Квартира 2030. Спикеры пофантазировали о будущем ЖК и сравнили рынок недвижимости с макаронами
В Москве завершил свою работу Большой форум большого девелопмента – «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой и жилой недвижимости», который ежегодно проводит отраслевая обучающая платформа «Школа Девелопера».
В деловой программе IX Форума приняли участие ведущие практики рынка жилой и коммерческой недвижимости, которые обсудили ключевые темы и тренды отрасли, пофантазировали о том, каким может быть ЖК будущего, а также порассуждали, что общего между рынком недвижимости и рынком макаронных изделий.
В частности, свое представление о квартире 2030 рассказали аналитики URBAN в первой сессии мероприятия «Целевые аудитории и характеристики продукта для них»
По словам Ольги Хасановой, CEO и учредителя проектов URBAN, квартира будущего уже сегодня может обладать рядом наборов и качеств, некоторые из которых уже начали формировать тренд, как, например, трансформируемое или гибкое жилье, которое может позволить, к примеру, увеличить площадь кухонной зоны. «Этот тренд уже наблюдается и будет постепенно переходить из высокого класса жилья в доступный сектор», - отметила эксперт.
Также среди возможных характеристик квартиры 2030 могут стать лифты, которые регенерируют энергию, централизованные кладовые, система рекуперации воды, возобновляемая жилая архитектура и пр.
Еще одной темой выступления URBAN стали критерии оценки «классности» ЖК, в частности, какими продуктовыми характеристиками должны обладать жилые комплексы разных сегментов. Например, расстояние от дома до центра города для дома сегмента «Комфорт» не имеет значения, тогда как для ЖК бизнес и премиум классов должно составлять 30 и 15 минут соответственно. Несомненно, должны отличаться и материалы фасадных стен, входные группы (площадь холла от 80 до 99 кв.м в бизнесе и более 100 кв.м – в премиум), высота потолков без отделки (3-3,149 м – комфорт, 3,150-3,99 м – бизнес, 3,300-3,499 м - премиум ), количество квартир на площадке и многое другое. При этом, отметила эксперт, часто застройщики не понимают, к каком классу относится их «детище» и особенно ярко это проявляется у крымских объектов.
О локации, как о ключевом факторе расположении ЖК рассказала владелица новосибирского архитектурного бюро «БУСЫ» Ирина Гущина. По ее словам, в городе наблюдается высокая конкуренция и затоваренность продуктом. Сегодня там возводят объекты 92 застройщика, из которых значимую долю рынка занимают первые 15. В этой связи, так ли важна локация? Как определить свою ЦА и строить продукт? И нужны ли узкосегментированные ЖК, задается вопросом эксперт. В качестве неудачного примера узкой направленности ЖК спикер рассказала о комплексе апартаментов «Nova-апарт», ЦА которого была определена из-за близости к ВУЗам. «В оценке потенциального спроса ставка была сделана на учащихся, представителей молодого поколения. Формат объекта был определен как апартаменты с соответствующей квартирографией: лоты небольшой площади с дополнительными общими пространствами, такими как коворкинг, кофе-поинт, лекторий, постирочные, места для хранения, комнаты гостевые, места питания, тематические места отдыха. Но на практике ЦА комплекса оказались семейными парами и люди просили объединять квартиры», - подытожила спикер. Пока, по ее мнению, специализированные ЖК могут быть востребованны только в Москве и Санкт-Петербурге, регионам сегодня это не нужно.
Тему работы с ЦА и узкой направленностью ЖК подхватил Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA Intelligent Development, который задался вопросом, а нужно ли определять свою ЦА? И до какой степени подробности имеет смысл описывать аудиторию?
По словам спикера, рынок недвижимости еще не достиг того высочайшего уровня конкуренции, как на рынке макаронных изделий, для успешных продаж которых нужно действительно создавать брендинг.
В качестве примера узкой ЦА спикер привел велосипедистов и предложил порассуждать: каково их семейное положение, в каком возрасте люди увлекаются велосипедами, какого они пола? «Велосипедисты – в первую очередь люди, а потом они уже велосипедисты и основная потребность их – в хранение велосипедов. А во всем остальном – они обычные люди с обычными для людей потребностями: детской, социальной, транспортной инфраструктурой и т.д. Так нужно ли узко сегментировать свою ЦА, чтобы продавать им квартиры»? - задается вопросом эксперт и добавил провальные примеры из мировой практики узких предложений для специализированной ЦА: дома для владельцев премиальных авто - Porsche Design Tower Miami и Mercedes Benz Places by Binghatt.
«Выбор ЦА должен опираться на ее емкость и платежеспособность», - резюмирует Всеволод Глазунов.
Светлана Клупинска, креативный директор и сооснователь DS1 branding продолжила тему сравнения рынка недвижимости со сферой FMCG в общем и с рынком макаронных изделий, в частности. По мнению спикера, застройщикам необходимо перенимать опыт продаж из других сфер, в которых продаются «ощущения». «Мы не продаем просто макароны или пиво, мы продаем аксессуары, ощущения – это и есть брендинговое позиционирование и застройщикам необходимо на это обратить пристальное внимание. Упаковать бренд – целое искусство и роль бренда сегодня сильна именно в FMCG в виду невероятно высокой конкуренции. На рынке недвижимости тоже наблюдается рост конкуренции, потребителю уже есть из чего выбирать и застройщикам пора переходить от продуктового подхода своего продукта к брендинговому», - отметила спикер и добавила: «Кризис рождает новые форматы и скоро мы увидим появление новых сегментов».
Оргкомитет конкурса «Доверие потребителя» провел седьмой бизнес-завтрак по теме «Пригород и загород. Тренд или дань моде?». В мероприятии приняли участие ведущие девелоперы Санкт-Петербурга и Ленинградской области, представители органов исполнительной власти и СМИ.
Партнерами мероприятия выступили: ГК «Абсолют Строй Сервис», проект Арт’д ЭКО Club, Puzzle Realty, компания ООО «1-ая Академия недвижимости», УК «Семиозерье» и Maslov Group Development.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса.
13 ноября состоится решающее мероприятие – заседание Экспертного совета. Финалисты выступят с презентациями и ответят на вопросы экспертов, а независимый консультант компания Nikoliers озвучит результаты оценки конкурсной документации финалистов. На суд членов Экспертного совета будут представлены результаты проведенных оргкомитетом исследований «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж и администраторов офисов банков, застройщиков, риэлторских агентств и управляющих компаний, а также анализа чек-листов по итогам объездов объектов жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного строительства.
Статистика продаж и спрос
На рынке снижаются продажи первичной недвижимости относительно 2023 года . За 9 месяцев этого года предложение пополнилось на 4,1 тыс. лотов, реализация участков и загородных домов снизилась на 20%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, констатировала руководитель Консалтингового Центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
С января по сентябрь вывод новых проектов в продажу был на 28% ниже объема спроса за этот же период. Спрос за три квартала текущего года составил 5,7 тыс. сделок — большая часть из них (86%) приходится на земельные участки без подряда. При этом спрос на рекреационные инвестиционные загородные проекты на 46% превышает показатель 2023 г., в общей структуре спроса на домовладения, инвестиционные лоты занимают уже 11% (в 2023 -5%) Наблюдается сокращение площадей лотов в предложении, как домов, так и участков.
В 2024 году цены на землю в Ленобласти выросли на 17%, в среднем до 330 тыс. руб. за 100 кв. м. В границах Петербурга участки подорожали на 32% — до 1,1 млн. руб. за «сотку». Средний бюджет сделок с коттеджами в эконом-сегменте составляет 9,5 млн руб., в комфорт классе — 20,6 млн руб., по сравнению с прошлым годом бюджеты почти не изменились. При этом коттеджи в бизнес-классе за год продемонстрировали небольшие корректировки : с 37,4 до 35 млн руб., в элитном сегменте — с 89,2 до 80,8 млн руб, в премиальных сегментах с ограниченным предложением сильно влияет структура реализованных объектов .
«Мы отмечаем замедление продаж, как в части реализации домов, так и участков. Как и в городе, объем предложения снижается. Ожидать какого-то снижения цен не приходится», – констатировала Ольга Трошева.
По статистике управляющего партнера агентства Puzzle Realty, эксклюзивного брокера проекта АРТ’Д ЭКО CLUB Марины Шкурко, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области порядка 420 коттеджных поселков, из них около 100 уже распроданы. При этом 50 коттеджных поселков по каким-либо причинам заморожены. В продаже находится 270 объектов от застройщиков всех классов. В 2023 году ввод ИЖС превысил ввод многоквартирных домов и составил 60%.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в загородную недвижимость, – это рост стоимости стройматериалов, и как следствие, отсутствие стандартных просчитанных проектов, а также участков с подведенными коммуникациями.
От принятия закона об эскроу-счетах по договорам подряда, по мнению Марины Шкурко, выиграют девелоперы, работающие в бизнес и эконом сегментах. С ее точки зрения, девелоперы коттеджных поселков будут активно использовать рассрочки и отсрочки платежей по ипотеке. Среди других трендов, которые наблюдаются в технологиях строительства, спикер видит такие, как использование типовой застройки из быстровозводимых домов, причем не только в эконом, но и бизнес сегменте. Также наблюдается явное разделение строящихся домов на доходные и дома для жизни.
Выгода и риски новых инструментов
Руководитель отдела продаж, член Совета директоров 1-й академии Константин Лапшин поделился статистикой развития рынка ИЖС в России.
В 2023 году в этом сегменте было построено более половины введённого жилья (59 млн кв.м. из 110,4 млн кв.м.). Всего за 2023 год построено 431 000 индивидуальных домов. За 7 месяцев 2024 г. построено 314 000 домов (43,6 млн. кв.м.), что на 26 % больше, чем за январь-июль 2023 года.
В качестве дополнительных мер государством заявлены: разрешение на использование средств материнского капитала для строительства ИЖС и освобождение застройщиков ИЖС, работающих с эскроу, от уплаты НДС. По расчётам Минстрой, в будущем году с помощью эскроу-счетов построят 3 000 индивидуальных домов. Популярность схемы с эскроу будет поддерживаться субсидированием ставки проектного финансирования. «Пилотная» схема от Банка ДОМ.РФ с кредитованием застройщиков под 1%, 2% и 6%.По данным ДОМ.РФ, в июне на ИЖС было выдано 25000 кредитов. В июле всего 4000. В Ленинградской области в июне продано 9120 участков ИЖС и СНТ, в июле 14 812, в августе — 7300. За 9 месяцев 2024 года построено 19 861 домов (в 2023 году на 26% меньше –15 813 домов). На вторичном рынке в июне продано 2 763 дома, в июле 3 112, в августе 3 094.
За третий квартал жилой фонд области пополнился на 6 470 домов — на 8,6% больше, чем в 2 квартале (5 957) и на 13% меньше, чем в 1 квартале (7 434).
За июль продано 14 812 участков ИЖС и СНТ, в июне 9120, в август е 7300 участков. По льготной ипотеке наблюдется падение в июле-августе в 2-2,5 раза.
Стабильным остается число инвесторов, покупающих объекты на рынке ИЖС на ранней стадии строительства поселка. Объем инвестиций в строительство домов для сдачи в аренду будет расти, тогда как число покупателей участков на конечной стадии строительства будет падать, за счет сокращения числа проектов с повышенной стоимостью. Сокращение объема инвестиций ожидается и на рынке строительства домов на продажу из-за отмены льготной ипотеки, и сложностей у девелоперов с аккредитацией для работы с эскроу счетами.
По мнению ведущего менеджер по работе с партнерами «Маслов Групп Девелопмент» Артем Чугай оценил ситуацию на рынке загородной недвижимости на основе анализа потребительских предпочтений покупателей коттеджного поселка Павлов, Sky. По мере изменения условий на ипотечном рынке, продажи стали понемногу падать и изменилась структура покупателей. Если в первой очереди покупки на старте осуществлялись для того, чтобы потом построить дом или заказать подряд (69% участков покупались «для жизни» и 31% под инвестиции), то во второй очереди это соотношение изменилось (55% под инвестиции и 45% «для жизни»).
Решающим фактором при покупке земельных участков поселков бизнес класса является подведение коммуникаций и создание дорожной сети, прокладка асфальта. Привлекательность покупки участка - в высокой доходности, простого и понятного расчета. Участок покупают, чтобы вложить деньги под оптимальные условия. Риски минимизируются за счет владения активом, который так или иначе вырастет в цене и никуда не пропадет. При покупке дома с участком есть высокие риски при выборе стороннего подрядчика и качеством строительства.
«Последний нюанс – это высокий порог входа. Стоимость подобных инвестиционных предложений сейчас достаточно высока, как раз из-за роста цен на землю, на стройматериалы», — резюмировал Артем Чугай.
Крупные городские девелоперы
Руководитель проекта «Моменты. Репино», «Абсолют Строй Сервис» Янина Гурова называет два фактора, влияющие на успешность продаж загородного проекта, — это комфорт городского уровня в окружении природы и транспортная доступность.
«Именно локация была одним из основополагающих факторов для стройки, – отметила Янина Гурова. – Понимая, насколько Курортный район востребован в загородном сегменте, мы посчитали для себя обязательной программой наполнить «Моменты.Репино» качественными объектами образовательной, развлекательной и торговой инфраструктуры.
Третья очередь проекта располагается прямо вдоль реки Сестра, поэтому мы благоустраиваем и набережную, где можно будет погулять и уединиться. А также организуем банный комплекс и пляжную зону. Несомненно, важный фактор при выборе объекта – это его качество при свободе выбора дизайн проекта».
Чем обеспечивается доходность
Генеральный директор оператора по сдаче в аренду «Семиозерье» Николай Иордан рассказал, что спрос на сервисные доходные апартаменты вырос на 31%, по сравнению с 2022 годом, и почти на 50% — на краткосрочную аренду загородного жилья. При этом предложение на рынке загородного жилья увеличилось лишь на 25%.
Привлекательность стройки дома для последующей сдачи в аренду в том, что, например, стоимость посуточной аренды за городом дороже, чем в городе (но при этом и расходы больше). «Чтобы обеспечить доходность, очень важны точки притяжения вокруг объекта, наличие того же самого леса, озера, мест поведения досуга и так далее», — заметил Николай Иордан.
На примере проекта «Семиозерье» Николай Иордан рассказал, как специально созданная компания по сдаче домов в аренду работает с соцсетями и трэвел блогерами. Они не только оставляют свои отзывы в соцсетях и на площадках бронирования, но и получают промокоды для партнеров, позволяющие проекту привлекать дополнительных клиентов.
Заканчивая дискуссию, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что несколько форматов загородной недвижимости качественно трансформировались. - Доступная малоэтажная застройка в пригороде и области стала второй квартирой, с загородной атрибутикой, аналогом дачного проживания и первым шагом к загородной жизни без тягот владения крупным объектом с земельным участком. Также распространённый, но сложный для реализации в 2000-х формат таунхаусов стал самым удобным компромиссом для тех, кто ищет вертикальное зонирование, разреженное проживание с небольшим кусочком собственной земли и развитой внутренней инфраструктурой.