Урбанистическая экскурсия МЕГАПОЛИС ЭКСПО 2025: как технологии формируют современный город
12 ноября 2025 года в МВЦ «Крокус Экспо» в рамках первого объединённого проекта «МЕГАПОЛИС ЭКСПО: технологии и решения для современных городов» состоялась первая Урбанистическая экскурсия. Маршрут объединил журналистов, экспертов и представителей городской инфраструктуры, показав, как производители инженерных систем, строительных материалов и умных сервисов формируют экосистему современного мегаполиса — от лифтов и вентиляции до цифровых сервисов для управления домами.
Экскурсия прошла по двум экспозициям: UtiliCon (ЖКХ, строительство, архитектура) и «Мир Климата. Осень», демонстрируя, как решения разных отраслей интегрируются в единую городскую среду.
Лифты нового поколения для умного города
Первой точкой маршрута стал Карачаровский механический завод — один из ключевых российских производителей лифтов с 1950 года. Сегодня компания берет курс на технологическую независимость и создаёт собственные современные решения для вертикального транспорта.
На стенде были представлены скоростные пассажирские лифты со скоростью движения до 4 м/с, инновационные кабины с повышенной шумоизоляцией, а также импортозамещённая безредукторная лебёдка, которая отличается энергоэффективностью. За счёт таких решений лифты требуют меньше обслуживания, не нуждаются в машинном масле и соответствуют современным экологическим стандартам.
«Мы стремимся интегрировать лифтовое оборудование в экосистему «умного города». Системы автоматической эвакуации при аварии, «умные зеркала» для оперативной трансляции информации, цифровые инструменты мониторинга и удалённого контроля делают вертикальный транспорт частью единой городской цифровой среды. Завод ежегодно обновляет тысячи единиц оборудования в Москве, реализует программу «Доступные лифты», сотрудничает с фондами капитального ремонта и формирует кластер лифтостроения на базе особой экономической зоны «Технополис Москва»», – рассказал Александр Анатольевич Гимадеев - заместитель генерального директора-коммерческий директор Карачаровского механического завода.
Цифровая трансформация управления многоквартирными домами
ИТ-компания «МОЁ СОБРАНИЕ», специализирующаяся на автоматизации общих собраний собственников, представила участникам экскурсии сервис, который позволяет организовывать ОСС всех видов — от подготовки документов до выгрузки результатов в ГИС ЖКХ, при этом строго соблюдая требования законодательства.
Во время экскурсии директор компании Александр Бормотов отметил, что культура управления домами в России только формируется. Жильцы часто перекладывают ответственность на управляющие компании, а управляющие организации работают под давлением проверок и рисков. В результате решения принимаются медленно, а проблемы копятся. Платформа «МОЁ СОБРАНИЕ» помогает изменить эту ситуацию. Сервис обеспечивает автоматическое распознавание бюллетеней, поштучную выгрузку решений каждого собственника, прозрачную логику прохождения всех этапов собрания и понятный интерфейс для жителей. Управляющие компании проводят собрания за минуты, уверены в корректности действий, а собственники видят результат своих решений и начинают воспринимать дом как общую ответственность. Так цифровые решения становятся частью городской управленческой инфраструктуры.
Локальное для глобального
Особым блоком Урбанистической экскурсии стал коллективный стенд предпринимателей Республики Татарстан, организованный при поддержке Министерства экономики Республики Татарстан, Центра «Мой бизнес» и Фонда поддержки предпринимательства Республики Татарстан». Примечательно, что по данным исследования Sherpa Group, Татарстан занимает второе место среди российских регионов по объему строительных работ в первом полугодии 2025 года с показателем 348,2 млрд руб. Решения локальных производителей отличает инновационность, технологичность и соответствие трендам отрасли. Участники экспозиции представили передовые решения для освещения инфраструктурных объектов, строительства и укладки кровли.
Так, компания НИТЕОС представила комплексный подход к городскому освещению. За 15 лет на рынке она реализовала более 9000 городских и промышленных проектов — от Калининграда до Сахалина.
«Мы реализуем полный цикл производства в России: от разработки литьевых форм и печатных плат до финальной сборки светильников. Компания делает акцент на исследованиях и разработках, улучшении оптических систем и интеграции с IoT-платформами. Такое сочетание технологичности, локализации и ориентации на реальные задачи муниципалитетов и девелоперов делает её решения востребованными в проектах благоустройства и формировании ночного образа города», - рассказал коммерческий директор НИТЕОС Артур Исламов.
Компания «ГармонияСтрой» представила передовую систему плоской кровли по профилированному настилу с применением PIR-теплоизоляции и ПВХ-мембран. Свою деятельность компания начала в 2014г с поставок материалов, но сознательно трансформировалась в монтажную компанию, чтобы управлять результатом проекта целиком.
«Кровля с теплоизоляционными PIR-плитами Pirro помогает снижать расходы на отопление, а ПВХ-мембраны Sika с высокими показателями пожарной безопасности и сроком службы от 35 лет повышают долговечность городской застройки. В основе лежит комплексный подход: инновационные материалы, технологичный монтаж с использованием замкового соединения «четверть». Своими решениями компания закрывает ключевые потребности ЖКХ, девелоперов и социальных объектов, помогая проводить капитальный ремонт кровель, соблюдать нормативы и одновременно оптимизировать эксплуатационные расходы в любое время года. В масштабных инфраструктурных проектах, таких как аэропорты и крупные жилые комплексы, это становится важным фактором устойчивого развития городской среды», – подчеркнула основатель «ГармонияСтрой» Лейсан Сутулова.
Компания «СОК» уже восемь лет успешно работает на рынке монолитного оборудования и выступает надёжным партнёром для строительных организаций. На стенде были представлены собственные щитовые опалубочные системы и широкий спектр оборудования для объектов разного масштаба.
«Инновационность наших решений заключается в сочетании современного дизайна опалубки и продвинутых технологий производства. Конструкции разработаны так, чтобы сокращать время сборки и разборки, повышать безопасность работ и снижать риски ошибок на площадке. «СОК» не ограничивается типовыми решениями и предлагает индивидуальные комплектации под конкретные проекты. Это помогает строительным компаниям ускорять реализацию объектов, оптимизировать использование материалов и повышать качество работ», - отметил основатель компании Эмиль Фаритович Хасимов.
Ароматы асфальта
В рамках Урбанистической экскурсии Группа компаний «АБЗ-1» представила участникам три ключевых разработки, которые меняют подход к благоустройству городских пространств.
Например, цветной асфальтобетон для оформления пешеходных зон, велодорожек и общественных пространств. Он помогает структурировать городскую среду, визуально разделять потоки участников движения, повышать безопасность и создавать узнаваемые городские маршруты. Цветные асфальтобетонные покрытия производятся на основе запатентованного прозрачного полимерного вяжущего B2color и отечественных компонентов, которые сохраняют цвет по всей толщине покрытия, имеют высокую прочность аналогично традиционному асфальту, а также могут использоваться при любых климатических условиях, делая городскую среду яркой и безопасной.
Самая необычная новинка компании - ароматизированный асфальтобетон, который устраняет традиционный запах битума и создаёт более комфортную атмосферу в районах, где ведутся дорожные работы. Использование натуральных ароматов в сочетании с высокими эксплуатационными характеристиками делает этот материал уникальным и социально ориентированным.
Третья новинка - водоотверждаемая ремонтная смесь (ВОРС), которая позволяет восстанавливать движение по отремонтированному участку уже через 30 минут после укладки. Это технологический прорыв в сфере экспресс-ремонта, который не требует прогрева или специального оборудования и помогает городам сокращать сроки работ без потери качества. Реализованные проекты с применением этих материалов — от велодорожек и пешеходных маршрутов до парков — демонстрируют, как современная дорожная отрасль может работать на повышение качества жизни горожан.
«Мы системно помогаем повышать качество и эстетику городской среды, сокращать сроки работ и снижать операционные затраты. Наши технологии позволяют ускорять выполнение проектов без компромиссов по качеству, минимизировать неудобства для жителей, повышать безопасность дорожного движения и формировать современные, визуально выразительные и экологичные городские пространства», - заявила Юлия Залмина, руководитель отдела маркетинга Группа компаний «АБЗ-1».
Беспилотные технологии для городов настоящего
Премьера выставки - Группа компаний «Тихие Крылья» - представила беспилотные авиационные системы (БАС) гражданского назначения, которые находят применение в строительстве, благоустройстве и обеспечении безопасности городской инфраструктуры. Компания была основана в 2020 году и специализируется на разработке и производстве БАС и их компонентов на собственном предприятии в Санкт-Петербурге.
Беспилотные системы позволяют быстро и точно проводить мониторинг зданий и сооружений, выявлять теплопотери и обрывы линий, контролировать качество уборки улиц, обеспечивать безопасность территорий в дневное и ночное время. Они используются как на уровне двора или городского округа, так и на протяжённых инфраструктурных объектах городских агломераций – мостах, автомобильных и железных дорогах. Уникальность решений заключается в сочетании конструктивных особенностей и характеристик летательных аппаратов. В частности, в модельный ряд компании входит БАС вертолётного типа, массой до 30 килограммов с полезной нагрузкой до 7 килограммов. Такие аппараты отличаются высокой манёвренностью, дальностью полета до 60 км и отлично подходят под решение различных задач, связанных с развитием городской инфраструктуры.
Дыхание большого города
Климатическую экспозицию открыло одно из крупнейших российских предприятий по производству систем вентиляции для гражданских и промышленных объектов в Евразии – «Фабрика Вентиляции ГалВент». Компания включена в список системообразующих предприятий и в реестр ОПК, а ее продукция используется на знаковых объектах по всей стране и за её пределами.
ГалВент – это полный цикл производства всех элементов систем вентиляции: воздуховодов, фасонных изделий, клапанов, решёток, шумоглушителей, систем дымоудаления и мусороудаления из различных видов стали. Современный парк станков, роботизированные и автоматизированные процессы позволяют производить качественную продукцию быстрее большинства других производителей, что напрямую влияет на сроки ввода в эксплуатацию жилых домов, социальных и промышленных объектов, транспортных узлов.
«Мы по праву можем назвать себя крупнейшим производителем вентиляционного оборудования на евразийском континенте. Наши системы вентиляции установлены на космодромах «Байконур», «Плесецк» и «Восточный», на объектах госкорпорации «Росатом», в аэропортах Шереметьево, Домодедово, Внуково, в жилых комплексах ведущих девелоперов. Компания уделяет внимание тенденциям в области компактных и энергоэффективных решений, в том числе осваивает производство воздуховодов малого диаметра, позволяющих экономить пространство и интегрировать вентиляционные каналы в конструкцию стен, что становятся важным вкладом в создание комфортной городской среды», - рассказал Дмитрий Махотин, технический директор компании ГалВент.
Из Рязани с импортозамещением
Торговый дом «Виенто» представил ещё один значимый кейс импортозамещения — производство систем вентиляции различного назначения. Компания имеет собственную производственную базу и развитую логистику, ориентированную как на российский рынок, так и на зарубежные рынки.
«Наша продукция охватывает как бытовую, так и полупромышленную вентиляцию. Она изготавливается из высококачественного металла и пластика, что обеспечивает долговечность и экологичность. Перед выходом на рынок с новым продуктом мы подробно изучаем существующие решения, выбираем лучшие характеристики и добавляем собственные инженерные улучшения. Такое сочетание анализа и разработки позволяет создавать востребованное и конкурентоспособное оборудование, а фокус на качестве воздуха и здоровом микроклимате делает продукцию актуальной», - подчеркнул Виталий Дорожкин, начальник отдела продаж ТД ВИЕНТО.
Тишина и эффективность
Следующий экспонент Урбанистической экскурсии - компания «МИНИБОКС» представила линейку современных приточных и приточно-вытяжных установок, которые позволяют создать комфортный климат в помещении без необходимости открывать окна. В условиях шума, загрязнённого воздуха и плотной городской застройки это становится ключевым фактором качества жизни.
«Оборудование MINIBOX обеспечивает подачу свежего воздуха с подогревом или охлаждением, очистку от загрязнений и поддержание необходимого уровня влажности. Приточные и приточно-вытяжные установки с рекуперацией тепла, блоки увлажнения и охлаждения, вытяжные системы и модули дополнительной фильтрации создают комплексную систему климат-контроля. Компания использует европейские комплектующие и даёт расширенную гарантию до пяти лет. Высокая энергоэффективность, компактные габариты и низкий уровень шума делают эти решения востребованными в гостиницах, бизнес-центрах и современных жилых проектах. Важно, что наша команда сопровождает объект от стадии проектирования до ввода в эксплуатацию и обеспечивает монтажным организациям доступность оборудования со склада, что ускоряет реализацию проектов и упрощает работу девелоперов», - прокомментировал директор компании Алексей Балашев.
Теплая эстетика
Еще один участник экскурсии, который стремится учитывать множество факторов при создании «погоды» дома - компания CALDO. Производитель из Ярославля показал, что инженерные системы могут быть не просто функциональными, но и формировать визуальную идентичность пространства. В рамках экскурсии участники познакомились с дизайнерскими радиаторами, которые можно персонализировать по цвету, фактуре и размеру. Производитель предлагает палитру из более чем 200 оттенков, варианты матового, глянцевого и металлизированного покрытия, а также изготовление под индивидуальные размеры объекта.
«Наши радиаторы интегрируются в современные системы «умного дома». Смарт-терморегуляторы с Wi-Fi, совместимость с цифровыми платформами управления и возможность дистанционной настройки создают новый уровень комфорта для пользователей. Важным акцентом стала экологичность: компания использует порошковые краски без летучих органических соединений и энергоэффективные решения, которые позволяют снизить расход электроэнергии. Модульные системы, скрытые крепления и «парящий» эффект монтажа делают отопительные приборы элементом архитектурного образа. Решения CALDO уже применяются в музеях, гостиницах, офисах и современных жилых комплексах, подчеркивая, что эстетика и инженерия в городском пространстве сегодня неразрывно связаны», - рассказал Артём Арапов, руководитель отдела продаж.
Ощущение комфорта
Заключительной точкой экскурсии стала компания «Влагамакс», разработчик и производитель инновационной системы увлажнения воздуха. Компания запатентовала собственный метод ультрабатического увлажнения. Производство компании размещено в Москве.
«Мы создаем решения, которые можно ощущать. Современный город уже перестал быть только визуально комфортным: архитектура, подсветка и благоустройство формируют красивую картинку, но для реального благополучия человека не менее важен внутренний климат помещений. Системы «Влагамакс» работают на основе ультразвукового генератора, создающего холодный пар, который равномерно распределяется по всему помещению через специальные каналы. Датчики и пульты контроля позволяют поддерживать заданный уровень влажности в каждом помещении. Такой подход важен для снижения распространения вирусов и бактерий, защиты слизистых оболочек и кожи, улучшения сна и общего самочувствия», - рассказал Максим Блинов, основатель компании и разработчик системы.
Компания видит перспективу в массовом внедрении систем увлажнения в новые дома совместно с застройщиками, чтобы качественный микроклимат становился нормой по умолчанию. По мнению основателя, автоматизация инженерных систем, управление голосом и интеграция умных устройств в повседневную жизнь не просто повышают комфорт, но и становятся фактором развития городов и экономики.
Первая Урбанистическая экскурсия объединила ключевых участников отрасли, которые создают экосистему. Все представленные решения объединяются в единую ткань городской среды, которая обеспечивает безопасность, энергоэффективность, эстетику и комфорт человека.
Участники проекта «МЕГАПОЛИС ЭКСПО» продемонстрировали, что будущее городов — в синергии отраслей, которые ещё недавно воспринимались как отдельные сегменты рынка развиваются вместе и формируют новую философию современного мегаполиса, где технологичность напрямую связана с качеством жизни людей.
На фоне отмены основной программы льготной ипотеки, коррекции условий по семейной ипотеке и повышении ключевой ставки Центробанка рынок жилой недвижимости столкнулся с серьезными изменениями. В июне этого года в преддверии ужесточения условий по программам с господдержкой число ипотечных сделок в Санкт-Петербурге по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. выросло в полтора раза. Затем спрос на жилье закономерно начал снижаться. Уменьшился и объем предложения, так как застройщики пока не рискуют выводить на рынок новые проекты. Какие новые тренды наблюдаются на рынке недвижимости сегодня, обсудили представители девелоперских компаний на конференции «Рынок недвижимости: новая реальность», организованной деловым изданием «Ведомости Северо-Запад».
Адаптация рынка
По данным компании Nikoliers, в Петербурге в I полугодии 2024 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения жилой недвижимости упал на 23% до 32 061 квартир. Спрос, за данный период, напротив, увеличился на 30% до 24 084 договоров долевого участия (ДДУ).
Начиная с III квартала прошлого года, покупатели стремились максимально реализовать отложенный спрос на жилье. В текущем году пиковые значения были достигнуты в июне. По словам директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли консалтинговой компании Nikoliers Елизаветы Конвей, тогда катализаторами рекордного спроса выступили поэтапное повышение ключевой ставки, ужесточение условий ипотечного кредитования, изменение курса доллара, а также ожидания, связанные с перспективами прекращения действия ипотеки под 8% и изменения других программ господдержки.
«Сейчас драйвером продаж остается семейная ипотека. Мы ожидаем, что во II полугодии 2024 г. объем сделок снизится, но рынок стабилизируется. Пока интерес потенциальных покупателей частично склоняется в сторону аренды жилья. В 2026-2027 гг. возможно снижение ключевой ставки, и это усилит интерес покупателей к строительному продукту», – резюмировала Конвей.
Определиться со стратегией
Снижение количества сделок на рынке жилой недвижимости отмечает и руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, с одной стороны, ключевая задача для девелоперов до конца года – снизить финансовую нагрузку на покупателя, применяя различные инструменты продаж. Например, максимально снижая ежемесячный платеж по ипотеке до момента сдачи дома, или используются схемы рассрочек, позволяющие разбить платеж на части и комфортно разнести их по времени. С другой стороны, если у клиентов есть средства, в текущих условиях они, вероятно, разместят деньги на депозите.
«Как только пройдет этот сложный период, деньги с вкладов начнут снимать, последует активизация спроса. При этом не стоит забывать, что к тому моменту, когда ключевая ставка упадет, интересных предложений на рынке останется меньше ввиду ограниченности запусков новых проектов и сокращении предложения, особенно в Петербурге, на этом фоне цены начнут расти. Поэтому более разумно в такой ситуации вложить деньги в недвижимость, воспользовавшись хорошими предложениями от застройщиков. Ведущие застройщики запустили специальные программы, которые помогают стимулировать спрос, но есть те, кто ещё прорабатывает необходимые эффективные инструменты», – отметила она.
Сейчас спрос несколько ниже, чем в аналогичный период прошлого года, но учитывая особенности летнего периода, в сентябре традиционно можно ожидать роста активности со стороны покупателей, считает Трошева.
По словам Радика Нигматуллина, директора по развитию «Движения», девелоперские компании сталкиваются с серьезными вызовами, требующими кардинального пересмотра их стратегий. «Ключевые тренды, которые прогнозируют многие — это падение спроса на 50% на ближайшие полгода. В июле, по последним данным, IT-ипотека выросла в два раза в сравнении с предыдущим месяцем. Но в структуре сделок регионов она также незначительна. Семейная ипотека остается на прежнем уровне, но объем выдачи ипотечных займов в июле сократился почти в 2 раза по сравнению с июнем», — отметил Нигматуллин.
Взгляд власти
По мнению депутата Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Дмитрия Панова, на текущем этапе развития отрасли жилой недвижимости в России мы не увидим большого количества новичков-застройщиков, желающих присоединиться к работе в отрасли. Это связано как с завершением значимой программы общей льготной ипотеки, так и с тем, что сейчас финансово-кредитные учреждения предлагают своим заемщикам кредиты по ставкам от 20% годовых. Вместе с тем депутат отметил, что крупные девелоперы уже сейчас перестраивают свою работу с поставщиками и подрядчиками, в том числе по архитектурному проектированию.
«Задач огромное количество – от снижения себестоимости, причем не в ущерб качеству и комфортности возводимого жилья, до повышения коэффициента полезных площадей в проектах», – добавил он.
В обозримой перспективе оптимизации подвергнутся отделы продаж крупных застройщиков, а вместе с ними и отделы рекламы и маркетинга. На смену многим процессам придет «цифра», а большинству специалистов, которые долгое время выполняли задачи ипотечных менеджеров, однозначно будут предложены новые фронты работы.
«Когда рынок жилой недвижимости в условиях действующей льготной ипотеки и постоянно растущего спроса со стороны покупателей развивался галопирующими темпами, многие застройщики не уделяли должного внимания управлению своей себестоимостью, ценам реализации квадратных метров, а также качеству работы своих отделов продаж и размерам выплачиваемого компаниям-посредникам агентского вознаграждения. Сейчас девелоперы начнут очень серьезно переосмысливать большинство ранее использовавшихся подходов», – отметил Панов.
Он напомнил, что в рамках поручения президента РФ Владимира Путина, начиная с 2030 г. в России должно возводиться ежегодно не менее 120 млн кв. м жилья для удовлетворения интересов 5 млн российских семей.
Однако Панов полагает, что текущие рыночные условия пока в недостаточной мере могут позволить застройщикам достичь этой задачи. Поэтому совместно с другими депутатами Заксобрания Петербурга парламентарий направил Правительству страны предложения по обеспечению устойчивого развития отрасли. Одно из них касается утверждения льготных ставок для ипотечных сделок по приобретению жилой недвижимости, заключаемых работниками госкорпораций и корпораций с государственным участием.
Роль демографии
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – СЗ» Денис Бабаков отмечает, что необходимо также обратить внимание на демографические процессы в стране. Молодежь начинает жить отдельно на три-пять лет позже поколения родителей, а также на один-два года позже вступает в брак, таким образом, откладывая приобретение первой квартиры. Активнее всего квартиры покупают люди в возрасте 30-44 лет и старше. По данным Росстата, к 2028-2030 гг. доля населения в возрасте до 50 лет снизится до 50%.
Бабаков отметил, что в России растет доля домохозяйств, состоящих из одного человека. «В России, по данным переписи населения 2021 г., 41% пришелся на домохозяйства из одного человека. В Москве и Санкт-Петербурге эта доля составила 50%. Наш клиент становится все более одиноким. Это определит дальнейшую квартирографию. Если в 2016 г. мы прекрасно продавали однокомнатную квартиру в 39,5 кв. м, то в 2023 г. ее площадь снизилась до 31 кв. м. Полезное пространство при этом сохранилось и было оптимизировано», – пояснил он.
По прогнозам эксперта, в будущем доля студий, особенно на фоне запрета строительства квартир меньше 28 кв. м, будет расти, а доля многокомнатных квартир – уменьшаться. При этом по себестоимости студии будут дороже, чем квартира большей площади.
Цифровизация жилья
Впрочем, на обеспечение комфортной жилой среды влияет не только само качество жилья и квартирография. Большую роль играет и безопасность, которую обеспечивают цифровые сервисы. По данным «Ростелекома», в Петербурге и Ленинградской области с 2022 г. в четыре раза увеличился спрос со стороны застройщиков на различные цифровые сервисы: умные домофоны с бесконтактным открытием, видеонаблюдение, системы автоматического сбора показаний приборов учета, сервисы контроля и управлением доступом во двор или дом, благодаря которым шлагбаумы и двери могут открываться самостоятельно.
По словам директора по работе с массовым сегментом «Ростелекома» в Петербурге Евгении Зиминой, подобные цифровые сервисы есть во во многих новых проектах, с которыми застройщики выходят на рынок, высокая потребность в них наблюдается и на вторичном рынке.
«Современные цифровые решения все больше интегрируются в жилые комплексы, начиная с этапа проектирования. Такой подход повышает привлекательность недвижимости, отвечая потребностям жильцов в комфорте, безопасности и удобстве. Поэтому в ближайшие десятилетия мы можем ждать, что большинство новых домов застройщики будут оснащать умными технологиями», – считает Зимина.
Взаимодействие с властями
Важно отметить, что в текущих условиях возможности запуска девелоперами новых жилищных проектов будут зависеть и от эффективного взаимодействия с властями. Наряду со снижением спроса на жилье, застройщики Петербурга уже традиционно сталкиваются и с недостатком подходящих «пятен» под застройку. Соответственно, интересы девелоперов частично смещаются в Ленобласть. Впрочем, согласование проектов и здесь требует развития механизмов, которые позволят упростить данный процесс. Одним из таких механизмов является GR-направление, которое отвечает за взаимодействие компании с органами власти.
Как пояснила директор по внешним связям «Самолет Страна» Яна Грозовская, GR-специалист выполняет функцию «одного окна», куда могут обратиться представители комитетов, муниципальных образований и других структур по разным вопросам, начиная от внешних социальных функций и заканчивая взаимодействием с прокуратурой или СК.
«Выстраивание взаимодействия с органами власти, например, в Ленинградской области помогает нам осуществлять механизм КРТ (комплексное развитие территорий), который получил широкое распространение. КРТ подразумевает, что девелопер строит не только жилье, но и возводит детские сады, школы, благоустроенные дворы и не только. Сегодня человек покупает не просто квартиру, а обстановку вокруг дома. Раньше, когда строили многоэтажные дома в полях, люди думали, что когда-нибудь рядом появится и дорога. Но сейчас потребитель смотрит на синхронизацию ввода жилищного объекта со всей инфраструктурой», – отметила Грозовская.
Коммерческая недвижимость
Генеральный директор компании Maris Борис Мошенский отметил, что рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает значительные изменения, отражающие общее состояние экономики. Он подчеркнул, что «вакансия по офисам упала почти в два раза, а выбор для арендаторов становится все меньше». Мошенский также отметил серьезные изменения в складской недвижимости, где «вакансия упала до 0,5%, а ставки выросли почти в два раза». Он отметил возможные последствия изменений в налогообложении, которые могут привести к «попыткам увеличения арендной платы».
Руководитель филиала компании IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров считает, что основными факторами, сдерживающими развитие рынка офисной и складской недвижимости, являются высокий уровень процентных ставок и растущая себестоимость строительства. «Дефицит предложений во многом сформирован тем, что сейчас очень дорогие ставки по кредитам», – подчеркнул он. В то же время, Владимиров отметил, что спрос на офисные площади остается на рекордно высоком уровне, несмотря на ограниченное новое строительство: «В этом году, скорее всего, мы не доберем до 100 тысяч квадратных метров и соответственно вакансия пока также продолжит снижаться».
Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE, подчеркнула острую нехватку коммерческих площадей в городе. «На рынке сложилась напряженная ситуация, когда найти подходящие площади становится крайне сложно из-за минимальной вакансии и отсутствия нового предложения», — отметила Сумарокова. Она добавила, что PAGE нашла выход из этой проблемы, преобразовывая неудобные объекты, которые сложно сдать в классическую аренду в гибкие офисные пространства. По её словам, такие решения выгодны как собственникам, которые начинают зарабатывать на ранее простаивающих площадях , так и компаниям, нуждающимся в современных рабочих пространствах. «Инвестиции в такие проекты невелики, но их влияние на рынок трудно переоценить», — заключила Сумарокова.
Тренды торговой недвижимости
Также были представлены актуальные тренды рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге. Наталия Киреева, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, отметила, что рынок торговых центров в городе демонстрирует признаки насыщения с 2016 года, когда был открыт последний крупный объект. Эксперт подчеркнула: «Текущая ситуация на рынке торговых центров в Петербурге показывает, что основной акцент смещается на развитие малоформатных объектов и стрит-ретейл. Мы наблюдаем значительное количество новых проектов в зонах комплексного жилого строительства. Эти форматы отвечают растущему спросу на доступность базовых услуг и досуга». Наталия добавила, что реконцепция старых объектов и новые малоформатные торговые центры будут определять рынок в ближайшие годы.
Спрос на курортную недвижимость
Несмотря на изменения в условиях кредитования, петербуржцы в определенной мере сохраняют интерес к инвестициям в недвижимость, в том числе в курортную. Согласно данным Macon и аналитического департамента федерального девелопера «Неометрия», по итогам первого полугодия текущего года жители Санкт-Петербурга совершили 4% от общего количества сделок в Сочи.
«Сочи – перспективная локация, как с точки зрения роста турпотока, так и градостроительного потенциала, что отражается на структуре возводимой недвижимости. Если в 2022 г. город-курорт посетили 7,2 млн человек, то уже по данным за 2023 г. их количество увеличилось до 7,6 млн, что стало максимальным показателем турпотока за 100 лет. В перспективе ближайших лет будет продолжаться этот восходящий тренд – по прогнозам экспертов, к 2030 г. турпоток в Сочи будет достигать 10 млн отдыхающих», – отметил руководитель отдела по работе с партнерами федерального девелопера «Неометрия» в городе Сочи Георгий Черняк.
Тем временем, новый генплан подразумевает увеличение гостиничной, санаторной и бальнеологической инфраструктуры, что обосновано, учитывая туристические перспективы региона.
С 1 июля этого года в Сочи изменилась структура потребительского спроса, и сегодня отмечается возрастающий интерес к отелям и апарт-отелям. В городе в текущих условиях активнее развивается именно курортная недвижимость. За первое полугодие в Сочи в сегменте апарт-отелей и отелей было совершено почти 1000 сделок, что больше результатов аналогичного периода прошлого года почти на 7%.
В ближайшие годы в городе-курорте планируют построить масштабные проекты с триллионными инвестициями, такие как яхтенные марины и трасса от Сочи до М4 (Дон). Их реализация положительно отражается на привлекательности города.
Что касается жилой недвижимости в Сочи, то она строится медленнее, чем в Северной столице. Если в Санкт-Петербурге планируют только за год ввести в эксплуатацию 3,6 млн кв. м, то в Сочи такой объем будет построен за 20 лет. При этом мы отмечаем, что структура спроса в жилом сегменте меняется. Сочинская недвижимость – это уже скорее объект роскоши, чем первая необходимость, этим обусловлен высокий запрос на комфорт. Клиент ожидает получить синергию качественного девелоперского продукта и сервиса. Все это, конечно, будет отражаться на стоимости квадратного метра, которая продолжит расти, особенно в высокобюджетном сегменте, добавил он.
Рынок апартаментов: рост на фоне дефицита
Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service, отметил, что рынок апартаментов продолжает расти, несмотря на ограниченное предложение. В первом полугодии 2024 года на рынок вышло всего 600 новых проектов, что значительно меньше, чем в прошлые годы. «Ограниченное предложение более чем в 2 раза подстегнуло спрос в сравнении с 1-м полугодием 2023. цены в сравнении с тем же периодом поднялись на 15%,» — сказал Сторожев. Он также подчеркнул, что наблюдается увеличение доли несервисных апартаментов. А введение ограничение на минимальную площадь жилья до 28 метров, дополнительно подстегнет спрос на псевдо жилье.
Закрытые фонды
В текущих экономических условиях компании все больше обращают внимание на то, как оптимизировать сделки с недвижимостью, поэтому растет спрос на создание закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Как отмечает УК «ДОХОДЪ», девелоперские компании, застройщики и собственники недвижимости все чаще обращаются к такому механизму. Согласно исследованию одной из консалтинговых компаний за I квартал 2024 г. доля сделок, в которых участвовал ЗПИФ, составила 22%, хотя ранее этот показатель находился на уровне 4-5%.
Директор по развитию УК «ДОХОДЪ» Илья Тесюль описал преимущества, которые инструмент ЗПИФ предлагает бизнес-проектам. Во-первых, это отсутствие налога на прибыль, поэтому весь доход остается в фонде, и его можно реинвестировать. Во-вторых, данный механизм помогает консолидировать все активы клиента. Наконец, ЗПИФы выполняют защитную функцию – информация о конечных бенефициарах фондов является конфиденциальной. «Доля сделок с участием ЗПИФ будет только расти, так как этот инструмент является очень гибким, каждый может воспользоваться им по-своему усмотрению», – пояснил Тесюль.