Ипотека живет и будет жить, лишь меняются ее параметры
Третий бизнес-завтрак в рамках XVIII конкурса "Доверие потребителя" прошел 10 июня «Куда ушла ипотека? Изменения в первом полугодии 2025. Госрегулирование, рассрочки, конкуренция – как отозвался рынок недвижимости на новые ключевые ставки конца 2024 года».
Партнер мероприятия: СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
В мероприятии участвовали представители ведущих банков, девелоперов, агентств недвижимости, апартаментов, проектов загородного строительства, коммуникационных агентств, а также независимые консультанты, брокеры, представители СМИ и блогеры специализированных каналов.
Статистика и аналитика
Анастасия Марченкова, руководитель развития партнерских продаж Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ, обозначила тенденции в жилищной сфере Петербурга и Ленобласти и привела данные Аналитического центра ДОМ.РФ.
Согласно данным аналитиков, по итогам первых четырех месяцев 2025 года наблюдается снижение ввода жилья в Петербурге на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, при этом более 90% нового жилья относится к сегменту МКД. В Ленинградской области ситуация иная: здесь наблюдается рост ИЖС, что привело к увеличению ввода жилья на 10% за тот же период.
За 2024 г. портфель строительства в Петербурге уменьшился на 22%. В то же время жилищное строительство в области увеличилось на 5% благодаря ИЖС.
В Петербурге 67% рынка занимает десять крупнейших застройщиков, в Ленинградской области также наблюдается активность — там 57% застройщиков из топ-10. В обоих регионах более 90% строящегося жилья составляют однокомнатные или двухкомнатные квартиры, причем доля однокомнатных квартир составляет около 70%.
Продажи новостроек за первые четыре месяца 2025 года значительно замедлились, снизившись более чем на треть в Петербурге, тогда как в Ленинградской области изменения составили лишь — 3%. В Ленинградской области распроданность отстает от нормы, что может свидетельствовать о рисках избытка предложения.
Выдача ипотечных кредитов также сократилась из-за окончания господдержки, роста рыночных ставок и ужесточения регулирования. В Петербурге и Ленинградской области объемы ипотечных кредитов упали примерно на 45-46%. За 4 месяца 2025 года выдача по льготным программам снизилась в основном из-за окончания льготной ипотеки.
Господдержка и регулирование
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов акцентировал внимание на важности государственного регулирования и поддержки в строительной сфере. Так, на заседании Президиума Госсовета в апреле рассматривались вопросы, касающиеся семейной ипотеки. Ассоциация, сотрудничая с регионами и другими объединениями, подготовила ряд предложений, в том числе по расширению условий «Семейной ипотеки» на семьи с детьми «хотя бы до 14 лет».
Напомним, «Семейная ипотека» — государственная программа поддержки семей с детьми, позволяющая взять кредит на жилье по льготной ставке 6% годовых для всех регионов России (до этого исключением был Дальний Восток, где ставка составляла 5%). Спикер отметил, что именно через эту программу финансируется до 65% всех продаваемых в Петербурге объектов.
Первоначальный взнос по программе остался без изменений — 20% от стоимости квартиры. Новые условия по программе «Семейная ипотека» вступили в силу с 1 апреля. Они расширили возможности приобретения жилья для семей с детьми. Однако, добиться повышения возраста для участия в программе пока не удалось. Воспользоваться программой могут семьи с одним или более ребенком в возрасте до 6 лет включительно.
Кроме того, на Госсовете обсуждался новый закон, направленный на снижение затрат на подключение к инженерным сетям, что может составлять 20-30% от стоимости проекта. Законопроект был внесен в Госдуму в конце мая и будет обсуждаться с застройщиками.
Руководитель направления по работе с партнерами Банка «Санкт-Петербург» Анна Андреева рассказала, что Банк адаптируется к изменяющимся условиям рынка и предлагает своим клиентам гибкие решения.
Несмотря на сложные условия в банковском секторе в 2025 году, банк смог занять второе место по объему выдач ипотеки в Петербурге в 1 квартале 2025г., выдав 13 млрд рублей. При этом в марте 2025г. Банк выдал 5,5 млрд., заняв шестое место среди российских банков. «Особенно хочется отметить, что ипотека Банка представлена лишь в четырех регионах РФ: Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске и Калининграде, что вызывает особую гордость за достигнутые результаты», – акцентирует внимание слушателей Анна.
В структуре выдачи за январь-март 2025 года семейная ипотека составляла 95%, в то время как базовые программы занимали лишь 5%.
С апреля 2025 года, с целью диверсификации портфеля и привлечения новых клиентов, Банк снизил ставки по стандартным программам до 22%. Это привело к изменению структуры выдач — доля ипотечных кредитов по базовым программам выросла до 23%.
Также Банк «Санкт-Петербург» предлагает специальную программу кредитования для объектов, находящихся на проектном финансировании, со ставкой 11,5% до ввода объекта в эксплуатацию, первоначальный взнос составляет 20,01%, при этом Банк не взимает дополнительных комиссий за выдачу таких кредитов.
Прогноз на доступность жилья
Директор Городского ипотечного центра (ГК АДВЕКС) Евгений Родионов считает, что «ипотека жила, живет и будет жить», меняются ее параметры. Например, с лета прошлого года вступило в силу изменение в условиях IT-ипотеки, согласно которому специалисты, не зарегистрированные в Москве или Петербурге, не могут получить льготную ипотеку на приобретение жилья в этих городах.
В числе текущих трендов на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и новостроек спикер назвал рост цен на жилье. Их рост связан с несколькими факторами. В частности, перевод подрядчиков на проектное финансирования с марта этого года привел к удорожанию строительных материалов и услуг, что, в свою очередь, отражается на конечной стоимости жилья. Кроме того, если подрядчики не могут получать кредиты и транши вовремя, это может увеличивать сроки выполнения работ и затраты.
Прогнозы о снижении объемов ввода квартир в 2027 году на 30% могут вызвать опасения о дефиците жилья в будущем. Это может привести к дальнейшему росту цен, если спрос останется высоким, а предложение будет ограничено.
С учетом дефицитного бюджета правительство может сократить объемы субсидирования ипотечных ставок в будущем. Это может негативно сказаться на доступности жилья для населения, особенно если ставки по ипотечным кредитам останутся высокими.
Спрос восстанавливается
Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой», поделилась текущей ситуацией в компании и динамикой продаж. С 2020 года доля сделок с использованием семейной и государственной ипотеки стабильно превышала 90%, однако в 2024 году этот показатель несколько снизился. Причина — не столько в изменениях параметров программ, сколько в общем изменении рыночной конъюнктуры и повышенной неопределённости на фоне нестабильности в банковском секторе.
Спикер отметила, что в ответ на эти вызовы многие застройщики начали активнее использовать рассрочки как дополнительный инструмент стимулирования продаж.
«Мы подходим к этому инструменту взвешенно, но видим, что он может быть эффективным, особенно в период, когда клиенты испытывают сложности с получением ипотеки или опасаются брать на себя долговую нагрузку. Тем не менее, ипотека продолжает играть ключевую роль в реализации объектов, особенно в масштабных жилых комплексах, ориентированных на семейную аудиторию.
Уже во втором квартале 2025 года мы наблюдаем восстановление спроса: доля ипотечных сделок вновь превышает 80%. Наиболее востребованной остаётся семейная ипотека, хотя определённая часть сделок приходится также на военную ипотеку и покупки без привлечения заёмных средств, — рассказала Ольга Кузнецова. — Дополнительно мы активно развиваем программу трейд-ин — возможность обмена имеющегося жилья на новое с доплатой. Эта услуга особенно актуальна для жителей наших крупных жилых комплексов, таких как «Северная долина», где семьи со временем стремятся улучшить свои жилищные условия за счёт переезда в более просторные квартиры».
Анна Калугина, основатель коммуникационного агентства Cristal Media, представила свою компанию и рассказала о партнерстве с Федерацией Конного спорта СПб и конкурсом «Доверие потребителя».
Директор по маркетингу агентства Crystal Media Злата Дронова представила обзор текущих тенденций на рынке и изменения в потребительском поведении россиян. Она отметила, что средний душевой доход россиян растет во всех регионах, особенно в Дальнем Востоке и Южном регионе. Люди начинают больше сберегать и менять виды расходов, что влияет на покупку недвижимости и автомобилей.
Злата Дронова подчеркнула важность адаптации к изменениям в потребительской корзине, связанными с падением рождаемости и влиянием макро- и микропроцессов. Она отметила, что рекламное агентство должно быстро реагировать на потребности клиентов, чтобы помочь им увеличить прибыль.
Основные тренды на 2025 год включают персонализацию и креативный контент. Спикер подчеркнула, что общение с клиентами должно быть индивидуальным, а не обобщенным. Она привела примеры успешных рекламных баннеров для жилого комплекса «Белый остров», где акцент был сделан на конкретные запросы клиентов, такие как терраса с закатом или зарядка для электромобилей.
Второй тренд — креативный контент, который становится все более важным в рекламе. Злата Дронова отметила, что контент должен быть интересным и привлекательным для потребителей, чтобы успешно привлекать их внимание.
Анна Калугина пригласила собравшихся на совместную с оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя» конференцию по рекламе в недвижимости 24 июня, на которой будут более подробно освещены все вопросы и практические кейсы при применению закона о рекламе. Участие бесплатное, но регистрация обязательна — количество мест ограничено.
На бизнес-завтраке также выступили:
Директор отдела развития ипотечного бизнеса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Банка ВТБ Кристина Смирнова предоставила статистику емкости рынка ипотечных кредитов в регионе.
Надима Кенжебаева, начальник управления партнерских программ Северо-Западного региона АКБ «Абсолют Банк», отметила, что в ближайшие два года льготных программы будут в центре внимания, а цены на новостройки, несмотря на снижение спроса, будут немного расти, тогда как цены на вторичное жилье либо останутся на месте, либо будут снижаться.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики группы компании «ЦДС», отметила разнонаправленные тренды в Петербурге и Ленинградской области. — В городе наблюдается рост цен на недвижимость при снижении предложения, в то время как в области существуют свои проблемы, связанные с транспортной доступностью и нехваткой социальной инфраструктуры.
Олег Тарасов, руководитель отдела продаж ГК «Развитие», обсудил финансовые инструменты на рынке недвижимости.
Татьяна Яковлева, ипотечный специалист агентства недвижимости «МЁД», отметила, что несмотря на наличие сделок с полной оплатой, основными формами финансирования остаются рассрочка и ипотека. Она также отметила некоторые нюансы донорской ипотеки, подчеркивая необходимость осторожного подхода к таким схемам.
Артем Чугай менеджер по продажам MG Development, поделился своими мыслями о текущей ситуации на рынке загородной недвижимости.
Елена Дементьева, независимый эксперт в области апартаментов и инвестиционной недвижимости и Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель Комитета по гостиничной недвижимости РГУД, обозначили основные инструменты финансирования покупки апартаментов.
Директор департамента ипотечного кредитования Московского Кредитного Банка Алексей Просвирин сделал акцент на клиентоориентированности, как основном принципе стратегии банка.
Елена Алещенко, директор отдела продаж жилой недвижимости Kronung Group, отметила, что в попытке спрогнозировать будущее, необходимо смотреть на текущие тренды. Государство рассматривает возможность расширения категорий граждан, подпадающих под условия льготных ипотечных программ, что поддержит спрос, а значит и цены на первичку.
Четвертый бизнес-завтрак в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя» по теме «Архитектура и дизайн в недвижимости, ориентированные на комфорт и благополучие. Трансформация под влиянием технологий и экологии. От функциональности к впечатлениям» состоится 2 июля в дизайн-пространстве "Аквариус" на Уральской, 13А.
Московский Бизнес Клуб провел ежегодный форум по недвижимости PRO ДЕВЕЛОПМЕНТ в премиальном пространстве The Toy.
Уже несколько лет МБК проводит свои бизнес-мероприятия по технологии TED, адаптированной для рынка недвижимости. Не исключением стал и форум, который прошел 1 апреля и стал символом 18-летия Московского Бизнес Клуба. В формате трех мероприятий в один день участники смогли услышать как традиционные выступления спикеров, так и принять участие в Public Talk и Мастермайнде.
В качестве модераторов форума PRO ДЕВЕЛОПМЕНТ выступили Павел Лепиш, эксперт и топ-менеджер крупнейших девелоперских компаний и Анна Маркина, директор Московского Бизнес Клуба. Генеральным партнером форума стала компания RETERRA.
Мероприятие посетило более 250 участников: топ-менеджеров банков, девелоперских, строительных, производственных и других крупнейших компаний рынка недвижимости, а также представителей органов государственной власти и СМИ. Форум традиционно собрал ключевых ньюсмейкеров девелоперской отрасли из таких компаний, как «Донстрой», ГК «Кортрос», PIONEER, ГК «ФСК», Capital Group, Level Group, Sminex, DOGMA, ГК «БЭЛ Девелопмент», UNIQ Development, Parade Development, а также представителей Sea Breeze, «Альфа-Банка», Росреестра и Управления Архитектурного совета Москвы. Спикеры поделились эксклюзивной и максимально полезной информацией.
В ходе Мастермайнда все участники вечерней сессии форума стали частью командной игры, где смогли познакомиться в неформальной обстановке и обменяться профессиональным опытом с другими участниками, что позволило провести эффективный нетворкинг. Мероприятие завершилось вечерним коктейлем и выносом праздничного торта в честь 18-летия Московского Бизнес Клуба.
Открыла первую часть форума PRO ДЕВЕЛОПМЕНТ Лариса Царикаева, заместитель начальника отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Москве с данными по количеству зарегистрированных прав собственности на объекты недвижимости участников долевого строительства за январь-февраль 2025 года. Продолжил форум Сергей Глубокин, заместитель начальника Управления Архитектурного совета Москвы. Спикер поделился процессом согласования архитектуры в 2025 год.
Про ценности и желания покупателя недвижимости 2025 года рассказала Анна Коробкова, заместитель генерального директора «Донстрой»: «Сегодня предпочтения клиентов в девелопменте меняются, и именно умение своевременно предугадать их предпочтения и уловить тренды современности - является тем, что отличает опытного девелопера. «Донстрой» создает свои проекты на основе знаний о ценностях клиента. В домах компании резидентам не нужно сталкиваться с неудобствами при переходах на разные этапы цикла приобретения недвижимости. Мы смогли выстроить процессы и создать комфортный бесшовный путь начиная от выбора варианта квартиры, до получения ключей и заселения».
Про старт новых проектов на падающем рынке, в каких условиях девелоперы сейчас будут строить и продавать жилье, рассказал Дмитрий Железнов, главный коммерческий директор ГК «КОРТРОС»: «За последние пять лет доля финансовых расходов в себестоимости строительства выросла в 7 раз: с 3–5% в докризисных проектах до 10–21%. Высокая ключевая ставка и недоступность ипотеки замедляют темпы продаж. Как следствие, застройщики приостанавливают новые проекты, а потребительские цены растут. В этих условиях, чтобы хеджировать риски, наша компания делает упор на диверсификацию и персонализацию продукта».
В продолжение темы про реализацию проектов при нестабильной экономической ситуации, когда продажи не успевают за стройкой, выступила коммерческий директор ГК «ФСК» Ольга Тумайкина. Спикер рассказала, как сократить разрыв между темпами строительства и реализации: «Сегодня рассрочка для многих стала альтернативой и единственной возможностью для приобретения жилья. Однако для девелопера этот инструмент менее привлекателен, нежели 100% оплата или ипотека, ведь у застройщика растет дебиторская задолженность. Поэтому застройщик в своих же интересах должен тщательно контролировать и отслеживать сделки с рассрочками и регулировать их, чтоб они не являлись ведущим инструментом продаж. В своих проектах мы держим ее долю на уровне 25-30%».
О том как задавать тренды в премиальном сегменте, которые отзовутся в сердцах, рассказал директор по продажам PIONEER Павел Иншаков: «Для компании PIONEER важно не просто строить дома, а создавать проекты, которые находят отклик в сердцах и предвосхищают ожидания будущих резидентов. Мы стремимся выходить за рамки стандартов взаимодействия с покупателем. Так, девелопер первым на рынке разработал иммерсивный аудиоспектакль в тематике проектов, а также создал театральную постановку о доме как об ощущении и чувстве».
В ходе форума PRO ДЕВЕЛОПМЕНТ участникам был подставлен отель Papillon Hotels, который стал партнером мероприятия. Три отеля Papillon: Zeugma Relaxury, Ayscha и Belvil, предлагают гостям насладиться пляжами Белека, Анталья. Слоган "Welcome Back" обещает теплый прием и персонализированный сервис. За 30 лет работы Papillon Hotels получили более 100 наград, включая звание Лучшего семейного отеля Турции.
В рамках форума спикеры много говорили о важности качественных характеристик проектов, делая упор на отделке, архитектуре, а также инфраструктурном наполнении. Так, в ходе своего выступания генеральный директор «КЕНГУРУ.ПРО» Дмитрий Зайченко рассказал про стратегию комфорта: как спортивные зоны влияют на индекс счастья жителей. «Установка спортивного кластера во дворе жилого дома составляет 1% от бюджета строительства, но для жильцов его наличие является знаком того, что девелопер вместе с УК позаботился о жителях, и это, безусловно, повышает градус доверия к его бренду. Спортивные площадки из анодированного алюминия, которые мы выпускаем, устойчивы к влаге, перепадам температур, не поддается коррозии. Мы даем на них гарантии до 50 лет», - прокомментировал спикер.
В свою очередь, основатель бренда ONE TO ONE Ирина Сурковаотметила: «Современный девелопмент столкнулся с серьезным дисбалансом между качеством, скоростью и ценой, что приводит к потере доверия покупателей. Особенно это заметно в сегменте жилья с отделкой, где разрыв между ожиданиями и реальностью наиболее ощутим. Привлечение независимых экспертов позволяет восстановить этот баланс, обеспечивая высокое качество без критического увеличения бюджета и сроков. В итоге выигрывают все: клиент получает соответствующий ожиданиям продукт, а девелопер — долгосрочную лояльность и рекомендации».
На фоне рекордно высокой ключевой ставки, заградительной стоимости ипотечных кредитов и отсутствия льгот, вторичная недвижимость становится более привлекательной для покупателей. Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассказала про ожидания от «вторички»: «Меня волнует тенденция: в Москве всё больше новостроек переходят в категорию «бизнес-класса» — названия изменились, цены выросли, а вот доступного жилья становится всё меньше. То, что вчера было комфортом, сегодня добавили какую-то фишку и всё — уже "бизнес". По факту это ограничивает возможности покупки для широкой аудитории, которой нужны доступные современные квартиры. В таких условиях особенно важно предлагать понятные и работающие решения — например, услугу Trade-in. Когда можно продать свою квартиру и купить новую — быстро, безопасно и без двойной нагрузки. Это как раз про реальную помощь людям, а не только про маркетинг».
Вторая сессия мероприятия прошла в формате Public Talk: в первом блоке экспертных выступлений участники смогли получить актуальную информацию по ключевым аспектам рынка недвижимости в бизнес-, премиум- и элитном классах, а во втором блоке федеральные и региональные девелоперы, рассказали про свой опыт выхода на Московский рынок в сравнении с региональным.
«За последнее время портрет покупателя изменился, появилось много региональных бизнесменов. В связи с изменением геополитической ситуации, некоторые предприятия перепрофилировались под военную промышленность, новые направления, опять же не стоит забывать про импортозамещение и активное увеличение доли отечественных товаров на рынках РФ. Появились новые покупатели – смелые, с очень большими «новыми» деньгами. Российские деньги теперь реже уходят за границу. Инвесторы все чаще стали вкладывать в квадратный метр, как наиболее стабильный и понятный актив», - рассказала Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент».
«Сегодня покупателям премиальной недвижимости как никогда важны ценности продукта и концептуальные решения проекта. На выбор продолжает влиять эмоциональное впечатление, но чтобы покупатель сделал выбор в пользу того или иного дома, у него не должно возникать диссонанса между «ожиданием и реальностью». Wellness-резиденции Springs показывают высокие темпы продаж, что подтверждает точное попадание в аудитории», - отметила Анастасия Шевчук, директор по интегрированным маркетинговым коммуникациям UNIQ Development.
Коммерческий директор PARADE Development Дарья Комиссарова в ходе своего выступления на форуме PRO ДЕВЕЛОПМЕНТ представила новый бренд, рассказала про компанию и планы на будущее. Parade Development – специализируется на строительстве объектов премиальной недвижимости в курортных городах России, Москве, курортах Кавказских Минеральных Вод, Алтае. «Мы работаем в 3-х направлениях: проекты в курортных городах, которые в основном покупают для получения пассивного дохода или отдыха с отельной и медицинской составляющей внутри проекта будут реализовываться под брендом PARADE Weekend, проекты премиальных жилых комплексов в городах присутствия под брендом PARADE Life, бизнес – центры класса А под брендом PARADE Pro. Уже в этом году будут открыты продажи нескольких объектов в топовых локациях Сочи и КМВ, которые учитывают не только возможности владения своей недвижимостью на лучших здравницах страны, но и располагают медицинским сервисом», - отметила спикер.
Следующий проект Московского Бизнес Клуба — это 16-ая ежегодная международная премия «Рекорды Рынка Недвижимости 2025», которая состоится 30 мая 2025 года в Triumph Event Hall. В ходе форума были разыграны билеты на церемонию награждения. В премии уже принимают участие более 100 компаний с интересными и концептуальными проектами. Среди Московских участников: Клубный дом «Империум» (VESTA Development), Элитный клубный квартал «Садовническая 69» («Балчуг Эстейт»), MYPRIORITY Мневники («Гранель»), MYPRIORITY Дубровка («Гранель»), ЖК «Свет» (Dominanta), БЦ «UPSIDE Кунцево» (UPSIDE Development), Dream Riva (Regions Development), «Родина Переделкино» («Группа Родина»), «Высотка на Жукова» (Концерн «КРОСТ»), ЖК Solos (Dar), AFI Development (Объект определяется), ЖК «Адмирал» («Галс-Девелопмент»), БЦ AVIUM (Capital Alliance), а также компания Sezar Group (объект определяется) и другие.
Среди региональных проектов представлены: резиденции премиум-класса «Рощино Residence» (Ленинградская область), Курорт «ЛУЧИ» (Анапа), Комплекс апартаментов «More Yuva» (Крым, Гурзуф), ЖК GREEN APPLE (Адыгея), ЖК Camelia (Дербент), ЖК Supernova (Пенза), ЖК «Ньютон» (Пенза), а также курортный и жилой комплекс Sea Breeze (Азербайджан, Баку).