Инвестиции в МОП окупаются: девелоперы Москвы и Петербурга сравнили подходы к созданию жилой среды
В петербургском Four Seasons прошло закрытое отраслевое мероприятие «Экономика впечатлений: как МОП решают судьбу девелоперского проекта». Организатором выступила компания Галерея Проектов х SINTEZA при поддержке Community Real Estate.
Более 40 представителей девелоперских компаний обсудили, как МОП влияют на цену квадратного метра, скорость продаж и лояльность покупателей.
Цифры, которые убеждают
Юлия Кристова, генеральный директор Галерея Проектов х SINTEZA, представила сравнительный анализ инвестиций в МОП для типовых жилых комплексов Москвы и Петербурга. При колоссальной разнице в стоимости квадратного метра (600 тыс. против 220 тыс. руб.) доля вложений в общественные пространства оказалась идентичной – 1,2% от стоимости всех квартир.
«Это универсальная константа. Инвестиции в МОП – не "разорительная" статья, а просчитанный стандарт, критически важный для создания ценности. Вопрос не в том, сколько потратить, а в том, как спроектировать так, чтобы эти метры реально работали на комфорт и в итоге на стоимость», – пояснила Юлия Кристова.
От спа-комплекса до коворкинга: что выбирают жители
Ринат Латыпов («Унистрой», Казань) рассказал о проекте, где для резидентов создали полноценный спа-комплекс: бассейн, сауна, хамам, фитнес-зона и даже beauty-коворкинг.
«Клиенты ценят свое время: чтобы заняться спортом, им достаточно спуститься вниз. Они готовы за это платить», – отметил Латыпов.
Екатерина Туник, управляющий партнер Галерея Проектов x SINTEZA, подтвердила тренд, начав с важного контекста: в Москве и Петербурге до 35–40% покупателей бизнес-класса работают вне классического офиса.
«Покупатель больше не готов переплачивать просто за метры. Он выбирает сценарий жизни: жить, работать и отдыхать в одном месте. Коворкинг – конкурентное преимущество, а не "красивая опция"», – подчеркнула Туник.
Дарья Веневцева (HART development, Уфа) рассказала о важности зонирования и поделилась, как в одном проекте ей удалось разделить потоки так, что в крупной секции появилось классическое лобби с ресепшеном для курьеров и гостей, а в малоэтажной – полная приватность даже без консьержей.
Но так ли мы продаем?
Однако даже самый продуманный МОП не сработает, если не научиться его продавать. Виктория Коваленко, CEO Community Real Estate, заострила внимание на системной проблеме: менеджеры по продажам не умеют выявлять реальные потребности покупателей.
«Менеджеры спрашивают про площадь и бюджет, но не про образ жизни – есть ли домашние животные, работаете из дома или в офисе. Покупатели тоже этих вопросов себе не задают, потому что воспринимают квартиру просто как стены. Для них МОП – навязанное общедомовое имущество, за которое они не готовы платить», – объяснила Коваленко.
Выход, по ее словам, – сначала понять реальную целевую аудиторию, а уже под нее проектировать функции МОП. Иначе маркетинговые исследования и брендинг, на которые потрачены миллионы, останутся бесполезными.
Ирина Прощенкова и Юрий Нарвин дополнили дискуссию важными акцентами: первый – о нейроархитектуре, где свет, звук и тактильность становятся инструментом создания цены, второй – о бренде, который при грамотной интеграции со средой может добавлять до 30% к стоимости метра и вдвое сокращать расходы на привлечение клиентов.
Итог
Мероприятие подтвердило: сегодня МОП перестают быть «общедомовым имуществом» в сознании покупателей только тогда, когда девелопер сам научится понимать своих жителей и продавать не квадратные метры, а сценарии жизни. При грамотном подходе общественные пространства становятся продолжением квартиры, работают на репутацию и конвертируются в стоимость квадратного метра.
Организаторы пообещали вскоре анонсировать продолжение встреч и в других регионах.
16 октября Russian Business Guide и проектное бюро «Драфт» при поддержке Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и Ассоциации «Российско-Турецкий диалог» провели новое мероприятие цикла «Дорожные вопросы» — круглый стол «Инфраструктура дорог и городских пространств: влияние дорожных вопросов на развитие промышленных площадок, жилых комплексов и придорожных территорий». Официальный партнёр — Банк «МБА-МОСКВА».
Модерировала встречу Мария Суворовская, главный редактор Russian Business Guide, вице-президент Ассоциации «Российско-Турецкий диалог».
С приветственным словом к участникам круглого стола обратился Арсен Аюпов, президент Ассоциации «Российско-Турецкий диалог». Он рассказал об опыте участия турецких строительных компаний в строительстве дорог в нашей стране, отметив, что турецкие подрядчики участвовали в том числе в крупных концессионных проектах в сфере дорожного строительства в России, но на данный момент таких проектов реализовано не так немного. «Я полагаю, что это партнёрство надо развивать и углублять, поскольку турецкий строительный бизнес не просто выступает как подрядчик, он привносит новые технологии, что, на мой взгляд, очень важно для нас, особенно в условиях, когда мы стремимся к качеству и инновациям», – отметил Арсен Аюпов.
Марина Мигалёва, начальник мастерской развития транспортной инфраструктуры ГАУ «Институт Генплана Москвы» выступила с докладом «Принципы и нормативные основания формирования городской велоинфраструктуры». Она отметила, что сегодня городское пространство активно используется велосипедистами, и адекватным ответом на эту тенденцию стало интенсивное развитие городской велотранспортной сети, особенно в последние годы. К 2025 году в Москве уже сформировано 745 километров сети, и примерно половина представлена изолированными велодорожками. Согласно городским планам развития, предусмотрено увеличение сети до 2300 километров. «Таким образом, нас ждёт большая работа по выделению регионального непрерывного кольца, которое носит название Московское большое зелёное кольцо, и этот проект интегрируется в масштабный федеральный маршрут «Вело 1», соединяющий Москву и Санкт-Петербург», – рассказала она. В своём выступлении эксперт подробно осветила новации в сфере нормативно-правового регулирования, которые будут содействовать реализации глобальных планов по развитию сети.
Мария Кулькова, основатель проектного бюро «Драфт» (соорганизатор мероприятия) выступила с докладом на тему «Дорога как актив: как системный подход к инфраструктуре увеличивает прибыльность вашего проекта». Она обратила внимание участников круглого стола на то, что застройщики тоже являются владельцами дорог, но зачастую не относятся к ним с должным вниманием, поскольку рассматривают их только с точки зрения расходов. Однако, подчеркнула спикер, дороги – это не просто асфальт; они будут эксплуатироваться годами и системный подход к строительству дорог, которые построены качественно, с соблюдением всех норм, которые удобны в эксплуатации, повышают прибыльность объектов коммерческой и жилой инфраструктуры. «С точки зрения застройщика важно учитывать три ключевых аспекта. Во-первых, правовая безопасность: необходимо соблюдать все нормативные правила, чтобы избежать проблем. Во-вторых, экономика проекта: средства лучше тратить на качественное строительство, чтобы избежать ежегодных ремонтов, подтоплений и прочих проблем. Не стоит экономить – лучше сразу строить безопасно и правильно. В-третьих, ценность для конечного потребителя. Мы все сами – автомобилисты и пешеходы, важно строить как для себя, потому что мы и строим для себя, к тому же это влияет на нашу репутацию. Поэтому давайте делать дороги качественно и профессионально», – призвала Мария Кулькова.
Юлия Андреева, руководитель проектов Департамента транспорта и дорожно-транспортной инфраструктуры г. Москвы, рассказала участникам круглого стола о программе передачи маршрутов в Москву в рамках проекта «Москва–область». «Мы видим высокие темпы строительства жилья, что непременно приведёт к увеличению численности населения. И соответственно, нам необходимо решать задачу комфортности транспортного обслуживания. В этом году мы запустили программу по передаче смежных маршрутов с целью создания единой транспортной системы Москвы и Московской области. По поручению правительств Москвы и области, за 4 года планируется передать на обслуживание в Москву около 170 маршрутов общественного транспорта. В этом году мы уже передаём 25 маршрутов на обслуживание в Москву, 6 уже запустили», – рассказала Юлия Андреева. Она подробно осветила планы и этапы реализации этой программы. «Мы ожидаем значительного улучшения качества транспортного обслуживания для пассажиров Москвы и Подмосковья. Для этого вводим новое тарифное меню и билетную систему, обновляем инфраструктуру, заменяем подвижной состав и создаём новую удобную маршрутную сеть», – резюмировала спикер.
Также в ходе круглого стола участники обсудили значение транспортных узлов и развязок для развития городских пространств, инновационные технологии в строительстве и ремонте дорожной инфраструктуры, взаимосвязь между развитием дорожной сети и увеличением потока инвестиций в индустрию и жильё, а также другие актуальные аспекты отрасли дорожного строительства.
Среди выступавших были: Владимир Фёдоров, исполнительный директор Международной ассоциации предприятий городского электрического транспорта (МАП ГЭТ) с докладом «Правильная инфраструктура городского пассажирского транспорта – залог здоровой экономики города»; Илья Машков, председатель правления Ассоциации проектировщиков Московской области, который рассказал о влиянии дорожной сети на качество жизни на территории; Роман Архипов, руководитель В2В-проектов компании «Умные парковки», он рассказал о технологичных решениях для парковочного пространства; Анастасия Селиверстова, эксперт по трансформационным стратегиям, GR и упаковке проектов с презентацией «Как упаковать проект под государство»; Алёна Овчинникова, руководитель направления развития сети «Гагава Ресторантс», с докладом «Здоровое питание на ходу: масштабирование сети ресторанов Fast Casual Dining на автозаправочных станциях»; Ольга Селезнёва, председатель ассоциации «РАСТО», член СПКА в автомобилестроении, заместитель председателя Комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по развитию предпринимательства в сфере автобизнеса, с докладом «Взаимосвязь между развитием дорожной сети и увеличением потока инвестиций в индустрию и жильё» и Антон Якушев, руководитель проектных продаж Dalgakıran, который рассказал о том, что компания выступает как комплексный партнёр в развитии инфраструктуры дорог.
Как отметили участники круглого стола, развитие дорожной инфраструктуры способствует экономическому росту через бесперебойную логистику, снижение расходов и стимуляцию смежных отраслей (строительство, производство материалов, машиностроение), создавая новые рабочие места. Оно также улучшает качество жизни, повышая привлекательность городов и их конкурентоспособность. И такие мероприятия, которые позволяют делиться опытом, обмениваться идеями и находить решения в инфраструктурном развитии, являются одним из важных элементов формирования отрасли.