Стратегии, мастер-планы, новые подходы – как девелоперам выживать в новых реалиях?
11–13 ноября в Москве проходил IX ежегодный форум «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой и жилой недвижимости», на котором в том числе спикеры обсудили стратегии сохранения бизнеса и преумножения доходов в условиях сохраняющейся неопределенности и запредельных ключевых ставок. Новые подходы при работе с КРТ, основные продуктовые решения, драйверы устойчивости, расширение географии проектов, изменения в предпочтениях целевой аудитории – лишь малая часть затронутых вопросов.
Организаторы мероприятия: отраслевая обучающая платформа «Школа Девелопера» и креативный интегратор продуктовых решений в сфере девелопмента коммерческой и жилой недвижимости KEY CAPITAL.
На сессии, посвященной стратегиям девелоперских компаний, обсуждались приоритетные направления для инвестиций, выход в смежные отрасли, диверсификация проектов. Было отмечено, что жилые девелоперы в условиях сворачивания льготных ипотечных программ начинают осваивать другие виды бизнеса, связанные с коммерческой недвижимостью: офисами, складами. Набирают обороты и венчурные инвестиции. Многие рассматривают для себя развитие в новых городах, преимущественно с т.н. «низким» потенциалом, поскольку здесь нет значительной конкуренции и при этом сохраняется запрос на качественные проекты. Перспективной нишей является и туризм. Приглашенные из разных городов девелоперы рассказали про свой опыт и поделились кейсами. Были упомянуты и риски проектного финансирования, инфляционные, административные и политические. Павел Лепиш из Phonix поделился продуктивными решениями, в числе которых- умный и прозрачный для клиента девелопмент, этапность проектов, наличие цифровых платформ, локализация, импортозамещение.
Следующая сессия была посвящена новым подходам к КРТ и КОТ. «Что можно построить на 100 га, кроме жилья? Проблема в том, что многие девелоперы, которые всегда делали ставку на жилье, ничего, кроме многоквартирных домов и сопутствующей социальной инфраструктуры строить не готовы», - посетовала модератор сессии Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу KEY CAPITAL, основатель Школы Девелопера.
Сергей Григорьев, директор по развитию «Голос Девелопмент», убежден, что сегодня КРТ приходит на смену КОТ, поскольку предполагает создание конкурентного продукта, аккуратно включаясь в городскую ткань. Основным преимуществом КРТ является помощь от органов власти (регламентация сроков, возмещение части затрат по инфраструктуре, четкое соблюдение процедур). КОТ вместе с тем тоже никуда не уйдет, но будет продолжать существовать в мультиформатном режиме.
По мнению Романа Капиноса, первого заместителя генерального директора «ФСК Регион», КРТ – это не продажа земли, а инструмент развития города. «У каждого такого проекта есть четкие цели: реновация центра, формирование полицентричности, масштабность при освоении новых территорий. При этом выдерживается баланс интересов жителей и инвесторов, применяются современные градостроительные практики», - отметил Роман.
На сессии «Критерии эффективного мастер-плана крупной территории» обсуждались стратегии эффективной реализации проектов. Модератор Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL, в своем приветственном слове сказала: «Ядро вашего проекта – это не жилье и не социалка. Это то, что вас отличает от остальных, некая «изюминка». Конкурировать сегодня нужно не продуктом – необходимо менять фокус. Если у вас будет то, чего нет у других (велодром, инновационный центр – не суть важно, главное, чтобы это оказалось актуальным) – ваш проект будет приносить деньги. Власти, отменяя льготную ипотеку, прямым текстом говорят: достаточно жилья! Стройте то, благодаря чему люди смогут зарабатывать, создавайте новые рабочие места».
Полина Неустроева, архитектор-градостроитель, член союза архитекторов России, основатель и генеральный директор Urban Tech, рассказала о критериях эффективного мастер-плана крупных территорий. Таковыми являются: комплексность (объединение разных аспектов развития – экономика, инфраструктура, экология, социальная сфера, культура), устойчивость (и социальная, и экономическая), инновационность (применение цифровых технологий, новации в сфере градостроительства, новые форматы планирования), ориентация на будущее (сценарное планирование, адаптация к изменениям) и взаимодействие (участие всех заинтересованных сторон, открытость и прозрачность, совместная ответственность).
Заключительная сессия «Здоровье нации как коммерческий проект для девелопера» была посвящена сформировавшемуся тренду на здоровый образ жизни, причем тренд этот актуален для всех возрастов. Как застройщику выстроить экономику «оздоровительных» объектов, избежать наиболее распространенных ошибок при их создании и на этом заработать – обсудили приглашенные эксперты и гости. Михаил Данилов, медицинский директор Ассоциации оздоровительного туризма и корпоративного здоровья, рассказал о развитии санаторно-курортных объектов. Основными вызовами для инвесторов в сфере «оздоровительного» туризма являются: высокий порог входа, сложный выбор концепции (модели), необходимость подбора комплексных команд с высоким набором компетенций (особенно в условиях дефицита кадров), сезонность, необходимость постоянного внедрения новых технологий.
Елена Лысенкова, эксперт гостинично-туристический отрасли, член Межрегиональной общественной научно-просветительской организации «Национальная академия туризма» (НАТ), отметила, что сегодня важно совмещать оздоровительные практики с рекреационными, потому что само понятие здоровья – многоаспектно. Термы, в частности, очень популярны в силу своего комплексного подхода.
Мероприятие, как всегда, получилось продуктивным, интересным, дискуссионным и практически полезным. Общий вывод таков: мы вынуждены жить и делать бизнес в условиях экономической турбулентности, но сложности делают нас сильнее и учат искать новые подходы.
С ноября 2023 года Северодвинск использует технологии искусственного интеллекта в сфере городского хозяйства. За неполный год в 160-тысячном городе провели многомерный анализ состояния дорожной инфраструктуры и наметили план ее развития: первое и важное нововведение – это налаживание качественной работы подрядчиков, контролирующих уборку в регионе, далее это контроль за соблюдением правил благоустройства. Проект, реализуемый в этом моногороде, выдвинут на всероссийский конкурс «Лучшая муниципальная практика».
В суровом северном климате, где до 190 дней в году идет снег, незаменимым для управления состоянием дорожных объектов стал программно-аппаратный комплекс «Ситисофт». Это базовое ИТ-решение системы «умный город», повышающее безопасность на дорогах и качество жизни горожан.
«Ситисофт» помогает местным властям проактивно решать проблемы города будь то заснеженность проезжей части, ямы на дорогах, низкая освещенность дорог или расклейка объявлений в неположенных местах. С помощью комплексов видеофиксации и аналитики данных мэр Северодвинска и его команда контролируют в режиме онлайн состояние городского хозяйства, а также формируют отчеты о сроках и качестве устранения проблем в сфере благоустройства. Например, в снегопад на дашборд выводится информация о площади снежного покрова, проездах уборочной техники и результативность очистки дорог от осадков. А в весенне-осенний период сходным образом фиксируется количество повреждений дорожного полотна, длительность и результат ямочного ремонта.
Дорожная ситуация контролируется через обычные смартфоны, передающие «стримы» из кабин пассажирских автобусов. Для этого на смартфон устанавливается отечественное приложение, которое автоматически запускает видеозапись при начале движения и приостанавливает ее во время посадки и высадки пассажиров, торможения на светофорах и т.д. Автобусы, курсирующие с включенной камерой по своим маршрутам, позволяют добыть важную информацию о дорожных проблемах: тусклое освещение, открытые люки, испорченные заграждения, неправильно припаркованные автомобили, уборки дорог, а также контроль перевозки сыпучих грузов.
Полученное видео мгновенно передается в облачный сервис, который обрабатывает изображение и определяет, на каком именно участке дороги были обнаружены дефекты и нарушения. Эта информация выводится на дашборд в виде интерактивной и постоянно дополняющейся карты. На основе аналитических данных можно сформировать различные отчеты, необходимые для планирования ремонтных работ, улучшения инфраструктуры и повышения безопасности на дорогах. Они также могут помочь в разработке стратегий управления транспортом и оптимизации транспортных потоков.
В продолжительный зимний сезон инцидентом на дороге является заснеженность свыше 70%, т.к. она повышает вероятность ДТП и наезда на препятствия, а также создает заторы на дорогах. В Северодвинске программно-аналитический комплекс «Ситисофт» со 2 ноября 2023 года по 11 мая 2024 года зафиксировал 1004 подобных снежных инцидента. При этом система распознавала и отмечала на карте 5 видов снега: сугроб, свежевыпавший, накатанный, грязный и обработанный реагентами. Благодаря экосистеме мониторинга и контроля благоустройства, начиная с января средняя заснеженность в городе снизилась на 25%.
А с конца марта по середину июля видеокамеры на северодвинских автобусах, выявили 507 инцидентов, связанных с нарушением целостности асфальтового покрытия. Средняя продолжительность устранения дефектов дорожного полотна составила не более 22 дней, а в четверти случаев – на порядок оперативнее: от 8 часов до 8 дней. Модуль дефектов дорожного полотна «Ситисофт» выявляет местоположение, форму и размер выбоин и трещин, на основе чего может подсказать, какие дефекты нужно устранить в первую очередь.
Также в Северодвинске контролируется уровень освещенности дорог. С начала года было зафиксировано 74 проблем с опорами освещения. Среднее время реагирования электриков составило чуть более 6 дней.
Кроме того, администрация Северодвинска с помощью ИИ пресекает незаконную расклейку объявлений. Этот вид нарушений стали фиксировать с мая и на отчетный период насчитали 113 объектов с несанкционированной рекламой. В среднем такая реклама провисела около месяца, при этом треть объявлений была удалена в течение 4-11 дней с момента видеофиксации.
Система «Ситисофт» успешно выявляет и другие нарушения. Например, дефекты разметки, отсутствие дорожных знаков, а также неправильную перевозку сыпучих грузов. Так, при транспортировке песка или гравия без тента-полога часть груза осыпается на дорогу, загрязняя ее и создавая препятствие для безопасного проезда. Благодаря ИИ-мониторингу и штрафованию нарушителей содержимое грузовиков теперь доезжает до пункта назначения в полной сохранности.
Далее в планах внедрение в программу контроль вывоза грязи со строительных площадок, мониторинг качества уборки вывоза мусора с контейнерных площадок, также программа будет распознавать нарушения несанкционированного выброса мусора.
Элементы «Умного города» помогают градоначальнику и его заместителям могут узнать об инцидентах в сфере благоустройства в течение 15 минут с момента их выявления и оперативно принять необходимые меры. Более того
«Благодаря внедрению контроля дорожной инфраструктуры на основе искусственного интеллекта, мы обеспечиваем не только безопасность наших горожан, но и повышаем качество их жизни. Эта инновационная система позволяет нам оперативно реагировать на дорожные проблемы, содержать проезжую часть в полном порядке 24/7 и снижать риски аварий. Мы стремимся сделать Северодвинск более комфортным и безопасным для всех его жителей, и уверены, что система умного города играет важную роль в достижении этой цели», – отмечает глава муниципального образования «Северодвинск» Игорь Арсентьев.