Город для людей с «Доверие потребителя-2025»
В Санкт-Петербурге в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя-2025» прошел бизнес-завтрак «Город для людей: создаем комфортную среду будущего вместе с девелоперами и урбанистами».
Партнеры бизнес-завтрака выступили: Витрина недвижимости Restate, Vertiсal Hotels, CAPOC, ADVGroup и CashYou.
В мероприятии приняли участие ведущие участники рынка недвижимости, представители органов власти, специализированных СМИ и блогеров.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Завершен отборочный тур, интернет-голосование, в котором участвовали 233 строительные и управляющие компании, ипотечные банки, агентства недвижимости, жилые комплексы, апарт-отели и проекты загородного строительства. За них потребители отдали на сайте конкурсу doveriekonkurs.ru и сайте bsn.ru 43,5 тысяч голосов. В итоге в финал вышли 82 участника в 25-ти номинациях, которые проходят экспертное голосование. Следующая решающая дата — 18 ноября, заседание Экспертного совета конкурса, где финалисты выступят с презентациями компаний и проектов и ответят на вопросы экспертов, а независимый эксперт конкурса компания Nikoliers представит анализ конкурсной документации.
Ключевой критерий
Директор по развитию Витрины недвижимости Restate Евгения Домрачева поделилась результатами анализа рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
«Для более полного понимания ситуации мы проанализировали 10 тысяч звонков операторов нашего колл-центра и дополнительно опросили 500 покупателей квартир, которые приобрели жильё с помощью Restate», - уточнила Евгения Домрачева.
Средний рост стоимости квадратного метра в Санкт-Петербурге составил 10,2%, что превышает уровень инфляции. Наибольший рост отмечен в Курортном, Петроградском, Адмиралтейском, Невском и Василеостровском районах. Эти данные свидетельствуют о высоком спросе на престижные, выгодно расположенные и обладающие перспективной инфраструктурой территории. В спальных и периферийных районах рост цен оказался более умеренным. Единственным районом с падением стоимости стал Московский. В целом, средняя цена квадратного метра достигла отметки в 288 тысяч рублей, при этом рост цен является устойчивым и охватывает большинство районов города.
Анализ динамики цен по типам квартир показал, что самые быстрые и значительные ценовые изменения происходят в сегменте трёхкомнатных квартир, что говорит о растущем спросе на жильё для семей с детьми. В то же время минимальный рост цен наблюдается у студий и однокомнатных квартир, что, вероятно, связано с уменьшением интереса к компактному жилью.
В Ленинградской области средний рост цен составил 7,9%, что ниже показателей Петербурга, но всё равно является заметным. Ценовой диапазон здесь значительно ниже — от 3,1 млн до 40 млн рублей, что примерно в десять раз дешевле элитного сегмента в городе. Темпы роста цен в Ленинградской области сопоставимы с петербургскими, что говорит о едином тренде на рынке недвижимости региона.
Далее была изучена инфраструктура жилых комплексов на основе данных классифайда Restate, сайтов застройщиков и рекламных предложений. В Санкт-Петербурге преобладает комфорт-класс, за которым следует бизнес-класс. Практически все ЖК оснащены детскими спортивными площадками, а 70 из 91 объекта комфорт- и бизнес-класса имеют закрытые дворы для обеспечения безопасности. Парковочные места предлагают большинство ЖК — 64 объекта, однако среди 4 премиальных комплексов один не предусматривает паркинг, что является исключением.
В комфорт-классе детские сады есть в 27 жилых комплексах, особенно много их в Невском и Пушкинском районах. В бизнес-классе наибольшее количество школ предлагает Василеостровский район, что связано с освоением намывных территорий. В классической части Васильевского острова школы представлены значительно меньше.
«Среди ключевых критериев, которые важны покупателям, первичное — это сама квартира. Среди второстепенных — детские сады, безопасность (закрытый двор), близость к паркам и водоемам. Транспортная доступность и детские площадки — обязательны. Паркинг важен, но инфраструктура вокруг ЖК и сам район — решающий фактор. ЖК в удалённых районах интересны, но предпочтение всё равно отдают объектам с развитой инфраструктурой. Главный выбор покупателя — соотношение «цена, качество объекта и локация», - резюмировала Евгения Домрачева.
Адресные программы города и области
Ольга Черданцева, руководитель Центра компетенций по вопросам формирования комфортной городской среды Комитета по благоустройству Санкт-Петербурга, рассказала о программе формирования комфортной городской среды, которая реализуется с 2018 года.
Особое внимание в ней уделяется формированию адресных программ благоустройства, составляемых с учётом мнения жителей всех районов города. Это, по словам Черданцевой, является ключевым принципом — слышать жителей и учитывать их пожелания, ведь именно они являются главной заинтересованной стороной. На основе их мнений выбираются лучшие объекты для благоустройства, на которые выделяются средства.
Комитет по благоустройству также выделяет значительные субсидии муниципальным образованиям — до 1,5 млрд рублей ежегодно — для поддержки развития дворовых и общественных территорий, особенно в устоявшихся жилых районах. Заместитель руководителя центра компетенций по вопросам формирования комфортной городской среды Антон Линдо привёл примеры сотрудничества с бизнесом, застройщиками и девелоперами, которые зачастую возникают спонтанно, но приносят заметные результаты.
Например, был упомянут проект на Матисовом острове, где застройщик жилого комплекса «Остров Первых» активно взаимодействует с местными жителями. Активные граждане запустили волонтерский проект под названием «Остров Роз», в результате эта территория была включена в адресную программу благоустройства. Теперь там разрабатывается проект по улучшению пространства.
В Ленинградской области программа «Комфортная городская среда» реализуется очень активно, рассказал Юрин Игорь, директор Центра компетенций Ленинградской области. Ежегодно в голосовании по благоустройству участвует порядка 250 тысяч человек, что делает голосование важным инструментом диалога между властью и населением.
Ранее программа реализовывалась в рамках одного национального проекта, но с 2025 года она входит в состав нацпроекта «Инфраструктура для жизни». При этом программа «Комфортная городская среда» сохраняется и будет развиваться в регионе до 2030 года.
За время реализации в Ленинградской области уже выполнено более 1100 проектов благоустройства, охватывающих все муниципальные образования региона. Регион отличается разнообразием — по географии, природе, культуре — поэтому подходы к созданию комфортной среды в каждом населенном пункте уникальны и учитывают местные особенности.
Планы на 2025 год включают благоустройство около 132 территорий, а в целом ежегодно планируется реализовывать от 130 до 150 проектов. На данный момент в этом году уже благоустроено 79 объектов. Среди них такие населённые пункты, как Сосновый Бор и Приозерск, последний известен как туристический транзитный город. Все проекты — реальные, конкретные территории.
Особое внимание в этом году уделяется взаимодействию бизнеса и программы «Комфортная городская среда». Министерство России проводит всероссийский конкурс лучших проектов по созданию комфортной городской среды, в котором бизнес принимает активное участие. Оценивается уровень финансового участия бизнеса и количество вовлечённых участников. Это стимулирует совместную работу власти, бизнеса и жителей.
От Ленинградской области на конкурс подано 12 проектов, в каждом из которых бизнес участвует либо финансово, либо, например, устанавливает малые архитектурные формы (МАФы), занимается благоустройством и последующим обслуживанием территорий. В целом за время участия в конкурсе регион подготовил более 50 заявок, из которых около 28–30 проектов стали победителями.
Федеральный бюджет выделил региону 2,3 млрд рублей на реализацию этих проектов, при этом к ним добавляется региональное софинансирование, средства местных бюджетов и вклад бизнеса. В 2025 году ими стали «Дворовая набережная» (г. Сосновый Бор), «Вектор Кингисеппа. Октябрьский бульвар» (г. Кингисепп), «Добро пожаловать в Приозерье!» (г. Приозерск), «Лужская Витрина» (г. Луга) и «Зелёный квадрат» (г. Пикалево).
Учесть реальные потребности
По словам Тамары Поповой, директора по продукту Группы RBI, в процессе создания жилых комплексов ключевым моментом является так называемое «соучаствующее проектирование» — когда в процесс вовлечены не только проектировщики, но и органы власти, управляющие компании и сами жители.
Важным инструментом такого соучаствующего проектирования является управляющая компания, которая входит в состав группы RBI и отвечает за управление жилыми комплексами.
Новым направлением в работе компании стала более детальная проработка концепции SCUD (системы контроля и управления доступом). В этом году они разработали проект под названием «Внутри нашей компании сценарий жизни», где с участием управляющей компании, продакт-менеджеров и строителей обсуждаются конкретные сценарии жизни различных групп пользователей жилого комплекса.
Максим Тютюнник, руководитель отдела продаж филиала СПБ ГК «Расцветай», посвятил выступление общественным пространствам. Он подчеркнул, что любое строительство начинается с идеи и философии, на которой базируются ценности проекта. Для квартала «Расцветай в Янино» - это семейственность, уют и добрососедство. Одним из ключевых объектов является благоустроенный бульвар, который используется для прогулок, пробежек и велопрогулок.
Бульвар начался с уникального арт-объекта — «Камня желаний». Он был открыт в 2024 году и стал символом семейных ценностей жилого комплекса. За неделю до открытия дети из жилого комплекса и соседних кварталов написали свои мечты и планы на будущее — вплоть до 2050 года. Эти записки поместили в специальную футуристическую капсулу, которую заложили внутрь камня.
Летом того же года в квартале «Расцветай в Янино» прошёл фестиваль семьи, на котором собирались жители с детьми. В рамках фестиваля прошёл конкурс детского рисунка, победители которого получили призы. «Глаза одного мальчишки прям блестели от того, что он получил подарок — мяч с автографами игроков футбольного клуба «Зенит». Это был не просто ценный приз, а подарок, продуманный с учетом интересов детей, что вызвало у мальчика искренний восторг и блеск в глазах», — отметил Максим.
Секретный ингредиент
Главный архитектор проекта ГК ЕДИНО Екатерина Артеменко рассказала о важной ступени работы над созданием комфортной среды — синергии внутри команды. Она подчеркнула важность с самого начала договориться с заказчиком и смотреть в одном направлении, чтобы понимать друг друга. Также важно, чтобы архитекторы и генпланисты работали вместе, а не разделяли задачи, что обеспечит качественный результат.
В проекте ТИШИН команда не ограничилась формальными согласованиями, а тесно сотрудничала с местной администрацией, которая помогла собрать реальные данные о потребностях жителей поселка Новоселье. Именно в диалоге с администрацией было определено оптимальное наполнение и расположение спортивных зон.
На этапе разработки проектной документации к работе над объектами ТИШИНА приступило несколько проектных бюро, было очень важно не потерять первоначальные концептуальные решения и задумки. Лига, как собственное проектное бюро ГК ЕДИНО, принимает участие в обсуждениях и согласованиях объектов, разрабатываемых коллегами, по сути являясь ментором проекта. И наконец Екатерина выделила «секретный ингредиент» создания комфортной среды — любовь и личное отношение к проекту.
Новый подход
Лариса Воложинская, основатель программы лояльности CashYou, рассказала о приложении, которое меняет представление о привычном способе оплаты коммунальных услуг (ЖКУ). Это не просто кэшбэк-сервис, а инновационная программа, объединяющая интересы жителей, управляющих компаний и бизнеса. В условиях роста цен и снижения потребительской активности CashYou помогает экономить деньги и улучшать качество жизни.
Урбанисты за современные форматы
Дмитрий Бумагин, урбанист и управляющий архитектурного бюро KLAUZURA, рассказал о деятельности своего бюро и одном из ключевых проектов. Среди самых известных реализованных ими проектов — культурный квартал «Брусницын» на Васильевском острове, за который бюро получило международную премию «Золотой Трезини», а также другие награды. В 2025 году бюро вошло в десятку лучших молодых архитектурных бюро России по итогам выставки «Арх Москва». Кроме того, они получили почётное упоминание на Венецианской биеннале.
Еще один проект компании — реставрация и переосмысление бывшей мебельной фабрики Матти Пиетинена в Выборге. Здание является объектом культурного наследия, построенным в 1899 году.
«В нашем проекте старинная финская фабрика XIX века будет выглядеть по-новому. С точки зрения архитектуры, мы здесь подходим с уважением к истории, поскольку это объект культурного наследия. Мы относимся к этому объекту максимально бережно. То, что мы добавляем, достаточно деликатно, но достаточно современно», - отметил спикер.
Спикер испытывает некоторое разочарование по поводу будущего развития Санкт-Петербурга с точки зрения урбанистики. Он считает, что существующие тренды не всегда соответствуют современным потребностям людей и духу времени. Ограничения, связанные с охраной объектов культурного наследия и другими регуляциями, серьезно влияют на возможности для реализации новых проектов, хотя с этими вызовами можно работать, о чём свидетельствуют успешные примеры в других городах.
Особенно хотелось бы видеть больше современных решений и активное участие частных организаций в развитии городской среды в сотрудничестве с государством. Дмитрий Бумагин отметил, что многие крупные общественные пространства в Санкте-Петербурге, такие как Новая Голландия, Севкабель и Брусницын, созданы частными компаниями. Он выразил надежду, что подобные пространства будут появляться и в формате партнёрства с городскими властями, что позволит создавать более современную и комфортную городскую среду.
Креативные кластеры
Игорь Кокорев, директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, рассказал о креативных кластерах и общественных пространствах Санкт-Петербурга.
В Петербурге 24 значимых креативных кластера общей площадью более 300 тысяч кв. м. — это уже заметный объём близкий примерно к 10% относительно современных торговых площадей в городе. Главная черта формата креативных кластеров — гибкость: они не имеют жёстких принципов формирования и реализуются в самых разных вариантах по масштабу, площади и набору функций. В составе кластеров могут быть: торговля, услуги, мероприятия, гостиницы, общественные пространства (парки, дворы, набережные) — всё это делает кластеры привлекательными для жителей и гостей города, а также интересной опцией для реализации в различных девелоперских задачах.
По количеству кластеров лидирует Центральный район, в котором расположено 11 креативных пространств. Здесь преобладают компактные дворовые территории и арендные лофты за счёт сравнительно небольших инвестиций и возможности создания кластера без согласованного проекта реконструкции и реставрации здания.
Гибкость и многофункциональность
Заместитель директора департамента развития проектов Setl Group Дмитрий Комендантов остановился на подходе компании к созданию общественных пространств и о том, как эти решения соотносятся с текущими трендами на рынке жилья.
Исследование компании показало, что с 2020 года доля покупателей в возрасте до 40 лет выросла и сейчас составляет 54%. В запросе на общественные пространства отражаются основные ценности и привычки этой аудитории – многозадачность и отсюда запрос на гибкость и многофункциональность пространства; общение и отсюда запрос на комьюнити и открытые пространства. По результатам исследования компании, 47% жителей хотят в своём жилом комплексе фитнес-студию или спортивный комплекс, 76% - предпочитают единую территорию жилого комплекса, а не множество отдельных закрытых дворов.
Вместо множества изолированных дворов компания создает единую территорию жилого комплекса.
Город в городе
Vertical Hotels переосмысливает концепцию апарт-отеля, делая акцент на создании сильного комьюнити и насыщенной социальной жизни для своих резидентов. Как отметила Виктория Долголевец, операционный директор сети апарт-отелей Vertical, современная молодежь, digital nomads и креативные специалисты все чаще выбирают жилье не по площади, а по возможности социализации и комфортной атмосфере. «Поэтому мы создаем «город в городе» – многофункциональную среду, где каждый резидент может реализовать свои социальные потребности и найти единомышленников», – отметила спикер.
Компания активно развивает комьюнити-центры, наполненные востребованными услугами и возможностями для досуга: от коворкингов и спортивных мероприятий до лекториев и кинотеатров. Это позволяет гостям, даже проживая в небольших номерах (15-35 кв.м.), чувствовать себя частью сообщества, объединенного общими целями. Комьюнити-менеджеры помогают гостям быстро интегрироваться, организуя разнообразные мероприятия.
Vertical Hotels также учитывает интересы инвесторов, предлагая проекты с невысокой стоимостью входа, высокой доходностью и быстрой окупаемостью. Небольшая площадь номеров позволяет снизить цену юнита, а привлекательность социальной среды делает проект востребованным у целевой аудитории.
Сергей Рылов, специалист по работе с проектными организациями компании Capoc, рассказал о роли освещения в создании комфортной городской среды и дворовых территорий.
Компания участвует во всех этапах жизненного цикла проекта, от концепции до гарантийных обязательств, и предлагает качественный продукт. Важность благоустройства дворовых территорий возрастает, так как именно там люди проводят время после работы, гуляют с детьми и животными, занимаются спортом и отдыхают. Освещение играет ключевую роль в создании комфорта, безопасности и эстетической привлекательности дворов в темное время суток. "В свете фонарей люди выглядят добрее", - отметил Рылов.
Сергей Рылов подчеркнул, что мнение жильцов о благоустройстве, в частности, об освещении, напрямую влияет на репутацию застройщика и на привлекательность жилого комплекса для потенциальных покупателей.
На бизнес-завтраке также выступили:
Анастасия Карасёва, главный архитектор генерального плана архитектурно-проектного бюро «Лига», которая рассказала о семи этапах разработки квартала ТИШИН. Подход к его проектированию сочетает в себе тщательный анализ, техническую проработку и заботу о комфортной городской среде.
Генеральный директор компании «Мы сервис» Юлия Симеониди, которая считает, что работа с прогрессивными девелоперами стимулирует управляющую компанию к автоматизации процессов, повышению уровня сервиса и ориентации на потребности жильцов, что в итоге улучшает комфорт проживания.
Юлия Молчанова, генеральный директор ООО «ЖИВИ Клуб», директор клиентского сервиса ГК «Ленстройтрест» напомнила о концепции «третьего места» американского социолога Рэя Ольденбурга. «Третье место» — это не дом и не работа, а пространство в пешей доступности, где люди могут свободно и непринужденно беседовать, делиться новостями и обмениваться мнениями. Такие места важны для психического благополучия и дают людям возможность проводить время с друзьями или знакомыми вне домашней и рабочей среды. В 2018 году «Ленстройтрестом» был открыт прообраз соседского клуба «Янила Студия», а в 2023 году создана компания «ЖИВИ Клуб», занимающаяся коммуникацией с жителями. На 2025 год в управлении компании три клуба с планом довести их число до пяти к концу года и открыть новые большие соседские пространства площадью до 800 м².
Алексей Бахмарев, генеральный директор Smart Cinema, предложил встраивать кинотеатры прямо в жилые комплексы, адаптируя их под любые доступные помещения, без строгих требований к площади и высоте потолков. Он привел примеры успешных проектов в Кировске (300 кв. м, три зала) и Мурино (потолки 3 метра), отмечая, что для жителей это создает возможность посещать кино в шаговой доступности.
Спикер подчеркнул, что такие кинотеатры в первую очередь являются маркетинговым инструментом для девелоперов, повышающим привлекательность жилого комплекса, а не высокодоходным бизнесом. Рентабельность таких проектов невысока (около 15% годовых), поэтому они не привлекают крупных инвесторов или сетевых кинооператоров.
29 августа прошел четвертый бизнес-завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя» по теме «Кто и как продает недвижимость. Стратегии взаимодействия с застройщиками и инструменты продаж на первичном и вторичном рынке».
Партнером мероприятия выступила группа компаний PLG.
Начиная бизнес-завтрак, исполнительный директор оргкомитета «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Впереди – второй этап, после подведения в сентябре итогов потребительского голосования и выбора финалистов в номинациях в виде «пятерок» строительных компаний, банков, управляющих компаний и риэлторских агентств и «троек» из числа жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного строительства. Финалисты будут выбраны по сумме голосов, набранных на обоих сайтах (doveriekonkurs.ru и bsn.ru) с 15 мая по 31 августа. Впервые будет проведено голосование членов Оргкомитета и Экспертного совета. Их голоса с повышающим коэффициентом также будут прибавлены к тем, что отданы потребителями.
Трудности перевода. Как изменились условия для покупателей на рынке новостроек после корректировки льготной ипотеки
Доля сделок по ипотеке в июле упала в Ленинградской области до 82%, а в Санкт-Петербурге до 70%. В дальнейшем ожидается падение продаж на 20-25%.
Ожидается, что застройщики будут предлагать пользователям субсидированные программы. Проведя опрос среди тех пользователей, которые уже купили квартиру, в Циан определили, что все-таки самый сложный этап – это бронирование, когда происходит поиск самой квартиры и финансирование. 45% опрошенных утверждают, что процесс покупки затянулся, а 13% в целом отложили покупку на неопределенный срок.
При принятии решения о покупке пользователи опираются в первую очередь на репутацию застройщика – что обещал и как свои обещания выполнил по срокам сдачи, по особенностям и качеству проектов. 64% изучают отзывы при оценке надежности жилого комплекса перед покупкой. В топ-3 маркеров, по которым выбирается новостройка, входят такие показатели, как планировки, качество материалов и инфраструктура (цена сюда уже не входит). Меньше всего пользователей интересует инновационность технологий и аудитория, покупающая квартиры у девелопера.
Топ последствий отмены льготной ипотеки — снижение требований к квартире, активизация интереса ко вторичке вместо новостроек или мысли о временном отказе от поиска недвижимости в принципе. – констатировала менеджер по работе с ключевыми клиентами Циан Шынар Мухамбетова
Коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Кобякова отметила, что в первом полугодии 2024 года на первичном рынке Петербургской агломерации было реализовано около 1,8 млн. кв. метров жилой недвижимости, что составляет 50% от объема продаж за аналогичный период 2023 года.
Объем предложения на первичном рынке жилья в Петербургской агломерации с декабря 2022 года по июнь 2024 года снизился на 24%.
Также сократилась динамика вывода в продажу новых объектов – за 7 месяцев 2024 года в продажу было выведено всего 1 млн кв. метров жилья в Санкт-Петербурге и 700 тыс. кв. метров в Ленинградской области.
Вполне возможно, что многие застройщики будут придерживать вывод новых объектов. Это говорит о том, что в ближайшее время снижения цен на новостройки ожидать не стоит.
По данным «Петербургской Недвижимости», наиболее популярным способом покупки недвижимости в данный момент являются программы рассрочек. Так в первом квартале 2024 года рассрочки составили весомую долю продаж (34%), в июле этот показатель достиг уже 57%.
Наиболее востребованными среди покупателей программами покупки недвижимости являются рассрочки на 20, 15 или 65%, а также траншевая ипотека.
За первые 7 месяцев 2024 года количество сделок, заключенных сделок в агломерации составило более 4 000, из них 33% было заключено девелопером Setl Group.
Начальник отдела маркетинга ГК «Ленстройтрест» Элеонора Элоян привела в пример расчеты, основанные на доле наемных сотрудников с достаточной заработной платой и долей семей, подходящих под условия семейной ипотеки. Зафиксировано снижение доли людей, которые могут позволить себе ипотечные платежи, в Ленинградской области в два раза, а в Петербурге — в полтора раза. Также отмечено снижение в стране на 26% количества семей, подходящих под условия семейной ипотеки.
Рассрочки также будут драйвером продаж, но до определенной доли, которую каждый определяет сам. Большинство девелоперов постарается не злоупотреблять этим инструментом, чтобы управлять рисками портфеля сделок».
Генеральный директор АН «Мир квартир — Элит» Антон Беляков на конкретных примерах продаж элитного сегмента оценил интерес клиентов к готовому жилью. Обсуждены различные варианты квартир, включая исторические дома и новостройки. Выбор клиента, по мнению Антона Белякова, сугубо индивидуален и определяется многими факторами — как желанием сразу въехать и не ждать, пока дом достроиться, так выбором локации, оригинальностью планировки и т.д..
Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, отметил, что льготная ипотека – это был прекрасный период, который, с одной стороны, спас девелоперов и дал им возможность заработать, но, с другой стороны, расслабил в отношении искусства продаж.
Для компании переход от льготной ипотеки совпал с выходом в OpenList по работе с брокерами и агентствами недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Расширить партнерские отношения с профессионалами рынка «Аквилону» помог многолетний опыт сотрудничества с «Петербургской Недвижимостью».
Сейчас компания использует различные стратегии и сценарии продаж, подбирая, по словам Максима Турты, «золотую середину, которая позволяет эффективно продавать и рационально использовать свои финансы».
Генеральный директор строительной компании «Петрополь» Марк Лернер уточнил, что подорвать репутацию агентству недвижимости можно гораздо быстрее, чем восстановить.
«Зачастую агентства, пользуясь доверительными отношениями с небольшими застройщиками, убеждают их, что надо сэкономить на рекламе, убрать свой отдел продаж и отдать все продажи агентству.
Проекту как правило наносится сильный ущерб. У простого агентства нет компетенций и квалифицированного персонала исполнять функцию эксклюзивного брокера. Вместо того, чтобы искать эффективные инструменты продаж, такие агентства недвижимости или агрегаторы используют бизнес-модель, направленную на простое снижение цены.
Ещё один перекос заключается в том, что некоторые агентства и агрегаторы используют нечистоплотную конкуренцию с отделом продаж застройщика. Коррупционными методами (подкупается либо клиент, либо сотрудник отдела продаж застройщика) агент перехватывает клиента на себя.
Ну и ряд молодых застройщиков, стреляя себе в ногу, ломают рынок, когда предлагают агентам вознаграждение до 8-10% от сделки. На низком рынке такие застройщики пытаются стянуть все продажи на себя, действуя по принципу «после нас хоть потоп». Агенты радостно поддерживают эту гонку.
Вторичный рынок недвижимости. На что ориентируется потребитель – покупать новостройку или вторичку. Арендовать или брать ипотеку?
Руководитель вторичного направления АН «КВС» (работает в сегменте масс-маркет) Светлана Столина представила статистику по вторичному рынку недвижимости, включая средние цены на квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Так, по статистике Домклика, на первичном рынке Санкт-Петербурга стоимость 50м2 квартиры составляет в среднем 13 млн рублей, в ЛО – 8 млн рублей; на вторичном (50 м2) в Санкт-Петербурге – 10, 5 млн рублей, в ЛО – 6, 8 млн рублей; загородные дома (100 м2) в Санкт-Петербурге – 14 млн рублей, Ленинградской области — 7, 8 млн рублей.
Цены на вторичную недвижимость остаются стабильными, с небольшим приростом. Дефицит предложения на рынке увеличивается, что влияет на сроки продаж, которые выросли до 3,5 месяцев. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области срок экспозиции вторичной недвижимости максимально долгий. Однокомнатная квартира в среднем продается около 70 дней, двухкомнатная – 100 дней, трехкомнатная и выше – за 120. Если сравнивать это с 2023 годом, то это плюс 30%.
После отмены льготной ипотеки вторичка приобрела какой-то процент покупателей, но и потеряла при этом достаточно большой объем продавцов, уточняет спикер. — «Они не понимают, зачем на текущий момент продавать вторичную недвижимость, если ничего себе не могут приобрести взамен. Соответственно, имеем дефицит предложения».
Никакой активности по ипотеке на вторичном рынке после взвинчивания ставок Центробанка также нет. — Для сегмента масс-маркет платежи около 100 тысяч рублей ежемесячно и больше — это совершенно неподъемные суммы.
Арендные ставки также растут, с увеличением на 14% в августе. Аренда переживает бум. «Пожалуй, таких арендных ставок мы не видели вообще никогда. Это удивительная история, когда однокомнатная квартира у метро «Лесная» в сегменте «комфорт» стоит 70 плюс тысяч рублей. Ожидается, что к октябрю предложение на рынке аренды увеличится, что может привести к стабилизации цен.
Как рассказала руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург» Анна Андреева, клиенты при выборе покупки объектов опираются на многие факторы, которые зависят от индивидуальных потребностей заемщика. Выбирая новостройку, потребитель ориентируется на актуальные программы кредитования, акции от застройщика, прозрачность сделки, программы рассрочки и инфраструктуру домов. «Клиенту не просто важно жить где-то. Ему важно жить там, где удобно», — отметила Анна Андреева.
На вторичном рынке привлекательные факторы – цена, возможность торга, престижные локации, вариативность по отделке и наполнению, индивидуальные дисконты по процентным ставкам, инфраструктура и возможность купить, заехать и сразу жить. За текущий год наблюдается преобладание доли вторичного рынка в новых выдачах. Сейчас соотношение вторичного и первичного рынка составляет 41% к 59% против 19% к 81% в 2023 году.
Комментируя выступления спикеров, генеральный директор АН «Адвекс. Новостройки» Глеб Гринблат уточнил, что июль был месяцем ожидания, поэтому подводить итоги рано. По данным компании, средняя цена 1 кв. метра на вторичке составляет 199 тыс. рублей, на первичном рынке – 244 тыс. рублей. Разница в стоимости несколько сократилась. Аренда однушки выросла до 35-45 тыс. рублей в месяц, понятие «однушка за 25» умерло.
Что покупать инвесторам. Сервисные апартаменты как альтернатива новостройкам. ИЖС — новые инвестиции
Генеральный директор ГК PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич рассказала о привлекательности сервисных апартаментов для инвесторов.
По словам спикера, в 2024 году в Санкт-Петербурге планируется ввод 18 новых апарт-комплексов, что на 50% больше, чем в прошлом году. Загруженность сервисных апартаментов близка к 100%. Сейчас доля апарт-отелей в общем объеме рынка гостиничных услуг составляет 35%, а по итогам текущего года эта цифра вырастет до 46%. Внутренний туризм в Санкт-Петербурге за год вырос на 12%.
Если до 2022 года Санкт-Петербург был излюбленным местом отдыха европейских туристов, то сейчас отрасль может рассчитывать на финансовые возможности отечественных туристов и гостей из республик бывшего Советского Союза. Приходится учитывать изменения в туристическом потоке и адаптироваться к новым условиям.
В эксплуатации в Санкт-Петербурге находится 45 апарт-отелей с общим номерным фондом в 8,2 тысячи единиц. В продаже на сегодняшний день порядка 270 тысяч кв. метров.
Средневзвешенная цена юнита составляет 295 тыс. рублей. Свои апартаменты компания продает без обязательного заключения договора на управление, что дает возможность собственникам самим выбрать сценарий жизни — отдать в управление, жить или сдавать самостоятельно свои апартаменты.
Генеральный директор АН «ВсевРиэлт» и Центра обучения Светлана Белова рассказала, что в сегменте ИЖС наблюдается рост, связанный с льготной ипотекой. Если раньше портрет потенциального клиента составлял возрастную категорию 45 -50 , то сейчас это 25+лет с детьми. По данным Росстата, доля рынка ИЖС составляет 72% от всего объема сданного жилья в РФ.
Участок должен быть в центре внимания при планировании проектов, так как его локация влияет на инвестиционную привлекательность.
Те ипотеки, которые были взяты в 2023 году, составляли земельный участок и строительство своими силами либо силами подрядной организацией. То, что строилось силами клиентов, должно за год быть построено, введено в эксплуатацию, оформлено право собственности и, соответственно, документы должны быть предоставлены в банк.
Сейчас проводятся сделки как по земельным участкам с подрядом на строительство, так и по готовым домам. С инвесторами проговаривается как идея, так и что нужно строить, на что обратить внимание и какой бюджет заложить.
При работе с ИЖС требуется учесть много моментов, связанных с проверкой коммуникаций и истории перехода права собственности на земельные участки, работой кадастрового инженера, далее подготовка типового проекта, строительство домов, уведомление государственных органов о начале и окончании строительства и так далее.
В компании разработана пошаговая инструкция для инвестора в ИЖС, чтобы в конечном итоге получить прозрачную надежную сделку.
Стратегии работы с клиентами. Новые вызовы. Новые компетенции. Цифровизация в продажах
Основатель маркетингового агентства SETEVIE Евгения Гончарова рассказала, что первое, с чем обращаются застройщики в агентство, это необходимость расширить воронку продаж, тем более сейчас, когда количество обращений снижается. Но зачастую проблема кроется не в верхней части воронки (количество лидов), а в том, как происходит движение по воронке (как обрабатываются лиды). За последние годы льготная ипотека превратила многих менеджеров по продажам в консультантов по ипотеке и их заново нужно учить продавать девелоперский продукт. Когда звонок стоит 20 000 рублей качество его обработки становится критичным. Агенты же могут вести «холодного» клиента годами, поэтому мы и видим, что доля агентских сделок на падающем рынке растет – агенты конкурирует качеством сервиса. Тогда как хаотичная смена маркетологов и сотрудников в отделах продаж застройщиков, к сожалению, приводит к обратному результату. «И главное, не бросать клиентов после передачи ключей, всегда исходить из того, что ваши клиенты – это будущие Амбассадоры вашего бренда», — заключила Евгения Гончарова.
Генеральный директор АН «Главстрой» Юлия Ружицкая отметила, что после закрытия программ господдержки и ИТ-ипотеки объем спроса на рынке существенно сократился. Проектное финансирование для реализации новых ЖК стоит дорого, застройщики медлят со стартом проектов, внимательно просчитывая финансовые модели.
«С другой стороны у первичного рынка теперь нет преимуществ перед вторичным и рынком апартаментов с точки зрения механизмом покупки», — прокомментировала Юлия Ружицкая.
Единственное, что сейчас движет покупателем на первичном рынке жилья, — это то, что он хочет. Задача застройщиков помочь ему преобразовать это «хочу» в «могу»всеми доступными нам способами.
Если раньше жилые комплексы продвигались стандартным набором преимуществ: хорошая транспортная доступность, школа и сад, то теперь застройщики уходят в продажи lifestyle, создавая новые смыслы, созвучные ценностям клиента.
«Мы говорим об эволюции позиционирования ЖК: через создание смыслов мы стараемся донести основные характеристики проекта до потенциальных покупателей, — отметила Юлия Ружицкая. — К примеру, если в экорайоне «Юнтолово» люди ведут активный образ жизни: плавают на сапах, занимаются йогой и другими активностями на свежем воздухе. Таким образом целевая аудитория выходит за рамки «от 25 до 45 лет, семьи с детьми». К ним правильнее обращаться через новые инструменты — это лайфстайл, истории о том, как человеку будет комфортно тут жить. По сути успешность ЖК определяется жилой средой».
Коммерческий директор группы компаний цифрового маркетинга AdAurum Екатерина Лисовская отметила, что если до отмены ипотеки в интернет-рекламе на потребителей срабатывал открытый призыв к покупке, то сегодня стратегия изменилась. Маркетологи оперативно адаптировались к реалиям, и теперь эффективнее всего действует стратегия «бережного» продвижения, где акцент делается на ликбезе пользователей и УТП о доступных в текущих реалиях вариантах покупки квартиры, а также предложении бесплатных консультаций с ипотечными менеджерами.
Вместе с отделом по контролю качества маркетологи слушают звонки и более точечно настраивают таргеты, чтобы найти клиента и передать его в отдел продаж. С мая в AdAurum Group активно тестируют новый инструмент VK ADS Look-alike, который позволяет найти новую аудиторию, похожую на пользователей, которые уже совершили целевое действие. LAL подбирает похожих пользователей по поведению в интернете, интересам и социально-демографическим характеристикам, то есть полу, возрасту, региону и статистической информации из открытых источников. Ранее он был доступен только в Яндексе.