17 сентября прошел шестой бизнес завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя по теме «Перспективы развития апартаментов. Апартаменты как объект инвестиций»
В ходе встречи обсуждались ключевые аспекты развития рынка апартаментов в России, включая их влияние на трудовую миграцию и туристический поток. Участники отметили необходимость регуляции данного сегмента и поделились успешными примерами внедрения сервисных апартаментов в регионах. Также были рассмотрены изменения в потребительских предпочтениях, вызванные отменой льготной ипотеки, и влияние этого на рынок аренды. В завершение встречи участники согласовали дальнейшие шаги по продвижению формата апартаментов и улучшению их сервиса.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурсу «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Согласован список финалистов по итогам интернет-голосования. В 2024 году на конкурс представлены 177 участников: строительные и управляющие компании, ипотечные банки, жилые комплексы, апартаменты и проекты загородного строительства. Всего за участников было отдано свыше 33 300 голосов. В финал вышли 65 участников в 20-ти номинациях. Стартовал второй этап конкурса, экспертное голосование. Оно включает в себя объезды экспертами объектов финалистов, исследование «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж компаний и оценку конкурсной документации претендентов на победу.
Директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что сервисные апартаменты выступают выгодной альтернативой новостройкам для инвесторов.
Застройщики апарт-сегмента адаптировались к заградительным ипотечным ставкам гораздо ранее жилого сегмента — еще с середины 2023 г. и предлагают множество вариантов длительной рассрочки. На новостройки Петербурга до июля 2024 г. действовали программы льготной ипотеки – стандартная под 8%, ИТ-ипотека и семейная в расширенных условиях – в связи с этим программы рассрочки были развиты не столь активно.
Повышение цен по апарт-сегменту зафиксировано в годовой динамике для наиболее ликвидных проектов сервисного формата с пешей доступностью станций метро, привлеченной профессиональной УК и программами доходности, продуманными продуктовыми характеристиками, востребованной средней площадью, а также низкой насыщенностью локальной конкуренции. По объектам, соответствующим указанным характеристикам, средний рост открытых цен за годовой период составил около 8%.
Многие потенциальные покупатели квартир в связи с тем, что ипотека по рыночным ставкам им недоступна, а условиям актуальных программ господдержки не все семьи удовлетворяют, перешли на рынок аренды.
Таким образом, в ближайшие 2-3 года продолжится тренд на рост ставок долгосрочной аренды.
«Петербург сформировал такой инвестиционный продукт, как сервисные апартаменты, и мы на сегодняшний день видим экспансию этого формата в регионы», — констатировала исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Сервисные апартаменты — это не псевдожилье, построенное на земельном участке с назначением под нежилую застройку, а полноценные апарт-отели. На уровне государства есть понимание того, что такой формат может закрыть потребности в трудовой миграции, решить вопросы с нехваткой мест в студенческих городках и гостиницах. Они могут быть востребованы у туристов, которым обеспечен гостиничный сервис с возможностью готовить на своей кухне.
Александр Ружинский, исполнительный директор Межрегиональной Ассоциации Апарт-отелей, акцентировал внимание на необходимости принятия закона об апартаментах, в основу которого могут быть заложены параметры петербургского формата. Чтобы закон получился грамотным, нужно получить квалифицированный и системный ответ от региональных властей, что они хотят от девелоперов, которые реализуют такие проекты. Сейчас власти нужен грамотный и разумный эксперт, который соберет в регионах фактуру и представит параметры регуляции. «Ассоциация постарается решить эти задачи, чтобы к началу следующего нового сезона мы подошли к созданию работающего закона», — резюмировал Александр Ружинский.
Обострение конкуренции апартаментов с инвестиционным жильем
Отмены льготной ипотеки привела к росту краткосрочной аренды на 63% и снижению долгосрочной аренды. Участники отметили, что молодые арендаторы, выходящие на рынок, предпочитают аренду, что создает спрос на апартаменты.
Станислав Александров, заместитель генерального директора Bau City Development оценил тренд на рост арендного жилья в России. Так, за 10 лет среди россиян внутренний туризм стал в три раза популярнее внешнего. В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн туристов, из них 2 млн – иностранных. В Петербурге все больше квартир сдается посуточно, все меньше выбор для долгосрочной аренды.
При этом кратно растет количество молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет, которые как раз сейчас выходят на рынок аренды. Рано или поздно вся эта армия арендаторов придет на рынок покупки жилья. Финансовые возможности покупателей очень сильно ограничены. Подстраиваясь под их возможности, девелоперы урезают среднюю площадь квартир.
Александр Погодин, партнёр и директор управляющей компании Well, оценил рынок первичной недвижимости. В августе 2024 года в Петербурге зарегистрировано 2590 сделок, что на 40% ниже, по сравнению с результатами июля, и 1061 – в Ленинградской области (ниже на 38% соответственно). При этом доля сделок с ипотекой сократилась на 17% до 53%, в Ленобласти – на 14% до 67%. Отмена льготной ипотеки подняла ставки на аренду: за год долгосрочная аренда подорожала на 30-45%. Средний чек покупки в Петербурге вырос до 10, 9 млн руб. за квартиру, в Ленинградской области – выросла на 5% до 6,5 млн руб.
В I полугодии 2O24 в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на бО% больше покаэателей аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная цена сервисных апартаментов за указанный период выросла на 8%. Сервисные апартаменты продолжают устойчивый рост. Об этом говорят показатели действующих апарт-отелей.
Средняя эагрузка петербургских апарт-отелей в выcoкий летний сезон текущего года превысила 90%, в некоторых сетях достигая уровня 97%.
По сравнению с прошлым летом, многие компании увеличили долю посуточной аренды и подняли цены на размещение — в моменты пикового спроса цены.
По прежнему в тренде: многофункциональные комплексы, рост значения инфраструктуры, увеличение площади общественных пространств, расширение деловой зоны, включение в проект искусства и wellness.
«По большому счету, инвестор покупает не маленький юнит, а то, что вокруг него. И чем больше мы тратимся на создание инфраструктурной составляющей, тем более качественный и привлекательный продукт в итоге получаем», — резюмировал Александр Погодин.
Участники отметили, что апарт-отели должны предлагать уникальные концепции и инфраструктуру, чтобы выделяться на фоне традиционных гостиниц.
Конкуренция с отелями
Директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте рассказала, что современные туристы и бизнес-путешественники отдают предпочтение апарт-отелям, а не классическим средствам размещения. Сегодня гости ищут не просто место для проживания в новом городе, но также широкий выбор удобств. В числе преимуществ сервисных апартаментов спикер выделила богатую собственную инфраструктуру комплексов, включающую фитнес-центры, фудхоллы и полноценные бизнес-центры с офисными помещениями и переговорными, которые особенно интересны для корпоративных клиентов, составляющих 30-40% от общего числа арендаторов. Управляющая компания развивает программу лояльности, основанную на партнерстве с представителями крупных корпораций, предоставляющих дополнительные услуги и скидки, а также проводит собственные образовательные и развлекательные мероприятия.
Алексей Бахмарев, директор по развитию ТОП СИНЕМА, сделал акцент на компактных кинотеатрах, которые помогут апарт-отелям иметь превосходство над обычными отелями. Данный «Кейс» позволит владельцам привлечь дополнительную публику в лице покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости.
Кинотеатр в составе апарт-отеля станет козырной «фишкой» и сможет привлечь не только гостей отеля, но и жителей микрорайона, создавая тем самым дополнительный трафик и другим арендаторам коммерческих помещений.
Доходные программы: как изменилась доходность для инвесторов в 2024. Изменение финансовой модели апартаментов
Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM, уверена в том, что для бизнеса важны не только качество продукта и уровень сервиса, но честность и прозрачность деятельности. Благодаря этому 55% инвесторов RBI, по ее словам, совершают повторные покупки.
Она привела пример отчета агента ARTSTUDIO, где в приложении собственник номера в апарт-отеле подробно видит все технические показатели по загрузке и доходности своей недвижимости, все затраты, связанные с ее обслуживанием.
«В ежедневном формате собственник видит, сколько времени прожил его гость, насколько загружен объект… За счет того, что в отчете агента собственнику раскрывается максимум информации и он может получить ответ на любой вопрос, – в итоге в управляющую компанию поступает очень мало обращений», – комментирует Евгения Мироненко.
«В городе заявлено 62% сервисных апартаментов, сколько из них пройдет процесс классификации как отели – вопрос. В реальности у всех девелоперов непростой период», — заметил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality. Конкурентность проектов сейчас уже очень высокая. На сегодняшний день крайне важным аспектом в деятельности апарт-отелей, по его словам, становится продуманная концепция, которая предусматривает весь путь гостя, взаимоотношения с инвесторами и позволит отелю быть с самого начала уникальным и востребованным.
«К нам все больше приходит инвесторов, которые хотят вложить длинные деньги в пассивный доход. То есть текущая операционная доходность для них является лишь одной из составляющих. По сути, люди хотят надежности. Им важна уверенность в том, что выбранный ими формат будет востребован и через 10, и через 15 лет», — резюмировал Константин Сторожев.
Раиль Муфазданов, директор по развитию бизнеса в России и СНГ Vertical Hotels поделился 10-летним опытом создания сети апарт-отелей. Ее концепция состоит из четырех компонентов и отвечает потребностям новых жителей и гостей: наличие общих зон для работы, общения, развлечений, творчества и встреч; личного пространства, возможностей для комьюнити и разнообразные приложения digital, которые позволяют зачикиниться в отель, запустить digital прачечную, воспользоваться услугами, получить оповещение.
Собственнику приложение «Кабинет инвестора» позволяет эффективно эксплуатировать недвижимость, отслеживать загрузку номера и его доходность.
Сегодня под управление компании находится 80,785 м2 общих площадей, более 800 инвесторов получают стабильный доход. Начиная с открытия первого отеля Vertical в 2013 году, в настоящее время сеть насчитывает почти 2000 гостиничных номеров и 5000 номеров в разработке в течение 5 лет.
Кирилл Кудинов, основатель ИСК Inreit, УК Port Property Management и сети апарт-отелей Port Comfort рассказал о такой форме развития сегмента сервисных апартаментов, как редевелопмент.
На протяжении 8 лет компания создает апарт-комплексы на базе уже существующих зданий в центральных локациях Санкт-Петербурга и Москвы.
Редевелопмент интересен инвесторам, в первую очередь, с точки зрения низкой первоначальной цены объекта. Вторая существенная ценность формата – это локация в историческом центре города. Она позволяет обеспечивать высокую загрузку апарт-отеля: в низкий сезон — 75-80%, высокий — 93-96%. В итоге доходность инвестора в среднем по сети за 2023 год составила 12%, в 2024 году планируется около 14%.
В заключении состоялся батл: «Краткосрочная выгода vs. Долгосрочный успех: Какая стратегия ведет к максимальной доходности?»
В нем участвовали Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости ГК PLG и Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». В качестве модератора батла выступила Карина Шальнова, основатель консалтинговой компании KR.CONSULTING.
Участники рассказали о сложностях, с которыми столкнулись при реализации проекта, включая изменение концепции и отказ инвесторов от первоначальных договоренностей.
Поднимался вопрос о необходимости общественных пространств в проектах и их влиянии на доходность. Обсуждались риски, связанные с продажей коммерческих помещений и управлением ими.
В ходе бурной дискуссии зрителей все сошлись на том, что главное - это нахождение формулы по сохранению баланса между выводом в продажу коммерческих помещений и сохранением за собой социально важных общественных площадей.
В конце встречи участники проголосовали практически поровну за каждую позицию, что говорит о том, что каждая представленная модель доходности имеет право на жизнь и реализацию.
23-24 апреля в Москве состоялась 23-я международная профессиональная выставка-форум в области автоматизации зданий и систем управления «Умный дом» HI-TECH BUILDING 2024. Мероприятие традиционно прошло на одной площадке и в одни даты с выставкой профессионального аудио-видео, системной интеграции и digital signage – ProIntegration Tech.
За два дня масштабное событие отрасли посетили 5320 человек – производители и поставщики оборудования для автоматизации зданий, IT-компании, инсталляторы, девелоперские и строительные компании, архитекторы, дизайнеры.
В экспозиции HI-TECH BUILDING демонстрировались новинки и бестселлеры от российских и зарубежных игроков рынка автоматизации – от различных систем управления умным домом и электроустановочных изделий до датчиков, контроллеров и программного обеспечения. Среди компаний-экспонентов 2024 года: AC SHOW, AMODS, AQARA.RU, AWADA, DIRCODE, EKINEX, EMBEDDED SYSTEMS RUS, GVS, HDL AUTOMATION, INTERRA, IRIDI, JET HOME, MIMISMART, MODULE ELECTRONIC, ONOKOM, SAURES, SBERDEVICES, SEAWIN, SMARTBASE, TANTRON, TOUCHON, URRI, WIREN BOARD, WISE CITY PLATFORM, WOO HOME, Z-WAVE.ME, ЛИИС, УМНЫЙ ДОМ.
В деловом форуме прошли 7 конференций, на которых выступили 75 спикеров, посетили и прослушали дискуссии и доклады 742 человека.
Открыл деловую часть выставки 23 апреля форум «Цифровой ЖК», партнером которого выступила компания iRidi. В первой части форума прошла конференция «Цифровая среда современного здания. Внедрение цифровых технологий». Евгений Моторин, директор по продуктам iRidi, представил LH-Hub – новое решение для МКД, позволяющее делать локальное и удаленное управление зданием. В выступлении директора по развитию бизнеса ЛИИС Вадима Ежова были представлены основные тренды развития МКД в России. В своей презентации Дмитрий Маняхин, PO (владелец продукта), SberDevices поднял насущный вопрос – проводным или беспроводным должен быть «умный дом» и пришел к выводу о том, что гибридные системы дают самую высокую эффективность в бытовом применении. Концепцией управления элитным ЖК поделился заместитель генерального директора Embedded Systems Rus Андрей Фуртат. О преимуществах цифровой платформы для управления умным ЖК рассуждал руководитель «Проптехлаб» Константин Шур. Технологические решения для идентификации гостей наглядно представил технический директор Vimedia Group Денис Губарев. Ряд кейсов по цифровизации объектов недвижимости, в том числе и в Китае, продемонстрировал HDL Automation (спикер Станислав Савинов). Далее в рамках панельной дискуссии участники обсудили, что несет цифровизация управляющим компаниям и какими им видятся инновационные кварталы: как должен выглядеть будущий интерфейс для взаимодействия с «умным зданием». В заключительной части форума спикеры ответили на вопросы из зала.
24 апреля прошла ежегодная конференция «Умный дом», в фокусе обсуждения которой - тенденции отрасли, построение эффективной бизнес-модели для инсталлятора, проверенные решения, а также новые платформы, технологии и устройства, которые двигают рынок вперед. Открыл конференцию и задал тон обсуждению модератор – генеральный директор Embedded Systems Rus Дмитрий Сасс. Он отметил, что цифровизация всего окружающего человека пространства по-прежнему в тренде и поделился наблюдением, что многие заказчики сегодня хотят, чтобы управление инженерными системами было таким же сервисом, как управление мультимедиа или информационным и развлекательным контентом.
Руководитель направления развития бизнеса SberDevices Евгений Богатноу познакомил слушателей с решением по созданию «умной квартиры» для девелоперов. Застройщики могут выбрать несколько вариантов сотрудничества с компанией: от варианта «под ключ» при чистовой отделке до пакетных предложений («Здоровый сон», «Дворецкий в доме» и других), которые можно подключить в том числе, если покупатель приобретает квартиру без отделки. Для создания интеллектуальных систем SberDevices использует российский «софт», что позволяет сразу снять все риски, связанные с угрозой блокировки иностранного ПО, отметил спикер.
Развитие экосистемы для открытого протокола управления инженерными системами CANx – такую амбициозную задачу ставит перед собой Embedded Systems Rus, рассказал генеральный директор Дмитрий Сасс. Это комфортная среда, в которой технические специалисты могут прийти с прототипами и получить поддержку компаний, а рынок в результате накапливает решения, построенные на протоколе CANx. Этот протокол обеспечивает высокую скорость передачи и больший объем передаваемых данных между устройствами и системами управления и может работать совместно с KNX.
Сергей Костин, коммерческий директор компании HDL Automation обозначил главные тренды рынка, среди которых он выделил мультистандартность, интеграцию систем через «облако», повсеместное внедрение голосовых помощников и приложений, разнообразие устройств управления, разработки в области энергосбережения и энергоэффективности, «умное» освещение с режимом, имитирующим солнечный свет, и сценарное управление, с которого фактически начинается «умный» дом.
Еще одна тенденция, которую отметили многие докладчики – фокус на безопасности. Именно интерес конечного пользователя к системам безопасности во многом определяет развитие отрасли.
Вадим Ежов, директор по развитию бизнеса компании ЛИИС, представил SmartHome – программно-аппаратное решение, которое управляет функциями квартиры и включает в себя оборудование для «умного» дома, панель администратора, «софт» и мобильное приложение, а помимо этого позволяет получать поддержку и консультации специалистов.
Пул алгоритмов, которые помогают систематизировать всю работу по созданию «умного дома» (подготовка кабельного журнала, планирование электрощита и т. д.), представил в своем докладе технический директор компании MegaD (ab-log.ru) Дмитрий Ермаков.
Компании, работающие на рынке «умных» систем, на данный момент накопили достаточный опыт не только в области технологий, но и в части эффективных бизнес-решений и продаж. В этом уверены спикеры iRidi и TouchOn, поделившиеся со слушателями своим подходом к таким задачам.
О KNX как недорогом способе построить умную квартиру, дом или гостиничный номер, говорил в ходе конференции директор направления Custom install ГК DIGIS Олег Люгин. Среди безусловных плюсов KNX, отмеченных спикером – большое количество производителей оборудования и специалистов по проектированию и программированию, единый стандарт и среда программирования, выделенная шина, не перегружающая домашние сети, управление шторами, освещением, климатом и другими системами, множество вариантов заменяемых пользовательских панелей, а также разные ценовые диапазоны у разных производителей и отсутствие необходимости серьезно переделывать проект из-за замены оборудования.
В свою очередь о решениях для умного дома от «Алеф Электро», которые позволяют сделать интерьер дома современным и стильным, рассказал генеральный директор Amods Андрей Назаренко.
В рамках выставки прошла 10-я профессиональная премия Hi-Tech Building Awards. На торжественной юбилейной церемонии наградами отмечены лучшие проекты компаний-инсталляторов по оснащению системами «умный дом» квартир, частных домов и жилых комплексов. Подробно с проектами-победителями и номинантами можно ознакомиться на сайте: hitechbuilding.ru.
Ежегодная профессиональная выставка-форум HI-TECH BUILDING – одно из центральных событий в России и СНГ в области автоматизации зданий и систем «умный дом». В 2025 году мероприятие также состоится весной.
Организатор: Мидэкспо
Генеральный партнер: SberDevices