Девелоперы, власть и банкиры обсудили пути выхода из кризиса на IХ форуме FORCITIES
В ноябре-2024 в Москве прошел IХ Всероссийский форум «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой и жилой недвижимости» из серии FORCITIES. Первые лица девелопмента обсудили, как можно скорректировать стратегии в резко изменившихся условиях рынка, когда ключевая ставка ЦБ превысила 20%. Одним из основных акцентов эксперты сделали на теме комплексного развития территорий.
Впервые форум открыл практикум «Управление себестоимостью на всех этапах создания МКД».
Стартовала встреча с аналитики рынка, которую представил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. По его словам, в I полугодии 2024 объемы продаж по ДДУ вернулись к пиковым значениям 2021-го. По итогам II полугодия ожидают уменьшение числа таких продаж с последующим восстановлением
Согласно исследованию Единого ресурса застройщиков, россияне надеются на рост своего дохода в перспективе 3-5 лет: 39% респондентов ожидают небольшого улучшения финансового положения, 28,7% - значительного. 23,8% опрошенных не ждут заметных изменений.
Несколько трендов рынка недвижимости перечислила сооснователь БП «Мадо» Мария Илюхина:
- повышается статус проектировщика, зарплаты людей этой профессии растут;
- покупатели квартир становятся все более искушенными, они чаще оценивают применяемые на объектах материалы, звукоизоляцию, инженерные системы, благоустройство; интересуются отзывами о различных проектах интересующего девелопера;
- набирает обороты тренд «Красивое старение»: сегодня важно не только сдать красивое здание, но и продумать, как его облик изменится в будущем; актуальность проектам помогают сохранять натуральные материалы в спокойных оттенках;
- несмотря на сложности кризиса, качество систем и материалов повышается; комфорт для жильцов улучшают новые решения - механическая вентиляция, вынос стояков из квартир, многоступенчатая регуляция водоснабжения, усиление звукоизоляции.
Мария Илюхина подчеркнула, что сегодня перед девелоперами стоит необходимость продумывать максимально эффективное и одновременно безопасное выполнение требований по коэффициентам бетоноемкости и армирования.
Спикер также отметила, что эффективность проектирования обеспечивает непосредственное участие девелопера.
Распределить ресурсы, снизить риск совершения ошибок и ускорить достижение краткосрочных и долгосрочных целей современным застройщикам помогают системный подход к управлению и действиями, автоматизация рутинных задач, постепенное внедрение ИИ.
Руководитель отдела продукта GloraX Мария Кукса в рамках практикума рассказала, как найти баланс между двумя сторонами одного и того же продукта? Она порекомендовала девелоперам тратить деньги и силы на то, что продается, и минимизировать затраты на остальное. Сегодня клиенты платят за: озеленение, фасады, очистку воды, входные двери, размеры окон и их открывание, наличие летнего помещения, дополнительный вентблок. В следующем списке - маловостребованные элементы продукта, но сильно влияет на себестоимость СМР: толщина перекрытия, анкеровка, высота подвала, коэффициент армирования, материал фановой трубы, земляные работы, марки материалов для инженерии и конструктива.
Во второй день форума прошла FORCITIES-конференция, которую составили 8 тематических блоков.
Стратегии девелоперских компаний в современных условиях
Павел Лепиш / Phonix рассказал, что в новых рыночных условиях девелоперам необходимо пересматривать финмодели, риск-сценарии, критерии устойчивости проектов. Сейчас увеличиваются сроки рассмотрения заявок на проектное финансирование и появляются отказы в его предоставлении. Банки требуют дополнительные гарантии привлечения средств акционеров. Существуют и административные риски: все больше законодательных инициатив регулирует деятельность застройщиков, появляются новые решения, которые влияют и продолжат влиять на работу девелоперов.
Спикер заявил, что в сложившейся ситуации компании должны создать свои уникальные стратегии на ближайшие 3+ лет.
«Если стратегия явно показывает, что единственный путь – «выживание», то нужна максимально быстрая корректировка всех процессов под эту цель. В случае достаточного капитала, накопленных знаний и т.д. можно занять агрессивную стратегию, поглощать конкурентов, покупать площадки, но помнить о резервах и рисках. Максимальная концентрация на рисках и слабых сторонах", - отметил Павел Лепиш.
Он добавил, что сейчас важно уделить особое внимание цифровизации.
Новый подход к КРТ и КОТ: что меняется?
Руководитель направления исследований и спецпроектов BQ Studio Екатерина Гончарова назвала новые проблемы обитателей ЖК:
- нарушение ощущения безопасности (курьеры быстро ездят на машинах и СИМ, мусорят, воруют),
- отсутствие комфортного сервиса (беспорядок около входов в дарксторы,отсутствие гарантий качественной доставки, нарушение правил парковки).
Эксперт также поделилась данными различных исследований:
- согласно JLL, искусство в общественных пространствах на 30% повышает ощущение безопасности у жителей, увеличивая пешеходный трафик на 25%,
- внедрение программ улучшения городской эстетики на 25- 30% повышает удовлетворенность жителей и на 20% снижает уровень стресса, по информации McKinsey&Company.
- на 30% чаще туристы посещают районы, где внедряют проекты уличного искусства, там растут доходы малого бизнеса на 10-15%; тенденция может привести к увеличению цен на недвижимость на 5-10%, согласно KPMG,
- по мнению аналитиков RICS, в таких пространствах уровень вандализма и общей преступности падает на на 40% и 17% соответственно.
Руководитель направления «Туризм» АО «Банк ДОМ.РФ» Никита Переверзев перечислил при работе с КРТ, на которые обращает внимание банк. Это Реалистичность исполнения обязательств, сроки и концепция реализации проекта, опыт участников.
Критерии эффективного мастер-плана крупной территории
Управляющий директор дирекции ПАО ГК «Самолет» Владимир Ахапкин назвал «тонкими настройками» современных проектов в рамках КРТ ограничение въезда нерезидентов, проработку пешеходной «проницаемости» всей территории, необходимость разделения потоков (туристы и жители, активный и спокойный отдых, взрослые и
детские развлечения и пр.). Среди «очень тонких настроек» - определение ЦА на разных этапах реализации.
Никита Маликов, руководитель Архитектурного бюро Никиты Маликова, на форуме отметил: «Эффективный размер альбома мастерплана 30-50 страниц, остальное - дорогая прелюдия».
Генеральный директор KEY CAPITAL Ольга Гусева перечислила драйверы и тренды рынка: рост интереса к здоровому образу жизни, заинтересованность государства в развитии медицины, глобальные вызовы здравоохранения, технологические инновации, рост стареющего населения, повышенные требования к медицине.
Критерии эффективного мастер-плана крупной территории озвучила генеральный директор Urban Tech Полина Неустроева: комплексность, устойчивость, инновационность, взаимодействие, ориентация на будущее.
Здоровье нации как коммерческий проект для девелопера
Ведущий эксперт на рынке Premium Health&Spa Hotels, Detox и Antiage-медицины Дарья Маценко, рассказала о важности наличия в проекте сервисных «фишек». Например, инфраструктуры, дарящей новые впечатления и эмоции. Это могут быть пространства для езды на электро- или горных велосипедах, квадроциклах, для конных и пеших прогулок, яхтинг. Основные тренды роста выручки сегодня прослеживаются в сегментах премиум и люкс.
«Глубоко продуманная Wellness-концепция с уникальным потребительским предложением, сочетающим продвинутую современную медицину, спорт, обширное SPA и правильное питание является мощным драйвером роста среднего чека. Расположение в интересных природных локациях формирует дополнительную точку притяжения для объекта. Высокие показатели операционной эффективности и окупаемость проектов до 7 лет», - отметила Дарья.
Михаил Данилов, медицинский директор Ассоциации оздоровительного туризма и корпоративного здоровья, назвал факторы роста инвестиционной активности в санаторно-курортной отрасли. Это: рост интереса к инвестициям в российские активы на фоне геополитических ограничений, поддержка инвестиций в коллективные средства размещения со стороны государства и рост внутреннего туризма.
Ключевые эксперты рынка недвижимости также обсудили целевые аудитории, характеристики продукта для них, проблемы благоустройства и то, как балансировать функции в городах, чтобы создавать им устойчивость даже в кризисное время.
«Встреча девелоперов, представителей банковских, властных структур и других решающих участников отрасли прошла очень своевременно - на пике кризисных изменений, когда ключевая ставка ЦБ зашкалила, а спрос на недвижимость упал. Профессионалы рынка проговорили важность подходов КРТ для балансировки функций территорий, с разных сторон подсветили вызовы. Обсудили, как можно пересмотреть стратегии, чтобы продолжать создавать устойчивые и прибыльные проекты», - подытожила организатор форума FORCITIES, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL, основатель Школы Девелопера Эвелина Ишметова.
Партнерами мероприятия выступили:
DS1 branding, URBAN, БП «Мадо», Punto Group, Rental Club.
26 сентября в конференц-зале комитета по строительству Санкт-Петербурга прошла XIII торжественная церемония награждения участников конкурса «Лидер строительного качества-2024», на которой были названы победители в двух категориях: строительные материалы и объекты строительства.
Генеральный партнер конкурса – «Главстрой Санкт-Петербург», официальный деловой партнер – «ЭКОЮРУС-ВЕНТО».
Церемонию открыл координатор ассоциации «Национальное объединение строителей» по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров. В своем приветственном слове он отметил: «Всегда с удовольствием прихожу к награждению производителей в данной номинации, ведь в основе любой стройки важно грамотное использование и применение современных технологий архитекторами и проектировщиками».
Экспертный совет конкурса рассмотрел 18 видов продукции и выбрал четыре, которые удостоились гран-при: «ЛСР. Стеновые» (газобетонный утеплитель ЛСР ТЕРМО), «ЦСП БЗС» (плиты цементно-стружечные), «Инициал Северо-Запад» (теплосберегающие алюминиевые системы INICIAL), «ЭКОЮРУС-ВЕНТО» (фильтровентиляционное оборудование).
Дипломами I степени были награждены: «ЦЕСЛА» (Портландцемент марок ЦЕМ II/В-Ш 42.5 Н и ЦЕМ II/А-Ш 42.5 Н ЖИ), «Огнеза» (негорючая кровельная мастика ОГНЕЗА), «ЛСР. Строительство – С-З» (внутренние стеновые панели с возможностью монтажа скрытых электрических щитов), «ОК ЛЭНД СПб» (оконные и дверные системы из ПВХ профилей), «ЛСР. Стеновые» (клинкерная плитка ЛСР ДЕКОР), «СПб Лифтовой Завод» (лифтовое оборудование ТМ СПбЛЗ MR и СПбЛЗ MRL), «КОРОНА» (технология монолитного строительства), «ВАРМ» (газовые котлы).
Дипломами II степени отмечены: «Краски Фридлендеръ» (золь-силикатная краска «Прочнинъ» и золь-силикатная краска для бетона «Прочнинъ»), «ЮНИТЕРМ» (кровельные решения WOOLEX), «78СЕПТИКРУ» (станции биологической очистки «ЭКОСЛАЙМ»), «МЛМ Невский Лифт» (лифты ТМ «Аврора» и «Грифон»), AIRMAX (технология конструктивных решений монтажа систем вентиляции и кондиционирования).
Конкурсная комиссия в течение сентября посетила 16 объектов строительства, оценивая их по утвержденным критериям. Организация строительства, система контроля качества, соответствие выполненных работ требованиям нормативно-технической документации были проверены экспертами строительной отрасли.
Заместитель начальника службы Госстройнадзора и экспертизы Петербурга Сергей Косенко, вручая награды в одной из самой массовых номинаций «Лучший объект жилищного строительства», поздравил все компании, дошедшие до финала, и подчеркнул, что этот конкурс из доброй традиции превратился в праздник профессионализма».
В этой номинации награждены: «ЛенРусСтрой» (ЖК «ЛесART») дипломом II степени, «РСТИ» (ЖК «Академик») дипломом I степени, «Ленстройтрест» (квартал Окла) – гран-при.
В номинации «Лучший реализованный объект жилищного строительства» диплом I степени вручен ГК «КВС» (Олимпийский кварталы «ЮгТаун», квартал «Греция»), а гран-при –«РСТИ» (ЖК «Cube»).
За «Лучший проект жилищного строительства» награды получили: диплом I степени – «ЛенРусСтрой» (ЖК «ЛесART»), гран-при – Объединение «Строительный трест» (ЖК бизнес-класса «Парусная 1»).
Дипломами II степени в номинации «Лучший объект малоэтажного строительства» были награждены ГК «КВС» (ЖК «Любоград») и «ЗАПСТРОЙ» (ЖК «Ново-Антропшино»).
Лучшим объектам и проектам социального назначения вручил награды заместитель председателя Комитета по строительству Артур Сливний. Он выразил благодарность застройщикам и уточнил: «Посещая объекты строительства в составе комиссии, я убедился, что все находятся практически на одном уровне качества. По большому счету все присутствующие компании строят жильё отлично».
Дипломом I степени и памятной стелой были награждены: «ПСБ «ЖилСтрой» (отделение скорой медицинской помощи «Городская поликлиника № 106» и подстанция скорой медицинской помощи), ГК «КВС» (соседский центр «КВС», Олимпийские кварталы «ЮгТаун), «ЛСР. Недвижимость – С-З» (общеобразовательная школа на 1650 мест), «Главстрой Санкт-Петербург» (поликлиника для взрослых и детей в «Юнтолово» и школа на 1750 мест, ЖК «Северная долина»), Объединение «Строительный трест» (проект средней общеобразовательной школы, 1300 мест, ЖК NEWПИТЕР), «Арсенал-Каменка» (общеобразовательная школа на 1100 мест).
За «Лучший объект коммерческого строительства» дипломом II степени наградили «ГЭМ» (Апарт-отель на Камышовой ул.), а за «Лучший проект коммерческого строительства» диплом I степени также у «ГЭМ» (Апарт-отель «ARTSTUDIO M103»).
В этом году впервые открыта номинация «Лучшая управляющая организация по благоустройству и управлению многоквартирными домами», в которой диплом I степени вручили «Приморскому городу».
А также, компания «Ленстройтрест» была удостоена гран-при за «Лучшую стройплощадку и бытовой городок» (ЖК «Окла»).