«Загородный дом – 2024»: интерес к загородному домостроению растет
С 3 по 6 октября 2024 года на ВДНХ прошла 36-я выставка загородных домов, инженерных систем и отделочных материалов «Загородный дом».
Посетителями выставки стали частные лица (71%) и профессионалы в области загородного домостроения: архитекторы, дизайнеры и представители строительных компаний.
Наибольший интерес посетителей вызвали услуги: проектирование домов — 64%; продажа строительных и отделочных материалов — 57%; строительство — 44%. Также была популярна следующая продукция: оборудование для отопления (38%); окна, двери, лестницы (36%); кровельные и гидроизоляционные материалы (34%); автономные системы канализации, заборы и ворота, средства для обработки древесины (31%); фундаменты, печи и камины (30%).
Специально для посетителей выставки «Загородный дом» в рамках проекта «Мой гектар» состоялся розыгрыш 1 гектара земли в поселке «Междуречье на Валдае».
В выставке «Загородный дом» в этом году приняли участие российские компании, занятые в проектировании и строительстве загородных домов, дизайнерские бюро, производители и поставщики окон, каминов, генераторных установок, систем бесперебойного питания, инженерных систем, материалов для строительства и отделки, систем вентиляции и канализации.
Архитектурно-строительная компания «Петрострой», специализирующаяся на проектировании и строительстве коттеджей под ключ, — постоянный участник «Загородного дома». Руководитель отдела продаж компании Александра Маковец считает участие в выставке полезным инструментом маркетинга: «Мы участвуем в выставках для того, чтобы бренд был на слуху, чтобы его видели. Мы хотим, чтобы у нас была хорошая репутация. На “Загородном доме” есть перспективные клиенты. Вчера общались, суток не прошло — сегодня мы едем показывать наш объект. Выставка как канал трафика для нас хороший инструмент».
Компания «Инбрус» также не первый год участвует в выставке. Компания специализируется на производстве бруса и строительстве загородных домов из бруса, газосиликатных блоков, кирпича, оцилиндрованного бревна, а также каркасных домов. Региональный менеджер компании Наталья Перевезенцева отметила возможности, которые дает участие в выставке для работы на перспективу: «Цель участия нашей компании – это, конечно же, контакты и поиск новых заказчиков. Мы регулярно участвуем в этой выставке. Мероприятие организовано отлично: контакты хорошие есть, договора будут».
Компания «Корсаков» в этом году впервые стала участником выставки «Загородный дом». Перед компанией стояла задача проверить эффективность выставки как маркетингового инструмента. Генеральный директор Артем Корсаков поделился своими впечатлениями от участия: «Мы последние несколько лет не участвовали в выставках. Давно было пора, и начали, наконец, — мне кажется, что успешно. Думаю, отбили стоимость участия, сто процентов. Я убежден, что без живого общения не обойтись. Выставка дает такой живой контакт — люди сразу понимают наш подход к работе. Выставка — классный инструмент, второй по эффективности после интернета. При этом одно без другого работает очень плохо. Мы будем участвовать снова, однозначно».
Еще один дебютант «Загородного дома» — компания Human House — представила на выставке энергоэффективные дома из керамических и газобетонных блоков. Директор компании Альберт Гаврилов обратил внимание на возможности налаживания профессиональных связей: «На выставке нам очень понравилось — узнали много нового, встретились с интересными архитекторами, с которыми уже договорились о сотрудничестве. С поставщиками познакомились и нашли новые решения, о которых даже и не задумывались. Стараемся развиваться, и выставки такого плана, как у вас, нам в этом помогают. Мы уже обменялись контактами с потенциальными клиентами и ждем их у себя в офисе».
Компания «Ковей» представила на выставке системы домашнего хранения энергии, предназначенные для организации бесперебойного питания в частных домах. Генеральный директор компании Виктор Сиднев отметил, что для популяризации нового продукта участие в выставках необходимо: «Люди мало знают и пока не понимают, чем такие системы отличаются от обычных систем обеспечения резервного питания. И задача выставки – это объяснять, рассказывать, разговаривая один на один. В результате и людям интересно, и нам, так как в этом случае мы лучше понимаем взгляд потребителя. Понимаем, что ему нужно, и можем предложить лучшие услуги».
Выставка «Загородный дом» продемонстрировала рост интереса посетителей к продукции и услугам, связанным с загородным домостроением, что свидетельствует о высоком коммерческом потенциале выставки. Также мероприятие стало удобной площадкой по обмену опытом для специалистов смежных направлений.
В ходе встречи обсуждались ключевые аспекты развития рынка апартаментов в России, включая их влияние на трудовую миграцию и туристический поток. Участники отметили необходимость регуляции данного сегмента и поделились успешными примерами внедрения сервисных апартаментов в регионах. Также были рассмотрены изменения в потребительских предпочтениях, вызванные отменой льготной ипотеки, и влияние этого на рынок аренды. В завершение встречи участники согласовали дальнейшие шаги по продвижению формата апартаментов и улучшению их сервиса.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурсу «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Согласован список финалистов по итогам интернет-голосования. В 2024 году на конкурс представлены 177 участников: строительные и управляющие компании, ипотечные банки, жилые комплексы, апартаменты и проекты загородного строительства. Всего за участников было отдано свыше 33 300 голосов. В финал вышли 65 участников в 20-ти номинациях. Стартовал второй этап конкурса, экспертное голосование. Оно включает в себя объезды экспертами объектов финалистов, исследование «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж компаний и оценку конкурсной документации претендентов на победу.
Директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что сервисные апартаменты выступают выгодной альтернативой новостройкам для инвесторов.
Застройщики апарт-сегмента адаптировались к заградительным ипотечным ставкам гораздо ранее жилого сегмента — еще с середины 2023 г. и предлагают множество вариантов длительной рассрочки. На новостройки Петербурга до июля 2024 г. действовали программы льготной ипотеки – стандартная под 8%, ИТ-ипотека и семейная в расширенных условиях – в связи с этим программы рассрочки были развиты не столь активно.
Повышение цен по апарт-сегменту зафиксировано в годовой динамике для наиболее ликвидных проектов сервисного формата с пешей доступностью станций метро, привлеченной профессиональной УК и программами доходности, продуманными продуктовыми характеристиками, востребованной средней площадью, а также низкой насыщенностью локальной конкуренции. По объектам, соответствующим указанным характеристикам, средний рост открытых цен за годовой период составил около 8%.
Многие потенциальные покупатели квартир в связи с тем, что ипотека по рыночным ставкам им недоступна, а условиям актуальных программ господдержки не все семьи удовлетворяют, перешли на рынок аренды.
Таким образом, в ближайшие 2-3 года продолжится тренд на рост ставок долгосрочной аренды.
«Петербург сформировал такой инвестиционный продукт, как сервисные апартаменты, и мы на сегодняшний день видим экспансию этого формата в регионы», — констатировала исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Сервисные апартаменты — это не псевдожилье, построенное на земельном участке с назначением под нежилую застройку, а полноценные апарт-отели. На уровне государства есть понимание того, что такой формат может закрыть потребности в трудовой миграции, решить вопросы с нехваткой мест в студенческих городках и гостиницах. Они могут быть востребованы у туристов, которым обеспечен гостиничный сервис с возможностью готовить на своей кухне.
Александр Ружинский, исполнительный директор Межрегиональной Ассоциации Апарт-отелей, акцентировал внимание на необходимости принятия закона об апартаментах, в основу которого могут быть заложены параметры петербургского формата. Чтобы закон получился грамотным, нужно получить квалифицированный и системный ответ от региональных властей, что они хотят от девелоперов, которые реализуют такие проекты. Сейчас власти нужен грамотный и разумный эксперт, который соберет в регионах фактуру и представит параметры регуляции. «Ассоциация постарается решить эти задачи, чтобы к началу следующего нового сезона мы подошли к созданию работающего закона», — резюмировал Александр Ружинский.
Обострение конкуренции апартаментов с инвестиционным жильем
Отмены льготной ипотеки привела к росту краткосрочной аренды на 63% и снижению долгосрочной аренды. Участники отметили, что молодые арендаторы, выходящие на рынок, предпочитают аренду, что создает спрос на апартаменты.
Станислав Александров, заместитель генерального директора Bau City Development оценил тренд на рост арендного жилья в России. Так, за 10 лет среди россиян внутренний туризм стал в три раза популярнее внешнего. В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн туристов, из них 2 млн – иностранных. В Петербурге все больше квартир сдается посуточно, все меньше выбор для долгосрочной аренды.
При этом кратно растет количество молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет, которые как раз сейчас выходят на рынок аренды. Рано или поздно вся эта армия арендаторов придет на рынок покупки жилья. Финансовые возможности покупателей очень сильно ограничены. Подстраиваясь под их возможности, девелоперы урезают среднюю площадь квартир.
Александр Погодин, партнёр и директор управляющей компании Well, оценил рынок первичной недвижимости. В августе 2024 года в Петербурге зарегистрировано 2590 сделок, что на 40% ниже, по сравнению с результатами июля, и 1061 – в Ленинградской области (ниже на 38% соответственно). При этом доля сделок с ипотекой сократилась на 17% до 53%, в Ленобласти – на 14% до 67%. Отмена льготной ипотеки подняла ставки на аренду: за год долгосрочная аренда подорожала на 30-45%. Средний чек покупки в Петербурге вырос до 10, 9 млн руб. за квартиру, в Ленинградской области – выросла на 5% до 6,5 млн руб.
В I полугодии 2O24 в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на бО% больше покаэателей аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная цена сервисных апартаментов за указанный период выросла на 8%. Сервисные апартаменты продолжают устойчивый рост. Об этом говорят показатели действующих апарт-отелей.
Средняя эагрузка петербургских апарт-отелей в выcoкий летний сезон текущего года превысила 90%, в некоторых сетях достигая уровня 97%.
По сравнению с прошлым летом, многие компании увеличили долю посуточной аренды и подняли цены на размещение — в моменты пикового спроса цены.
По прежнему в тренде: многофункциональные комплексы, рост значения инфраструктуры, увеличение площади общественных пространств, расширение деловой зоны, включение в проект искусства и wellness.
«По большому счету, инвестор покупает не маленький юнит, а то, что вокруг него. И чем больше мы тратимся на создание инфраструктурной составляющей, тем более качественный и привлекательный продукт в итоге получаем», — резюмировал Александр Погодин.
Участники отметили, что апарт-отели должны предлагать уникальные концепции и инфраструктуру, чтобы выделяться на фоне традиционных гостиниц.
Конкуренция с отелями
Директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте рассказала, что современные туристы и бизнес-путешественники отдают предпочтение апарт-отелям, а не классическим средствам размещения. Сегодня гости ищут не просто место для проживания в новом городе, но также широкий выбор удобств. В числе преимуществ сервисных апартаментов спикер выделила богатую собственную инфраструктуру комплексов, включающую фитнес-центры, фудхоллы и полноценные бизнес-центры с офисными помещениями и переговорными, которые особенно интересны для корпоративных клиентов, составляющих 30-40% от общего числа арендаторов. Управляющая компания развивает программу лояльности, основанную на партнерстве с представителями крупных корпораций, предоставляющих дополнительные услуги и скидки, а также проводит собственные образовательные и развлекательные мероприятия.
Алексей Бахмарев, директор по развитию ТОП СИНЕМА, сделал акцент на компактных кинотеатрах, которые помогут апарт-отелям иметь превосходство над обычными отелями. Данный «Кейс» позволит владельцам привлечь дополнительную публику в лице покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости.
Кинотеатр в составе апарт-отеля станет козырной «фишкой» и сможет привлечь не только гостей отеля, но и жителей микрорайона, создавая тем самым дополнительный трафик и другим арендаторам коммерческих помещений.
Доходные программы: как изменилась доходность для инвесторов в 2024. Изменение финансовой модели апартаментов
Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM, уверена в том, что для бизнеса важны не только качество продукта и уровень сервиса, но честность и прозрачность деятельности. Благодаря этому 55% инвесторов RBI, по ее словам, совершают повторные покупки.
Она привела пример отчета агента ARTSTUDIO, где в приложении собственник номера в апарт-отеле подробно видит все технические показатели по загрузке и доходности своей недвижимости, все затраты, связанные с ее обслуживанием.
«В ежедневном формате собственник видит, сколько времени прожил его гость, насколько загружен объект… За счет того, что в отчете агента собственнику раскрывается максимум информации и он может получить ответ на любой вопрос, – в итоге в управляющую компанию поступает очень мало обращений», – комментирует Евгения Мироненко.
«В городе заявлено 62% сервисных апартаментов, сколько из них пройдет процесс классификации как отели – вопрос. В реальности у всех девелоперов непростой период», — заметил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality. Конкурентность проектов сейчас уже очень высокая. На сегодняшний день крайне важным аспектом в деятельности апарт-отелей, по его словам, становится продуманная концепция, которая предусматривает весь путь гостя, взаимоотношения с инвесторами и позволит отелю быть с самого начала уникальным и востребованным.
«К нам все больше приходит инвесторов, которые хотят вложить длинные деньги в пассивный доход. То есть текущая операционная доходность для них является лишь одной из составляющих. По сути, люди хотят надежности. Им важна уверенность в том, что выбранный ими формат будет востребован и через 10, и через 15 лет», — резюмировал Константин Сторожев.
Раиль Муфазданов, директор по развитию бизнеса в России и СНГ Vertical Hotels поделился 10-летним опытом создания сети апарт-отелей. Ее концепция состоит из четырех компонентов и отвечает потребностям новых жителей и гостей: наличие общих зон для работы, общения, развлечений, творчества и встреч; личного пространства, возможностей для комьюнити и разнообразные приложения digital, которые позволяют зачикиниться в отель, запустить digital прачечную, воспользоваться услугами, получить оповещение.
Собственнику приложение «Кабинет инвестора» позволяет эффективно эксплуатировать недвижимость, отслеживать загрузку номера и его доходность.
Сегодня под управление компании находится 80,785 м2 общих площадей, более 800 инвесторов получают стабильный доход. Начиная с открытия первого отеля Vertical в 2013 году, в настоящее время сеть насчитывает почти 2000 гостиничных номеров и 5000 номеров в разработке в течение 5 лет.
Кирилл Кудинов, основатель ИСК Inreit, УК Port Property Management и сети апарт-отелей Port Comfort рассказал о такой форме развития сегмента сервисных апартаментов, как редевелопмент.
На протяжении 8 лет компания создает апарт-комплексы на базе уже существующих зданий в центральных локациях Санкт-Петербурга и Москвы.
Редевелопмент интересен инвесторам, в первую очередь, с точки зрения низкой первоначальной цены объекта. Вторая существенная ценность формата – это локация в историческом центре города. Она позволяет обеспечивать высокую загрузку апарт-отеля: в низкий сезон — 75-80%, высокий — 93-96%. В итоге доходность инвестора в среднем по сети за 2023 год составила 12%, в 2024 году планируется около 14%.
В заключении состоялся батл: «Краткосрочная выгода vs. Долгосрочный успех: Какая стратегия ведет к максимальной доходности?»
В нем участвовали Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости ГК PLG и Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». В качестве модератора батла выступила Карина Шальнова, основатель консалтинговой компании KR.CONSULTING.
Участники рассказали о сложностях, с которыми столкнулись при реализации проекта, включая изменение концепции и отказ инвесторов от первоначальных договоренностей.
Поднимался вопрос о необходимости общественных пространств в проектах и их влиянии на доходность. Обсуждались риски, связанные с продажей коммерческих помещений и управлением ими.
В ходе бурной дискуссии зрителей все сошлись на том, что главное - это нахождение формулы по сохранению баланса между выводом в продажу коммерческих помещений и сохранением за собой социально важных общественных площадей.
В конце встречи участники проголосовали практически поровну за каждую позицию, что говорит о том, что каждая представленная модель доходности имеет право на жизнь и реализацию.