30%.
Доступ к единому окну для решения всех вопросов
Межевание земельного участка, кадастровые работы, оценка для оспаривания кадастровой стоимости – все виды услуг оказывает группа компаний «Региональное управление». Контакты: www.groupru.ru, (812) 383-7777
22 марта 2019 года в Санкт-Петербурге прошел семинар, посвященный актуальным вопросам деятельности саморегулируемых организаций Северо-Западного федерального округа.
В нем приняли участие представители большинства строительных СРО СЗФО, а также заместитель исполнительного директора – директор Департамента информационных технологий и анализа данных НОСТРОЙ Валерий Карпов, директор Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Александр Мешалов, заместитель директора – начальник отдела технического регулирования Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Елена Фадеева, начальник отдела надзора за соблюдением трудового законодательства Государственной инспекции труда в Санкт-Петербурге Денис Смирнов, представитель Комитета по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка НОСТРОЙ Мария Наседкина.
Модератором мероприятия выступил координатор НОСТРОЙ по СЗФО, член Совета НОСТРОЙ, председатель Комитета по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка НОСТРОЙ Никита Загускин.
Открывая мероприятие, Никита Загускин подчеркнул важность и практическую пользу тем, вынесенных на семинар. Отдельно он остановился на вопросах контроля со стороны СРО за соблюдением их членами требований по охране труда и безопасности на строительных площадках, а также за исполнением договорных обязательств.
«Мы расширяем сотрудничество с территориальными органами Роструда в субъектах, и в настоящий момент инспекции Санкт-Петербурга и Ленинградской области уже направляют информацию в саморегулируемые организации обо всех несчастных случаях, произошедших на территории регионов, с привязкой к строительным организациям, состоящим в конкретных СРО», – отметил Никита Загускин.
Он рекомендовал саморегулируемым организациям направлять своих представителей для участия во внеплановых контрольных мероприятиях, которые проводят соответствующие инспекции по факту несчастных случаев. По его словам, около полугода назад на коллегии Роструда рассматривался вопрос о том, чтобы такая работа производилась на территории всех субъектов Российской Федерации и было дано соответствующее поручение.
«Думаю, уже в ближайшее время все строительные СРО в разных субъектах России будут получать соответствующие обращения и предложения взаимодействовать с Рострудом и непосредственно участвовать в проверках по фактам произошедших несчастных случаев», – добавил координатор НОСТРОЙ по СЗФО.
Кроме того, Никита Загускин акцентировал внимание присутствующих на том, что у СРО по сравнению с территориальными органами Роструда имеются более широкие полномочия и возможности проверять строительные организации.
«Органы Роструда могут контролировать требования безопасности – охраны труда только в случае, если оформлены трудовые отношения, – сообщил он. – У СРО есть возможность в целом контролировать исполнение требований безопасности. Например, если на стройплощадке произошел несчастный случай, и трудовые отношения не были оформлены, либо оформлены у субподрядчика, который не является членом СРО, мы можем всегда проверить подрядчика, который полностью осуществляет работы на данной площадке, и разобраться, насколько там реализованы нормы по охране труда и требования по безопасности. Если мы такую практику внедрим, безусловно, это положительным образом повлияет на снижение травматизма и общую безопасность на строительных объектах».
Также модератор семинара подчеркнул важность и необходимость использования саморегулируемыми организациями программных средств контроля за исполнением их членами договорных обязательств. По его словам, в соответствии с результатами проведенного НОСТРОЙ мониторинга, объем претензий по этому направлению уже существенный, несмотря на то, что выплат пока еще не было.
В продолжение темы Валерий Карпов подробно рассказал о разработанной НОСТРОЙ автоматизированной информационной системе «Единый реестр сведений об обязательствах членов СРО». Ресурс создан в целях мониторинга СРО исполнения договоров подряда, заключенных их членами, и размещенных на портале закупок и электронных торговых площадках, а также для определения совокупного размера обязательств членов СРО и контроля соблюдения членами СРО фактического размера обязательств по договорам подряда.
По словам Валерия Карпова, в настоящее время в реестр из Единой информационной системы в сфере закупок и ЭТП загружено более 47 млн документов. К работе в реестре уже подключились 193 саморегулируемые организации.
Заместитель исполнительного директора НОСТРОЙ разъяснил возможности и преимущества системы, призвал представителей СРО присоединиться к ее работе и попросил направлять свои комментарии и предложения для дальнейшего совершенствования сервиса. Также он отметил, что одним из приоритетных направлений деятельности НОСТРОЙ в этом году является создание единого информационного пространства Национального объединения строителей, что позволит увязать все реестры и обеспечит их интеграцию с федеральными информационными ресурсами и различными сервисами.
Отдельно Валерий Карпов остановился на работе сервиса проверки повторов идентификационных номеров специалистов, сведения о которых включены в НРС. Система создана для выявления и устранения дублирования данных. За период ее работы проверено 95 777 идентификационных номеров специалистов в НРС, устранено более 3 300 повторов. Сервисом пользуются 164 саморегулируемые организации.
В ходе обсуждения проблем, с которыми сталкиваются СРО при осуществлении контроля за своими членами, Александр Мешалов сообщил, что по инициативе Всероссийского съезда строительных СРО Минстрой России разработал законопроект, предусматривающий создание единого федерального реестра обязательств членов саморегулируемых организаций. В нем будут объединены сведения об обязательствах членов СРО, Единый реестр членов СРО и Национальный реестр специалистов.
«Соответственно, будет прослеживаться привязка специалистов, включенных в НРС, к членам СРО. В настоящее время этот законопроект находится в Правительстве России, мы ждем результатов», – сообщил он.
Далее Александр Мешалов осветил практические вопросы осуществления контроля саморегулируемыми организациями договорных обязательств своих членов, подчеркнув, что одной из основных задач СРО является защита интересов и обеспечение равных условий для членов. Он также напомнил, что с 1 июля 2019 года вступает в силу Типовой государственный (муниципальный) контракт на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, который учитывает роль саморегулируемых организаций в строительном процессе
О механизме взаимодействия саморегулируемых организаций и территориальных органов Роструда при осуществлении государственного надзора за деятельностью строительных организаций сообщил Денис Смирнов. Он подробно рассказал об участии представителей СРО в расследованиях несчастных случаев, произошедших на стройплощадках, подчеркнув, что надзорный орган должен направлять в течение пяти дней акт о проверке организации в ее СРО, которая в свою очередь инициирует внеплановую проверку своего члена.
Отдельное внимание на семинаре было уделено вопросам по контролю саморегулируемыми организациями за деятельностью своих членов по обеспечению безопасности и охраны труда при производстве строительных работ. Елена Фадеева детально рассказала о правовых аспектах обеспечения требований безопасности труда на строительной площадке, о механизмах взаимодействия НОСТРОЙ и СРО с Рострудом и Государственными инспекциями по труду в субъектах Российской Федерации.
В ходе семинара была обсуждена наработанная практика осуществления контрольных мероприятий со стороны саморегулируемых организаций по фактам произошедших несчастных случаев на объектах капитального строительства. По словам Елены Фадеевой, Ассоциацией проводится работа по доработке стандарта деятельности по контролю членов СРО в части уточнения подходов по трактовке действующего законодательства, корректного определения предмета проверки, методологии формирования результатов проверки и последующих выводов.
В своем докладе Елена Фадеева также рассказала о проделанной совместной работе по проекту стандарта СТО НОСТРОЙ 8.1-2018 «Системы управления охраной труда в строительных организациях. Порядок создания и внедрения». «Завершенная, отработанная редакция стандарта по СУОТ размещена на сайте НОСТРОЙ и подготовлена к утверждению Советом НОСТРОЙ, после чего стандарт будет введен в действие», – подчеркнула Елена Фадеева. Стандарт поможет наладить процесс соблюдения требований охраны труда в строительных организациях, сократить количество нарушений, а, значит, и повлияет на снижение производственного травматизма, а это вопрос сохранения жизни людей.
В продолжение темы Мария Наседкина сообщила о практической работе, которая осуществляется саморегулируемыми организациями СЗФО. По представленной статистике, с первого по третий квартал 2018 года в округе произошло 60 несчастных случаев на строительных объектах членов СРО. По каждому несчастному случаю были обращения в СРО, которые в свою очередь провели проверки своих членов.
«Ряд СРО сегодня работают со своими членами – представителей СРО допускают на строительные объекты не только в рамках плановых или внеплановых проверок, но и добровольно. Квалифицированный специалист – представитель СРО проводит на строительной площадке аудит, выявляет нарушения, и СРО направляет в организацию акт проверки и рекомендации по их устранению. Акт проверки и экспертное заключение СРО служат ответом на уведомление Инспекции по труду и принимаются во внимание при вынесении акта надзорным органом. Взаимодействие строительных компаний с их СРО в данном случае также позволяет доказать свою невиновность, таким образом, осуществляется одна из задач СРО по защите своих членов», – рассказала Мария Наседкина.
Сегодня СРО Северо-Запада могут обратиться к координатору НОСТРОЙ по СЗФО для выделения им такого специалиста и проведения мониторинга. Эта работа уже активно ведется: за февраль 2019 года проведено 24 добровольных обследования строящихся объектов, выявлено 1624 нарушения, руководителям строительных организаций даны рекомендации по их устранению.
В завершение семинара Елена Фадеева представила участникам семинара информацию о стандартах на процессы выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства, из которых 162 будут введены в действие с 1 июня 2019 года. В настоящее время НОСТРОЙ осуществляет мониторинг практического применения утвержденных стандартов членами СРО на конкретных объектах капитального строительства. Елена Фадеева пригласила саморегулируемые организации Северо-Запада и их членов присоединиться к апробации стандартов и дать обратную связь через сайт НОСТРОЙ (http://nostroy.ru/standards-snip/standarty_na_procesy/).
В ходе семинара состоялся активный обмен мнениями, участники смогли задать свои вопросы спикерам и получить компетентные ответы. По итогам мероприятия слушатели сошлись во мнении, что проведение подобных практических семинаров необходимо для выстраивания эффективной работы внутри СРО и взаимодействия с Национальным объединением строителей.
Группа ЦДС обновила мобильное приложение с дополненной реальностью «Дома ЦДС» для Google Play и App Store. Программа позволяет получить максимально подробную информацию о строящихся жилых комплексах застройщика.
Группа ЦДС обновила приложение «Дома ЦДС», позволяющее увидеть 3D-макет будущего дома. В версии 2019 года появилась более яркая и объемная графика, добавлены движение и звук: теперь при наведении устройства на маркер-изображение жилого комплекса можно увидеть прогуливающихся по улицам людей, играющих на площадке футболистов, проезжающие машины и летящих птиц.
Приложение с дополненной реальностью «Дома ЦДС», позволяющее увидеть макет будущего дома до того, как он будет построен, запущено в конце 2018 года. Скачав программу на свой смартфон, пользователи получат эксклюзивную информацию о строящихся объектах Группы ЦДС. В настоящее время можно увидеть 3D‐макет жилого комплекса ЦДС «Полюстрово». В ближайшем будущем будут загружены интерактивные макеты других объектов Группы ЦДС.
Система дополненной реальности позволяет найти расположение своего подъезда и квартиры, рассмотреть, как будут выглядеть расположенные во дворе детский сад и школа, игровые и спортивные площадки. Чтобы узнать еще больше о жилом комплексе, можно воспользоваться цветными маркерами: при клике на них на экране телефона появится полезная информация о доме.
Приложение «Дома ЦДС» доступно в Google Play и App Store.