17 сентября прошел шестой бизнес завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя по теме «Перспективы развития апартаментов. Апартаменты как объект инвестиций»
В ходе встречи обсуждались ключевые аспекты развития рынка апартаментов в России, включая их влияние на трудовую миграцию и туристический поток. Участники отметили необходимость регуляции данного сегмента и поделились успешными примерами внедрения сервисных апартаментов в регионах. Также были рассмотрены изменения в потребительских предпочтениях, вызванные отменой льготной ипотеки, и влияние этого на рынок аренды. В завершение встречи участники согласовали дальнейшие шаги по продвижению формата апартаментов и улучшению их сервиса.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурсу «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Согласован список финалистов по итогам интернет-голосования. В 2024 году на конкурс представлены 177 участников: строительные и управляющие компании, ипотечные банки, жилые комплексы, апартаменты и проекты загородного строительства. Всего за участников было отдано свыше 33 300 голосов. В финал вышли 65 участников в 20-ти номинациях. Стартовал второй этап конкурса, экспертное голосование. Оно включает в себя объезды экспертами объектов финалистов, исследование «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж компаний и оценку конкурсной документации претендентов на победу.
Директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что сервисные апартаменты выступают выгодной альтернативой новостройкам для инвесторов.
Застройщики апарт-сегмента адаптировались к заградительным ипотечным ставкам гораздо ранее жилого сегмента — еще с середины 2023 г. и предлагают множество вариантов длительной рассрочки. На новостройки Петербурга до июля 2024 г. действовали программы льготной ипотеки – стандартная под 8%, ИТ-ипотека и семейная в расширенных условиях – в связи с этим программы рассрочки были развиты не столь активно.
Повышение цен по апарт-сегменту зафиксировано в годовой динамике для наиболее ликвидных проектов сервисного формата с пешей доступностью станций метро, привлеченной профессиональной УК и программами доходности, продуманными продуктовыми характеристиками, востребованной средней площадью, а также низкой насыщенностью локальной конкуренции. По объектам, соответствующим указанным характеристикам, средний рост открытых цен за годовой период составил около 8%.
Многие потенциальные покупатели квартир в связи с тем, что ипотека по рыночным ставкам им недоступна, а условиям актуальных программ господдержки не все семьи удовлетворяют, перешли на рынок аренды.
Таким образом, в ближайшие 2-3 года продолжится тренд на рост ставок долгосрочной аренды.
«Петербург сформировал такой инвестиционный продукт, как сервисные апартаменты, и мы на сегодняшний день видим экспансию этого формата в регионы», — констатировала исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Сервисные апартаменты — это не псевдожилье, построенное на земельном участке с назначением под нежилую застройку, а полноценные апарт-отели. На уровне государства есть понимание того, что такой формат может закрыть потребности в трудовой миграции, решить вопросы с нехваткой мест в студенческих городках и гостиницах. Они могут быть востребованы у туристов, которым обеспечен гостиничный сервис с возможностью готовить на своей кухне.
Александр Ружинский, исполнительный директор Межрегиональной Ассоциации Апарт-отелей, акцентировал внимание на необходимости принятия закона об апартаментах, в основу которого могут быть заложены параметры петербургского формата. Чтобы закон получился грамотным, нужно получить квалифицированный и системный ответ от региональных властей, что они хотят от девелоперов, которые реализуют такие проекты. Сейчас власти нужен грамотный и разумный эксперт, который соберет в регионах фактуру и представит параметры регуляции. «Ассоциация постарается решить эти задачи, чтобы к началу следующего нового сезона мы подошли к созданию работающего закона», — резюмировал Александр Ружинский.
Обострение конкуренции апартаментов с инвестиционным жильем
Отмены льготной ипотеки привела к росту краткосрочной аренды на 63% и снижению долгосрочной аренды. Участники отметили, что молодые арендаторы, выходящие на рынок, предпочитают аренду, что создает спрос на апартаменты.
Станислав Александров, заместитель генерального директора Bau City Development оценил тренд на рост арендного жилья в России. Так, за 10 лет среди россиян внутренний туризм стал в три раза популярнее внешнего. В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн туристов, из них 2 млн – иностранных. В Петербурге все больше квартир сдается посуточно, все меньше выбор для долгосрочной аренды.
При этом кратно растет количество молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет, которые как раз сейчас выходят на рынок аренды. Рано или поздно вся эта армия арендаторов придет на рынок покупки жилья. Финансовые возможности покупателей очень сильно ограничены. Подстраиваясь под их возможности, девелоперы урезают среднюю площадь квартир.
Александр Погодин, партнёр и директор управляющей компании Well, оценил рынок первичной недвижимости. В августе 2024 года в Петербурге зарегистрировано 2590 сделок, что на 40% ниже, по сравнению с результатами июля, и 1061 – в Ленинградской области (ниже на 38% соответственно). При этом доля сделок с ипотекой сократилась на 17% до 53%, в Ленобласти – на 14% до 67%. Отмена льготной ипотеки подняла ставки на аренду: за год долгосрочная аренда подорожала на 30-45%. Средний чек покупки в Петербурге вырос до 10, 9 млн руб. за квартиру, в Ленинградской области – выросла на 5% до 6,5 млн руб.
В I полугодии 2O24 в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на бО% больше покаэателей аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная цена сервисных апартаментов за указанный период выросла на 8%. Сервисные апартаменты продолжают устойчивый рост. Об этом говорят показатели действующих апарт-отелей.
Средняя эагрузка петербургских апарт-отелей в выcoкий летний сезон текущего года превысила 90%, в некоторых сетях достигая уровня 97%.
По сравнению с прошлым летом, многие компании увеличили долю посуточной аренды и подняли цены на размещение — в моменты пикового спроса цены.
По прежнему в тренде: многофункциональные комплексы, рост значения инфраструктуры, увеличение площади общественных пространств, расширение деловой зоны, включение в проект искусства и wellness.
«По большому счету, инвестор покупает не маленький юнит, а то, что вокруг него. И чем больше мы тратимся на создание инфраструктурной составляющей, тем более качественный и привлекательный продукт в итоге получаем», — резюмировал Александр Погодин.
Участники отметили, что апарт-отели должны предлагать уникальные концепции и инфраструктуру, чтобы выделяться на фоне традиционных гостиниц.
Конкуренция с отелями
Директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте рассказала, что современные туристы и бизнес-путешественники отдают предпочтение апарт-отелям, а не классическим средствам размещения. Сегодня гости ищут не просто место для проживания в новом городе, но также широкий выбор удобств. В числе преимуществ сервисных апартаментов спикер выделила богатую собственную инфраструктуру комплексов, включающую фитнес-центры, фудхоллы и полноценные бизнес-центры с офисными помещениями и переговорными, которые особенно интересны для корпоративных клиентов, составляющих 30-40% от общего числа арендаторов. Управляющая компания развивает программу лояльности, основанную на партнерстве с представителями крупных корпораций, предоставляющих дополнительные услуги и скидки, а также проводит собственные образовательные и развлекательные мероприятия.
Алексей Бахмарев, директор по развитию ТОП СИНЕМА, сделал акцент на компактных кинотеатрах, которые помогут апарт-отелям иметь превосходство над обычными отелями. Данный «Кейс» позволит владельцам привлечь дополнительную публику в лице покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости.
Кинотеатр в составе апарт-отеля станет козырной «фишкой» и сможет привлечь не только гостей отеля, но и жителей микрорайона, создавая тем самым дополнительный трафик и другим арендаторам коммерческих помещений.
Доходные программы: как изменилась доходность для инвесторов в 2024. Изменение финансовой модели апартаментов
Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM, уверена в том, что для бизнеса важны не только качество продукта и уровень сервиса, но честность и прозрачность деятельности. Благодаря этому 55% инвесторов RBI, по ее словам, совершают повторные покупки.
Она привела пример отчета агента ARTSTUDIO, где в приложении собственник номера в апарт-отеле подробно видит все технические показатели по загрузке и доходности своей недвижимости, все затраты, связанные с ее обслуживанием.
«В ежедневном формате собственник видит, сколько времени прожил его гость, насколько загружен объект… За счет того, что в отчете агента собственнику раскрывается максимум информации и он может получить ответ на любой вопрос, – в итоге в управляющую компанию поступает очень мало обращений», – комментирует Евгения Мироненко.
«В городе заявлено 62% сервисных апартаментов, сколько из них пройдет процесс классификации как отели – вопрос. В реальности у всех девелоперов непростой период», — заметил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality. Конкурентность проектов сейчас уже очень высокая. На сегодняшний день крайне важным аспектом в деятельности апарт-отелей, по его словам, становится продуманная концепция, которая предусматривает весь путь гостя, взаимоотношения с инвесторами и позволит отелю быть с самого начала уникальным и востребованным.
«К нам все больше приходит инвесторов, которые хотят вложить длинные деньги в пассивный доход. То есть текущая операционная доходность для них является лишь одной из составляющих. По сути, люди хотят надежности. Им важна уверенность в том, что выбранный ими формат будет востребован и через 10, и через 15 лет», — резюмировал Константин Сторожев.
Раиль Муфазданов, директор по развитию бизнеса в России и СНГ Vertical Hotels поделился 10-летним опытом создания сети апарт-отелей. Ее концепция состоит из четырех компонентов и отвечает потребностям новых жителей и гостей: наличие общих зон для работы, общения, развлечений, творчества и встреч; личного пространства, возможностей для комьюнити и разнообразные приложения digital, которые позволяют зачикиниться в отель, запустить digital прачечную, воспользоваться услугами, получить оповещение.
Собственнику приложение «Кабинет инвестора» позволяет эффективно эксплуатировать недвижимость, отслеживать загрузку номера и его доходность.
Сегодня под управление компании находится 80,785 м2 общих площадей, более 800 инвесторов получают стабильный доход. Начиная с открытия первого отеля Vertical в 2013 году, в настоящее время сеть насчитывает почти 2000 гостиничных номеров и 5000 номеров в разработке в течение 5 лет.
Кирилл Кудинов, основатель ИСК Inreit, УК Port Property Management и сети апарт-отелей Port Comfort рассказал о такой форме развития сегмента сервисных апартаментов, как редевелопмент.
На протяжении 8 лет компания создает апарт-комплексы на базе уже существующих зданий в центральных локациях Санкт-Петербурга и Москвы.
Редевелопмент интересен инвесторам, в первую очередь, с точки зрения низкой первоначальной цены объекта. Вторая существенная ценность формата – это локация в историческом центре города. Она позволяет обеспечивать высокую загрузку апарт-отеля: в низкий сезон — 75-80%, высокий — 93-96%. В итоге доходность инвестора в среднем по сети за 2023 год составила 12%, в 2024 году планируется около 14%.
В заключении состоялся батл: «Краткосрочная выгода vs. Долгосрочный успех: Какая стратегия ведет к максимальной доходности?»
В нем участвовали Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости ГК PLG и Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». В качестве модератора батла выступила Карина Шальнова, основатель консалтинговой компании KR.CONSULTING.
Участники рассказали о сложностях, с которыми столкнулись при реализации проекта, включая изменение концепции и отказ инвесторов от первоначальных договоренностей.
Поднимался вопрос о необходимости общественных пространств в проектах и их влиянии на доходность. Обсуждались риски, связанные с продажей коммерческих помещений и управлением ими.
В ходе бурной дискуссии зрителей все сошлись на том, что главное - это нахождение формулы по сохранению баланса между выводом в продажу коммерческих помещений и сохранением за собой социально важных общественных площадей.
В конце встречи участники проголосовали практически поровну за каждую позицию, что говорит о том, что каждая представленная модель доходности имеет право на жизнь и реализацию.
Пост-релиз пленарной сессии «Человекоцентричный город как двигатель экономического роста».
Спикеры мероприятия:
- Леонид Калимуллин, руководитель Управления Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области(МОССТАТ);
-Асият Багатырова, Департамент инвестиционной и промышленной политики города Москвы;
-Николай Кикава, заместитель директора Института Генплана Москвы;
-Алексей Расходчиков, председатель правления «Московского центра урбанистики «Город»;
-Дмитрий Орлов, генеральный директор Агентства политических и экономических коммуникации;
-Леонид Кондрашев, первый заместитель руководителя Департамента культурного наследия города Москвы – главный археолог города Москвы, президент НК ИКОМОС России;
Тимур Турсунов, директор группы по оказанию услуг в области устойчивого развития, ДРТ.
Модератор :
- Дмитрий Гришанков, генеральный директор Рейтингового агентства RAEX («РАЭКС-Аналитика»)
Деловая часть форума, посвященная устойчивому развитию городов, началась с пленарной сессии на одну из ключевых тем, входящих в мировую ESG повестку: «Человекоцентричный город как двигатель экономического роста».
По прогнозам урбанистов и социологов, к 2030 году в городах разного масштаба будут проживать до 60% жителей планеты и, как сказал, открывая дискуссию, генеральный директор Рейтингового агентства RAEX Дмитрий Гришанков, главным выгодоприобретателем урбанизации и процесса, получившего название «устойчивое развитие», является человек со всеми его интересами и конкретными потребностями. А первый заместитель руководителя Департамента культурного наследия города Москвы, главный археолог города Москвы, президент НК ИКОМОС России Леонид Кондрашев напомнил, что девиз теории устойчивого развития, зародившегося в восьмидесятых годах прошлого века, гласит, что «мы должны передать землю будущим поколениям в лучшем виде, чем сейчас». И этот девиз более чем актуален и для организации жизни в современных городах. На этой сессии обсуждали московские реалии и проекты, часть из которых может быть масштабирована и на другие мегаполисы.
Оперируя статистическими данными, руководитель Управления Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области(МОССТАТ) Леонид Калимуллин проиллюстрировал, что эта установка успешно реализуется в Москве и области: в городе растет продолжительность жизни, наблюдается естественный прирост и увеличивается число жителей.
Представляющая Департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы Асият Багатырова рассказала о новом стандарте для столичных предприятий – теперь компании, ориентированные на создание комфортных условий труда и максимальную пользу для мегаполиса, могут получить ESG-статус Правительства Москвы. Спикер рассказала о критериях и механизме его получения.
Председатель правления «Московского центра урбанистики «Город» Алексей Расходчиков в свою очередь напомнил, что комфортнее всего горожане себя чувствуют в районах, укладывающихся в концепцию «пятнадцатиминутного города». И очень важно, чтобы получающие ESG-статус Правительства Москвы предприятия были максимально распределены по округам, а не локализованы в центре: опросы показывают, что пока 60% жителей ездят на работу за пределы своего района.
Эта тема перекликалась с тезисами, озвученными генеральным директором Агентства политических и экономических коммуникации Дмитрием Орловым, отметившим, что территориальная вовлеченность, включая развитие транспорта, лишили центр привилегированного положения и привели к выравниванию города. Это одна из граней инклюзивной политики, являющейся драйвером столичного развития. Спикер пояснил, что, оперируя этим понятием «инклюзии», урбанисты говорят о стратегии команды мэра Москвы Сергея Собянина по формированию комфортной среды для максимально широкого круга людей.
Первый заместитель руководителя Департамента культурного наследия города Москвы – главный археолог города Москвы Леонид Кондрашев, подтверждая слова Леонида Калимуллина о том, что Москва стала «регионом, в котором хочется жить», отметил, что город вышел на уровень крупнейших мировых столиц в том числе и за счет бережного отношения к культурному наследию. А это один из основных ресурсов, обеспечивающих устойчивое развитие. Как отметил спикер, бюджетное финансирование реставрации объектов культурного наследия с каждым годом растет.
Заместитель директора Института Генплана Москвы Николай Кикава отметил, что, несмотря на изоляцию последних двух лет, вектор развития Москвы совпадает с положениями ООН-Хабитат - это Программа ООН по населённым пунктам, всецело посвященная вопросам устойчивого развития.
Ключевые цитаты спикеров:
Леонид Калимуллин, руководитель Управления Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области (МОССТАТ):
«Москва активно растет. За период между переписями населения, а это от 2010 до 2021 года, столица выросла на 0, 2 миллиона человек, а за последние три года численность жителей Москвы увеличилась на 135 тысяч человек. Московская область за этот же период выросла на 1, 6 миллиона человек, рост составил 24,3%. В Подмосковье масштабируются городские округа. Например, Ленинский округ за те же 11 лет вырос на 200%. Столица и область - единственный регион, помимо национальных субъектов, где наблюдается естественный рост. За последние три года видим замечательную динамику по продолжительности жизни, что свидетельствует о развитии медицины региона и популяризации диспансеризации. Москва также является городом, куда приезжают учиться. 20 % вузов страны находятся в столице. И в них учится 21% всех российских студентов».
Николай Кикава, заместитель директора Института Генплана Москвы:
«Формирование устойчивой городской среды – основной смысл развития экономической и градостроительной политики. Города строят для людей, они должны быть комфортными и все принимаемые градостроительные решения необходимо направлять на раскрытие человеческого потенциала. Выделяют четыре направления устойчивого развития. Это экономика, опорой которой становятся квалифицированные кадры. Другой элемент – общество, которое должно быть представлено широким социальным разнообразием и ему необходимо обеспечить максимально широкий спектр социальных услуг. Отдельный блок – управление, оперирующее понятием «мастер-план», предполагающим вовлеченность горожан и учитывающим их мнение. И еще один пункт – городская среда, основными принципами развития которой считается интенсификация использования земель и внедрение парадигмы компактной плотной застройки».
Леонид Кондрашев, первый заместитель руководителя Департамента культурного наследия города Москвы – главный археолог города Москвы, президент НК ИКОМОС России:
«В столице основными объектами культурного наследия, несмотря на его разнообразие, являются здания. И при правильном планировании застройки и классификации зданий это позволяет достичь баланса по развитию города и сохранению наследия. При этом сохранность объектов регионального значения и их число выше, чем объектов федерального значения. Число выявленных объектов культурного наследия также превышает число аналогичных федеральных объектов».
Дмитрий Орлов, гендиректор Агентства политических и экономических коммуникации:
«Инклюзивная политика – драйвер развития Москвы. Инклюзивность - это включение объекта или социальной группы в масштабные общественно-экономические процессы. В Москве реализуется двухконтурная модель инклюзивности. Она предполагает социальную инклюзивность и территориальную инклюзивность, включающую территории разных типов и потенциалов в парадигму экономического , социального и инфраструктурного развития».
Асият Багатырова, Департамент инвестиционной и промышленной политики города Москвы:
«В нашем понимании – инвестиционного и экономического блока - 60% успеха устойчивости зависит от бизнеса. Мы все рассматриваем через призму инвестиций и пытаемся найти мотивацию для компаний быть более активными, экологичными, более управленчески этичными. Многие компании не понимают, в какое рейтинговое агентство идти за получением рейтинга, по каким критериям их будут оценивать. Много и критериев оценок, и оценивающих агентств. Чтобы прийти к единообразию, город разработал свою систему присваивания ESG статусов для компаний. Мы утвердили этот стандарт в январе этого года – присваиваем ESG статус российским организациям. Оценку проводит Городское агентство управления инвестициями, срок оценки десять дней. И это абсолютно бесплатно».
Алексей Расходчиков, председатель правления «Московского центра урбанистики «Город»:
«Если говорить о концепциях, как должен развиваться город, то их десятки, если не сотни. Но грамотными являются три – «пятнадцатиминутный город», «социально-умный устойчивый город» и «здоровый город». Ими в Москве плотно занимаются уже года три. Тема социально умного устойчивого города говорит о том, что вектор смещается в сторону людей и социальной составляющей городов. Концепция «15-минутного города» пока полноценно реализуется при строительстве премиум жилья. Для остальных районов этот вопрос еще открыт, так как не решен вопрос с маятниковой трудовой ежедневной миграцией - в среднем 60% трудоспособного населения работает за пределами своего района. Для Москвы актуален вопрос интенсификации экономики старых обжитых районов – для этого есть хороший потенциал».