Девелоперы загородного рынка готовятся к спаду продаж
Оргкомитет конкурса «Доверие потребителя» провел седьмой бизнес-завтрак по теме «Пригород и загород. Тренд или дань моде?». В мероприятии приняли участие ведущие девелоперы Санкт-Петербурга и Ленинградской области, представители органов исполнительной власти и СМИ.
Партнерами мероприятия выступили: ГК «Абсолют Строй Сервис», проект Арт’д ЭКО Club, Puzzle Realty, компания ООО «1-ая Академия недвижимости», УК «Семиозерье» и Maslov Group Development.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса.
13 ноября состоится решающее мероприятие – заседание Экспертного совета. Финалисты выступят с презентациями и ответят на вопросы экспертов, а независимый консультант компания Nikoliers озвучит результаты оценки конкурсной документации финалистов. На суд членов Экспертного совета будут представлены результаты проведенных оргкомитетом исследований «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж и администраторов офисов банков, застройщиков, риэлторских агентств и управляющих компаний, а также анализа чек-листов по итогам объездов объектов жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного строительства.
Статистика продаж и спрос
На рынке снижаются продажи первичной недвижимости относительно 2023 года . За 9 месяцев этого года предложение пополнилось на 4,1 тыс. лотов, реализация участков и загородных домов снизилась на 20%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, констатировала руководитель Консалтингового Центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
С января по сентябрь вывод новых проектов в продажу был на 28% ниже объема спроса за этот же период. Спрос за три квартала текущего года составил 5,7 тыс. сделок — большая часть из них (86%) приходится на земельные участки без подряда. При этом спрос на рекреационные инвестиционные загородные проекты на 46% превышает показатель 2023 г., в общей структуре спроса на домовладения, инвестиционные лоты занимают уже 11% (в 2023 -5%) Наблюдается сокращение площадей лотов в предложении, как домов, так и участков.
В 2024 году цены на землю в Ленобласти выросли на 17%, в среднем до 330 тыс. руб. за 100 кв. м. В границах Петербурга участки подорожали на 32% — до 1,1 млн. руб. за «сотку». Средний бюджет сделок с коттеджами в эконом-сегменте составляет 9,5 млн руб., в комфорт классе — 20,6 млн руб., по сравнению с прошлым годом бюджеты почти не изменились. При этом коттеджи в бизнес-классе за год продемонстрировали небольшие корректировки : с 37,4 до 35 млн руб., в элитном сегменте — с 89,2 до 80,8 млн руб, в премиальных сегментах с ограниченным предложением сильно влияет структура реализованных объектов .
«Мы отмечаем замедление продаж, как в части реализации домов, так и участков. Как и в городе, объем предложения снижается. Ожидать какого-то снижения цен не приходится», – констатировала Ольга Трошева.
По статистике управляющего партнера агентства Puzzle Realty, эксклюзивного брокера проекта АРТ’Д ЭКО CLUB Марины Шкурко, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области порядка 420 коттеджных поселков, из них около 100 уже распроданы. При этом 50 коттеджных поселков по каким-либо причинам заморожены. В продаже находится 270 объектов от застройщиков всех классов. В 2023 году ввод ИЖС превысил ввод многоквартирных домов и составил 60%.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в загородную недвижимость, – это рост стоимости стройматериалов, и как следствие, отсутствие стандартных просчитанных проектов, а также участков с подведенными коммуникациями.
От принятия закона об эскроу-счетах по договорам подряда, по мнению Марины Шкурко, выиграют девелоперы, работающие в бизнес и эконом сегментах. С ее точки зрения, девелоперы коттеджных поселков будут активно использовать рассрочки и отсрочки платежей по ипотеке. Среди других трендов, которые наблюдаются в технологиях строительства, спикер видит такие, как использование типовой застройки из быстровозводимых домов, причем не только в эконом, но и бизнес сегменте. Также наблюдается явное разделение строящихся домов на доходные и дома для жизни.
Выгода и риски новых инструментов
Руководитель отдела продаж, член Совета директоров 1-й академии Константин Лапшин поделился статистикой развития рынка ИЖС в России.
В 2023 году в этом сегменте было построено более половины введённого жилья (59 млн кв.м. из 110,4 млн кв.м.). Всего за 2023 год построено 431 000 индивидуальных домов. За 7 месяцев 2024 г. построено 314 000 домов (43,6 млн. кв.м.), что на 26 % больше, чем за январь-июль 2023 года.
В качестве дополнительных мер государством заявлены: разрешение на использование средств материнского капитала для строительства ИЖС и освобождение застройщиков ИЖС, работающих с эскроу, от уплаты НДС. По расчётам Минстрой, в будущем году с помощью эскроу-счетов построят 3 000 индивидуальных домов. Популярность схемы с эскроу будет поддерживаться субсидированием ставки проектного финансирования. «Пилотная» схема от Банка ДОМ.РФ с кредитованием застройщиков под 1%, 2% и 6%.По данным ДОМ.РФ, в июне на ИЖС было выдано 25000 кредитов. В июле всего 4000. В Ленинградской области в июне продано 9120 участков ИЖС и СНТ, в июле 14 812, в августе — 7300. За 9 месяцев 2024 года построено 19 861 домов (в 2023 году на 26% меньше –15 813 домов). На вторичном рынке в июне продано 2 763 дома, в июле 3 112, в августе 3 094.
За третий квартал жилой фонд области пополнился на 6 470 домов — на 8,6% больше, чем в 2 квартале (5 957) и на 13% меньше, чем в 1 квартале (7 434).
За июль продано 14 812 участков ИЖС и СНТ, в июне 9120, в август е 7300 участков. По льготной ипотеке наблюдется падение в июле-августе в 2-2,5 раза.
Стабильным остается число инвесторов, покупающих объекты на рынке ИЖС на ранней стадии строительства поселка. Объем инвестиций в строительство домов для сдачи в аренду будет расти, тогда как число покупателей участков на конечной стадии строительства будет падать, за счет сокращения числа проектов с повышенной стоимостью. Сокращение объема инвестиций ожидается и на рынке строительства домов на продажу из-за отмены льготной ипотеки, и сложностей у девелоперов с аккредитацией для работы с эскроу счетами.
По мнению ведущего менеджер по работе с партнерами «Маслов Групп Девелопмент» Артем Чугай оценил ситуацию на рынке загородной недвижимости на основе анализа потребительских предпочтений покупателей коттеджного поселка Павлов, Sky. По мере изменения условий на ипотечном рынке, продажи стали понемногу падать и изменилась структура покупателей. Если в первой очереди покупки на старте осуществлялись для того, чтобы потом построить дом или заказать подряд (69% участков покупались «для жизни» и 31% под инвестиции), то во второй очереди это соотношение изменилось (55% под инвестиции и 45% «для жизни»).
Решающим фактором при покупке земельных участков поселков бизнес класса является подведение коммуникаций и создание дорожной сети, прокладка асфальта. Привлекательность покупки участка - в высокой доходности, простого и понятного расчета. Участок покупают, чтобы вложить деньги под оптимальные условия. Риски минимизируются за счет владения активом, который так или иначе вырастет в цене и никуда не пропадет. При покупке дома с участком есть высокие риски при выборе стороннего подрядчика и качеством строительства.
«Последний нюанс – это высокий порог входа. Стоимость подобных инвестиционных предложений сейчас достаточно высока, как раз из-за роста цен на землю, на стройматериалы», — резюмировал Артем Чугай.
Крупные городские девелоперы
Руководитель проекта «Моменты. Репино», «Абсолют Строй Сервис» Янина Гурова называет два фактора, влияющие на успешность продаж загородного проекта, — это комфорт городского уровня в окружении природы и транспортная доступность.
«Именно локация была одним из основополагающих факторов для стройки, – отметила Янина Гурова. – Понимая, насколько Курортный район востребован в загородном сегменте, мы посчитали для себя обязательной программой наполнить «Моменты.Репино» качественными объектами образовательной, развлекательной и торговой инфраструктуры.
Третья очередь проекта располагается прямо вдоль реки Сестра, поэтому мы благоустраиваем и набережную, где можно будет погулять и уединиться. А также организуем банный комплекс и пляжную зону. Несомненно, важный фактор при выборе объекта – это его качество при свободе выбора дизайн проекта».
Чем обеспечивается доходность
Генеральный директор оператора по сдаче в аренду «Семиозерье» Николай Иордан рассказал, что спрос на сервисные доходные апартаменты вырос на 31%, по сравнению с 2022 годом, и почти на 50% — на краткосрочную аренду загородного жилья. При этом предложение на рынке загородного жилья увеличилось лишь на 25%.
Привлекательность стройки дома для последующей сдачи в аренду в том, что, например, стоимость посуточной аренды за городом дороже, чем в городе (но при этом и расходы больше). «Чтобы обеспечить доходность, очень важны точки притяжения вокруг объекта, наличие того же самого леса, озера, мест поведения досуга и так далее», — заметил Николай Иордан.
На примере проекта «Семиозерье» Николай Иордан рассказал, как специально созданная компания по сдаче домов в аренду работает с соцсетями и трэвел блогерами. Они не только оставляют свои отзывы в соцсетях и на площадках бронирования, но и получают промокоды для партнеров, позволяющие проекту привлекать дополнительных клиентов.
Заканчивая дискуссию, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что несколько форматов загородной недвижимости качественно трансформировались. - Доступная малоэтажная застройка в пригороде и области стала второй квартирой, с загородной атрибутикой, аналогом дачного проживания и первым шагом к загородной жизни без тягот владения крупным объектом с земельным участком. Также распространённый, но сложный для реализации в 2000-х формат таунхаусов стал самым удобным компромиссом для тех, кто ищет вертикальное зонирование, разреженное проживание с небольшим кусочком собственной земли и развитой внутренней инфраструктурой.
Все рабочие станции промышленного производителя насосного оборудования «ВИЛО РУС» мигрировали на комплекс экосистемных продуктов «Группы Астра». Реализация проекта дала возможность предприятию продолжить работу в условиях цифровизации на максимальных скоростях и нагрузках, без риска для информационной безопасности.
«Группа Астра», ведущий российский разработчик системного и инфраструктурного ПО, сообщает об успешном внедрении своего программного стека в ИТ-инфраструктуру компании уровня Enterprise — ООО «ВИЛО РУС», промышленного производителя насосов и насосных установок премиум-класса. В настоящее время на заводе установлены операционная система Astra Linux (как для рабочих станций, так и для серверного сценария применения), служба каталогов ALD Pro, система резервного копирования RuBackup, ПК СВ «Брест», сотрудникам компании также доступны решение для организации корпоративных мобильных рабочих мест WorksPad и почтовый сервер RuPost. Как итог проекта, все ИТ-компоненты 32 территориально распределенных филиалов заказчика помогают реализовать его основные бизнес-процессы с учетом ИБ и инфраструктуры, работают корректно, без перебоев, не уступая в производительности замещенному зарубежному ПО. Также были настроены параметры совместимости с уже имеющимся парком периферийных устройств и выполнены все требования регуляторов в области защиты персональных данных. Корректная работа установленного ПО подтверждена тестовыми испытаниями, проведенными «Группой Астра».
Ранее на рабочих местах компании-заказчика использовалась ОС Microsoft Windows, управлять доменной инфраструктурой помогала служба Microsoft Active Directory, за резервное копирование и восстановление данных для Windows Server и Windows Essentials отвечало ПО Acronis, в качестве корпоративной почты выступало ПО MS Exchange, а платформы виртуализации — Hyper-V. Из арсенала программного обеспечения Microsoft заказчик использовал также комплект бизнес-приложений: полный стек Office 365, Teams, Outlook и прочее.
В 2022 году цифровая система заказчика, построенная на программном обеспечении вендора из Германии, лишилась техподдержки западной ИТ-команды. Тогда в 2023 году руководство компании приняло стратегическое решение об импортозамещении зарубежного системного софта, на котором была построена вся цифровая инфраструктура производства, с целью сохранить облачную модель бизнеса, обеспечить непрерывность его работы и снизить риски, связанные с уходом иностранного поставщика.
Заказчик проанализировал российский рынок программного обеспечения и сделал выбор в пользу «Группы Астра», принимая во внимание лидирующие позиции вендора на рынке, наличие полноценной экосистемы прикладного и инфраструктурного ПО, потенциал развития продуктов, а также гарантию высококвалифицированного сопровождения миграции и технической поддержки.
Проект по построению с нуля бизнес-инфраструктуры компании на базе исключительно отечественных технологий курировала компания «Астра Консалтинг» (входит в «Группу Астра»): оценив потребности предприятия, предложила инструменты и методы технологического процесса в рамках стратегии импортозамещения. ПО вендора команда заказчика успешно внедрила в контур своей цифровой системы и запустила в промышленную эксплуатацию в мае 2024 года. Процесс миграции прошел в 3 этапа: изучение и анализ текущей ИТ-инфраструктуры завода, ее проектирование на базе технологического стека «Группы Астра» и дальнейшее внедрение и сопровождение.
Предварительно заказчик объявил тендер на образовательные решения, победителем которого по результатам конкурсного отбора стала «Группа Астра». В январе 2024 года заказчик приобрел у вендора расширенный обучающий комплекс: платформу автоматизации L&D-процессов — Knomary и курсы по программным продуктам Группы. Команда специалистов Knomary предоставила заказчику комплект инструментов для управления корпоративным образованием: систему комплексной автоматизации процессов развития сотрудников (Knomary TMS), платформу совместной разработки образовательного контента (Knomary Линда) и платформу управления мотивацией сотрудников и автоматизации процессов C&B (Knomary Целеполагание). Так российский корпоративный образовательный продукт заменил весь комплекс западных решений, которыми пользовалась компания «ВИЛО РУС» для обучения персонала и управления им: Articulate 360 (программа для создания учебного, игрового контента и онлайн-курсов), SAP SuccessFactors (решение по оптимизации облачного управления человеческим капиталом) и MS SharePoint (набор ПО для удобного и надежного взаимодействия сотрудников).
Стоит также отметить, что комплексная техническая поддержка новой ИТ-инфраструктуры заказчика как единого решения осуществляется сотрудниками «Астры Консалтинг».
«Сейчас многие компании, развивающие бизнес в России, стали фокусироваться на отечественном ПО, причем их все больше интересуют не разрозненные решения, а целая экосистема продуктов уровня Enterprise, на базе которой можно построить ИТ-инфраструктуру. Мы рады, что можем предоставить им такую возможность. Искренне благодарим компанию "ВИЛО РУС" за доверие. Она стала нашим первым заказчиком, который перевел свою инфраструктуру на программный стек из 7 продуктов "Группы Астра", и этот опыт оказался успешным: все цифровые артерии компании работают без перебоев, а данные находятся в безопасности. В отношениях с заказчиками мы используем продуктово-сервисный подход, поэтому на протяжении всего жизненного цикла нашего софта в инфраструктуре клиента ее ИТ-команда будет получать техподдержку и помощь от специалистов "Группы Астра"», — подчеркнул Тимурбулат Султангалиев, генеральный директор «Астра Консалитинг».
«В то время, когда ряд иностранных вендоров приостановили продажу лицензий на свое ПО и прекратили оказывать техническую поддержку, многим российским компаниям, мы смогли осуществить быстрый переход на отечественные продукты и продолжили свою операционную деятельность в обычном режиме благодаря ИТ-решениям "Группы Астра", — отметил Николай Самойлов, генеральный директор компании «ВИЛО РУС». — Большим преимуществом является тот фактор, что разработчик предоставляет не только программные продукты, но и обеспечивает их внедрение и адаптацию под существующие бизнес-процессы компании».