Топ-менеджер ГК «БФА-Девелопмент» выступил на Конгрессе по строительству IBC
Топ-менеджер ГК «БФА-Девелопмент» – генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Дмитрий Сухотин принял участие в работе Конгресса по строительству IBC «Работа с 214-ФЗ в новых реалиях. Банковское сопровождение: счета эскроу, специальные счета, эволюция внутренних бизнес-процессов». Мероприятие состоялось в рамках 25-й Международной выставки «ИнтерСтройЭкспо» 18 апреля.
На примере проекта квартальной застройки ЖК «Огни залива», реализующегося в пять очередей, эксперт поделился опытом взаимодействия с представителями уполномоченных банков в свете перехода на работу с эскроу-счетами.
Как рассказал в ходе обсуждений Дмитрий Сухотин, первая очередь жилого комплекса построена в 2016 г. по старым правилам привлечения кредитных средств банков и денежных средств дольщиков, дома второй очереди попадают под критерий Минстроя РФ о высокой готовности объекта более 30 %, что позволит достроить корпуса без использования счетов эскроу, хотя и с новыми нормами отчетности по проекту. Для финансирования следующей очереди, строительство которой запланировано на конец 2019 г., потребуется привлечение денежных средств с использованием счетов эскроу. В настоящее время ведутся переговоры с рядом крупных банков, среди которых ПАО Сбербанк, АО «Банк ДОМ.РФ».
«Такой набор исходных данных, как в нашем проекте «Огни залива», вызывает целый ряд сложностей в уполномоченном банке, – от суммы запрашиваемого кредита, до построения финансовой модели, учитывающей варианты работы в соответствии с разными редакциями ФЗ № 214, уже существующую кредитную нагрузку, обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры». Топ-менеджер отметил, что проще всего будет получить проектное финансирование с учетом новых требований проектам, укладывающимся в «коробочные» решения, – один застройщик, один объект, одно разрешение на строительство. С крупными проектами комплексного освоения территории все несколько сложнее.
«Законодатель сознательно пошел по пути, который приведет к росту цен на жилую недвижимость на 15-20%, вместо усиления контроля за застройщиками,– считает представитель БФА. «По своей сути счет эскроу – это тот же аккредитив. Основным плюсом и отличием эскроу от аккредитива, будет то, что средства на счете попадают под действие государственных гарантий вкладов в сумме до 10 млн руб. на случай, если у банка будет отозвана лицензия».
Для застройщика схема использования счетов эскроу менее привлекательна, так как затраты на строительство существенно возрастут. «В новых финансовых моделях, которые мы предоставляем банкам в рамках проектного финансирования, нам уже сейчас приходится учитывать повышение цен в целях сохранения нужного уровня рентабельности, при котором банки будут готовы выдать кредит», – добавил г-н Сухотин.
Подводя итог своему выступлению, Дмитрий Сухотин отметил, что основную свою задачу законодатели выполнили, деньги дольщиков будут под максимальной защитой. «Теперь застройщики ждут от государства шагов по сохранению спроса на жилую недвижимость в условиях повышения цен, а именно - понижения кредитных ставок, государственной поддержки ипотечных кредитов, федеральных и региональных социальных программ».
На пленарном заседании Конгресса по строительству IBC также прозвучали доклады о социальных обязательствах застройщиков и путях их реализации в условиях проектного и эскроу-финансирования строительства жилья, о зарубежном опыте проектного финансирования и специфике российской модели, нововведениях в нормативном регулировании градостроительной деятельности, территориальном планировании и деурбанизации и другие актуальные темы.
В мероприятии приняли участие представители компетентных органов государственной власти и финансовых структур, руководители профильных общественных и некоммерческих организаций, топ-менеджеры девелоперских компаний.
Каждый поневоле начинает задумываться над этим вопросом после сообщений о новом случае обрушения моста, особенно когда сам недавно проезжал по этому мосту и даже не подозревал, насколько хрупкой и ненадежной может оказаться многотонная конструкция из стали и бетона.
Крушения мостов случаются не так уж редко и в России, и за рубежом. Не являются ли обрушение моста в Генуе, самопроизвольная разводка моста в Петербурге и множество других аварий звеньями одной цепи? О том, что же все-таки становится причиной этих катастроф – природные факторы или ошибки строителей, несоблюдение ими норм и правил – рассуждает генеральный директор компании «ГЛЭСК» Сергей Салтыков:
Эксплуатация по правилам и без
– Причины разрушения мостов можно условно разделить на два типа: одни аварии становятся результатом эксплуатационных повреждений, вторые – результатом ошибок, допущенных при строительстве и проектировании.
Обрушения мостов, связанные с эксплуатационными дефектами, которые накапливались за годы службы строительных конструкций, являются наиболее частыми. Большая часть мостов в России не обследовалась десятилетиями, а разрушение асфальтного покрытия, нарушение водосточной системы и зимняя эксплуатация с применением антигололедных реагентов из года в год ведут к тому, что у металлических и железобетонных несущих конструкций моста появляются повреждения, снижающие способность воспринимать нагрузку.
Выявить подобные разрушения, например, коррозию арматуры в бетоне, возможно лишь эксперту, вооруженному специализированным дорогостоящим оборудованием. Существуют нормативные требования о необходимости регулярного обследования и мониторинга мостов. В п. 5.2 Свода правил СП 79.13330.2012 установлено, что обследование мостов должно производиться не реже одного раза в 5–7 лет, в зависимости от сложности конструкций и состояния моста.
На этом фоне удивительными выглядят заявления о «тяжелом слое асфальта» на Володарском мосту в Петербурге, толщина и плотность которого должны быть установлены проектом и контролироваться технадзором и заказчиком при производстве работ. Более правдоподобная причина самопроизвольной разводки Володарского моста – износ гидропривода и механизмов, отвечающих за разведение и фиксирование положения моста. А производилось ли обследование конструкций и механизмов моста в регламентированный срок, теперь определяет Следственный комитет.
Строительство не без ошибок
– Несмотря на то, что каждый мост является уникальным, проектные ошибки в мостостроении встречаются довольно редко. Как правило, проектирование и экспертизу проектов мостов доверяют высококвалифицированным специалистам и строго контролируют, поэтому нештатные ситуации могут возникать лишь при внедрении новейших, мало опробованных на практике решений.
Строительство мостов происходит также под строгим авторским и строительным надзором, что не всегда помогает избежать ошибок. Наиболее частые из них связаны с нарушением технологии, в результате чего снижается несущая способность пролетов и опор моста.
Строительные конструкции мостов всегда проектируются густо армированными, с применением высокопрочных марок бетонов, но обеспечить достижение проектных значений прочности может только правильный монтаж каркаса арматуры и уход за бетоном. В нашей практике обследования встречались объекты, на которых арматура вместо установленной проектом вязки проволокой была соединена при помощи сварки, что привело к значительному снижению несущей способности. Еще чаще встречается недобор по прочности бетона или его критическая неоднородность, которые возникают в результате нарушений технологии заливки бетона и ухода за ним в начальный период набора прочности.
К эксплуатации не допущен
– Исключить приемку мостов, имеющих скрытые строительные дефекты, возможно, если ввести в практику обследования мостов независимую экспертизу. В этом случае, спустя некоторое время после ввода моста в эксплуатацию, вынесение окончательного вердикта следует доверить независимым экспертам из другого региона, которые будут назначаться рандомно из перечня специализированных компаний, аккредитованных ответственной за мостовые сооружения в стране организацией. Только в этом случае каждое лицо, участвующее в строительном процессе, будет знать, что даже скрытые дефекты будут выявлены, а следом за обнаружением допущенных нарушений неотвратимо последует привлечение виновного к ответственности.
Сейчас действуют требования о необходимости проведения обследования мостов перед вводом в эксплуатацию в соответствии с п. 4.2 СП 79.13330.2012 «СНиП 3.06.07-86 Мосты и трубы. Правила обследований и испытаний». Информация о конкурсных процедурах по выбору исполнителей таких обследований размещается на сайте госзакупок, но беда в том, что технические задания на обследование новых мостов содержат лишь визуальный осмотр и выборочные обмеры строительных конструкций. Только иногда в задании можно встретить геодезическую съемку, обязательную при обследовании на первоначальном этапе для выполнения последующего мониторинга в соответствии с пп. 5.8 и 6.4 СП 274.1325800.2016 «Мосты. Мониторинг технического состояния».
Надо признать, что в наш технологичный век, когда эксперт при помощи приборов неразрушающего контроля может определить все характеристики железобетона и сделать снимки расположенной внутри арматуры, приемку мостов зачастую доверяют организациям, не имеющим ни специалистов, ни оборудования, но предложившим минимальную цену за счет отсутствия издержек: когда ничего нет, то и тратиться не на что.
Сегодня в России полностью готова законодательная база для безаварийной эксплуатации мостов, осталось только начать исполнять требования сводов правил и проводить полное обследование каждые 5–7 лет, а при вводе в эксплуатацию подтверждать соответствие построенного сооружения проекту не только наружным осмотром, но и сканированием, с испытаниями на параметры и скрытые дефекты конструкций и материалов.