Город для людей с «Доверие потребителя-2025»
В Санкт-Петербурге в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя-2025» прошел бизнес-завтрак «Город для людей: создаем комфортную среду будущего вместе с девелоперами и урбанистами».
Партнеры бизнес-завтрака выступили: Витрина недвижимости Restate, Vertiсal Hotels, CAPOC, ADVGroup и CashYou.
В мероприятии приняли участие ведущие участники рынка недвижимости, представители органов власти, специализированных СМИ и блогеров.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Завершен отборочный тур, интернет-голосование, в котором участвовали 233 строительные и управляющие компании, ипотечные банки, агентства недвижимости, жилые комплексы, апарт-отели и проекты загородного строительства. За них потребители отдали на сайте конкурсу doveriekonkurs.ru и сайте bsn.ru 43,5 тысяч голосов. В итоге в финал вышли 82 участника в 25-ти номинациях, которые проходят экспертное голосование. Следующая решающая дата — 18 ноября, заседание Экспертного совета конкурса, где финалисты выступят с презентациями компаний и проектов и ответят на вопросы экспертов, а независимый эксперт конкурса компания Nikoliers представит анализ конкурсной документации.
Ключевой критерий
Директор по развитию Витрины недвижимости Restate Евгения Домрачева поделилась результатами анализа рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
«Для более полного понимания ситуации мы проанализировали 10 тысяч звонков операторов нашего колл-центра и дополнительно опросили 500 покупателей квартир, которые приобрели жильё с помощью Restate», - уточнила Евгения Домрачева.
Средний рост стоимости квадратного метра в Санкт-Петербурге составил 10,2%, что превышает уровень инфляции. Наибольший рост отмечен в Курортном, Петроградском, Адмиралтейском, Невском и Василеостровском районах. Эти данные свидетельствуют о высоком спросе на престижные, выгодно расположенные и обладающие перспективной инфраструктурой территории. В спальных и периферийных районах рост цен оказался более умеренным. Единственным районом с падением стоимости стал Московский. В целом, средняя цена квадратного метра достигла отметки в 288 тысяч рублей, при этом рост цен является устойчивым и охватывает большинство районов города.
Анализ динамики цен по типам квартир показал, что самые быстрые и значительные ценовые изменения происходят в сегменте трёхкомнатных квартир, что говорит о растущем спросе на жильё для семей с детьми. В то же время минимальный рост цен наблюдается у студий и однокомнатных квартир, что, вероятно, связано с уменьшением интереса к компактному жилью.
В Ленинградской области средний рост цен составил 7,9%, что ниже показателей Петербурга, но всё равно является заметным. Ценовой диапазон здесь значительно ниже — от 3,1 млн до 40 млн рублей, что примерно в десять раз дешевле элитного сегмента в городе. Темпы роста цен в Ленинградской области сопоставимы с петербургскими, что говорит о едином тренде на рынке недвижимости региона.
Далее была изучена инфраструктура жилых комплексов на основе данных классифайда Restate, сайтов застройщиков и рекламных предложений. В Санкт-Петербурге преобладает комфорт-класс, за которым следует бизнес-класс. Практически все ЖК оснащены детскими спортивными площадками, а 70 из 91 объекта комфорт- и бизнес-класса имеют закрытые дворы для обеспечения безопасности. Парковочные места предлагают большинство ЖК — 64 объекта, однако среди 4 премиальных комплексов один не предусматривает паркинг, что является исключением.
В комфорт-классе детские сады есть в 27 жилых комплексах, особенно много их в Невском и Пушкинском районах. В бизнес-классе наибольшее количество школ предлагает Василеостровский район, что связано с освоением намывных территорий. В классической части Васильевского острова школы представлены значительно меньше.
«Среди ключевых критериев, которые важны покупателям, первичное — это сама квартира. Среди второстепенных — детские сады, безопасность (закрытый двор), близость к паркам и водоемам. Транспортная доступность и детские площадки — обязательны. Паркинг важен, но инфраструктура вокруг ЖК и сам район — решающий фактор. ЖК в удалённых районах интересны, но предпочтение всё равно отдают объектам с развитой инфраструктурой. Главный выбор покупателя — соотношение «цена, качество объекта и локация», - резюмировала Евгения Домрачева.
Адресные программы города и области
Ольга Черданцева, руководитель Центра компетенций по вопросам формирования комфортной городской среды Комитета по благоустройству Санкт-Петербурга, рассказала о программе формирования комфортной городской среды, которая реализуется с 2018 года.
Особое внимание в ней уделяется формированию адресных программ благоустройства, составляемых с учётом мнения жителей всех районов города. Это, по словам Черданцевой, является ключевым принципом — слышать жителей и учитывать их пожелания, ведь именно они являются главной заинтересованной стороной. На основе их мнений выбираются лучшие объекты для благоустройства, на которые выделяются средства.
Комитет по благоустройству также выделяет значительные субсидии муниципальным образованиям — до 1,5 млрд рублей ежегодно — для поддержки развития дворовых и общественных территорий, особенно в устоявшихся жилых районах. Заместитель руководителя центра компетенций по вопросам формирования комфортной городской среды Антон Линдо привёл примеры сотрудничества с бизнесом, застройщиками и девелоперами, которые зачастую возникают спонтанно, но приносят заметные результаты.
Например, был упомянут проект на Матисовом острове, где застройщик жилого комплекса «Остров Первых» активно взаимодействует с местными жителями. Активные граждане запустили волонтерский проект под названием «Остров Роз», в результате эта территория была включена в адресную программу благоустройства. Теперь там разрабатывается проект по улучшению пространства.
В Ленинградской области программа «Комфортная городская среда» реализуется очень активно, рассказал Юрин Игорь, директор Центра компетенций Ленинградской области. Ежегодно в голосовании по благоустройству участвует порядка 250 тысяч человек, что делает голосование важным инструментом диалога между властью и населением.
Ранее программа реализовывалась в рамках одного национального проекта, но с 2025 года она входит в состав нацпроекта «Инфраструктура для жизни». При этом программа «Комфортная городская среда» сохраняется и будет развиваться в регионе до 2030 года.
За время реализации в Ленинградской области уже выполнено более 1100 проектов благоустройства, охватывающих все муниципальные образования региона. Регион отличается разнообразием — по географии, природе, культуре — поэтому подходы к созданию комфортной среды в каждом населенном пункте уникальны и учитывают местные особенности.
Планы на 2025 год включают благоустройство около 132 территорий, а в целом ежегодно планируется реализовывать от 130 до 150 проектов. На данный момент в этом году уже благоустроено 79 объектов. Среди них такие населённые пункты, как Сосновый Бор и Приозерск, последний известен как туристический транзитный город. Все проекты — реальные, конкретные территории.
Особое внимание в этом году уделяется взаимодействию бизнеса и программы «Комфортная городская среда». Министерство России проводит всероссийский конкурс лучших проектов по созданию комфортной городской среды, в котором бизнес принимает активное участие. Оценивается уровень финансового участия бизнеса и количество вовлечённых участников. Это стимулирует совместную работу власти, бизнеса и жителей.
От Ленинградской области на конкурс подано 12 проектов, в каждом из которых бизнес участвует либо финансово, либо, например, устанавливает малые архитектурные формы (МАФы), занимается благоустройством и последующим обслуживанием территорий. В целом за время участия в конкурсе регион подготовил более 50 заявок, из которых около 28–30 проектов стали победителями.
Федеральный бюджет выделил региону 2,3 млрд рублей на реализацию этих проектов, при этом к ним добавляется региональное софинансирование, средства местных бюджетов и вклад бизнеса. В 2025 году ими стали «Дворовая набережная» (г. Сосновый Бор), «Вектор Кингисеппа. Октябрьский бульвар» (г. Кингисепп), «Добро пожаловать в Приозерье!» (г. Приозерск), «Лужская Витрина» (г. Луга) и «Зелёный квадрат» (г. Пикалево).
Учесть реальные потребности
По словам Тамары Поповой, директора по продукту Группы RBI, в процессе создания жилых комплексов ключевым моментом является так называемое «соучаствующее проектирование» — когда в процесс вовлечены не только проектировщики, но и органы власти, управляющие компании и сами жители.
Важным инструментом такого соучаствующего проектирования является управляющая компания, которая входит в состав группы RBI и отвечает за управление жилыми комплексами.
Новым направлением в работе компании стала более детальная проработка концепции SCUD (системы контроля и управления доступом). В этом году они разработали проект под названием «Внутри нашей компании сценарий жизни», где с участием управляющей компании, продакт-менеджеров и строителей обсуждаются конкретные сценарии жизни различных групп пользователей жилого комплекса.
Максим Тютюнник, руководитель отдела продаж филиала СПБ ГК «Расцветай», посвятил выступление общественным пространствам. Он подчеркнул, что любое строительство начинается с идеи и философии, на которой базируются ценности проекта. Для квартала «Расцветай в Янино» - это семейственность, уют и добрососедство. Одним из ключевых объектов является благоустроенный бульвар, который используется для прогулок, пробежек и велопрогулок.
Бульвар начался с уникального арт-объекта — «Камня желаний». Он был открыт в 2024 году и стал символом семейных ценностей жилого комплекса. За неделю до открытия дети из жилого комплекса и соседних кварталов написали свои мечты и планы на будущее — вплоть до 2050 года. Эти записки поместили в специальную футуристическую капсулу, которую заложили внутрь камня.
Летом того же года в квартале «Расцветай в Янино» прошёл фестиваль семьи, на котором собирались жители с детьми. В рамках фестиваля прошёл конкурс детского рисунка, победители которого получили призы. «Глаза одного мальчишки прям блестели от того, что он получил подарок — мяч с автографами игроков футбольного клуба «Зенит». Это был не просто ценный приз, а подарок, продуманный с учетом интересов детей, что вызвало у мальчика искренний восторг и блеск в глазах», — отметил Максим.
Секретный ингредиент
Главный архитектор проекта ГК ЕДИНО Екатерина Артеменко рассказала о важной ступени работы над созданием комфортной среды — синергии внутри команды. Она подчеркнула важность с самого начала договориться с заказчиком и смотреть в одном направлении, чтобы понимать друг друга. Также важно, чтобы архитекторы и генпланисты работали вместе, а не разделяли задачи, что обеспечит качественный результат.
В проекте ТИШИН команда не ограничилась формальными согласованиями, а тесно сотрудничала с местной администрацией, которая помогла собрать реальные данные о потребностях жителей поселка Новоселье. Именно в диалоге с администрацией было определено оптимальное наполнение и расположение спортивных зон.
На этапе разработки проектной документации к работе над объектами ТИШИНА приступило несколько проектных бюро, было очень важно не потерять первоначальные концептуальные решения и задумки. Лига, как собственное проектное бюро ГК ЕДИНО, принимает участие в обсуждениях и согласованиях объектов, разрабатываемых коллегами, по сути являясь ментором проекта. И наконец Екатерина выделила «секретный ингредиент» создания комфортной среды — любовь и личное отношение к проекту.
Новый подход
Лариса Воложинская, основатель программы лояльности CashYou, рассказала о приложении, которое меняет представление о привычном способе оплаты коммунальных услуг (ЖКУ). Это не просто кэшбэк-сервис, а инновационная программа, объединяющая интересы жителей, управляющих компаний и бизнеса. В условиях роста цен и снижения потребительской активности CashYou помогает экономить деньги и улучшать качество жизни.
Урбанисты за современные форматы
Дмитрий Бумагин, урбанист и управляющий архитектурного бюро KLAUZURA, рассказал о деятельности своего бюро и одном из ключевых проектов. Среди самых известных реализованных ими проектов — культурный квартал «Брусницын» на Васильевском острове, за который бюро получило международную премию «Золотой Трезини», а также другие награды. В 2025 году бюро вошло в десятку лучших молодых архитектурных бюро России по итогам выставки «Арх Москва». Кроме того, они получили почётное упоминание на Венецианской биеннале.
Еще один проект компании — реставрация и переосмысление бывшей мебельной фабрики Матти Пиетинена в Выборге. Здание является объектом культурного наследия, построенным в 1899 году.
«В нашем проекте старинная финская фабрика XIX века будет выглядеть по-новому. С точки зрения архитектуры, мы здесь подходим с уважением к истории, поскольку это объект культурного наследия. Мы относимся к этому объекту максимально бережно. То, что мы добавляем, достаточно деликатно, но достаточно современно», - отметил спикер.
Спикер испытывает некоторое разочарование по поводу будущего развития Санкт-Петербурга с точки зрения урбанистики. Он считает, что существующие тренды не всегда соответствуют современным потребностям людей и духу времени. Ограничения, связанные с охраной объектов культурного наследия и другими регуляциями, серьезно влияют на возможности для реализации новых проектов, хотя с этими вызовами можно работать, о чём свидетельствуют успешные примеры в других городах.
Особенно хотелось бы видеть больше современных решений и активное участие частных организаций в развитии городской среды в сотрудничестве с государством. Дмитрий Бумагин отметил, что многие крупные общественные пространства в Санкте-Петербурге, такие как Новая Голландия, Севкабель и Брусницын, созданы частными компаниями. Он выразил надежду, что подобные пространства будут появляться и в формате партнёрства с городскими властями, что позволит создавать более современную и комфортную городскую среду.
Креативные кластеры
Игорь Кокорев, директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, рассказал о креативных кластерах и общественных пространствах Санкт-Петербурга.
В Петербурге 24 значимых креативных кластера общей площадью более 300 тысяч кв. м. — это уже заметный объём близкий примерно к 10% относительно современных торговых площадей в городе. Главная черта формата креативных кластеров — гибкость: они не имеют жёстких принципов формирования и реализуются в самых разных вариантах по масштабу, площади и набору функций. В составе кластеров могут быть: торговля, услуги, мероприятия, гостиницы, общественные пространства (парки, дворы, набережные) — всё это делает кластеры привлекательными для жителей и гостей города, а также интересной опцией для реализации в различных девелоперских задачах.
По количеству кластеров лидирует Центральный район, в котором расположено 11 креативных пространств. Здесь преобладают компактные дворовые территории и арендные лофты за счёт сравнительно небольших инвестиций и возможности создания кластера без согласованного проекта реконструкции и реставрации здания.
Гибкость и многофункциональность
Заместитель директора департамента развития проектов Setl Group Дмитрий Комендантов остановился на подходе компании к созданию общественных пространств и о том, как эти решения соотносятся с текущими трендами на рынке жилья.
Исследование компании показало, что с 2020 года доля покупателей в возрасте до 40 лет выросла и сейчас составляет 54%. В запросе на общественные пространства отражаются основные ценности и привычки этой аудитории – многозадачность и отсюда запрос на гибкость и многофункциональность пространства; общение и отсюда запрос на комьюнити и открытые пространства. По результатам исследования компании, 47% жителей хотят в своём жилом комплексе фитнес-студию или спортивный комплекс, 76% - предпочитают единую территорию жилого комплекса, а не множество отдельных закрытых дворов.
Вместо множества изолированных дворов компания создает единую территорию жилого комплекса.
Город в городе
Vertical Hotels переосмысливает концепцию апарт-отеля, делая акцент на создании сильного комьюнити и насыщенной социальной жизни для своих резидентов. Как отметила Виктория Долголевец, операционный директор сети апарт-отелей Vertical, современная молодежь, digital nomads и креативные специалисты все чаще выбирают жилье не по площади, а по возможности социализации и комфортной атмосфере. «Поэтому мы создаем «город в городе» – многофункциональную среду, где каждый резидент может реализовать свои социальные потребности и найти единомышленников», – отметила спикер.
Компания активно развивает комьюнити-центры, наполненные востребованными услугами и возможностями для досуга: от коворкингов и спортивных мероприятий до лекториев и кинотеатров. Это позволяет гостям, даже проживая в небольших номерах (15-35 кв.м.), чувствовать себя частью сообщества, объединенного общими целями. Комьюнити-менеджеры помогают гостям быстро интегрироваться, организуя разнообразные мероприятия.
Vertical Hotels также учитывает интересы инвесторов, предлагая проекты с невысокой стоимостью входа, высокой доходностью и быстрой окупаемостью. Небольшая площадь номеров позволяет снизить цену юнита, а привлекательность социальной среды делает проект востребованным у целевой аудитории.
Сергей Рылов, специалист по работе с проектными организациями компании Capoc, рассказал о роли освещения в создании комфортной городской среды и дворовых территорий.
Компания участвует во всех этапах жизненного цикла проекта, от концепции до гарантийных обязательств, и предлагает качественный продукт. Важность благоустройства дворовых территорий возрастает, так как именно там люди проводят время после работы, гуляют с детьми и животными, занимаются спортом и отдыхают. Освещение играет ключевую роль в создании комфорта, безопасности и эстетической привлекательности дворов в темное время суток. "В свете фонарей люди выглядят добрее", - отметил Рылов.
Сергей Рылов подчеркнул, что мнение жильцов о благоустройстве, в частности, об освещении, напрямую влияет на репутацию застройщика и на привлекательность жилого комплекса для потенциальных покупателей.
На бизнес-завтраке также выступили:
Анастасия Карасёва, главный архитектор генерального плана архитектурно-проектного бюро «Лига», которая рассказала о семи этапах разработки квартала ТИШИН. Подход к его проектированию сочетает в себе тщательный анализ, техническую проработку и заботу о комфортной городской среде.
Генеральный директор компании «Мы сервис» Юлия Симеониди, которая считает, что работа с прогрессивными девелоперами стимулирует управляющую компанию к автоматизации процессов, повышению уровня сервиса и ориентации на потребности жильцов, что в итоге улучшает комфорт проживания.
Юлия Молчанова, генеральный директор ООО «ЖИВИ Клуб», директор клиентского сервиса ГК «Ленстройтрест» напомнила о концепции «третьего места» американского социолога Рэя Ольденбурга. «Третье место» — это не дом и не работа, а пространство в пешей доступности, где люди могут свободно и непринужденно беседовать, делиться новостями и обмениваться мнениями. Такие места важны для психического благополучия и дают людям возможность проводить время с друзьями или знакомыми вне домашней и рабочей среды. В 2018 году «Ленстройтрестом» был открыт прообраз соседского клуба «Янила Студия», а в 2023 году создана компания «ЖИВИ Клуб», занимающаяся коммуникацией с жителями. На 2025 год в управлении компании три клуба с планом довести их число до пяти к концу года и открыть новые большие соседские пространства площадью до 800 м².
Алексей Бахмарев, генеральный директор Smart Cinema, предложил встраивать кинотеатры прямо в жилые комплексы, адаптируя их под любые доступные помещения, без строгих требований к площади и высоте потолков. Он привел примеры успешных проектов в Кировске (300 кв. м, три зала) и Мурино (потолки 3 метра), отмечая, что для жителей это создает возможность посещать кино в шаговой доступности.
Спикер подчеркнул, что такие кинотеатры в первую очередь являются маркетинговым инструментом для девелоперов, повышающим привлекательность жилого комплекса, а не высокодоходным бизнесом. Рентабельность таких проектов невысока (около 15% годовых), поэтому они не привлекают крупных инвесторов или сетевых кинооператоров.
8 июня в рамках XVI конкурса “Доверие потребителя” прошел бизнес-завтрак “Куда движется рынок недвижимости”. В мероприятии приняли участие представители банков: ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», головного отделения по Санкт-Петербургу ПАО «Сбербанк», АО «Банк Дом.РФ», ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, строительных компаний: ГК «Ленстройтрест» , холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), корпорации «Русь», компании Nikoliers, digital агентства Nectarin в Санкт-Петербурге, коммуникационного агентства «Медиатор», маркетингового агентства SETEVIE, агентства недвижимости «КВС», СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», Российской Гильдии Риэлторов, Национальной палаты недвижимости и РГУД. СМИ были представлены газетами «Недвижимость и строительство”, «Коммерсантъ», «Деловой Петербург», порталами «РБК в Санкт-Петербурге», gazeta.spb.ru, ТТ Финанс, Мойка78, Кто строит.Ру.
Партнерами бизнес-завтрака выступили коммуникационное агентство «Медиатор» и digital агентство Nectarin.
Открыла мероприятие Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса “Доверие потребителя”, которая ознакомила собравшихся с ходом конкурса и обозначила основные темы бизнес-завтрака.
Идет 16-ый сезон конкурса. Реестр номинантов общественного независимого конкурса на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области «Доверие потребителя» 2023 года сформирован.
На голосование потребителей в 17-ти номинациях в этом году представлено 174 участника рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Из 17-ти номинаций 8 отданы строящимся и реализованным жилым комплексам, где представлены 66 объектов в четырех классах: стандартное жилье, комфорт, бизнес и премиум. Строящиеся проекты загородного домостроения поделены на две категории: комфорт- и бизнес-класс, а также премиум- и элит-класс. Их всего 18. Апартаменты представлены в двух классах: комфорт-класс и рекреационные. Здесь участвуют 7 строящихся и по 3 реализованных комплекса апартаментов. В традиционных номинациях в конкурсе участвуют 9 ипотечных банков, 30 риэлторских агентств, 25 строительных компаний и 13 управляющих компаний, претендующих на звание компаний, заслуживающих доверие потребителей рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Интернет-голосование идет до 31 августа, после чего все голоса на обоих сайтах будут суммированы, и выбраны финалисты для участия в следующем этапе конкурса — экспертном голосовании.
Господдержки ждать не стоит
Как заметил Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», на всех последних совещаниях, которые проходили на государственном уровне, звучало рефреном, что любой государственной поддержки в любой форме девелоперам ожидать не стоит ни в этом году, ни в следующем. — За исключением минимизации сроков подготовки документации на реализацию проектов. Это можно сделать, если ликвидировать в Санкт-Петербурге градостроительную комиссию, выдавать одно согласование на все время реализации проекта и сократить сроки согласования проекта у ресурсоснабжающих организаций.
В Ленинградской области, по мнению заместителя председателя Правительства Ленинградской области Евгения Барановского, новый ритм строительству должны придать 3 направления его трансформации: административная, цифровая и профессиональная. Ключевыми задачами этих направлений являются: сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30%; обеспечение максимальной прозрачности его процедур, исключение избыточных ограничений по использованию земельных участков.
С 2021 года перечень документов, необходимых для строительства, сократился с 989 позиций до 751 позиции. В Ленинградской области были существенно сокращены требования для получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, упразднены общественные слушания, которые требовались для утверждения градостроительной документации в случаях реализации масштабных инвестиционных проектов, Национальных проектов, а также строительства объектов транспорта, энергетики и других. Отменена необходимость прохождения экспертизы в случае замены импортного оборудования на отечественные аналоги.
Все это позволило сохранить набранные ранее темпы строительства. Новым драйвером развития стройки становится переход застройщиков на заключение договоров комплексного развития территорий. Застройщикам предоставлена возможность получить не более 30% отклонений от нормативов в плотности застройки, если заключен договор КРТ. В новой редакции РНГП квартал следует ограничивать магистральными или жилыми улицами. Площадь квартала должна быть не более 3 га. Исключением является проект планировки территории с большими кварталами, сформированными для комплексного развития территории. Первый договор КРТ был заключен в прошлом году в Новом Девяткино.
Скорость, люди и опционные программы
Тон дискуссии о происходящем на рынке жилого строительства в Санкт-Петербурге задала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers. По ее словам, в начале 2023 года количество заключенных договоров долевого участия по сравнению с первым кварталом 2022 года сократилось на 43%, а ставки по выданным кредитам выросли в два раза — с 2,5% до 5,2%. Одна из причин — ограничение выдачи ипотечных займов по околонулевым ставкам. В результате доля ипотеки в общем объеме сделок купли-продажи стала сокращаться, хотя в прошлом году достигала рекордных значений.
На фоне падения спроса рост стоимости квадратного метра также замедляется, а девелоперы, опасаясь затоваривания рынка, выводят в продажу меньше проектов. Покупательский интерес смещается к периферийным локациям. Девелоперы, стараясь снизить средний чек покупки, не корректируя стоимость квадратного метра, уменьшают площади выводимых на рынок квартир, делая упор на эргономику.
Границы между классами жилья продолжают стираться: сейчас бывает довольно сложно отличить квартиры комфорт-класса от бизнес-класса, а премиум от элитного сегмента. С другой стороны, сложившаяся ситуация на первичном рынке жилья стимулирует девелоперов придумывать новые способы привлечения покупателей с помощью чистовой отделки, меблировки и даже дизайнерским обустройством квартиры.
По прогнозу Елизаветы Конвей, в ближайшем будущем в регионе будет активно развиваться сегмент массового жилья, а в целом по отрасли — расти цифровизация и автоматизация всех процессов inhouse, включая взаимодействие между игроками. Девелоперы из регионов и ближнего зарубежья продолжат приходить в Санкт-Петербург, повышая тем самым уровень конкуренции. Будет сокращаться строительный цикл за счет реализации типовых проектов, что также является конкурентным преимуществом. А что касается поддержки со стороны государства, то упор будет сделан на строительство загородного жилья и семейную ипотеку.
«Скорость и люди — это два фактора, на которых будет зиждется успешный бизнес и позитивные процессы на рынке», — резюмировала Елизавета Конвей.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», отметил рост активности покупателей, которые, судя по всему, уже привыкли к текущим ставкам. Активных программ банков сейчас две — семейная ипотека с расширенными условиями (до 50% сделок сейчас совершается с использованием этого продукта) и последние два месяца очень хорошо себя показывает траншевая ипотека, к которой высокий интерес у клиентов. Она подразумевает, что банк выдает клиенту кредит на покупку строящегося жилья частями или, как их называют, траншами, которые перечисляются на счет застройщика. Она интересна тем, кто снимает жилье и покупает квартиру в строящемся доме. Выплаты по кредиту можно отсрочить до сдачи дома и соответственно — переезда из съемного жилья в собственное.
Особый спрос здесь на квартиры с отделкой, доля которых у компании за последний год выросла на 15%. Обратная сторона траншевой ипотеки для застройщика — более слабое пополнение эскроу-счетов до ввода объекта, чем при стандартной ипотеке. Хотя компания работает с агрегаторами и агентствами недвижимости, много внимания уделяется качеству работы собственного отдела продаж. Драйверы продаж — акционные предложения типа «отделка в подарок».
Агентству недвижимости «КВС», по словам его генерального директора Анжелики Альшаевой, помогает продавать активная работа с собственной клиентской базой. Девелопер совместно с банком-партнёром разработали программу «Переезд». Она позволяет собственникам квартир в любых ЖК «КВС» продать своё старое жильё застройщику и переехать в квартиру большей площадью в одном их новых комплексов компании. Огромный плюс — клиенту необязательно иметь деньги на первый взнос по ипотеке: при оформлении кредита он будет равен выкупной цене имеющегося жилья. Программа распространяется на все жилые комплексы компании. Ее преимуществом является и то, что до получения ключей от новой квартиры клиент может проживать в старой. Программу реализует Агентство «КВС», которое активно продает вторичную недвижимость, в том числе, квартиры в сданных объектах компании.
«КВС» активно общаться с предприятиями и с различными компаниями ОПК, заинтересованными в программах удержания сотрудников. Так, застройщик создаёт партнёрские отношения на взаимовыгодных условиях. Общий тренд компании — в поддержании добрососедских отношений. Девелопер организует множество мероприятий для жителей: тематические праздники, субботники, мастер-классы и многое другое. В «КВС» придерживаются мнения, что «клиент — на всю жизнь».
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) отметила, что рынок недвижимости профессионален и пережил не один кризис, но привычные схемы действий и выхода из него, как показала практика, не работают.
Главным драйвером продаж по-прежнему является ипотека, которая в общем объеме продаж составляет до 90%. Вторичный рынок собрал в прошлом году большое предложение и только начинает оживать благодаря разнице в цене с новостройками в 20-30%. «Перцу» ситуации добавляют переуступки, заметно усложняя продажи застройщиков.
Совершенно точно сформирован рынок покупателя, для которого важна не только стоимость, но и способ покупки, и условия оплаты: сумма первого взноса, порядок и размер платежей и включение отделки в стоимость договора.
Привлекательными для потребителя сегодня являются минимальный или нулевой первоначальный взнос, максимальный (до 30 лет) срок платежей и комфортный (20-30 тыс. рублей в месяц) ежемесячный платеж.
Главные драйверы продаж в компании — программы с господдержкой, семейная и IT-ипотека. Объем последней достигает 18-20% в общем объеме ипотечных сделок. Спрос демонстрирует высокую эластичность по отношению к программам банков и застройщиков и к улучшению условий этих программ. В компании точечно под каждый объект разработаны адресные программы предложений и акций, чтобы создать максимально привлекательные для потребителя условия покупки, регулярно ведутся мероприятия по оптимизации процессов коммуникаций с целевой аудиторией и повышению компетенций собственного отдела продаж.
Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой», отметила, что компания работает без агентств недвижимости, все объемы жилья она реализует собственными силами. Как показывает опыт, с рынка ушли инвесторы, им стало менее интересно вкладываться в недвижимость. На текущий момент у людей нет запроса на улучшение жилищных условий, поэтому такие сегменты так бизнес и премиум чувствительны к переменам. Жилье класса «стандарт» и «комфорт» по-прежнему чувствует себя чувствует хорошо.
В компании фиксируют увеличение спроса, стоимость самых популярных позиций растёт, но при этом стоит отметить, что люди стали иначе принимать решение о покупке. Акционные предложения — это желание девелопера подтолкнуть клиента принять решение о покупке как можно быстрее. Эластичность спроса очень высокая. На вторичном рынке началось движение, поэтому заработала программа трейд-ин.
Ищем растущие ниши
О программе «Корпоративная ипотека» рассказала Анна Андреева, руководитель направления Департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург», которую банк запускает в пилотном режиме с одним из предприятий Санкт-Петербурга. После ее обкатки программа будет предложена всем юрлицам – корпоративным клиентам Банка.
Ее суть заключается в предоставлении сотруднику льготной процентной ставки за пользование ипотечным кредитом на период трудоустройства. Размер дисконта по ставке согласовывается индивидуально и фиксируется в соглашении о возмещении, заключенному между банком и компанией. Возмещение части платежа по кредиту происходит за счет компании — работодателя. В течение льготного периода работодатель компенсирует часть расходов сотрудников по ипотечному кредиту. При увольнении сотрудника ставка для клиента увеличивается, возмещение от компании прекращается.
Такая программа, считают в банке, позволит привлечь и удержать сотрудников, повысить их лояльность, привлечь молодежь и уменьшить отток населения. Чтобы попасть в программу, компания должна работать на рынке не менее 10 лет, иметь определенный объем зарплатного проекта в БСПБ. Сотрудники компании-работодателя должны отработать на последнем месте не менее 3 месяцев и иметь общий стаж работы не менее 1 года.
Дмитрий Чебыкин, руководитель розничных продаж Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ», уверен, что на рынке есть растущие ниши, вопрос — как их найти. Выдачи ипотеки в банке на Северо-Западе выросли в январе-мае 2023 года. Одним из ключевых драйверов в банке стала загородка, продажи которой в Санкт-Петербурге и Лен. области в 1 квартале 2023 года выросли в 5, 5 раз, по сравнению с показателями прошлого года. Несмотря на проблемы жилья в этом сегменте с транспортной доступностью и школами, спрос среднего класса сместился именно туда.
Также растущим для банка Дом.рф стал сегмент вторичного жилья. Выдачи ипотеки на «вторичку» у банка в Северо-Западном регионе выросли на 81% к 1 кварталу прошлого года. В сегменте строящегося жилья основными драйверами роста с начала 2023 года остаются программы с гос. поддержкой. Особенно активно растет IT-ипотека: её доля в общих выдачах ипотеки на «стройку» на Северо-Западе у банка в апреле-мае достигла 24%.
Из других растущих ниш можно также отметить ипотеку медицинским работникам государственных и частных клиник.
Александр Кузнецов, старший менеджер развития отношений с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу ПАО «Сбербанк» рассказал, что Сбер запустил траншевую ипотеку с застройщиками, с помощью которой можно приобрести квартиру частями, снижая долговую нагрузку покупателей на период строительства.
Объём выдач ипотечных кредитов Сбера на новостройки в мае 2023 года превысил 109 млрд рублей — это больше, чем в апреле, на 5% и в 4 раза больше, чем в мае прошлого года. Ещё один тренд — cемейная ипотека с февраля 2023 года опережает программу господдержки: в мае по семейной ипотеке клиенты Сбера оформили почти половину всех жилищных кредитов на первичное жильё (12 тыс. штук из 25,6 тыс.). На третий квартал в банке запланирован запуск онлайн-ипотеки с сервисами Домклик, после чего здесь собираются перейти на формат удаленной сделки.
Сейчас запускается программа субсидирования с ипотекой траншами совместно с компанией КВС. Также отличную динамику демонстрирует индивидуальное жилищное строительство, объем кредитования которого сейчас составляет 5,9% в общей ипотеке.
Риэлторы ожидают подъем
Дмитрий Щегельский, руководитель АН «Бенуа», президент Национальной палаты недвижимости, затронул вопрос лицензирования риэлторской деятельности, который уже возникал лет тридцать назад, но который так и не был окончательно закрыт.
Задача риэлтора — это снижать трансакционные издержки. Вложив 100 тыс. рублей в риэлтора, клиент может получить покупку недвижимости, которую он ищет, со скидкой до 700 тыс. рублей. Общественные объединения риэлторов естественно несут огромную роль и пользу на рынке, иначе они бы не существовали. Их деятельность направлена на улучшение качества работы и бизнеса членов своего объединения.
Игорь Горский, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и президент Российской гильдии риэлторов уточнил, что риэлторы продают 74% всей петербургской недвижимости. Застройщикам без них, за редким исключением, прожить невозможно. Санкт-Петербург почти догнал Москву по внутреннему туризму, а это значит, что развиваются межрегиональные сделки. Их доля составляет 33% от сделок, которые проходят через ассоциацию на платформе Российской гильдии риэлторов — от Камчатки до Калининграда.
Сервисные апартаменты
Несмотря на сложившуюся геополитическую обстановку и снижение показателя продаж, девелоперы апартаментов продолжат развивать свои проекты в 2023 году. По данным digital агентства Neсtarin, в 2022 году средняя доходность апартаментов достигла минимальных показателей – 4,84 %. Сегмент отреагировал на турбулентную ситуацию программами гарантированной доходности, что поддержало спрос. В 2023 году выиграют те участники рынка, уверена Марина Зрилова, директор представительства digital агентства Nectarin в Санкт-Петербурге которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации. Роль управляющих компаний в успешности объектов усилится.
После спада прошлого года застройщики апартаментов стали возвращать программы гарантированного дохода, который в некоторых случаях перекрывает платеж по ипотеке. «Так что этот рынок тоже начинает по-тихонечку разгоняться», — считает Евгения Гончарова, управляющий партнёр маркетингового агентства SETEVIE. С прошлого года спрос на аренду апартаментов серьезно вырос. Инвесторов выручает то, что в апартаментах, в отличие от гостиниц, можно гибко менять долгосрочный формат аренды на краткосрочный. И портрет потребителя больше завязан на внутренний туризм. Выигрывать среди апартаментов будут те, кто хорошо продумают и организуют комьюнити, которые станут центром притяжения не только самих арендаторов, но и жителей района. Так, в сети апарт-отелей YE’S за 5 месяцев 2023 года загрузка выросла на 7% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Юдита Григайте, директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S, делится более детальной статистикой: «Если говорить о каждом объекте в отдельности, то динамика по каждому положительна. Несмотря на «не сезон», загрузка в первые месяцы 2023 года в среднем держалась на уровне 85-90%. Лидируют YE’S Marata (91%) и YE’S Botanica (89%)».
Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД, также считает, что сервисные апартаменты — самый ликвидный товар, который хорошо продается в регионах. Будущее за арендным жильем, по закону один дом которого не может иметь множество собственников. Нужно разработать свой формат, чтобы привлекать проектное финансирование или деньги частных инвесторов. То, что РФ пошла решать проблему доступности жилья и улучшения жилищных условий через арендный формат, — это уже реальность. Кроме того, идет конкуренция между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью, где в отличие от города, будут объединять Генплан и ПЗЗ, что сокращает срок внесения изменений.
Будущее за ИЖС
Игорь Котосов, коммерческий директор корпорации «Русь», отметил, что на загородном рынке в 2023 году реализованные проекты, включая замороженные и недострой, пополнили рынок предложениями в категории вторичной недвижимости. Недостаток финансирования текущих проектов и небольшой запас прочности повлек за собой уход большого числа небольших локальных строительных компаний в эконом сегменте. Как следствие произошло сокращение предложений продажи участков под застройку дома с подрядом и увеличение спроса на уже готовую загородную недвижимость.
В эконом сегменте выявлен рост спроса на недорогую первичную и вторичную загородную недвижимость. В Ленинградской области в апреле 2023 года по договорам купли-продажи реализовано 9,4 тысячи участков под ИЖС и в СНТ, что на 20% больше, чем в апреле 2022 года (7,4 тысяч) – по данным Росеестра.
За период с 2020 по 2022 на сегодняшний день у потребителя произошла адаптация к турбулентной среде и возобновились продажи недорогих домов (до 4,5 млн.). В более дорогостоящих сегментах, комфорт и бизнес, спрос и цены сохраняются на предыдущем уровне, без превышения или понижения. По итогам 2022 года, рост цен на оконные блоки составил 22%, на минеральную вату – 11%, щебень – 15%. Рынок отреагировал импортозамещением и развитием паралллельного импорта, увеличением числа поставок из Китая.
В 2023 году корпорация «Русь» пересчитала стоимость уже запущенных проектов в пользу клиента за счет снижения цены пиломатериалов на 10%, а выстроенная корпорацией экосистема бизнеса проводит заказчика по всем стадиям постройки дома, от проектирования до меблировки, сокращая издержки и сроки.
Артём Петровский, руководитель направления развития продаж филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, рассказал о ипотечной программе ИЖС, которая позволяет купить земельный участок или использовать возможность построить собственный дом.
У «Росбанк Дом» есть программы, которые позволяют построить дом на ИЖС без первоначального взноса под залог имеющейся квартиры, а также запустить строительство или купить готовый дом с использованием программ Государственной поддержки (Льготная новостройка, Семейная ипотека, It-ипотека, Дальневосточная ипотека).
За два месяца существования программы банк выдал 73 кредита на 0,5 млрд рублей со средним чеком 7,2 млн рублей. Достичь таких цифр помогло не только внедрение госпрограммы, но и более четкое сегментирование клиентской базы.
По мнению Светланы Зелениной, исполнительного директора «Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», рынок сельской ипотеки продолжит рост при условии сохранения госпрограмм. Спроса на загородную недвижимость и ИЖС будет расти, участники рынка недвижимости будут сокращать операционные издержки за счет перехода в цифровую среду, сама программа сельской ипотеки будет модернизироваться под современные условия, увеличиваться суммы кредитования и т.д. Заявку на получение сельской ипотеки в РСХБ по ставке 3% может подать любой житель страны в возрасте от 21 до 75 лет. Сумма выдаваемого на срок до 25 лет кредита - от 100 тыс. до 5 млн рублей для Ленинградской области. Первоначальный взнос начинается от достаточно комфортных 10%. Для покупки более дорогостоящего жилья сельскую ипотеку может взять каждый из супругов, увеличив общий размер кредита вдвое. В этом случае дом должен приобретаться на правах общей совместной собственности по одному договору купли-продажи с указанием в качестве покупателей обоих супругов. Есть очень много интересных локаций в СНТ и ТНП, но, к сожалению, воспользоваться сельский ипотекой ими невозможно. В 2019 году клиенты покупали земельные участки во Всеволожском районе, за два года рынок сильно изменился, участков становится все меньше, большая доля заемщиков уходит на юг в сторону Ломоносовского района. В банке планируют вернуться к кредитования по сельской ипотеке малоэтажного строительства Ленинградской области.
Аналитика и спрос
Марина Зрилова, директор представительства агентства Nectarin в Санкт-Петербурге, привела данные очередного глобального исследования рынка, который в компании проводят ежеквартально.
Так, тренды и сценарии развития событий в 2023 году будут складываться под воздействием множества факторов: платежеспособности спроса, настроения в обществе, поддержки государства, антикризисных мер застройщиков. Отток граждан из страны приведет к росту объема предложения на вторичном рынке жилья. Увеличение количества объектов в экспозиции, а также желание продавцов сократить срок их реализации приведет к снижению цен, особенно в старом жилом фонде.
В условиях турбулентности можно ожидать снижение спроса на первичном рынке на 30–50%. А инициатива ЦБ ограничить распространение ипотечных программ от застройщиков по «околонулевым» ставкам приведет к дополнительному падению продаж в краткосрочной перспективе. Падение спроса вынудит застройщиков начать снижать цены, особенно это коснется переоцененных проектов. Вырастет популярность программы семейной ипотеки за счет увеличения числа семей, попадающих под ее условия, — рождение ребенка с 1 января 2018 года.
Продолжится уменьшение средней площади строящихся квартир. Если средняя площадь строящихся квартир в РФ в ноябре 2015 года была 56,85 кв. м, то в сентябре 2022 года составила 49,6 кв. м (снижение на 12,4% ). Замена строительных материалов с азиатских рынков, что приведет к изменению архитектурного стиля и концептуальных решений проектов. С февраля 2022 года наблюдается значительный отток целевой платежеспособной аудитории из РФ, при этом не происходит формирования новой возможной группы потребителей.
Средний CPA по всем инструментам также значительно возрос (особенно для бизнес- и элит-классов недвижимости). Минимальное количество обращений происходит через соцсети, а тематические ресурсы показывают хорошие результаты.
Что касается спроса, то в марте было заключено 2,8 тыс. ДДУ (+25% за месяц), что в два раза меньше, чем в прошлом году. Цена квадратного метра в сделках с ДДУ составила 258 тыс. руб. Средний бюджет покупки значительно вырос (+8,6%) и составил 9,8 млн рублей при средней площади 45 кв. м. (на 2 кв. м. больше, чем в феврале). Доля ипотечных сделок составила 78%, процент снижается уже третий месяц подряд.
Современные инструменты для продвижения: понятия и кейсы
Два важных слова, которые изменят рынок недвижимости, по мнению Евгении Гончаровой, управляющего партнёра маркетингового агентства SETEVIE, — это «сервис» и «нейросети». Первое включает в себя разнообразие планировок для покупателей, скорость и сервис при заключении сделок, создание экосистем под потребности покупателя, общественных пространств и развитие коммьюнити, развитие сервисных управляющих компаний.
Второе слово стопроцентно изменит рынок маркетинга и недвижимости. Уже сейчас нейросети умеют создавать контент для социальных сетей, придумывать названия проектов, создавать картинки/рендеры, seo-тексты, разрабатывать регламенты для отделов продаж, осуществлять расчет инвестиционной привлекательности (имитация процесса принятия решений покупателем) договора и обучать брокеров. Совсем скоро нейросети научатся проектировать, разрабатывать дизайн пространств и анализировать предложения подрядчиков.
Единственное и непременное, чего не сможет заменить нейросеть, — это профессионала, который будет формулировать для нее правильный промпт, то есть корректный запрос. И чем тщательнее будет разрабатываться техническое задание для нейросети, тем качественнее становится разработанный ею продукт.
Екатерина Емельянова, генеральный директор коммуникационного агентства «Медиатор», считает, что на рынке очень быстро меняется ситуация, а вместе с ней инструменты для продвижения.
Те, кто до прошлого года активно развивали каналы продаж в ныне запрещенных соцсетях, вынуждены осваивать новые площадки. Екатерина согласна с тезисом, что искусственный интеллект не сможет заменить специалиста, но несомненно облегчит ему работу.
Времена текстов прошли, весь контент построен на картинках. ИИ хорошо с ними справляется, но все-таки визуализация на рынке недвижимости должна строится на уникальных качественных фото, а если используются стоковые, следует обязательно указывать источник и автора контента во избежание юридических проблем. «Головная боль» этого года — это таргетированная реклама, которая сильно подорожала последнее время, а значит выросли требования к таргетологам. Работа с негативом — один из ключевых моментов бизнес-процесса, требует спокойного и системного подхода. Зачастую негатив в адрес застройщика – повод