Девелоперы загородного рынка готовятся к спаду продаж
Оргкомитет конкурса «Доверие потребителя» провел седьмой бизнес-завтрак по теме «Пригород и загород. Тренд или дань моде?». В мероприятии приняли участие ведущие девелоперы Санкт-Петербурга и Ленинградской области, представители органов исполнительной власти и СМИ.
Партнерами мероприятия выступили: ГК «Абсолют Строй Сервис», проект Арт’д ЭКО Club, Puzzle Realty, компания ООО «1-ая Академия недвижимости», УК «Семиозерье» и Maslov Group Development.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса.
13 ноября состоится решающее мероприятие – заседание Экспертного совета. Финалисты выступят с презентациями и ответят на вопросы экспертов, а независимый консультант компания Nikoliers озвучит результаты оценки конкурсной документации финалистов. На суд членов Экспертного совета будут представлены результаты проведенных оргкомитетом исследований «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж и администраторов офисов банков, застройщиков, риэлторских агентств и управляющих компаний, а также анализа чек-листов по итогам объездов объектов жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного строительства.
Статистика продаж и спрос
На рынке снижаются продажи первичной недвижимости относительно 2023 года . За 9 месяцев этого года предложение пополнилось на 4,1 тыс. лотов, реализация участков и загородных домов снизилась на 20%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, констатировала руководитель Консалтингового Центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
С января по сентябрь вывод новых проектов в продажу был на 28% ниже объема спроса за этот же период. Спрос за три квартала текущего года составил 5,7 тыс. сделок — большая часть из них (86%) приходится на земельные участки без подряда. При этом спрос на рекреационные инвестиционные загородные проекты на 46% превышает показатель 2023 г., в общей структуре спроса на домовладения, инвестиционные лоты занимают уже 11% (в 2023 -5%) Наблюдается сокращение площадей лотов в предложении, как домов, так и участков.
В 2024 году цены на землю в Ленобласти выросли на 17%, в среднем до 330 тыс. руб. за 100 кв. м. В границах Петербурга участки подорожали на 32% — до 1,1 млн. руб. за «сотку». Средний бюджет сделок с коттеджами в эконом-сегменте составляет 9,5 млн руб., в комфорт классе — 20,6 млн руб., по сравнению с прошлым годом бюджеты почти не изменились. При этом коттеджи в бизнес-классе за год продемонстрировали небольшие корректировки : с 37,4 до 35 млн руб., в элитном сегменте — с 89,2 до 80,8 млн руб, в премиальных сегментах с ограниченным предложением сильно влияет структура реализованных объектов .
«Мы отмечаем замедление продаж, как в части реализации домов, так и участков. Как и в городе, объем предложения снижается. Ожидать какого-то снижения цен не приходится», – констатировала Ольга Трошева.
По статистике управляющего партнера агентства Puzzle Realty, эксклюзивного брокера проекта АРТ’Д ЭКО CLUB Марины Шкурко, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области порядка 420 коттеджных поселков, из них около 100 уже распроданы. При этом 50 коттеджных поселков по каким-либо причинам заморожены. В продаже находится 270 объектов от застройщиков всех классов. В 2023 году ввод ИЖС превысил ввод многоквартирных домов и составил 60%.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в загородную недвижимость, – это рост стоимости стройматериалов, и как следствие, отсутствие стандартных просчитанных проектов, а также участков с подведенными коммуникациями.
От принятия закона об эскроу-счетах по договорам подряда, по мнению Марины Шкурко, выиграют девелоперы, работающие в бизнес и эконом сегментах. С ее точки зрения, девелоперы коттеджных поселков будут активно использовать рассрочки и отсрочки платежей по ипотеке. Среди других трендов, которые наблюдаются в технологиях строительства, спикер видит такие, как использование типовой застройки из быстровозводимых домов, причем не только в эконом, но и бизнес сегменте. Также наблюдается явное разделение строящихся домов на доходные и дома для жизни.
Выгода и риски новых инструментов
Руководитель отдела продаж, член Совета директоров 1-й академии Константин Лапшин поделился статистикой развития рынка ИЖС в России.
В 2023 году в этом сегменте было построено более половины введённого жилья (59 млн кв.м. из 110,4 млн кв.м.). Всего за 2023 год построено 431 000 индивидуальных домов. За 7 месяцев 2024 г. построено 314 000 домов (43,6 млн. кв.м.), что на 26 % больше, чем за январь-июль 2023 года.
В качестве дополнительных мер государством заявлены: разрешение на использование средств материнского капитала для строительства ИЖС и освобождение застройщиков ИЖС, работающих с эскроу, от уплаты НДС. По расчётам Минстрой, в будущем году с помощью эскроу-счетов построят 3 000 индивидуальных домов. Популярность схемы с эскроу будет поддерживаться субсидированием ставки проектного финансирования. «Пилотная» схема от Банка ДОМ.РФ с кредитованием застройщиков под 1%, 2% и 6%.По данным ДОМ.РФ, в июне на ИЖС было выдано 25000 кредитов. В июле всего 4000. В Ленинградской области в июне продано 9120 участков ИЖС и СНТ, в июле 14 812, в августе — 7300. За 9 месяцев 2024 года построено 19 861 домов (в 2023 году на 26% меньше –15 813 домов). На вторичном рынке в июне продано 2 763 дома, в июле 3 112, в августе 3 094.
За третий квартал жилой фонд области пополнился на 6 470 домов — на 8,6% больше, чем в 2 квартале (5 957) и на 13% меньше, чем в 1 квартале (7 434).
За июль продано 14 812 участков ИЖС и СНТ, в июне 9120, в август е 7300 участков. По льготной ипотеке наблюдется падение в июле-августе в 2-2,5 раза.
Стабильным остается число инвесторов, покупающих объекты на рынке ИЖС на ранней стадии строительства поселка. Объем инвестиций в строительство домов для сдачи в аренду будет расти, тогда как число покупателей участков на конечной стадии строительства будет падать, за счет сокращения числа проектов с повышенной стоимостью. Сокращение объема инвестиций ожидается и на рынке строительства домов на продажу из-за отмены льготной ипотеки, и сложностей у девелоперов с аккредитацией для работы с эскроу счетами.
По мнению ведущего менеджер по работе с партнерами «Маслов Групп Девелопмент» Артем Чугай оценил ситуацию на рынке загородной недвижимости на основе анализа потребительских предпочтений покупателей коттеджного поселка Павлов, Sky. По мере изменения условий на ипотечном рынке, продажи стали понемногу падать и изменилась структура покупателей. Если в первой очереди покупки на старте осуществлялись для того, чтобы потом построить дом или заказать подряд (69% участков покупались «для жизни» и 31% под инвестиции), то во второй очереди это соотношение изменилось (55% под инвестиции и 45% «для жизни»).
Решающим фактором при покупке земельных участков поселков бизнес класса является подведение коммуникаций и создание дорожной сети, прокладка асфальта. Привлекательность покупки участка - в высокой доходности, простого и понятного расчета. Участок покупают, чтобы вложить деньги под оптимальные условия. Риски минимизируются за счет владения активом, который так или иначе вырастет в цене и никуда не пропадет. При покупке дома с участком есть высокие риски при выборе стороннего подрядчика и качеством строительства.
«Последний нюанс – это высокий порог входа. Стоимость подобных инвестиционных предложений сейчас достаточно высока, как раз из-за роста цен на землю, на стройматериалы», — резюмировал Артем Чугай.
Крупные городские девелоперы
Руководитель проекта «Моменты. Репино», «Абсолют Строй Сервис» Янина Гурова называет два фактора, влияющие на успешность продаж загородного проекта, — это комфорт городского уровня в окружении природы и транспортная доступность.
«Именно локация была одним из основополагающих факторов для стройки, – отметила Янина Гурова. – Понимая, насколько Курортный район востребован в загородном сегменте, мы посчитали для себя обязательной программой наполнить «Моменты.Репино» качественными объектами образовательной, развлекательной и торговой инфраструктуры.
Третья очередь проекта располагается прямо вдоль реки Сестра, поэтому мы благоустраиваем и набережную, где можно будет погулять и уединиться. А также организуем банный комплекс и пляжную зону. Несомненно, важный фактор при выборе объекта – это его качество при свободе выбора дизайн проекта».
Чем обеспечивается доходность
Генеральный директор оператора по сдаче в аренду «Семиозерье» Николай Иордан рассказал, что спрос на сервисные доходные апартаменты вырос на 31%, по сравнению с 2022 годом, и почти на 50% — на краткосрочную аренду загородного жилья. При этом предложение на рынке загородного жилья увеличилось лишь на 25%.
Привлекательность стройки дома для последующей сдачи в аренду в том, что, например, стоимость посуточной аренды за городом дороже, чем в городе (но при этом и расходы больше). «Чтобы обеспечить доходность, очень важны точки притяжения вокруг объекта, наличие того же самого леса, озера, мест поведения досуга и так далее», — заметил Николай Иордан.
На примере проекта «Семиозерье» Николай Иордан рассказал, как специально созданная компания по сдаче домов в аренду работает с соцсетями и трэвел блогерами. Они не только оставляют свои отзывы в соцсетях и на площадках бронирования, но и получают промокоды для партнеров, позволяющие проекту привлекать дополнительных клиентов.
Заканчивая дискуссию, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что несколько форматов загородной недвижимости качественно трансформировались. - Доступная малоэтажная застройка в пригороде и области стала второй квартирой, с загородной атрибутикой, аналогом дачного проживания и первым шагом к загородной жизни без тягот владения крупным объектом с земельным участком. Также распространённый, но сложный для реализации в 2000-х формат таунхаусов стал самым удобным компромиссом для тех, кто ищет вертикальное зонирование, разреженное проживание с небольшим кусочком собственной земли и развитой внутренней инфраструктурой.
На фоне отмены основной программы льготной ипотеки, коррекции условий по семейной ипотеке и повышении ключевой ставки Центробанка рынок жилой недвижимости столкнулся с серьезными изменениями. В июне этого года в преддверии ужесточения условий по программам с господдержкой число ипотечных сделок в Санкт-Петербурге по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. выросло в полтора раза. Затем спрос на жилье закономерно начал снижаться. Уменьшился и объем предложения, так как застройщики пока не рискуют выводить на рынок новые проекты. Какие новые тренды наблюдаются на рынке недвижимости сегодня, обсудили представители девелоперских компаний на конференции «Рынок недвижимости: новая реальность», организованной деловым изданием «Ведомости Северо-Запад».
Адаптация рынка
По данным компании Nikoliers, в Петербурге в I полугодии 2024 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения жилой недвижимости упал на 23% до 32 061 квартир. Спрос, за данный период, напротив, увеличился на 30% до 24 084 договоров долевого участия (ДДУ).
Начиная с III квартала прошлого года, покупатели стремились максимально реализовать отложенный спрос на жилье. В текущем году пиковые значения были достигнуты в июне. По словам директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли консалтинговой компании Nikoliers Елизаветы Конвей, тогда катализаторами рекордного спроса выступили поэтапное повышение ключевой ставки, ужесточение условий ипотечного кредитования, изменение курса доллара, а также ожидания, связанные с перспективами прекращения действия ипотеки под 8% и изменения других программ господдержки.
«Сейчас драйвером продаж остается семейная ипотека. Мы ожидаем, что во II полугодии 2024 г. объем сделок снизится, но рынок стабилизируется. Пока интерес потенциальных покупателей частично склоняется в сторону аренды жилья. В 2026-2027 гг. возможно снижение ключевой ставки, и это усилит интерес покупателей к строительному продукту», – резюмировала Конвей.
Определиться со стратегией
Снижение количества сделок на рынке жилой недвижимости отмечает и руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, с одной стороны, ключевая задача для девелоперов до конца года – снизить финансовую нагрузку на покупателя, применяя различные инструменты продаж. Например, максимально снижая ежемесячный платеж по ипотеке до момента сдачи дома, или используются схемы рассрочек, позволяющие разбить платеж на части и комфортно разнести их по времени. С другой стороны, если у клиентов есть средства, в текущих условиях они, вероятно, разместят деньги на депозите.
«Как только пройдет этот сложный период, деньги с вкладов начнут снимать, последует активизация спроса. При этом не стоит забывать, что к тому моменту, когда ключевая ставка упадет, интересных предложений на рынке останется меньше ввиду ограниченности запусков новых проектов и сокращении предложения, особенно в Петербурге, на этом фоне цены начнут расти. Поэтому более разумно в такой ситуации вложить деньги в недвижимость, воспользовавшись хорошими предложениями от застройщиков. Ведущие застройщики запустили специальные программы, которые помогают стимулировать спрос, но есть те, кто ещё прорабатывает необходимые эффективные инструменты», – отметила она.
Сейчас спрос несколько ниже, чем в аналогичный период прошлого года, но учитывая особенности летнего периода, в сентябре традиционно можно ожидать роста активности со стороны покупателей, считает Трошева.
По словам Радика Нигматуллина, директора по развитию «Движения», девелоперские компании сталкиваются с серьезными вызовами, требующими кардинального пересмотра их стратегий. «Ключевые тренды, которые прогнозируют многие — это падение спроса на 50% на ближайшие полгода. В июле, по последним данным, IT-ипотека выросла в два раза в сравнении с предыдущим месяцем. Но в структуре сделок регионов она также незначительна. Семейная ипотека остается на прежнем уровне, но объем выдачи ипотечных займов в июле сократился почти в 2 раза по сравнению с июнем», — отметил Нигматуллин.
Взгляд власти
По мнению депутата Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Дмитрия Панова, на текущем этапе развития отрасли жилой недвижимости в России мы не увидим большого количества новичков-застройщиков, желающих присоединиться к работе в отрасли. Это связано как с завершением значимой программы общей льготной ипотеки, так и с тем, что сейчас финансово-кредитные учреждения предлагают своим заемщикам кредиты по ставкам от 20% годовых. Вместе с тем депутат отметил, что крупные девелоперы уже сейчас перестраивают свою работу с поставщиками и подрядчиками, в том числе по архитектурному проектированию.
«Задач огромное количество – от снижения себестоимости, причем не в ущерб качеству и комфортности возводимого жилья, до повышения коэффициента полезных площадей в проектах», – добавил он.
В обозримой перспективе оптимизации подвергнутся отделы продаж крупных застройщиков, а вместе с ними и отделы рекламы и маркетинга. На смену многим процессам придет «цифра», а большинству специалистов, которые долгое время выполняли задачи ипотечных менеджеров, однозначно будут предложены новые фронты работы.
«Когда рынок жилой недвижимости в условиях действующей льготной ипотеки и постоянно растущего спроса со стороны покупателей развивался галопирующими темпами, многие застройщики не уделяли должного внимания управлению своей себестоимостью, ценам реализации квадратных метров, а также качеству работы своих отделов продаж и размерам выплачиваемого компаниям-посредникам агентского вознаграждения. Сейчас девелоперы начнут очень серьезно переосмысливать большинство ранее использовавшихся подходов», – отметил Панов.
Он напомнил, что в рамках поручения президента РФ Владимира Путина, начиная с 2030 г. в России должно возводиться ежегодно не менее 120 млн кв. м жилья для удовлетворения интересов 5 млн российских семей.
Однако Панов полагает, что текущие рыночные условия пока в недостаточной мере могут позволить застройщикам достичь этой задачи. Поэтому совместно с другими депутатами Заксобрания Петербурга парламентарий направил Правительству страны предложения по обеспечению устойчивого развития отрасли. Одно из них касается утверждения льготных ставок для ипотечных сделок по приобретению жилой недвижимости, заключаемых работниками госкорпораций и корпораций с государственным участием.
Роль демографии
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – СЗ» Денис Бабаков отмечает, что необходимо также обратить внимание на демографические процессы в стране. Молодежь начинает жить отдельно на три-пять лет позже поколения родителей, а также на один-два года позже вступает в брак, таким образом, откладывая приобретение первой квартиры. Активнее всего квартиры покупают люди в возрасте 30-44 лет и старше. По данным Росстата, к 2028-2030 гг. доля населения в возрасте до 50 лет снизится до 50%.
Бабаков отметил, что в России растет доля домохозяйств, состоящих из одного человека. «В России, по данным переписи населения 2021 г., 41% пришелся на домохозяйства из одного человека. В Москве и Санкт-Петербурге эта доля составила 50%. Наш клиент становится все более одиноким. Это определит дальнейшую квартирографию. Если в 2016 г. мы прекрасно продавали однокомнатную квартиру в 39,5 кв. м, то в 2023 г. ее площадь снизилась до 31 кв. м. Полезное пространство при этом сохранилось и было оптимизировано», – пояснил он.
По прогнозам эксперта, в будущем доля студий, особенно на фоне запрета строительства квартир меньше 28 кв. м, будет расти, а доля многокомнатных квартир – уменьшаться. При этом по себестоимости студии будут дороже, чем квартира большей площади.
Цифровизация жилья
Впрочем, на обеспечение комфортной жилой среды влияет не только само качество жилья и квартирография. Большую роль играет и безопасность, которую обеспечивают цифровые сервисы. По данным «Ростелекома», в Петербурге и Ленинградской области с 2022 г. в четыре раза увеличился спрос со стороны застройщиков на различные цифровые сервисы: умные домофоны с бесконтактным открытием, видеонаблюдение, системы автоматического сбора показаний приборов учета, сервисы контроля и управлением доступом во двор или дом, благодаря которым шлагбаумы и двери могут открываться самостоятельно.
По словам директора по работе с массовым сегментом «Ростелекома» в Петербурге Евгении Зиминой, подобные цифровые сервисы есть во во многих новых проектах, с которыми застройщики выходят на рынок, высокая потребность в них наблюдается и на вторичном рынке.
«Современные цифровые решения все больше интегрируются в жилые комплексы, начиная с этапа проектирования. Такой подход повышает привлекательность недвижимости, отвечая потребностям жильцов в комфорте, безопасности и удобстве. Поэтому в ближайшие десятилетия мы можем ждать, что большинство новых домов застройщики будут оснащать умными технологиями», – считает Зимина.
Взаимодействие с властями
Важно отметить, что в текущих условиях возможности запуска девелоперами новых жилищных проектов будут зависеть и от эффективного взаимодействия с властями. Наряду со снижением спроса на жилье, застройщики Петербурга уже традиционно сталкиваются и с недостатком подходящих «пятен» под застройку. Соответственно, интересы девелоперов частично смещаются в Ленобласть. Впрочем, согласование проектов и здесь требует развития механизмов, которые позволят упростить данный процесс. Одним из таких механизмов является GR-направление, которое отвечает за взаимодействие компании с органами власти.
Как пояснила директор по внешним связям «Самолет Страна» Яна Грозовская, GR-специалист выполняет функцию «одного окна», куда могут обратиться представители комитетов, муниципальных образований и других структур по разным вопросам, начиная от внешних социальных функций и заканчивая взаимодействием с прокуратурой или СК.
«Выстраивание взаимодействия с органами власти, например, в Ленинградской области помогает нам осуществлять механизм КРТ (комплексное развитие территорий), который получил широкое распространение. КРТ подразумевает, что девелопер строит не только жилье, но и возводит детские сады, школы, благоустроенные дворы и не только. Сегодня человек покупает не просто квартиру, а обстановку вокруг дома. Раньше, когда строили многоэтажные дома в полях, люди думали, что когда-нибудь рядом появится и дорога. Но сейчас потребитель смотрит на синхронизацию ввода жилищного объекта со всей инфраструктурой», – отметила Грозовская.
Коммерческая недвижимость
Генеральный директор компании Maris Борис Мошенский отметил, что рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает значительные изменения, отражающие общее состояние экономики. Он подчеркнул, что «вакансия по офисам упала почти в два раза, а выбор для арендаторов становится все меньше». Мошенский также отметил серьезные изменения в складской недвижимости, где «вакансия упала до 0,5%, а ставки выросли почти в два раза». Он отметил возможные последствия изменений в налогообложении, которые могут привести к «попыткам увеличения арендной платы».
Руководитель филиала компании IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров считает, что основными факторами, сдерживающими развитие рынка офисной и складской недвижимости, являются высокий уровень процентных ставок и растущая себестоимость строительства. «Дефицит предложений во многом сформирован тем, что сейчас очень дорогие ставки по кредитам», – подчеркнул он. В то же время, Владимиров отметил, что спрос на офисные площади остается на рекордно высоком уровне, несмотря на ограниченное новое строительство: «В этом году, скорее всего, мы не доберем до 100 тысяч квадратных метров и соответственно вакансия пока также продолжит снижаться».
Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE, подчеркнула острую нехватку коммерческих площадей в городе. «На рынке сложилась напряженная ситуация, когда найти подходящие площади становится крайне сложно из-за минимальной вакансии и отсутствия нового предложения», — отметила Сумарокова. Она добавила, что PAGE нашла выход из этой проблемы, преобразовывая неудобные объекты, которые сложно сдать в классическую аренду в гибкие офисные пространства. По её словам, такие решения выгодны как собственникам, которые начинают зарабатывать на ранее простаивающих площадях , так и компаниям, нуждающимся в современных рабочих пространствах. «Инвестиции в такие проекты невелики, но их влияние на рынок трудно переоценить», — заключила Сумарокова.
Тренды торговой недвижимости
Также были представлены актуальные тренды рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге. Наталия Киреева, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, отметила, что рынок торговых центров в городе демонстрирует признаки насыщения с 2016 года, когда был открыт последний крупный объект. Эксперт подчеркнула: «Текущая ситуация на рынке торговых центров в Петербурге показывает, что основной акцент смещается на развитие малоформатных объектов и стрит-ретейл. Мы наблюдаем значительное количество новых проектов в зонах комплексного жилого строительства. Эти форматы отвечают растущему спросу на доступность базовых услуг и досуга». Наталия добавила, что реконцепция старых объектов и новые малоформатные торговые центры будут определять рынок в ближайшие годы.
Спрос на курортную недвижимость
Несмотря на изменения в условиях кредитования, петербуржцы в определенной мере сохраняют интерес к инвестициям в недвижимость, в том числе в курортную. Согласно данным Macon и аналитического департамента федерального девелопера «Неометрия», по итогам первого полугодия текущего года жители Санкт-Петербурга совершили 4% от общего количества сделок в Сочи.
«Сочи – перспективная локация, как с точки зрения роста турпотока, так и градостроительного потенциала, что отражается на структуре возводимой недвижимости. Если в 2022 г. город-курорт посетили 7,2 млн человек, то уже по данным за 2023 г. их количество увеличилось до 7,6 млн, что стало максимальным показателем турпотока за 100 лет. В перспективе ближайших лет будет продолжаться этот восходящий тренд – по прогнозам экспертов, к 2030 г. турпоток в Сочи будет достигать 10 млн отдыхающих», – отметил руководитель отдела по работе с партнерами федерального девелопера «Неометрия» в городе Сочи Георгий Черняк.
Тем временем, новый генплан подразумевает увеличение гостиничной, санаторной и бальнеологической инфраструктуры, что обосновано, учитывая туристические перспективы региона.
С 1 июля этого года в Сочи изменилась структура потребительского спроса, и сегодня отмечается возрастающий интерес к отелям и апарт-отелям. В городе в текущих условиях активнее развивается именно курортная недвижимость. За первое полугодие в Сочи в сегменте апарт-отелей и отелей было совершено почти 1000 сделок, что больше результатов аналогичного периода прошлого года почти на 7%.
В ближайшие годы в городе-курорте планируют построить масштабные проекты с триллионными инвестициями, такие как яхтенные марины и трасса от Сочи до М4 (Дон). Их реализация положительно отражается на привлекательности города.
Что касается жилой недвижимости в Сочи, то она строится медленнее, чем в Северной столице. Если в Санкт-Петербурге планируют только за год ввести в эксплуатацию 3,6 млн кв. м, то в Сочи такой объем будет построен за 20 лет. При этом мы отмечаем, что структура спроса в жилом сегменте меняется. Сочинская недвижимость – это уже скорее объект роскоши, чем первая необходимость, этим обусловлен высокий запрос на комфорт. Клиент ожидает получить синергию качественного девелоперского продукта и сервиса. Все это, конечно, будет отражаться на стоимости квадратного метра, которая продолжит расти, особенно в высокобюджетном сегменте, добавил он.
Рынок апартаментов: рост на фоне дефицита
Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service, отметил, что рынок апартаментов продолжает расти, несмотря на ограниченное предложение. В первом полугодии 2024 года на рынок вышло всего 600 новых проектов, что значительно меньше, чем в прошлые годы. «Ограниченное предложение более чем в 2 раза подстегнуло спрос в сравнении с 1-м полугодием 2023. цены в сравнении с тем же периодом поднялись на 15%,» — сказал Сторожев. Он также подчеркнул, что наблюдается увеличение доли несервисных апартаментов. А введение ограничение на минимальную площадь жилья до 28 метров, дополнительно подстегнет спрос на псевдо жилье.
Закрытые фонды
В текущих экономических условиях компании все больше обращают внимание на то, как оптимизировать сделки с недвижимостью, поэтому растет спрос на создание закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Как отмечает УК «ДОХОДЪ», девелоперские компании, застройщики и собственники недвижимости все чаще обращаются к такому механизму. Согласно исследованию одной из консалтинговых компаний за I квартал 2024 г. доля сделок, в которых участвовал ЗПИФ, составила 22%, хотя ранее этот показатель находился на уровне 4-5%.
Директор по развитию УК «ДОХОДЪ» Илья Тесюль описал преимущества, которые инструмент ЗПИФ предлагает бизнес-проектам. Во-первых, это отсутствие налога на прибыль, поэтому весь доход остается в фонде, и его можно реинвестировать. Во-вторых, данный механизм помогает консолидировать все активы клиента. Наконец, ЗПИФы выполняют защитную функцию – информация о конечных бенефициарах фондов является конфиденциальной. «Доля сделок с участием ЗПИФ будет только расти, так как этот инструмент является очень гибким, каждый может воспользоваться им по-своему усмотрению», – пояснил Тесюль.