Рынок апартаментов Петербург демонстрирует устойчивый спрос
Шестой бизнес-завтрак в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя-2025» по теме «Рынок апартаментов. Новые возможности для инвесторов и покупателей. Умные технологии, экологичность и авторский дизайн. Стиль, комфорт и инвестиции» прошел 6 августа в БЦ «СЕНАТОР» в конференц-зале компании IPG.
Партнеры мероприятия: IPG Россия, OMOIKIRI, ADVGroup, апарт-отель «ФОМИН», девелоперская группа PLG, SKAZ bureau, «Могилёвлифт», проект доходной недвижимости SAAN
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса "Доверие потребителя" Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Интернет-голосование в 25-ти номинациях идет на сайте конкурса doveriekonkurs.ru и bsn.ru и одновременно завершится 31 августа. Сейчас за участников отдано свыше 22300 голосов.
Аналитика. Анализ
Руководитель отдела продаж Циан Евгений Белоглазов назвал несколько причин востребованности апартаментов. Они сохраняют инвестиционный потенциал благодаря развитию внутреннего туризма и ограниченному потенциалу роста гостиничного сектора из-за дорогого проектного финансирования. На рынок негативно влияет общее охлаждение экономики и определенная конкуренция со стороны посуточной аренды квартир.
В первом полугодии 2025 года было продано около 1,27 тысячи апартаментов по ДДУ - немного меньше, чем во втором полугодии 2024 года. Темпы снижения спроса здесь происходят медленнее, чем в среднем по рынку, что говорит о более устойчивом интересе к апартаментам. На первичном рынке Петербурга число выставленных лотов выросло на 9%, что связано с замедлением продаж и необходимостью застройщиков дольше держать объекты на рынке. В то же время на вторичном рынке количество предложений сокращается из-за роста фактического числа сделок.
Покупатели апартаментов сейчас чаще всего ориентированы на сдачу недвижимости в аренду, а не на перепродажу. Средняя цена сделки на первичном рынке в первом полугодии составила 257 тысяч рублей за квадратный метр и снизилась, что объясняется смещением спроса в сторону более бюджетных объектов и активным применением застройщиками скидочных программ. На вторичном рынке цены в предложениях стабильно растут и достигли 291 тысячи рублей за квадратный метр, что связано с тем, что здесь представлены более дорогие объекты.
В рейтинге топ-20 жилых комплексов с апартаментами по продажам в Петербурге за первое полугодие 2025 года лидируют проекты, которые отвечают ключевым требованиям покупателей. К ним относятся выгодное расположение рядом с метро и парками, хорошие видовые характеристики, высокая степень готовности объектов (отделка, меблировка, готовые сервисные модели), яркая концепция (городской курорт, клубный формат с инфраструктурой, фитнесом и коворкингом и т.д.) "Вот это все помогает покупателю, особенно если он инвестор, войти в проект и быстрее получать доход", - заметил спикер.
Тренды рынка апартаментов
По словам Виктории Левиной, коммерческого директора PLG, за последнее время выросла как медианная, так и средняя цена квадратного метра апартаментов. Медианная цена по аналитике компании увеличилась примерно на 6%, а средняя — сразу на 20%. Несмотря на распространённое мнение, что доходность апартаментов невысокая (около 6–7%), особенно зимой, — фактически среднегодовая доходность с учётом капитализации превышает 20%, в зависимости от конкретного объекта.
Загрузка апартаментов растёт уже минимум третий год подряд. Хотя сейчас темпы прироста немного снизились, он всё равно продолжается — в этом году загрузка апартаментов компании увеличилась примерно на 16%, по сравнению с прошлым годом, а в прошлом году рост составлял около 24%. Это свидетельствует о продолжающемся спросе, несмотря на логистические сложности с авиаперелётами и билетами.
Интересное наблюдение: даже при том, что в основном покупатели приобретают апартаменты ради дохода, они всё равно эмоционально вовлечены в выбор недвижимости. Для них важны не только финансовые показатели, но и дизайн интерьеров, идея проекта, точки притяжения и уникальные особенности объекта. Существует спрос на нестандартные и интересные решения.
Также наблюдается тенденция к покупке апартаментов вне центра города. Новичок-инвестор считает, что туристы хотят жить именно в историческом центре, однако практический опыт показывает: значительную часть спроса на апартаменты формируют также корпоративные клиенты, авиакомпании и организованные туристические группы, для которых расположение апарт-отеля в центре необязательно. Кроме того, существенным фактором является стоимость входа, которая в спальных районах значительно ниже. По статистике компании, около 60% инвесторов выбирают именно такие районы.
Сейчас на рынке апартаментов заметна еще одна важная тенденция — активное внедрение разнообразных рассрочек от застройщиков. Практически все компании предлагают рассрочку с первоначальным взносом от 20% до 30%, обычно до окончания строительства, а иногда и на 2–3 года. Это связано с тем, что многие покупатели не могут оформить ипотеку, поэтому застройщики предоставляют более гибкие условия, чтобы люди могли совершить покупку без отсрочки.
Тревогу на рынке вызывает приближающееся вступление в силу нового закона об обязательной классификации апарт-отелей. Но в то же время много попыток ужесточить правила использования и в отношении жилых помещений для иных целей кроме как для проживания — например, запреты на размещение пунктов выдачи заказов или алкомаркетов на первых этажах, ограничения на посуточную аренду, требующие согласия всех соседей для сдачи квартиры, что практически невозможно получить. Всё это существенно ограничивает использование жилья в коммерческих целях.
"В этой ситуации апартаменты оказываются в более выгодном положении", — заметила спикер. Несмотря на обязательную классификацию, у их владельцев остаются все возможности для долгосрочной и посуточной аренды. Поэтому апартаменты представляются более безопасным и универсальным инвестиционным активом.
"Что касается доходности апартаментов в сравнении с квартирами, мы провели расчёты с разными моделями управления — и передача объекта гостиничному оператору для пассивного дохода, и самостоятельное управление. Точные цифры получить непросто, но доходность при долгосрочной аренде апартаментов вполне прогнозируема и привлекательна: если брать стоящие по соседству жилой дом и апарт-отель, апартамент будет приносить инвестору на 15-20% больше дохода", — резюмировала спикер.
Как финансируются апарты?
Руководитель направления по работе с партнерами Банка «Санкт-Петербург» Наталия Архипова отметила, что Банк рассматривает апартаменты как объекты, подходящие и для проживания, и для инвестиций. В регионах присутствия банка (Петербург, Москва, Калининград и Новосибирск) эти объекты пользуются спросом, поскольку города привлекательны для жизни и туризма.
По статистике, в первом полугодии 2024 года коммерческая недвижимость составляла 13% от портфеля выданных кредитов, а в первом полугодии 2025 года - всего 2%, при этом из коммерческой недвижимости 79% всех ипотечных кредитов пришлось именно на апартаменты. Резкое падение спроса на коммерцию и апартаменты в частности, было вызвано введением с 1 января 2025года ипотечного стандарта, который сделал невозможным существование ряда интересных ипотечных программ, благодаря которым клиенты могли выгодно приобрести коммерческую недвижимость, в том числе апартаменты. Несмотря на это, общий объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2025г. вырос почти в два раза.
Законодательные инициативы
Вице-президент, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова:
"С точки зрения юриспруденции, на сегодняшний день наиболее интересна практика Москвы, сформировавшей требования к апартаментам, на которые выдается разрешение на строительство. Требований два. Первое - это наличие подтверждения департамента туризма о востребованности апартаментов именно в этом месте, и поддержке такого строительства. И второе требование - о том, что на данный объект не распространяется 214ФЗ, то есть апаратменты поступят в продажу только после окончания стриотельства и ввода их в эксплуатацию.
И еще момент - следим за одним из судебных судебных дел в Москве, где мэрия отказывается вводить уже построенный апарт-отель, требуя признать объект строительства незавершенной постройкой, а в качестве обеспечительных мер наложить запрет на переход права собственности на помещения в этом объекте.
Сейчас идет суд, и мне кажется, что профессионалы рынка апартаментов очень внимательно следят за этой коллизией."
Стратегии вложений
Партнер и руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин обозначил верхнеуровневые тренды, которые будут влиять на экономическое развитие государства в целом и на рынок недвижимости в частности.
На ближайшие 2-3 года выделяются три ключевых прогноза: динамика ВВП России, прогноз по инфляции и прогноз по ключевой ставке. Рост ВВП на 2026 год прогнозируется на уровне стагнации - около 1,5%, и по прогнозу Центрального Банка эта тенденция сохранится в ближайшие два года. Это расходится с целевыми показателями по инфляции и ключевой ставке.
Девелоперы и застройщики говорят о необходимости переориентации на качество в жилом сегменте, начиная с документов территориального планирования. "Коробки с клетушками по 20 метров" (малогабаритные квартиры-студии) скоро перестанут быть востребованными. Это говорит отом, что покупатели хотят более просторное и комфортное жилье".
Этот тренд рано или поздно коснется и сегмента апартаментов. В этих условиях оптимальной стратегией в выборе объекта инвестирования становится гибкость формата приобретаемого актива. Возможность переформатирования объекта под требования рынка вмоменте позволяет инвестору не терять ставку доходности.
Поведение инвесторов
Независимый эксперт по апартаментам и инвестиционной недвижимости Елена Дементьева поделилась обратной связью от инвесторов. По ее словам, покупательское поведение инвесторов сейчас характеризуется следующими трендами.
Так, инвесторы предпочитают готовый продукт, не требующий дополнительных вложений времени и денег. "Инвесторы сейчас ленивые и очень хорошо считают свои деньги". Им нужен объект, который сразу начинает генерировать доход.
Им важна понятная прогнозируемая доходность. Они ценят, когда могут понять, как формируется прогноз доходности и убедиться в его реалистичности.
Для региональных инвесторов покупка апартаментов в Петербурге является показателем статуса.
Инвесторы предпочитают рассрочку и стараются избегать ипотеки или кредитования. Если же прибегают к заемным средствам, (обычно небольшая сумма), то тщательно просчитывают целесообразность такого решения.
Инвестиции в апартаменты рассматриваются исключительно с точки зрения арендной стратегии, то есть для получения постоянного финансового потока от аренды. Спекулятивные стратегии не рассматриваются.
Также качественые апартаменты в Петербурге конкурируют с коммерческой недвижимостью в регионах.
"Когда инвестор выбирает апартаменты, его первое впечатление - "красиво, модно, современно", но потом они все-равно уходят в цифры доходности", - резюмировала спикер. Их главная задача - сохранение капитала и его преимножение в дальшейшем периоде инвестирования.
Приспособление = Капитализация
Консультант собственника по развитию проекта апарт-отеля ФОМИН Александр Ружинский на примере этого проекта рассказал, как существующее здание приспосабливается под апарт-отель.
С 1978 года на месте будущего апарт-отеля «ФОМИН» была расположена станция автоматической телефонной связи (АТС). В 2022 году, в рамках программы завершения работы объектов аналоговой телефонной связи, здание было передано инвестору, компании «А-Девелопмент» для проведения капитального ремонта и приспособления существующего здания под новую функцию — сервисный апарт-отель. Выбранное имя – дань уважения архитектору Ивану Фомину, а также попытка "монополизировать" его имя на улице.
Спикер уверен, что подобные проекты трансформируют окружающее пространство.
В связи с ожиданиями успешного завершения года, планируется повышение цен на апартаменты. Спикер надеется, что посуточники будут вынуждены продавать свои объекты с дисконтом, что даст преимущество новому апарт-отелю в условиях дефицита объектов размещения.
Важной новостью является создание рабочей группы по апартаментам в Государственной Думе, цель которой – разработка федерального закона об апартаментах. Межрегиональная Ассоциация Апарт-отелей (МААО), исполнительным директором которой является Александр Ружинский. активно работает над этим направлением. Он надеется к концу текущего года подготовить техническое задание для закона к первому чтению, а к концу 2026 года добиться его принятия.
Переоценка ценностей
Карина Шальнова, основатель KR.Consulting сооснователь KEYPORT рассказала об эволюции взаимоотношений апартаментов с собственниками. Если в 2013 году покупателям нужно было долго объяснять, что такое апартаменты, и они вкладывались просто в "бетон", то сейчас инвесторы стали более осведомленными и требовательными. Они ищут активы, интересуются управляющими компаниями, ликвидностью и разбираются в деталях. Многие уже владеют несколькими апартаментами.
Важное отличие апарт-отеля от классического - это большое количество собственников. Управляющие компании апарт-отелей сталкиваются с необходимостью взаимодействия с множеством владельцев, что усложняет процесс управления. В классическом отеле обычно 2-3 собственника, и управление проще. В апарт-отеле необходимо согласовывать множество вопросов, касающихся как номеров, так и общедомовой инфраструктуры.
К сожалению, пока мало объектов, где весь номерной фонд находится под управлением одной компании. Это связано с тем, что при большом количестве номеров сложно достичь оптимальных показателей доходности. Инвесторы часто не понимают, что чем больше номеров находится в управлении, тем выше доходность для всех.
Рынок движется к открытости. Если раньше информацию о доходности не публиковали, то сейчас ситуация изменилась, и появились новые инструменты управления. В 2013 году все процессы были ручными, отчеты составлялись в Excel и отправлялись собственникам по почте. Это был очень трудоемкий процесс.
Для успешной работы на современном рынке управления инвестициями необходимо учитывать несколько ключевых моментов. Во-первых, важно активно взаимодействовать с собственниками с самого начала, поддерживать с ними постоянный диалог и стремиться к долгосрочному сотрудничеству, опираясь на безупречную репутацию. Открытость и прозрачность в работе, а также четко разработанная концепция развития компании - обязательные условия.
Современная управляющая компания должна представлять собой гибридную модель, сочетающую возможности искусственного интеллекта и платформенных решений с работой квалифицированных менеджеров. Важно помнить о значимости эмоционального интеллекта, который напрямую влияет на лояльность клиентов и повышение NPS.
Отношение к инвесторам должно быть как к ценной экосистеме, требующей внимания и заботы. Для создания доверительных отношений необходимо активно взаимодействовать со средствами массовой информации и публиковать отчетность, демонстрируя прозрачность деятельности.
Стратегической целью любой управляющей компании является создание централизованной системы управления и переход к цивилизованному рынку, где инвесторы доверяют профессионалам. Доверие клиентов - главное конкурентное преимущество, поэтому его необходимо постоянно укреплять, считает спикер.
Инновационные решения
Коммерческий директор ООО «МОГИЛЁВЛИФТ» Андрей Домнин представил инновационную систему бесключевого доступа OPENY, предназначенную для облегчения передвижения в городской среде без использования традиционных ключей. Эта система пока не внедренная в апартаментах (хотя это в планах), может применяться в жилых комплексах, образовательных учреждениях, парковках, спортивных площадках, паркингах, а также в отелях и гостиницах.
Авторский дизайн, артконцепция и высокие продажи
Полина Малина-Погодина, основатель SKAZ bureau, рассказала: дизайн сам по себе ничего не продаёт, продаёт только цельная концепция с легендой — она задаёт ценность для покупателя и инвестора и ускоряет вывод продукта на рынок. На примере своих проектов апарт-отелей Well дизайнер показала, как принципы well-being и узнаваемый арт-объект делают проект отличимым, повышают комфорт гостей и, в итоге, конвертируются в продажи.
Генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI) Евгения Мироненко заметила, что в работе с инвесторами ключевым является доверие, которое управляющая компания должна заслужить, демонстрируя стабильную и растущую доходность.
«В наших апарт-отелях мы интегрируем искусство в разных его проявлениях: от скульптур и барельефов в лобби до картин в номерах и фирменного мерча, поддерживающего продажи. Так рождается единая общая стилистика и образ отеля – как для гостей, которые оставляют положительные отзывы и формируют лояльную клиентскую базу, так и для инвесторов, которые видят реальный результат. Увеличение числа постоянных гостей, готовых платить более высокий ADR (средний тариф за номер), подтверждает конкурентоспособность отеля на рынке», – заявила спикер.
Спикер также отметила, что работа в связке с девелопером для управляющей компании, которая входит в структуру девелопера, означает возможность начать работу с апарт-отелем на самой ранней стадии, еще в ходе проектирования. Это в дальнейшем позволяет достичь максимальной эффективности в управлении.
Дополнительная ценность
Тренинг-менеджер OMOIKIRI Владимир Гаврилов обозначил стратегию работы компании на разных уровнях рынка сантехнической продукции, где сочетаются массовое производство, индивидуальный подход и ориентация на долгосрочные партнерские отношения.
"Мы представляем довольно узкий сегмент – сантехническую продукцию, ориентированную на кухонное пространство. Наш бизнес успешно развивается уже 11 лет, и рынок недвижимости служит для нас своеобразным индикатором. Рост продаж в недвижимости, особенно в апартаментах, стимулирует активность строителей, мебельщиков и, соответственно, нас. Таким образом, наши продажи косвенно отражают ситуацию на рынке недвижимости", - отметил спикер.
Потребность у всех заказчиков, по мнению спикера, примерно одинакова: создать ликвидное жилье, возможно, для себя, но с перспективой перепродажи и получения прибыли. Заработать можно на красивом, функциональном, трендовом и стильном интерьере. Наполненность жилья, независимо от типа заказчика, напрямую влияет на его оценку при перепродаже или сдаче в аренду.
Примеры успешного маркетинга апартаментов
Основатель инвестиционно-строительной компании Inreit, УК Port Property Management и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилл Кудинов поделился стратегией развития и масштабирования группы компаний, столкнувшейся с проблемами поиска подходящих объектов в Петербурге.
Город, по словам спикера, все еще остается столицей сервисных апартаментов. На конец 2024 года здесь введено в эксплуатацию 53 апарт-отеля, что составляет примерно треть общего номерного фонда петербургских гостиниц. Еще 11 апарт-отелей планируются к запуску в 2025-м, включая один объект Inreit. Для сравнения: среди классических отелей к сдаче запланирован один. Не первый год отрасль гостеприимства в Северной столице масштабируется преимущественно за счет апарт-сегмента. И пока нет оснований для снижения темпов такого прироста.
Примечательно, что лишь 19 работающих в городе апарт-отелей, то есть треть от общего числа, находятся в центре — в локации, рассчитанной на туристов. По мнению Кирилла, такое расположение идеально подходит для гостиничного формата и обеспечивает максимальный показатель доходности.
Из этих 19 объектов девять открыла Inreit. Компания специализируется на том, что выкупает здания в исторических центрах Петербурга и других популярных туристических городов и перепрофилирует в апарт-отели. При этом объекты нередко подбираются по принципу "чем хуже, тем лучше": плохое состояние помещений позволяет выкупить здание по цене ниже рыночной, сделав вложение для инвесторов наиболее выгодным.
После сделки на объекте меняют все коммуникации, помещения демонтируют и делают в них масштабный ремонт. Созданные номера комплектуются всем необходимым для немедленной сдачи в аренду туристам. В довершение отель проходит гостиничную классификацию и получает соответствующую категорию — 3 или 4 звезды.
По готовности объект под брендом сети Port Comfort берет в управление УК Port PM, выступая в качестве гостиничного оператора и обеспечивая стабильный пассивный доход инвесторам — собственникам номеров. За 9 лет работы Inreit создала 10 таких комплексов: два отеля категории 4 звезды и восемь отелей класса 3 звезды. Компания привлекла инвестиций почти на 8 млрд рублей. В прошлом году юниты в отелях Port Comfort показали одну из самых высоких в Петербурге доходностей — на уровне 14% годовых только за счет сдачи в аренду.
Объекты в историческом центре демонстрируют максимальную доходность на рынке сервисных апартаментов — чаще всего в полтора-два раза выше, чем комплексы того же сегмента в спальных районах. Так, за время низкого турсезона выплаты собственнику 25-метрового номера в отеле Port Comfort на Лиговском составляют 45-46 тыс. рублей в месяц, а в высокий сезон достигают почти 200 тыс. рублей в месяц.
Сервисгые апартаменты, как инвестиционный продукт, увеличивают благосостояние собственника не только за счет арендной доходности, но и за счет роста цены недвижимости, то есть капитализации.
Основным препятствием для развития служит отсутствие подходящих зданий в центральном части Петербурга. Поэтому компания активно ищет свежие решения и варианты развития. В качестве альтернатив Северной столице рассматриваются другие локации (в частности — Выборг) и форматы, включая загородную сервисную недвижимость.
Секреты создания привлекательного апарт-комплекса
Анастасия Суханова, директор по продажам Hansa Group рассказала об опыте компании при выводе на рынок проекта SAAN рядом с Удельным парком. Продажи стартовали осенью прошлого года.
"После старта продаж продукт постоянно дорабатывался с учетом динамики рынка, спроса инвесторов и гостей, а также мнений партнерской сети и отдела продаж. Проект был организован таким образом, чтобы для каждой целевой аудитории предлагались свои решения и инструменты", - прокомментировала Анастасия Суханова.
Как показала практика, очень важна коллаборация управляющей компании с отельным оператором. Последнего выбирали долго и тщательно, и в ближайшее время планируется объявить о бренде, который возьмет часть сервисных юнитов в SAAN в управление.
Особое внимание уделяется концепции проекта и инфраструктуре международного уровня. Инфраструктура важна как для гостей (обеспечивает загрузку и возвратность), так и для инвесторов (повышает привлекательность объекта).
Образовательные программы
Ольга Вайcс, партнер компании ACORN и основатель новой бизнес-школы гостеприимства ACORN Business School, рассказала о запуске проекта.
Ранее Ольга Вайсс на протяжении 15 лет работала в сотрудничестве с швейцарскими школами гостеприимтсва, а сегодня совместно с девелоперской группой "ACORN" и экспертом в сфере туризма и образования Александром Ивановым – создаёт школу, ориентированную на подготовку кадров для отельного, ресторанного и туристического бизнеса нового поколения.
ACORN Business School позиционирует себя как международная образовательная платформа. На данный момент ведутся переговоры с партнерами в Китае, Швейцарии и Канаде о совместной разработке образовательных программ.
Ольга сообщила об открытом наборе преподавателей, экспертов и партнеров для дальнейшего развития проекта.
27 мая прошел третий бизнес-завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя» по теме «Ипотека и другие инструменты для продажи недвижимости».
В мероприятии приняли участие представители комитета по строительству Ленинградской области, банков: «Санкт-Петербург», Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ», ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк», Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, филиала «Санкт-Петербургский» АО «Альфа-Банк», филиала Банка Уралсиб в Санкт-Петербурге; агентств недвижимости: «КВС», «ВсевРиэлт», «Главстрой»; компаний: «ИпотекаПро», PLG , «Городской ипотечный центр», «Союз Девелопмент»; Bau City Development, маркетинговой группы компаний AdAurum и цифровой платформы Banki.shop.
СМИ были представлены газетами: «Ведомости», «Коммерсантъ», «Недвижимость и строительство», «Строительный еженедельник»; порталами: Циан, «РБК в Петербурге», «ТТ Финанс», abn.ru, Мойка78; телеграмм каналом «Питер. Недвижимость. Новостройки».
Партнерами бизнес-завтрака выступили компании: «ТОП СИНЕМА», «ВсевРиэлт», PLG и «Союз Девелопмент».
Открывая бизнес-завтрак, Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета «Доверия потребителя», рассказала о ходе конкурса. С 15 мая по 1 сентября на сайте конкурса doveriekonkurs.ru и сайте bsn.ru идет потребительское голосование по 174 участникам в 19-ти номинациях. Традиционно в «Доверии потребителя» участвуют ипотечные банки, застройщики, риэлторские агентства, управляющие компании, строящиеся и построенные жилые комплексы, апартаменты и проекты загородного строительства. За первый месяц интернет-голосования за участников отдано около 7500 голосов.
С 1 июля в России завершается программа льготной ипотеки на новостройки, позволяющая приобрести жилье в кредит по низкой ставке под 8% годовых. В последние годы она была главным драйвером роста рынка жилищного кредитования и всего рынка недвижимости в целом. Семейная ипотека продлена до 2030 года, однако с 2025-го она, скорее всего, будет действовать на новых условиях. Останутся такие федеральные льготные программы, как сельская, дальневосточная и арктическая, военная, it-ипотека и ипотека для новых регионов.
Как рынок Петербурга и Ленинградской области реагировал на грядущие изменения, как они скажутся на разрыве цен на новое и вторичное жилье, в чем банки и девелоперы видят резервы новых оптимальных инструментов для сохранения уровня продаж и качества продукта?
Тон дискуссии задал Роман Корников, генеральный директор цифровой платформы Banki.shop, калькулятора по подбору кредитных продуктов, которой пользуются больше 13-ти тысяч агентов в 42 городах России. В систему интегрированы почти 600 программ от 80-ти банков.
Проанализировав цифровой источник подачи заявок, в компании сделали вывод, что доля одобренных выдач ипотечных займов не более 42% , доля отказов составляет 35%, возвратов – 23%.
До 2020 года любой коммерческий банк имел стабильное ядро банковского продукта примерно 4−6 месяцев, и подавляющая масса агентов по недвижимости могла на эти условия опираться. Начиная с 2020 года, случилось 44 независимых события от банков, которые повлияли на изменение банковских программ. Сейчас стабильность банковского продукта около трех недель.
Второе – никогда еще не было такого разрыва между самым выгодным предложением коммерческого банка и самым дорогим предложением.
Сейчас цена ошибки может привести к тому, что покупатель случайно переплатит за 20 лет 5-6 млн рублей.
В целом рынок не останавливается. Очень сильный оборот набирает выдача ипотечных кредитов на ИЖС. И если в 2023-м году в структуре продаж ИЖС занимал всего 12%, то уже в 4-ом квартале 2024 года прогнозируется объем до 20%.
«Последние 3−4 года застройщики очень сильно потеряли, с точки зрения конкурентоспособности. Сейчас у них будет возможность вернуть свою клиентоориентированность. Но импровизировать тем же строительным компаниям при взаимодействии с банками придется, потому что если раньше можно было консультировать клиентов под один стандарт, то сейчас таких стандартов будет много», – резюмировал Роман Корников.
Презентация спикера https://disk.yandex.ru/i/ZdJyfDfbDsTi-A
По мнению Станислава Александрова, заместителя генерального директора Bau City, после отмены господдержки застройщики будут конкурировать друг с другом за счет качества продукта и услуг и индивидуального подхода к клиентам.
Можно ли брать ипотеку под апартаменты?
«Ипотека на апартаменты в Санкт-Петербурге по-прежнему пользуется спросом, и банки предлагают очень привлекательные ставки. Например, в нашем проекте IN2IT минимальные ставки в банке «Металлинвестбанк» – от 6,7% годовых по субсидированной ипотеке. Спросом пользуется траншевая ипотека», – рассказала Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости.
Презентация спикера https://disk.yandex.ru/i/IhGHIISQdrH_TQ
Доля апартаментов в структуре ипотечных продаж в Банке «Санкт-Петербург» выросла с 1,5% в 2023 году до 8% в 2024 году. Наблюдается общий рост доли сделок в ипотечных продажах по коммерческой недвижимости – коммерческих помещений, апартаментов и паркингов.
«В виду ожидаемых изменений по льготным программам кредитования, БСПБ делал особый акцент на стандартные программы ипотеки, их модернизацию и повышение привлекательности условий для потребителя. У нас есть замечательные базовые программы, с которыми мы будем чувствовать себя прекрасно в связи с их доступностью для любой категории заемщика», – отметила Анна Андреева, руководитель направления группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов Банк СПБ.
Анна также отметила снижение доли госпрограмм в портфеле банка (В 2023 году доля сделок с программами в банке составляла порядка 80%, а на текущий момент всего лишь 45%). Доля сделок с ипотекой на первичном рынке занимала порядка 81%, а вторичка — всего лишь 19%. Сейчас это соотношение меняется.
Презентация спикера https://disk.yandex.ru/i/WPIo-rJPM5LPJg
Елена Саева, руководитель отдела инвестиций компании «Союз Девелопмент» (компания занимается капитальным ремонтом зданий и сооружений, приспосабливая их под современные нужды): «На нашем флагманском проекте «ПРОСТРАНСТВО by Avenue-Apart» и на других проектах мы практически никогда не пользуемся ипотекой. Наш продукт не предполагает ипотечного кредитования. Мы развиваем продажи за счет индивидуальных систем рассрочек. Большое внимание уделяем качеству продукта, уменьшению его стоимости при росте доходности. Может, когда-нибудь банки придумают под нас какой-нибудь ипотечный проект, но пока мы планируем самостоятельно развивать коллективное инвестирование».
Вторичный рынок. Справедливый баланс или несправедливая цена. Что сегодня дорожает. Когда начнет расти рынок?
Светлана Столина, руководитель вторичного направления агентства недвижимости «КВС», отметила тенденцию снижения доступности для населения приобретения объектов недвижимости. Начиная с 2020 года, доступность покупки недвижимости на вторичном рынке снизилась на 9 кв.м. Это произошло, в том числе, из-за роста цен и изменений в геополитике. Если в 2020-м году потребитель мог приобрести однокомнатную квартиру на вторичном рынке 35 кв.м. за неполные 3 млн. руб, то на текущий момент эта сумма составляет 4,6 млн. руб.
Если в 2019 году вторичный рынок стоил дороже, чем первичный рынок, то сейчас ситуация ровно наоборот. Разница между первичкой и вторичкой в сегменте масс-маркет, по крайней мере, по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, составляет 12−15%.
Снижение активности населения, с точки зрения покупки вторичной недвижимости, связана, в том числе, с мировым трендом в среде нового поколения 20-25-летних на пользование, а не обладание. Это вызвало рост арендных ставок на жилье, особенно в топовых районах Санкт-Петербурга.
Вторичный рынок не может существовать отдельно от рынка первичной недвижимости. «Если первичная недвижимость просядет в объемах, то, естественно, мы лишимся той доли продавцов, которые заинтересованы в приобретении строящейся новой недвижимости, и им просто нечего будет купить, — прокомментировала Светлана Столина. – Каких-то резких скачков мы не ждем. Скорее всего, это будет на уровне стагнирующей истории, а дальше, возможно, небольшой рост, но на уровне инфляции. Каких-то предпосылок, чтобы у нас вторичка резко взлетела после отмены госпрограмм, мы пока не видим».
Государство увеличило социальные выплаты. Правительство Санкт-Петербурга выделило 22 млрд руб. на бюджетные сертификаты на 2024 год. Также среди новых тенденций Светлана Столина отметила такие, как объединение домохозяйств (люди начинают продавать квартиры возрастных родственников и объединяться в единое домохозяйство) и рост программ трейд ин.
Презентация спикера https://disk.yandex.ru/i/UwQY0yrhjYeogA
Светлана Белова, генеральный директор центра обучения агентства недвижимости «ВсевРиэлт», согласна с тем, что вторичный рынок – это самый сложный рынок недвижимости. Цены значительно просели, по сравнению с началом 2023 года. Это ощутимо по статистике агентства, об этом же говорит и статистика Росреестра – продажи вторички просели на 30%, по сравнению с серединой 2023 года. Продать недвижимость на вторичном рынке помогают государственные субсидии, обмен одной квартиры на другую с минимальной доплатой, и лишь минимальное количество клиентов готовы купить недвижимость с привлечением кредитных средств. Продажи в агентстве в основном идут с объектами загородной недвижимости с ипотекой с господдержкой.
Что будет с ценами?
Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой», рассказала, что доля ипотеки в сделках «Главстрой Санкт-Петербург» в последние годы доходила до 90%.
«Я уверена, что после 1 июля сохранятся семейная и ИТ-ипотека, но условия будут дополнены. Например, сегодняшняя семейная ипотека доступна для семей с детьми, родившимися до 31 декабря 2023 года, и не учитывает первенцев, появившихся в 2024 году, – предположила Ольга Кузнецова. – В любом случае, рынок сможет подстроиться под новые правила. Залог тому опыт предыдущих лет, когда все научились перестраиваться на высоких скоростях, наработали технологии и техники продаж».
Цены в новостройках вряд ли снизятся. Как уточнила Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС», в рамках проектного финансирования застройщики никуда не смогут сдвинуться. «Не нужно забывать, что из-за дефицита кадров в строительной отрасли налицо рост зарплат, особенно рабочих профессий. Кроме того, с 2022 года в два раза выросла себестоимость строительства, особенно в новостройках КОТов. Я уже молчу про рост стоимости всех отделочных материалов, бетона и арматуры…. Поэтому снижение цен на готовый продукт – это просто нереально, – констатировала Анжелика Альшаева. — Скорее всего, застройщик возьмет позицию выжидания. С трудом верится, что клиенты будут брать ипотеку с ежемесячными платежами по 80, 90, 100 или 110 тысяч рублей».
ИЖС. Почему так высок спрос?
Заместитель председателя комитета по строительству Ленинградской области Лиана Кумышева уточнила, что, несмотря на существующие трудности на рынке, регион является одним из рекордсменов в стране по вводу жилья. В январе-мае 2024 года в Ленинградской области введено 1833 тыс. м2 жилья. Это на 7%, или на 118 тыс. м2 больше, чем за аналогичный период 2023 года. Из них ИЖС за прошедшие пять месяцев введено 1448 тыс. кв. м.
Комитетом по строительству реализуется сельская программа. В ее рамках граждане, проживающие на территории сельской местности Ленинградской области, могут получить выплату на оплату части стоимости жилья. Остальную часть необходимо оплатить за счет собственных или кредитных средств.
Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» (заочное участие):
«Ситуацию с ипотекой на загородном рынке стоит рассматривать с двух ракурсов. Первый – это классическое индивидуальное жилищное строительство – собственные дома с земельными участками. Программа льготной загородной ипотеки, кредитный лимит по которой всего 3 млн рублей – не может обеспечить соответствующий объем спроса, так как этой суммы для Петербурга (да, и для многих регионов РФ в принципе) явно недостаточно для приобретения частного загородного дома.
Другой сегмент рынка загородной недвижимости – это малоэтажные жилые комплексы в ближайших пригородах, позволяющие объединить комфорт проживания в мегаполисе с достоинствами жизни на природе. Именно к такому типу проектов относится наш малоэтажный ЖК «Моменты. Repino» в Выборгском районе Ленинградской области. В его составе реализуются урбан-виллы с собственным входом и земельными участками, стоимость которых стартует от 19 млн рублей. При этом спрос на все типы загородных объектов стабильно растет год от года. Об этом говорит и общая статистика, и ситуация со спросом на недвижимость в нашем проекте.
И особой популярностью в нашем случае пользуются программы сельской ипотеки с лимитом 6 млн и возможностью увеличения до 12 млн рублей, семейная и IT-ипотека с «потолком» в 30 млн рублей. Т.е. все те же программы, которые популярны и на рынке городской недвижимости.
Основной альтернативой ипотеке всегда выступают рассрочки. Мы, например, разработали пять видов рассрочек с первым взносом от 25%, которые позволяют покупателям выбрать оптимальную схему оплаты и равномерно распределить платежи».
Ольга Конзелевская, руководитель компании «ИпотекаПро», заметила, что высокий спрос связан с популярностью льготных программ, выгодных для заёмщиков (ставки до 8 %) и банков. Ипотека на ИЖС выгодна как потребителю, так и инвестору в недвижимость.
«В то же время, этот рынок очень сложный, и для конечного потребителя и для партнеров. Это связано с выбором и юридической проверкой земельного участка, поиском и проверкой подрядчика, разработкой проекта, бумажной волокитой с документами по земле и строительству и сложным процессом одобрения», – прокомментировала Ольга Конзелевская.
Любовь Данильченко, руководитель по работе с партнерами Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ», уверена, что потенциал у рынка ИЖС очень хороший. Его перспективы будут зависеть, в том числе, от более широкого применения механизма эскроу-счетов, который делает процесс строительства «безопасным» для заказчика.
Елена Диоргесова, начальника отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк», отметила, что загородный рынок — это не только ИЖС, но и готовые объекты недвижимости, на которые спрос. растет. Интерес к готовым домам вызван в первую очередь благодаря программе «Сельская ипотека», по условиям которой можно оформить кредит по ставке 2,8%.
Также в банке проходит большой объем сделок по приобретению земельных участков без первоначального взноса в расчете на будущее строительство или с целью инвестиций.
Как отметила Светлана Зеленина, руководитель Управления ипотечных продаж Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», банк первым выдал кредит по сельской ипотеке в 2020 году. Со старта выдачи сельской ипотеки Россельхозбанк выдал по этой программе свыше 180 млрд рублей, которые помогли решить жилищный вопрос более чем 85 тысячам семей. Доля банка в выдачах сельской ипотеки составляет 75%.
«Очень важный фактор – это цивилизованность рынка, этому мы уделяем пристальное внимание», — прокомментировала Светлана Зеленина. – Поэтому в нашем списке для строительства вы увидите топовых профессионалов, которые строят качественные дома клиентам Банка. Сейчас это 115 аккредитованных подрядчиков по Санкт Петербургу и Ленинградской области. Очень важный момент при строительстве – это соблюдение сроков, поэтому финансирование осуществляем траншами . Первый и второй транш по 30%, последний — 40%. Подрядчик получает эти транши по факту выполненных работ, последний транш после ввода дома в эксплуатацию».
Евгений Родионов, директор компании «Городской ипотечный центр», познакомил собравшихся с основными положениями, процедурой и сроками реализации нового ФЗ № 140-ФЗ от 12.06.2024 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон позволяет гражданам самостоятельно продавать имущество, заложенное в банке по ипотеке. Право на такую продажу предоставляется независимо от размера взятого кредита.
Важно, что залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации имущества и заниматься продажей объекта.
Презентация спикера https://disk.yandex.ru/i/aXKmTjoKPLCMfw
Что касается digital-инструментов, которые нацелены на продажу, то они тоже трансформируются под воздействием изменений на рынке, констатировала Екатерина Лисовская коммерческий директор агентства цифрового маркетинга AdAurum Group: «Наша команда тщательно отслеживает и анализирует ситуацию на рынке интернет-маркетинга. Это помогает оперативно внедрять в работу все более совершенные инструменты для качественного продвижения, – подмечает Екатерина Лисовская. – Пару лет назад клиентов устраивали рекламные сети, в которых коммуникация строилась по принципу «рекламодатель-посредник-площадка». Никто не верил в эффективность программатиков, в автоматизированный способ закупки тематической рекламы. Сегодня, это digital-тренд. Интернет-продвижение банковских программ и объектов недвижимости требует все более точечных и результативных решений. Поэтому мы в AdAurum Group всегда очень тонко чувствуем пульс рынка, предлагая проекты и стратегии согласно спросу».
В завершении встречи среди банков был проведен близ-опрос по поводу того, на что будут делать акцент банки во взаимоотношениях с партнерами, если после 1 июля государство не предложит альтернативной программы господдержки застройщиков. Среди названных проектов – субсидирование ставок; полный дисконт; различные адресные программы для застройщиков; бонусы для риэлторов при выплате комиссионного вознаграждения, а также адресные программы для граждан, занятых в сфере здравоохранения и образования.
Следующий бизнес-завтрак «Риэлтор и брокер. Конкуренты, сторонники или посредники» состоится в августе 2024 года.