Инвестиции в МОП окупаются: девелоперы Москвы и Петербурга сравнили подходы к созданию жилой среды
В петербургском Four Seasons прошло закрытое отраслевое мероприятие «Экономика впечатлений: как МОП решают судьбу девелоперского проекта». Организатором выступила компания Галерея Проектов х SINTEZA при поддержке Community Real Estate.
Более 40 представителей девелоперских компаний обсудили, как МОП влияют на цену квадратного метра, скорость продаж и лояльность покупателей.
Цифры, которые убеждают
Юлия Кристова, генеральный директор Галерея Проектов х SINTEZA, представила сравнительный анализ инвестиций в МОП для типовых жилых комплексов Москвы и Петербурга. При колоссальной разнице в стоимости квадратного метра (600 тыс. против 220 тыс. руб.) доля вложений в общественные пространства оказалась идентичной – 1,2% от стоимости всех квартир.
«Это универсальная константа. Инвестиции в МОП – не "разорительная" статья, а просчитанный стандарт, критически важный для создания ценности. Вопрос не в том, сколько потратить, а в том, как спроектировать так, чтобы эти метры реально работали на комфорт и в итоге на стоимость», – пояснила Юлия Кристова.
От спа-комплекса до коворкинга: что выбирают жители
Ринат Латыпов («Унистрой», Казань) рассказал о проекте, где для резидентов создали полноценный спа-комплекс: бассейн, сауна, хамам, фитнес-зона и даже beauty-коворкинг.
«Клиенты ценят свое время: чтобы заняться спортом, им достаточно спуститься вниз. Они готовы за это платить», – отметил Латыпов.
Екатерина Туник, управляющий партнер Галерея Проектов x SINTEZA, подтвердила тренд, начав с важного контекста: в Москве и Петербурге до 35–40% покупателей бизнес-класса работают вне классического офиса.
«Покупатель больше не готов переплачивать просто за метры. Он выбирает сценарий жизни: жить, работать и отдыхать в одном месте. Коворкинг – конкурентное преимущество, а не "красивая опция"», – подчеркнула Туник.
Дарья Веневцева (HART development, Уфа) рассказала о важности зонирования и поделилась, как в одном проекте ей удалось разделить потоки так, что в крупной секции появилось классическое лобби с ресепшеном для курьеров и гостей, а в малоэтажной – полная приватность даже без консьержей.
Но так ли мы продаем?
Однако даже самый продуманный МОП не сработает, если не научиться его продавать. Виктория Коваленко, CEO Community Real Estate, заострила внимание на системной проблеме: менеджеры по продажам не умеют выявлять реальные потребности покупателей.
«Менеджеры спрашивают про площадь и бюджет, но не про образ жизни – есть ли домашние животные, работаете из дома или в офисе. Покупатели тоже этих вопросов себе не задают, потому что воспринимают квартиру просто как стены. Для них МОП – навязанное общедомовое имущество, за которое они не готовы платить», – объяснила Коваленко.
Выход, по ее словам, – сначала понять реальную целевую аудиторию, а уже под нее проектировать функции МОП. Иначе маркетинговые исследования и брендинг, на которые потрачены миллионы, останутся бесполезными.
Ирина Прощенкова и Юрий Нарвин дополнили дискуссию важными акцентами: первый – о нейроархитектуре, где свет, звук и тактильность становятся инструментом создания цены, второй – о бренде, который при грамотной интеграции со средой может добавлять до 30% к стоимости метра и вдвое сокращать расходы на привлечение клиентов.
Итог
Мероприятие подтвердило: сегодня МОП перестают быть «общедомовым имуществом» в сознании покупателей только тогда, когда девелопер сам научится понимать своих жителей и продавать не квадратные метры, а сценарии жизни. При грамотном подходе общественные пространства становятся продолжением квартиры, работают на репутацию и конвертируются в стоимость квадратного метра.
Организаторы пообещали вскоре анонсировать продолжение встреч и в других регионах.
Рынок жилой недвижимости живет словно по цитате Оскара Уайльда. Люди делятся на два класса: покупатели верят, что недвижимость когда-то все-таки рухнет в цене, а строители, несмотря на все трудности, продолжают строить.
18–19 ноября в Екатеринбурге прошел XVII Уральский форум недвижимости. Мероприятие посетили около 1,5 тысяч человек, на площадках форума выступили 90 спикеров.
На мероприятии представили 14 тематических секций, которые были посвящены разным объектам на рынке недвижимости и рассматривали необходимые аспекты работы риэлтора, такие как аналитика, право, маркетинг и дизайн, технология продаж. Особенно посетители выделили правовую секцию. На ней обсуждали юридические риски. Например, проблему “ведомых продавцов”, которые в ходе судебных разбирательств могут получить квартиру обратно, оставив покупателя без денег и жилья. Осветили риски самозанятых риэлторов: по закону они не могут вести агентскую деятельность. Упомянули судебную практику, согласно которой клиенту такого риэлтора сложнее доказать собственную добросовестность как приобретателя.
Из интерактивных форматов участники могли посетить 10 мастер-классов, среди которых впервые был представлен социальный проект «Лаборатория экстрабилити». На творческих занятиях посетители с закрытыми глазами учились активировать разные каналы восприятия. Этот опыт обостряет интуицию, слух, тактильные ощущения, когнитивные способности и помогает выйти за рамки шаблонного мышления. Особую ценность встречам придало участие тренеров и волонтеров с инвалидностью, которые на собственном опыте знают, как раскрывать внутренние ресурсы.
На пленарном заседании «Фокус на вызовах и устойчивости» приглашенные эксперты подвели итоги года и обсудили, удалось ли отрасли оправиться от шока и вернуться к росту. В дискуссии участвовали представители Мастерской генерального плана г. Екатеринбурга, Гильдии строителей Урала, Российской гильдии управляющих и девелоперов, Российской гильдии риэлторов, Уральского Главного Управления Банка России, Авито Недвижимости, Банка ВТБ (ПАО), Уральского банка ПАО Сбербанк, а также Уральской палаты недвижимости.
По данным Павла Прядко, руководителя по развитию партнерства с сервисом «Комфортная сделка» Авито Недвижимости, сегодня по объемам строительства столица Урала обгоняет Санкт-Петербург и уступает только Москве и Краснодару. При этом спрос успевает за предложением: среди топ-5 городов по числу вводимых квадратных метров только две столицы и Екатеринбург в безрисковой зоне по показателю отношения распроданности к строительной готовности. Недвижимость города также привлекательна для покупателей из других регионов: на них приходится 27% от интереса к новостройкам Екатеринбурга.
Ситуацию на рынке прокомментировал президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Василий Олейников. — Хочу сказать, что много кризисов мы прожили. В прошлом году на пленарной сессии мы говорили о кризисе на рынке. Сейчас мы уже привыкли к этой ситуации — не только риэлторское сообщество, но и покупатели, и продавцы, и застройщики. Мы прошли кризисную точку. Но сохраняются вызовы — это высокая ключевая ставка и падение ипотечного кредитования.
— Я буду относиться к числу оптимистов. У нас ожидания, что вслед за ключевой ставкой будет снижаться ставка по ипотечным кредитам. Сегодня самый большой вопрос, что делать с дорогими кредитами, которые клиенты получают в этом году. В целом по стране где-то 17–18% клиентов берут ипотеку в текущих условиях. Наша Свердловская область отличается тем, что у нас 22% клиентов берут рыночные кредиты. Когда мы посмотрели свою базу, мы выяснили, что каждый пятый дорогой рыночный кредит погашается в течение одного года. Это про то, что люди могут позволить себе брать такие кредиты и справляются с нагрузкой. Сейчас они выбирают не ставку, а комфортный платеж, — заявила заместитель управляющего по розничному бизнесу Банка ВТБ (ПАО) Елена Авдонькина.
О роли инструментов, обеспечивающих безопасность сделок на рынке недвижимости, высказалась руководитель направления «Аккредитивы. Эскроу» Управления торгового финансирования Уральского банка ПАО Сбербанк Екатерина Логинова. — На сегодняшний момент растет финансовая грамотность клиентов. Очень радует, что люди глубже погружаются в финансовые вопросы. Они не только смотрят на то, как провести сделку, но и как ее провести безопасно. Мы в рамках Сбербанка отмечаем повышение активности использования безопасных форм расчета, в частности аккредитивов. Если смотреть по Уральскому региону, то за последний год количество таких безопасных сделок увеличилось на 16%.
В этом году форум проводился при поддержке Российской Гильдии Риэлторов, Авито Недвижимости (генеральный партнер), ПАО Сбербанк (стратегический партнер), Банка ВТБ (ПАО) (официальный спонсор) и Яндекс Недвижимости.
Большая благодарность за поддержку в проведении форума — агентству недвижимости Беседы, компаниям ООО «Шило Девелопмент», Метрика недвижимость, А.С. Хоум Строй, Business & Brokers, АМТ Страхование, Брусника, ООО Алека-Групп, Анапский курорт «ЛУЧИ», Девелопер Эволюция, Инвест Строй, ГК Метражи, Крымские дачи, ЭНКО, УГМК - Застройщик, ООО АН Деловой Квартал, Жилой район ZORI, PR FLAT Недвижимость, Кадастр Про, АНО Белая трость, Русский дом МК, Синица Девелопмент, Авенир ФИТО.