Муниципалитеты БРИКС углубляют сотрудничество: итоги второго дня форума в Сенкт-Петербурге
Второй день Международного муниципального Форума БРИКС сложился из обсуждения важнейших аспектов взаимодействия между муниципалитетами разных стран. Финансово-экономическое сотрудничество, развитие цифровых технологий, образование, здравоохранение, молодежная политика, вопросы миграции, культура, спорт: все темы устойчивого развития были охвачены форумом.
Муниципальное сотрудничество — уникальный инструмент обмена опытом и лучшими практиками
Дискуссионную сессию «Муниципальное сотрудничество как драйвер региональной интеграции и международных экономических связей» открыл Сергей Черёмин, заместитель председателя Оргкомитета ММФ БРИКС 2025, Министр Правительства Москвы, Руководитель Департамента внешнеэкономических и международных связей города Москвы: «Муниципальное сотрудничество между нами — уникальный инструмент обмена опытом и лучшими практиками управлениями муниципалитетами, мегаполисами».
Глава внешнеэкономического ведомства столицы отметил развитие связей Москвы и кубинской Гаваны. Черёмин объявил, что на Форуме подписана новая программа сотрудничества между столицами России и Кубы.
Янет Эрнандес Перез, Губернатор Гаваны подтвердила: «Очень важно, чтобы Москва в мае смогла поучаствовать в неделе, посвященной отношениям с Россией. Мы подготовим это мероприятие со всем нашим теплом. Мы — страна партнер и в этом качестве при вашей поддержке мы стремимся стать полноценной частью БРИКС. Пожалуйста, рассчитывайте на Кубу. Куба будет поддерживать вас».
Муниципалитеты, несмотря на свои разные возможности, сталкиваются с одинаковыми проблемами. С помощью взаимодействия они могут делиться возможностями инфраструктуры, знаниями и опытом - уверены участники сессии.
Евгения Лодвигова, заместитель Главы муниципального образования г.Казани рассказала о взаимодействии с международными партнерами города Казани: «Мы сделали большой рывок по улучшению городской среды. Мы создали проект «Shared city», где собраны лучшие практики со всего мира… Когда мы еще в 2020 году принимали традиционный форум БРИКС, мы еще тогда поняли, что у наших городов много точек соприкосновения. Мы больше чем уверены, что расширение БРИКС способствует многополярности».
Активным участником БРИКС является Иран. В последнее время наблюдаются положительные темпы роста взаимодействия России и Ирана. Только с Москвой в этом году оборот составил 1,6 млрд долларов.
Мехди Чамран, Председатель Исламского Городского Совета Тегерана: «Сейчас мир все чаще и чаще встречается с определены и вызовами. К сожалению, экономическая нестабильность совместно с экономическими кризисами влияют на трудности в городах. Безусловно, из-за недостатка нацеленности на человека как гражданина, мир все также продолжил сталкиваться с проблемами, в частности в гуманитарной и социальной сфере… Городские советы и муниципалитеты могут выступать гласом народа, создавая некое безопасное пространство для жизни граждан. Но основная цель должна быть больше - эти советы могут становиться большим мостом не только на региональном уровне, но и на уровне международном».
Иранский участник Форума уверен, что города могут использовать народную дипломатию, запуская общие проекты, тем самым оставляя важный след в общем развитии стран. И ценно, что при этом совместная работа городских советов может привлечь инвестиционные ресурсы.
Шейх Давуд Аль Шезави, Президент ежегодного инвестиционного форума AIM CONGRESS из Объединенных Арабских Эмиратов раскрыл секрет продуктивного сотрудничества между странами – личные отношения и любовь к своей стране: «Нам нужно смотреть на то, как сделать эту платформу более дружелюбной и продуктивной. Экосистема - это отношения между всей командой, это личные отношения. И если ты любишь свою страну, свой народ, то у тебя получается хороший проект… Это не о взаимодействии городов, это о полноценное взаимодействие людей. Каждый должен быть частью этой экосистемы».
От контроля к смыслам – трансформация лидеров перемен
Человек и его творческая деятельность как движущая сила развития креативной экономики были в центре внимания нескольких сессий и круглых столов второго дня ММФ БРИКС. Один из них - тематическая секция «Трансформация компетенций креативных лидеров для развития креативных индустрий».
Сегодня более 3 % мирового ВВП и до 12,5 % рабочих мест обеспечивают креативные индустрии. Такие цифры на полях ММФ озвучила Заместитель Председателя Совета Федерации ФС РФ Инна Святенко.
«За креативной экономикой большие перспективы. Могу отметить, что и в мире она занимает огромные позиции. Для нас очень важен экспорт креативной индустрии за рубеж - анимация, мода, ремесла, цифровые сервисы», - сказала сенатор.
По мнению Святенко, креативные индустрии открывают новые возможности для российской экономики: способствуют формированию туристических кластеров, созданию новых рабочих мест и пополнению региональных бюджетов. Кроме того, развитие именно этого сектора экономики важно еще и потому, что создает устойчивые отношения между странами. И, важно, чтобы в этой области выросла целая плеяда управленцев-лидеров.
«Кадры решают все. Если раньше мы прекрасно понимали: чтобы сохранить наши промыслы, достаточно хорошо обучить человека тому или иному направлению, то сегодня мы понимаем: важно, чтобы у нас были квалифицированные кадры, которые занимают междисциплинарную позицию. Помимо того, чтобы создать продукт, нужно также продать. Его нужно разместить - этим занимаются маркетологи, PR-сопровождение, чтобы сопровождать этот продукт», - отметила Инна Святенко. И здесь существенную роль может сыграть обмен опытом в этой сфере между странами БРИКС.
Человеческий капитал – базовая основа для развития стран
Человеческая личность, ее развитие и взаимодействие с другими людьми была в центре внимания дискуссионной сессии «Муниципальное сотрудничество как драйвер региональной интеграции и международных экономических связей».
Руководитель Департамента международных связей муниципалитета Анкары (Турция) Рамазан Кабасакал подчеркнул, что личные контакты и создают движущую силу развития: «Мы решили организовать бизнес-форум, куда пригласили представителей городов-побратимов и провели его в Анкаре. Перед тем, как я сюда пришел, я сказал, что здесь все знакомы. Я сказал господину Черёмину: «Я вас помню по бизнес-форуму».
Аарон Мокгале Малулека, Член исполнительного комитета Мэра Тшване (ЮАР) подчеркнул, что БРИКС дает широкие возможности для взаимодействия: «Мы налаживаем торговые связи с Танзанией, Угандой и другими. БРИКС создает сесть возможностей, это трамплин для движений вверх. Мы налаживаем культурный обмен, обращаем внимание на цифровизацию, на вопросы экологии».
На площадке прозвучал ряд конкретных предложений по расширению и углублению сотрудничества между странами. Участники обратили внимание, что необходимо обеспечивать прозрачность муниципального взаимодействия и для этого публиковать подробности о проектах во всех столицах.
Экономическое взаимодействие должно иметь фундамент – уверены участники ММФ БРИКС. И это не общие слова, а обмен по линии кооперации между людьми. «Города должны вкладываться в развитие человеческого капитала» - заявили делегаты стран БРИКС.
Бизнес смотрит в будущее цивилизации
Практически на каждой из секций Форума, посвященных разным темам, звучала тема цифровой эволюции и использования искусственного интеллекта – от медицины, до развития «умных городов».
На одной из секций, которая прошла в формате бизнес-завтрака «Цифровой девелопмент. Инвестиции. Будущее с искусственным интеллектом», вместе собрались ведущие девелоперы, лидеры цифровой трансформации, а также инвесторы и представители власти из стран БРИКС.
Организаторы презентовали мегапроект «Олимпия: здоровье будущего», способный задать новый вектор развития городской среды и общества в целом. Это амбициозная инициатива направленна на создание городов нового поколения, объединяющих цифровые технологии, комфортную инфраструктуру и устойчивое развитие.
Алексей Мостовщиков, Президент Международной ассоциации промышленников и предпринимателей «МОСТ» отметил особую роль проекта в формировании облика будущего: «Проект охватывает не только технические аспекты, но и формирует новые социальные формы труда, способствует расширению цифровых, культурно-досуговых возможностей, а также повышению доступности медицинских сервисов для населения. Этот мегапроект не просто бизнес-инициатива, а ключевой шаг в цивилизационном развитии. Он способен повысить инвестиционную привлекательность российских регионов, укрепить позиции страны на международной арене и задать ориентиры для будущих поколений в области устойчивого и технологичного развития городской среды».
ИИ в медицине – прорыв или этическая ловушка?
Важнейший аспект жизни современного общества обсудили участники тематической секции, посвященной использованию искусственного интеллекта в медицинской практике. При всех очевидных преимуществах современных нововведений перед людьми встают глубинные вопросы этического характера.
Елена Зиновьева, доктор политических наук, профессор кафедры мировых политических процессов Факультета управления и политики МГИМО, главный научный сотрудник Лаборатории нейромаркетинга МГИМО МИД России заметила, что сегодня в городской медицине созданы уникальные условия для внедрения искусственного интеллекта, но при этом есть определенные риски. Например, встает вопрос смещения ответственности: «Несмотря на то, что часто ИИ показывает по анализу показатели более высокие с точки зрения точности, скорости, люди тем не менее предпочитают взаимодействовать с людьми… Чем выше значимость медицинской проблемы, тем важнее для нас, чтобы окончательное решение принимал человек», - отметила профессор.
Игорь Акулин, заведующий кафедрой организации здравоохранения и медицинского права СПбГУ обратил внимание на несколько моментов при использовании ИИ в городской медицине: отсутствие контакта между врачом и пациентом, снижение ответственности врача за врачебные ошибки, утрату врачами специализированных профессиональных навыков: «Принимая решение, врач должен просчитать все риски!»
Дипломатия городов как общая платформа для стран БРИКС
104 млрд долларов — объем экономического взаимодействия России и Китая. Такую цифру озвучили на панельной сессии ММФ «Россия – Китай: городская дипломатия в эпоху перемен».
Министр Правительства Москвы, Руководитель столичного Департамента внешнеэкономических и международных связей Сергей Черёмин отметил, что Москва и Пекин успешно взаимодействуют друг с другом. Потенциал для сотрудничества огромный. Только в этом году стороны приняли несколько совместных программ. В ближайшем будущем планируется соглашение о взаимодействии в муниципальном управлении.
Сегодня в Москве работают более 300 китайских компаний в совершенно различных отраслях. И сотрудничество продолжится, - уверен Министр. Он отметил, что Москва заинтересована в сотрудничестве в области цифровизации, где китайские партнеры демонстрируют высокие достижения. Также будет продолжена совместная работа в области развития транспорта.
«Китайская компания «China Railways» участвует в создании большой кольцевой линии метро. Мичуринский проспект и проспект Вернадского были построены нашими китайскими партнерами», — уточнил Черёмин.
Китайские партнеры также заявили о намерении развивать дальнейшее сотрудничество и, сталкиваясь с вызовами глобализации, «переходить к дипломатии городов».
«Мы планируем в рамках БРИКС построить крепкие отношения, которые принесут нам плоды в будущем. Особенно в сфере инноваций, экономики и высоких технологий. Сейчас у нас положительная динамика в таких сферах, как наука, образование, экономика. Мы хотим создать такую же крепкую платформу для развития наших отношений», — сказал Секретарь партийной группы и начальник Управления городского управления г. Чжэнчжоу (КНР), господин Ду Цзяньцян.
Мировой ориентир – безопасность инвестиций
Крупнейшая инвестиционная площадка в Объединенных Арабских Эмиратах – ежегодный форум AIM CONGRESS. Его Президент, Шейх Давуд Аль Шезави является членом Организационного комитета Международного муниципального форума БРИКС и вместе с крупнейшими экспертами в области недвижимости и финансов он поделился своим видением перспектив международного взаимодействия, приняв участие в ряде сессий форума в Санкт-Петербурге. В том числе на площадках трэка «Экономика. Инновационное развитие».
Главный тезис, звучавший на полях Форума - формировать города, которые сочетают технологическую современность с экологической устойчивостью и заботой о здоровье жителей. А для привлечения инвестиций в страну необходимо делать упор на финансовую и правовую прозрачность, безопасность и развитие доверия между людьми.
Молодежная повестка – будущее заложено в настоящем
Одной из особенностей Международного муниципального Форума БРИКС в 2025 году стал очень емкий трек, посвященный молодежной политике. Тем, для кого будущее станет настоящим, необходимо сегодня осознавать все необходимые ориентиры, которые ведут по пути устойчивого развития.
Организаторами крупного Молодежного хаба стали в партнерстве: Палата молодых парламентариев Совета Федераций РФ, Госкорпорация «Росатом», ДОБРО.РФ и Дирекция ММФ БРИКС. Участники обсудили международное гуманитарное сотрудничество и развитие международного волонтёрства, а также представили новые инструменты в развитии волонтёрства и мировой опыт вовлечения социально ответственного бизнеса.
На площадке выступила Ирина Ефремова-Гарт, представляющая Госкорпорацию «Росатом». Она рассказала, как в компании реализуется программа корпоративного волонтерства pro bono — когда сотрудники помогают некоммерческим организациям не деньгами, а своими профессиональными навыками.
Ключевым направлением стало именно IT-направление. Компания, как технологический лидер, видит свою миссию в том, чтобы делиться экспертизой. Яркий пример — партнерство с библиотекой им. Некрасова и научно-популярным журналом «Наука и жизнь».
Задача была непростой: помочь гуманитарной библиотеке привлечь новую аудиторию из сферы точных наук, повысить популярность и узнаваемость журнала «Наука и жизнь». В итоге решением стало использование цифрового контента вместо разовых акций.
Команда волонтеров из «Росатома» создала и отсняла первый сезон из семи выпусков подкаста. Этот формат позволил не только перевести сложные темы в увлекательный диалог, но и дать сотрудникам уникальный опыт работы с известными спикерами и съемок для широкой аудитории, что стало мощной внутренней мотивацией. Проект оказался успешным не только для библиотеки, но и запустил целую цепь позитивных изменений внутри самой компании: возрос авторитет сотрудников, повышая доверие заказчиков, участники проекта сформировали сообщество IT-волонтеров, которые продолжают помогать учреждениям культуры. Успех коллаборации с библиотекой привлек к программе внимание других организаций и доноров, готовых поддерживать подобные инициативы.
«Люди не побежали массово становиться инженерами, но явное влияние на аудиторию и культуру проект оказал. Волонтёрство — это не разовая акция, а продолжительная цикличная деятельность, которая требует стратегического подхода», - сказала представитель «Росатома».
Дэвид Окпатума, сооснователь инициативы «Развитие и сотрудничество для Африки» (DevCAInitiative) поделился своим волонтерским опытом в Нигерии, а также работы независимым наблюдателем во Всемирной организации здравоохранения: «В Руанде, например, эффективно работает программа волонтёров в сфере общественного здравоохранения. И здесь волонтёры рассматриваются не просто как временные помощники, а как часть национальной системы здравоохранения. В результате получается отличная и устойчивая связь между гражданами и государственными службами, потому что мы понимаем, что волонтёрство - краеугольный камень гуманитарной корпорации. Сила волонтёрства, безусловно, не в том, сколько мы отдаём, а в том, насколько глубоко мы связаны. Местные волонтёры - это сердце гуманитарной организации, напоминание о том, что помощь другим - это не просто акт благотворительности. Это акт проявления человечности», - сказал спикер из Нигерии.
Не слова, а дела: на ММФ БРИКС родились новые проекты
Финалом второго дня Международного Муниципального форума БРИКС стало общее подведение итогов работы площадки и обмен впечатлениями. Участники из 75 стран мира делились результатами своей работы и главная мысль, которую озвучили практически все – итог превзошел ожидания.
Руководитель Дирекции ММФ БРИКС Елена Белякова озвучила, что на полях Форума было подписано более 70 соглашений о сотрудничестве.
Шестой бизнес-завтрак в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя-2025» по теме «Рынок апартаментов. Новые возможности для инвесторов и покупателей. Умные технологии, экологичность и авторский дизайн. Стиль, комфорт и инвестиции» прошел 6 августа в БЦ «СЕНАТОР» в конференц-зале компании IPG.
Партнеры мероприятия: IPG Россия, OMOIKIRI, ADVGroup, апарт-отель «ФОМИН», девелоперская группа PLG, SKAZ bureau, «Могилёвлифт», проект доходной недвижимости SAAN
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса "Доверие потребителя" Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Интернет-голосование в 25-ти номинациях идет на сайте конкурса doveriekonkurs.ru и bsn.ru и одновременно завершится 31 августа. Сейчас за участников отдано свыше 22300 голосов.
Аналитика. Анализ
Руководитель отдела продаж Циан Евгений Белоглазов назвал несколько причин востребованности апартаментов. Они сохраняют инвестиционный потенциал благодаря развитию внутреннего туризма и ограниченному потенциалу роста гостиничного сектора из-за дорогого проектного финансирования. На рынок негативно влияет общее охлаждение экономики и определенная конкуренция со стороны посуточной аренды квартир.
В первом полугодии 2025 года было продано около 1,27 тысячи апартаментов по ДДУ - немного меньше, чем во втором полугодии 2024 года. Темпы снижения спроса здесь происходят медленнее, чем в среднем по рынку, что говорит о более устойчивом интересе к апартаментам. На первичном рынке Петербурга число выставленных лотов выросло на 9%, что связано с замедлением продаж и необходимостью застройщиков дольше держать объекты на рынке. В то же время на вторичном рынке количество предложений сокращается из-за роста фактического числа сделок.
Покупатели апартаментов сейчас чаще всего ориентированы на сдачу недвижимости в аренду, а не на перепродажу. Средняя цена сделки на первичном рынке в первом полугодии составила 257 тысяч рублей за квадратный метр и снизилась, что объясняется смещением спроса в сторону более бюджетных объектов и активным применением застройщиками скидочных программ. На вторичном рынке цены в предложениях стабильно растут и достигли 291 тысячи рублей за квадратный метр, что связано с тем, что здесь представлены более дорогие объекты.
В рейтинге топ-20 жилых комплексов с апартаментами по продажам в Петербурге за первое полугодие 2025 года лидируют проекты, которые отвечают ключевым требованиям покупателей. К ним относятся выгодное расположение рядом с метро и парками, хорошие видовые характеристики, высокая степень готовности объектов (отделка, меблировка, готовые сервисные модели), яркая концепция (городской курорт, клубный формат с инфраструктурой, фитнесом и коворкингом и т.д.) "Вот это все помогает покупателю, особенно если он инвестор, войти в проект и быстрее получать доход", - заметил спикер.
Тренды рынка апартаментов
По словам Виктории Левиной, коммерческого директора PLG, за последнее время выросла как медианная, так и средняя цена квадратного метра апартаментов. Медианная цена по аналитике компании увеличилась примерно на 6%, а средняя — сразу на 20%. Несмотря на распространённое мнение, что доходность апартаментов невысокая (около 6–7%), особенно зимой, — фактически среднегодовая доходность с учётом капитализации превышает 20%, в зависимости от конкретного объекта.
Загрузка апартаментов растёт уже минимум третий год подряд. Хотя сейчас темпы прироста немного снизились, он всё равно продолжается — в этом году загрузка апартаментов компании увеличилась примерно на 16%, по сравнению с прошлым годом, а в прошлом году рост составлял около 24%. Это свидетельствует о продолжающемся спросе, несмотря на логистические сложности с авиаперелётами и билетами.
Интересное наблюдение: даже при том, что в основном покупатели приобретают апартаменты ради дохода, они всё равно эмоционально вовлечены в выбор недвижимости. Для них важны не только финансовые показатели, но и дизайн интерьеров, идея проекта, точки притяжения и уникальные особенности объекта. Существует спрос на нестандартные и интересные решения.
Также наблюдается тенденция к покупке апартаментов вне центра города. Новичок-инвестор считает, что туристы хотят жить именно в историческом центре, однако практический опыт показывает: значительную часть спроса на апартаменты формируют также корпоративные клиенты, авиакомпании и организованные туристические группы, для которых расположение апарт-отеля в центре необязательно. Кроме того, существенным фактором является стоимость входа, которая в спальных районах значительно ниже. По статистике компании, около 60% инвесторов выбирают именно такие районы.
Сейчас на рынке апартаментов заметна еще одна важная тенденция — активное внедрение разнообразных рассрочек от застройщиков. Практически все компании предлагают рассрочку с первоначальным взносом от 20% до 30%, обычно до окончания строительства, а иногда и на 2–3 года. Это связано с тем, что многие покупатели не могут оформить ипотеку, поэтому застройщики предоставляют более гибкие условия, чтобы люди могли совершить покупку без отсрочки.
Тревогу на рынке вызывает приближающееся вступление в силу нового закона об обязательной классификации апарт-отелей. Но в то же время много попыток ужесточить правила использования и в отношении жилых помещений для иных целей кроме как для проживания — например, запреты на размещение пунктов выдачи заказов или алкомаркетов на первых этажах, ограничения на посуточную аренду, требующие согласия всех соседей для сдачи квартиры, что практически невозможно получить. Всё это существенно ограничивает использование жилья в коммерческих целях.
"В этой ситуации апартаменты оказываются в более выгодном положении", — заметила спикер. Несмотря на обязательную классификацию, у их владельцев остаются все возможности для долгосрочной и посуточной аренды. Поэтому апартаменты представляются более безопасным и универсальным инвестиционным активом.
"Что касается доходности апартаментов в сравнении с квартирами, мы провели расчёты с разными моделями управления — и передача объекта гостиничному оператору для пассивного дохода, и самостоятельное управление. Точные цифры получить непросто, но доходность при долгосрочной аренде апартаментов вполне прогнозируема и привлекательна: если брать стоящие по соседству жилой дом и апарт-отель, апартамент будет приносить инвестору на 15-20% больше дохода", — резюмировала спикер.
Как финансируются апарты?
Руководитель направления по работе с партнерами Банка «Санкт-Петербург» Наталия Архипова отметила, что Банк рассматривает апартаменты как объекты, подходящие и для проживания, и для инвестиций. В регионах присутствия банка (Петербург, Москва, Калининград и Новосибирск) эти объекты пользуются спросом, поскольку города привлекательны для жизни и туризма.
По статистике, в первом полугодии 2024 года коммерческая недвижимость составляла 13% от портфеля выданных кредитов, а в первом полугодии 2025 года - всего 2%, при этом из коммерческой недвижимости 79% всех ипотечных кредитов пришлось именно на апартаменты. Резкое падение спроса на коммерцию и апартаменты в частности, было вызвано введением с 1 января 2025года ипотечного стандарта, который сделал невозможным существование ряда интересных ипотечных программ, благодаря которым клиенты могли выгодно приобрести коммерческую недвижимость, в том числе апартаменты. Несмотря на это, общий объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2025г. вырос почти в два раза.
Законодательные инициативы
Вице-президент, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова:
"С точки зрения юриспруденции, на сегодняшний день наиболее интересна практика Москвы, сформировавшей требования к апартаментам, на которые выдается разрешение на строительство. Требований два. Первое - это наличие подтверждения департамента туризма о востребованности апартаментов именно в этом месте, и поддержке такого строительства. И второе требование - о том, что на данный объект не распространяется 214ФЗ, то есть апаратменты поступят в продажу только после окончания стриотельства и ввода их в эксплуатацию.
И еще момент - следим за одним из судебных судебных дел в Москве, где мэрия отказывается вводить уже построенный апарт-отель, требуя признать объект строительства незавершенной постройкой, а в качестве обеспечительных мер наложить запрет на переход права собственности на помещения в этом объекте.
Сейчас идет суд, и мне кажется, что профессионалы рынка апартаментов очень внимательно следят за этой коллизией."
Стратегии вложений
Партнер и руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин обозначил верхнеуровневые тренды, которые будут влиять на экономическое развитие государства в целом и на рынок недвижимости в частности.
На ближайшие 2-3 года выделяются три ключевых прогноза: динамика ВВП России, прогноз по инфляции и прогноз по ключевой ставке. Рост ВВП на 2026 год прогнозируется на уровне стагнации - около 1,5%, и по прогнозу Центрального Банка эта тенденция сохранится в ближайшие два года. Это расходится с целевыми показателями по инфляции и ключевой ставке.
Девелоперы и застройщики говорят о необходимости переориентации на качество в жилом сегменте, начиная с документов территориального планирования. "Коробки с клетушками по 20 метров" (малогабаритные квартиры-студии) скоро перестанут быть востребованными. Это говорит отом, что покупатели хотят более просторное и комфортное жилье".
Этот тренд рано или поздно коснется и сегмента апартаментов. В этих условиях оптимальной стратегией в выборе объекта инвестирования становится гибкость формата приобретаемого актива. Возможность переформатирования объекта под требования рынка вмоменте позволяет инвестору не терять ставку доходности.
Поведение инвесторов
Независимый эксперт по апартаментам и инвестиционной недвижимости Елена Дементьева поделилась обратной связью от инвесторов. По ее словам, покупательское поведение инвесторов сейчас характеризуется следующими трендами.
Так, инвесторы предпочитают готовый продукт, не требующий дополнительных вложений времени и денег. "Инвесторы сейчас ленивые и очень хорошо считают свои деньги". Им нужен объект, который сразу начинает генерировать доход.
Им важна понятная прогнозируемая доходность. Они ценят, когда могут понять, как формируется прогноз доходности и убедиться в его реалистичности.
Для региональных инвесторов покупка апартаментов в Петербурге является показателем статуса.
Инвесторы предпочитают рассрочку и стараются избегать ипотеки или кредитования. Если же прибегают к заемным средствам, (обычно небольшая сумма), то тщательно просчитывают целесообразность такого решения.
Инвестиции в апартаменты рассматриваются исключительно с точки зрения арендной стратегии, то есть для получения постоянного финансового потока от аренды. Спекулятивные стратегии не рассматриваются.
Также качественые апартаменты в Петербурге конкурируют с коммерческой недвижимостью в регионах.
"Когда инвестор выбирает апартаменты, его первое впечатление - "красиво, модно, современно", но потом они все-равно уходят в цифры доходности", - резюмировала спикер. Их главная задача - сохранение капитала и его преимножение в дальшейшем периоде инвестирования.
Приспособление = Капитализация
Консультант собственника по развитию проекта апарт-отеля ФОМИН Александр Ружинский на примере этого проекта рассказал, как существующее здание приспосабливается под апарт-отель.
С 1978 года на месте будущего апарт-отеля «ФОМИН» была расположена станция автоматической телефонной связи (АТС). В 2022 году, в рамках программы завершения работы объектов аналоговой телефонной связи, здание было передано инвестору, компании «А-Девелопмент» для проведения капитального ремонта и приспособления существующего здания под новую функцию — сервисный апарт-отель. Выбранное имя – дань уважения архитектору Ивану Фомину, а также попытка "монополизировать" его имя на улице.
Спикер уверен, что подобные проекты трансформируют окружающее пространство.
В связи с ожиданиями успешного завершения года, планируется повышение цен на апартаменты. Спикер надеется, что посуточники будут вынуждены продавать свои объекты с дисконтом, что даст преимущество новому апарт-отелю в условиях дефицита объектов размещения.
Важной новостью является создание рабочей группы по апартаментам в Государственной Думе, цель которой – разработка федерального закона об апартаментах. Межрегиональная Ассоциация Апарт-отелей (МААО), исполнительным директором которой является Александр Ружинский. активно работает над этим направлением. Он надеется к концу текущего года подготовить техническое задание для закона к первому чтению, а к концу 2026 года добиться его принятия.
Переоценка ценностей
Карина Шальнова, основатель KR.Consulting сооснователь KEYPORT рассказала об эволюции взаимоотношений апартаментов с собственниками. Если в 2013 году покупателям нужно было долго объяснять, что такое апартаменты, и они вкладывались просто в "бетон", то сейчас инвесторы стали более осведомленными и требовательными. Они ищут активы, интересуются управляющими компаниями, ликвидностью и разбираются в деталях. Многие уже владеют несколькими апартаментами.
Важное отличие апарт-отеля от классического - это большое количество собственников. Управляющие компании апарт-отелей сталкиваются с необходимостью взаимодействия с множеством владельцев, что усложняет процесс управления. В классическом отеле обычно 2-3 собственника, и управление проще. В апарт-отеле необходимо согласовывать множество вопросов, касающихся как номеров, так и общедомовой инфраструктуры.
К сожалению, пока мало объектов, где весь номерной фонд находится под управлением одной компании. Это связано с тем, что при большом количестве номеров сложно достичь оптимальных показателей доходности. Инвесторы часто не понимают, что чем больше номеров находится в управлении, тем выше доходность для всех.
Рынок движется к открытости. Если раньше информацию о доходности не публиковали, то сейчас ситуация изменилась, и появились новые инструменты управления. В 2013 году все процессы были ручными, отчеты составлялись в Excel и отправлялись собственникам по почте. Это был очень трудоемкий процесс.
Для успешной работы на современном рынке управления инвестициями необходимо учитывать несколько ключевых моментов. Во-первых, важно активно взаимодействовать с собственниками с самого начала, поддерживать с ними постоянный диалог и стремиться к долгосрочному сотрудничеству, опираясь на безупречную репутацию. Открытость и прозрачность в работе, а также четко разработанная концепция развития компании - обязательные условия.
Современная управляющая компания должна представлять собой гибридную модель, сочетающую возможности искусственного интеллекта и платформенных решений с работой квалифицированных менеджеров. Важно помнить о значимости эмоционального интеллекта, который напрямую влияет на лояльность клиентов и повышение NPS.
Отношение к инвесторам должно быть как к ценной экосистеме, требующей внимания и заботы. Для создания доверительных отношений необходимо активно взаимодействовать со средствами массовой информации и публиковать отчетность, демонстрируя прозрачность деятельности.
Стратегической целью любой управляющей компании является создание централизованной системы управления и переход к цивилизованному рынку, где инвесторы доверяют профессионалам. Доверие клиентов - главное конкурентное преимущество, поэтому его необходимо постоянно укреплять, считает спикер.
Инновационные решения
Коммерческий директор ООО «МОГИЛЁВЛИФТ» Андрей Домнин представил инновационную систему бесключевого доступа OPENY, предназначенную для облегчения передвижения в городской среде без использования традиционных ключей. Эта система пока не внедренная в апартаментах (хотя это в планах), может применяться в жилых комплексах, образовательных учреждениях, парковках, спортивных площадках, паркингах, а также в отелях и гостиницах.
Авторский дизайн, артконцепция и высокие продажи
Полина Малина-Погодина, основатель SKAZ bureau, рассказала: дизайн сам по себе ничего не продаёт, продаёт только цельная концепция с легендой — она задаёт ценность для покупателя и инвестора и ускоряет вывод продукта на рынок. На примере своих проектов апарт-отелей Well дизайнер показала, как принципы well-being и узнаваемый арт-объект делают проект отличимым, повышают комфорт гостей и, в итоге, конвертируются в продажи.
Генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI) Евгения Мироненко заметила, что в работе с инвесторами ключевым является доверие, которое управляющая компания должна заслужить, демонстрируя стабильную и растущую доходность.
«В наших апарт-отелях мы интегрируем искусство в разных его проявлениях: от скульптур и барельефов в лобби до картин в номерах и фирменного мерча, поддерживающего продажи. Так рождается единая общая стилистика и образ отеля – как для гостей, которые оставляют положительные отзывы и формируют лояльную клиентскую базу, так и для инвесторов, которые видят реальный результат. Увеличение числа постоянных гостей, готовых платить более высокий ADR (средний тариф за номер), подтверждает конкурентоспособность отеля на рынке», – заявила спикер.
Спикер также отметила, что работа в связке с девелопером для управляющей компании, которая входит в структуру девелопера, означает возможность начать работу с апарт-отелем на самой ранней стадии, еще в ходе проектирования. Это в дальнейшем позволяет достичь максимальной эффективности в управлении.
Дополнительная ценность
Тренинг-менеджер OMOIKIRI Владимир Гаврилов обозначил стратегию работы компании на разных уровнях рынка сантехнической продукции, где сочетаются массовое производство, индивидуальный подход и ориентация на долгосрочные партнерские отношения.
"Мы представляем довольно узкий сегмент – сантехническую продукцию, ориентированную на кухонное пространство. Наш бизнес успешно развивается уже 11 лет, и рынок недвижимости служит для нас своеобразным индикатором. Рост продаж в недвижимости, особенно в апартаментах, стимулирует активность строителей, мебельщиков и, соответственно, нас. Таким образом, наши продажи косвенно отражают ситуацию на рынке недвижимости", - отметил спикер.
Потребность у всех заказчиков, по мнению спикера, примерно одинакова: создать ликвидное жилье, возможно, для себя, но с перспективой перепродажи и получения прибыли. Заработать можно на красивом, функциональном, трендовом и стильном интерьере. Наполненность жилья, независимо от типа заказчика, напрямую влияет на его оценку при перепродаже или сдаче в аренду.
Примеры успешного маркетинга апартаментов
Основатель инвестиционно-строительной компании Inreit, УК Port Property Management и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилл Кудинов поделился стратегией развития и масштабирования группы компаний, столкнувшейся с проблемами поиска подходящих объектов в Петербурге.
Город, по словам спикера, все еще остается столицей сервисных апартаментов. На конец 2024 года здесь введено в эксплуатацию 53 апарт-отеля, что составляет примерно треть общего номерного фонда петербургских гостиниц. Еще 11 апарт-отелей планируются к запуску в 2025-м, включая один объект Inreit. Для сравнения: среди классических отелей к сдаче запланирован один. Не первый год отрасль гостеприимства в Северной столице масштабируется преимущественно за счет апарт-сегмента. И пока нет оснований для снижения темпов такого прироста.
Примечательно, что лишь 19 работающих в городе апарт-отелей, то есть треть от общего числа, находятся в центре — в локации, рассчитанной на туристов. По мнению Кирилла, такое расположение идеально подходит для гостиничного формата и обеспечивает максимальный показатель доходности.
Из этих 19 объектов девять открыла Inreit. Компания специализируется на том, что выкупает здания в исторических центрах Петербурга и других популярных туристических городов и перепрофилирует в апарт-отели. При этом объекты нередко подбираются по принципу "чем хуже, тем лучше": плохое состояние помещений позволяет выкупить здание по цене ниже рыночной, сделав вложение для инвесторов наиболее выгодным.
После сделки на объекте меняют все коммуникации, помещения демонтируют и делают в них масштабный ремонт. Созданные номера комплектуются всем необходимым для немедленной сдачи в аренду туристам. В довершение отель проходит гостиничную классификацию и получает соответствующую категорию — 3 или 4 звезды.
По готовности объект под брендом сети Port Comfort берет в управление УК Port PM, выступая в качестве гостиничного оператора и обеспечивая стабильный пассивный доход инвесторам — собственникам номеров. За 9 лет работы Inreit создала 10 таких комплексов: два отеля категории 4 звезды и восемь отелей класса 3 звезды. Компания привлекла инвестиций почти на 8 млрд рублей. В прошлом году юниты в отелях Port Comfort показали одну из самых высоких в Петербурге доходностей — на уровне 14% годовых только за счет сдачи в аренду.
Объекты в историческом центре демонстрируют максимальную доходность на рынке сервисных апартаментов — чаще всего в полтора-два раза выше, чем комплексы того же сегмента в спальных районах. Так, за время низкого турсезона выплаты собственнику 25-метрового номера в отеле Port Comfort на Лиговском составляют 45-46 тыс. рублей в месяц, а в высокий сезон достигают почти 200 тыс. рублей в месяц.
Сервисгые апартаменты, как инвестиционный продукт, увеличивают благосостояние собственника не только за счет арендной доходности, но и за счет роста цены недвижимости, то есть капитализации.
Основным препятствием для развития служит отсутствие подходящих зданий в центральном части Петербурга. Поэтому компания активно ищет свежие решения и варианты развития. В качестве альтернатив Северной столице рассматриваются другие локации (в частности — Выборг) и форматы, включая загородную сервисную недвижимость.
Секреты создания привлекательного апарт-комплекса
Анастасия Суханова, директор по продажам Hansa Group рассказала об опыте компании при выводе на рынок проекта SAAN рядом с Удельным парком. Продажи стартовали осенью прошлого года.
"После старта продаж продукт постоянно дорабатывался с учетом динамики рынка, спроса инвесторов и гостей, а также мнений партнерской сети и отдела продаж. Проект был организован таким образом, чтобы для каждой целевой аудитории предлагались свои решения и инструменты", - прокомментировала Анастасия Суханова.
Как показала практика, очень важна коллаборация управляющей компании с отельным оператором. Последнего выбирали долго и тщательно, и в ближайшее время планируется объявить о бренде, который возьмет часть сервисных юнитов в SAAN в управление.
Особое внимание уделяется концепции проекта и инфраструктуре международного уровня. Инфраструктура важна как для гостей (обеспечивает загрузку и возвратность), так и для инвесторов (повышает привлекательность объекта).
Образовательные программы
Ольга Вайcс, партнер компании ACORN и основатель новой бизнес-школы гостеприимства ACORN Business School, рассказала о запуске проекта.
Ранее Ольга Вайсс на протяжении 15 лет работала в сотрудничестве с швейцарскими школами гостеприимтсва, а сегодня совместно с девелоперской группой "ACORN" и экспертом в сфере туризма и образования Александром Ивановым – создаёт школу, ориентированную на подготовку кадров для отельного, ресторанного и туристического бизнеса нового поколения.
ACORN Business School позиционирует себя как международная образовательная платформа. На данный момент ведутся переговоры с партнерами в Китае, Швейцарии и Канаде о совместной разработке образовательных программ.
Ольга сообщила об открытом наборе преподавателей, экспертов и партнеров для дальнейшего развития проекта.