Рынок недвижимости ждет горячий июль. Готовность к дедлайну
29 мая прошел второй бизнес-завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя» по теме «Рынок недвижимости 2024: меньше и лучше. Как сберечь и приумножить. ИИ в недвижимости».
Партнером бизнес-завтрака выступила компания «Яр Секьюрити».
Открыла бизнес-завтрак исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева. Она рассказала о ходе конкурса, который стартовал 15 мая с интернет-голосования. Оно идет в 19-ти номинациях, в лонг листе 170 участников. Конкурс проходит при поддержке правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области, его поддерживают 9 профессиональных, 12 ключевых и 24 информационных партнера. Интернет голосование идет на сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru по единым спискам и правилам: 1 номинация — 1 компания — 1 голос. В конце все голоса будут суммированы.
Нововведения этого года – ужесточен контроль за использованием недобросовестных приемов конкуренции при участии в интернет-голосовании. Второе нововведение – к потребительскому добавлено голосование экспертов и членов Оргкомитета.
Это исключит возможность случайного выбора финалистов в сентябре, – резюмировала Валентина Нагиева.
Рынок. Спрос и предложение
Деловая часть бизнес-завтрака стартовала с выступления директора КЦ Петербургская недвижимость (входит в Setl Group) Ольги Трошевой.
Объем предложения первичного рынка (Петербургская англомерация), по данным консалтингового центра Петербургская недвижимость, оценивается в 94 тыс. квартир. При этом доля Ленинградской области нарастает и составляет 37%. Город постепенно снижается по объему, и в перспективе он будет развиваться за счет территорий за КАДом и ближних пригородов, — отметила Ольга Трошева.
Класс эконом в городе как таковой себя изживает и составляет сегодня всего 17%. На фоне этого растет объем предложения квартир комфорт+ и комфорт стандарт, в том числе за счет строительства больших комплексных проектов.
В мае 2024 года спрос на квартиры на первичном рынке вырос на 24% по сравнению с прошлым месяцем и на 61% — по отношению к маю прошлого года.
Рост спроса на новостройки Ольга Трошева связывает с ожиданием завершения ипотечной программы господдержки и ужесточением условий по семейной ипотеке. В мае 85% от общего количества сделок в регионе заключали с использованием ипотечных кредитов. Из них 49% приходилось на льготную ипотеку под 8% годовых, 39% — на семейную ипотеку под 6%, 10% — на IT, и только 2% — на ипотеку по стандартным ставкам. Ольга Трошева оценивает максимальную емкость спроса в агломерации в 10-11 тыс. сделок в месяц.
Что касается второго полугодия – пока говорить рано, но июль — август безусловно будут существенно снижены по спросу после активного подъема в мае-июне. Итоговые цифры продаж на первичном рынке в первом полугодии 2024 года, по сравнению с прошлым годом, будут на 50% выше.
Цены реагируют на спрос, и с начала года, например, в классе масс-маркет в Петербурге выросли на 2,7%, до 241 тыс. руб. за кв. м, в Ленинградской области — лишь на 0,2%, до 147 тыс. руб. за кв. м.
Коммерческий директор холдинга РСТИ Екатерина Немченко отметила, что на первое место у потребителя при принятии решения о покупке идет цена, но в широком смысле слова, включая не только стоимость объекта, но и условия ипотеки, которые являются определяющими. Покупатель оценивает, какую ежемесячную финансовую нагрузку он будет нести при обслуживании кредита длительное время.
«С одной стороны, у нас есть ужесточение условий ипотечного кредитования, с другой – новое поколение покупателей с четко сформированными требованиями к жилью. Ожидания покупателей и конкуренция не дадут проектам пойти по пути упрощения», — заметила Екатерина Немченко.
Сейчас рынок переживает волну спроса, который идет по нарастающей. Июнь будет еще успешнее. С июля настанут новые реалии рынка, и большинство его участников совершенно справедливо ожидают провал продаж в июле и августе, и совершенно очевидно, что нужно будет предпринимать меры, причем всем вместе: и банкам, и государству, и самим застройщикам, — заключает она.
Во всех сегментах новостроек, включая элитную недвижимость, есть тенденция на уменьшение площадей квартир. В связи с этим покупатель все больше обращает внимание на эргономику пространства, но делая свой выбор, оценивает не только планировку. В фокусе внимания — архитектура проекта, оформление МОПов и благоустройство территории.
Растет объем квартир, передаваемых покупателю с полной отделкой (у РСТИ таких сейчас 55%).
При разработке новых проектов РСТИ ставит акцент на архитектуре, сбалансированной квартирографии, дизайнерских парадных и благоустройстве территории с участием профессиональных архитектурно -ландшафтных бюро.
Новостройки и вторичное жилье. Разница в цене, и что выгоднее потребителю
Анна Новикова, проект менеджер ГК “Адвекс. Недвижимость”, заметила, что решающим фактором при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке сегодня является форма оплаты. «Сегодня наблюдаем уникальную ситуацию, когда цены на новостройки значительно выше квартир на вторичном рынке, даже в рамках одного и того же комплекса и застройщика. После введения мер господдержки отрасли, вместе со спросом мы получили огромный рост цен. Застройщики и строительные компании очень много приложили усилий, чтобы разработать новые программы и бонусы для привлечения новых потребителей для своего продукта. Это привело к тому, что растет число неблагополучных заемщиков перед банками. Вторичка сейчас до 30% по цене ниже новостройки», – констатировала Анна Новикова.
Однако спрос на первичку все-равно растет, потому что основной покупатель, а таких 70% – с заемными кредитными средствами. Целью приобретения жилья таких потребителей является стремление использовать маткапитал и накопить/отложить на будущее. Основное желание покупателя – минимум собственных средств и минимальный платеж по кредиту. Как результат, растет спрос на студии и малобюджетные 1 к.кв.
Наталия Архипова, руководитель направления по работе с партнерами Банка Санкт-Петербург: «За первое полугодие 2024 года наблюдается увеличение доли вторичного рынка в новых выдачах. Сейчас соотношение вторичного и первичного рынка составляет 47% к 53% против 19% к 81% в 2023 году. Доля сделок в банке с господдержкой в 2023 году была около 80% , сейчас она составляет 45%, средний чек по ипотеке, по сравнению с 2023 годом, стал меньше, в связи с ужесточением макропруденциальных мер регулятором. Доля коммерческой ипотеки в структуре выдач 2024 года также выросла, на 40%, по сравнению с 2023 годом.
Ввиду предстоящих изменений в льготных программах кредитования банк смотрит в сторону совершенствования стандартных программ, а также дополнительных опций для удобства заемщика», — резюмировала Наталия Архипова.
Руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Петербурге и Ленинградской области Максим Турта рассказал, как трансформировался рынок из-за изменений ипотечного кредитования. Доля ипотеки от общего объема продаж в компании составляет порядка 88%, а доля льготных программ из этого объема – примерно 97%.
С начала 2024 года банки ввели комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам. Чтобы сохранить уровень продаж, в компании отказались от бойкота банкам, вернули траншевую ипотеку, усилили программу «Берем проценты на себя», ввели беспроцентную рассрочку 20/80 и пересмотрели акционную политику.
«Мы ожидаем жаркий июнь, а май уже показал, что клиенты стали осознавать, что дедлайн близко, и скоро у них не будет возможности покупки квартиры с применением субсидированных программ», — заметил Максим Турта. Например, дополнительное субсидирование кредита по госпрограмме позволяло заемщику взять ипотеку под 2,9%. Снизить до такого уровня рыночные ставки (сейчас это около 17% годовых) будет невозможно.
Для девелоперов в складывающихся условиях важно не ухудшать, а улучшать качество продукта.
Апартаменты
Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well, подчеркнул, что сегмент сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге сохранит высокие темпы развития.
«Конкуренция между апарт-отелями и гостиницами растет, гости города все чаще выбирают апартаменты, как более гибкий, комфортный и современный формат. А инвестиционная надежность продукта подтверждается стабильным спросом и перспективами увеличения туристического потока, активностью внутреннего туризма в стране», — отметил он.
В прошлом году Санкт-Петербург посетили 9 млн человек, в этом аналитики прогнозируют более 10 млн. При этом загрузка апарт-отелей в Санкт-Петербурге в 2023 году превысила 81% против показателя 63,4% в гостиничном сегменте.* За 2023 год апартаменты увеличили загрузку на 5,2%, средняя цена суточного размещения (ADR) выросла почти на 12%, а средняя выручка в пересчете на один номер увеличилась на 18,3%.
С выводом в эксплуатацию в этом году еще 18 апарт-отелей, Санкт-Петербург получит номерной фонд, который до 46% увеличит долю апартаментов в структуре предложения городских средств размещения.
*по данным сервиса Hotel Advisors
Дом и безопасность в нем
Директор по развитию ГК «Яр секьюрити» Елена Муравская (партнер бизнес-завтрака) рассказала собравшимся о лучших наработках компании по комплексному обеспечению безопасности. В «Яр секьюрити» разработан инновационный продукт на рынке жилой недвижимости премиального и бизнес-класса – «Консьерж-сервис». В настоящее время услуга не только стала незаменимым помощником для многих управляющих организаций, но и была отмечена многочисленными премиями в области развития и совершенствования стандартов качественных услуг на рынке недвижимости. В компании практикуют совмещение функционала охранника и консьержа. К охране добавляется функционал консьержа по принципу гостиничного бизнеса, таким образом, компания экономит средства за счет совмещения должностей. А уровень качества услуги повышается за счет собственных стандартов контроля качества. Кроме того, в «Яр секьюрити» есть собственная обучающая платформа, а в штате компании — методист и центр обучения персонала. Есть возможность удаленного контроля в любом регионе страны.
Загородный рынок на подъеме
Рынок загородной недвижимости переживает невиданный рост спроса. На него повлияли государственные льготные ипотечные программы с первоначальным взносом всего в 20% и годовыми ставками от 5%. Причинами для жителей мегаполисов стать собственниками загородной недвижимости Николай Иордан, руководитель загородного проекта «Семиозерье», называет такие факторы, как более просторное жилье, чем квартиры; экологический фактор; достаточно развитую инфраструктуру в пригородах, и в целом — рост спроса на загородный отдых.
В отличие от городской, в загородной недвижимости при стабильном росте стоимости жилья происходит резкий скачок стоимости проживания. На рынок выходят крупные системные застройщики.
По данным Минстроя, в 2023 году строительная отрасль показала уникальную скорость ввода жилья — построено более 110 млн кв. м. Из них ИЖС составляет свыше 57 млн кв. м. Сегодня все виды льготной ипотеки распространяются на строительство и приобретение индивидуальных домов. За первые два месяца 2024 года было выдано практически 32 тыс. кредитов.
«Один из ключевых факторов развития частного домостроения, — прокомментировал Игорь Медведев, директор розничных продаж Северо-Западного регионального центра АО Банк Дом.РФ, – доступная ипотека. За последние годы доля ипотечных сделок на рынке ИЖС заметно увеличилась. Сказывается активная государственная поддержка сегменту и меры по повышению безопасности ипотеки – внедрение эскроу счетов, оформлении кредита с эскроу ипотечная ставка снижается на 1 п.п.»
Вечные ценности
Мария Орлова-Шейнер, исполнительный директор Объединения архитектурных мастерских, поделилась мнением о современных тенденциях в архитектуре и привела примеры наиболее удачных решений благоустройства в современных жилых комплексах.
Так, сегодня при разработке проекта архитекторы стремятся раскрыть название, его легенду через соответствие архитектуры, малых архитектурных форм, озеленения и освещения. Это позволяет обогатить историю места и населяющих его людей.
Создание комфортной среды обеспечивается благодаря анализу, учету требований жителей и грамотному зонированию территории.
В качестве эффектных приемов, позволяющих найти уникальные решения, используются параметрическая мебель, арт-объекты, геопластика, водные объекты, технологии, подсветка, звуки и т.д..
Например, неординарная геометрия корпусов ЖК «Петровская Доминанта» отсылает к голландской архитектуре и продолжает традиции Петроградской стороны. Акцентом благоустройства набережной стал небольшой маяк. Архитектура благоустройство малоэтажного квартала «Дубровский» — современное прочтение классических традиций. Центром притяжения жителей Дубровского станет собственный променад В поисках музы. Пешеходное пространство будет наполнено атмосферой дворянской жизни за книгой или чашкой кофе. Для жителей квартала здесь предусмотрены шахматные столы, уличные библиотеки, навесы с качелями и арт-объекты.
Оценивая тренды на рынке недвижимости, Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers, первым назвала видовые характеристики объекта, которые не подвластны моде и продолжают оставаться актуальными. Другие неизменные составляющие успешного проекта – локация, виды и радость, которую доставляет нам наша недвижимость. Это то, что неподвластно времени, заметила Елизавета Конвей.
Нейросети стали трендом последних лет. На рынке недвижимости ИИ выполняет самые разные прикладные функции. Использование таких сервисов, как ChatGPT 4, YandexGPT, Midjourney v6 или Kandinsky, Runway ML Gen-2 и др. дает понимание рынка, скорость и глубину обработки данных. AI инструменты в недвижимости могут значительно облегчить и ускорить процесс поиска, оценки и продажи недвижимости.
Но в высоком сегменте, где сервис это важная составляющая и сделки совершаются на высоком уровне первых лиц, главным остается общение с живым человеком, его интересами и потребностями.
Каналы продвижения
Екатерина Лисовская, коммерческий директор маркетинговой группы компаний AdAurum (генеральный партнер конкурса) остановилась на наиболее эффективных каналах продвижения на рынке недвижимости. «Сильно перегретые Яндекс, ВКонтакте, сайты-агрегаторы, SEO и performance-маркетинг начали все чаще сбоить. Хотим мы этого или нет, но все эти приемы по привлечению заявок конечны. С каждым днём заинтересовать потенциального покупателя, а тем более привлечь новую аудиторию становится всё сложнее и дороже. На смену традиционным каналам приходят новые инструменты и сервисы. В каждом случае необходим индивидуальный подход, когда под конкретную компанию мы ищем аудиторию», — говорит Екатерина Лисовская.
Поэтому в практику крупных компаний стали внедряться такие приемы, как спецпроекты, медийная реклама, инфлюенс-маркетинг, когда агентами влияния выступают блогеры и селебрити, закупка трафика через Яндекс. Директ или Google Ads и использование чат ботов.
В Москве состоялся IV строительный форум-выставка «Индустрия 4.0». Событие прошло с традиционным размахом и поставило новые рекорды. На площадке форума встретились более 500 участников: представители власти и бизнеса, лидеры направлений по проектированию, закупкам, СМР и цифровой трансформации стройкомплекса России, профильные организации и отраслевые медиа.
Деловую программу Форума открыл заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Константин Михайлик: «Умение двигаться последовательно, используя инструменты цифровой вертикали в строительстве, используя новые решения, созданные в рамках наших центров индустриальной компетенции, нашего суверенитета - все это помогает нам менять облик отрасли. Главная задача подобных мероприятий - услышать голос отрасли, ее мнение, перенять опыт, и системно интегрировать его в стратегические направления работы министерства»
Открыло форум пленарное заседание «Цифра в стройке. Материалы, изыскание, проектирование, эксплуатация», участником которого стали:
- Арина Рассказова, руководитель аппарата Центра компетенций РФ по цифровой трансформации строительной отрасли
- Михаил Рулев, заместитель руководителя Центра компетенций РФ по цифровой трансформации строительной отрасли
- Анна Чунина, заместитель генерального директора ГБУ «Агентство инноваций Москвы»
- Роман Митронов, генеральный директор ООО «НОИЗЗЛЕСС»
- Артем Кияев, генеральный директор «ЦИИАК»
- Константин Щукин, директор по проектированию Pridex и другие.
Продолжилась деловая программа Форума круглым столом «Цифровые информационные модели строительных материалов для проектирования с использованием российского программного обеспечения».
Модератором сессий выступил Анатолий Курманов, заместитель руководителя Рабочей группы Минстроя России по реализации «Умный город». Основные результаты работы Форума:
- Цифровая вертикаль строительства – уже реальность. Мы на начальном пути, но уже сегодня все проекты с государственным участием, а также девелоперы на рынке МКД живут в условиях цифровой исполнительской документации.
- Национальный технологический суверенитет – не вынужденная необходимость, а стратегическая цель независимо от внешних обстоятельств. Одна из основных задач для достижения цели – развитие отечественного ПО.
- Москва готова к активному диалогу с производителями стройматериалов, а резидентам город готов компенсировать расходы на создание информационных моделей.
Также участники мероприятия представили инновационные проекты, технологии, материалы и оборудование в строительном комплексе и получили обратную связь в реальном времени. Презентации состоялись в формате пит-сессий, а также в ходе официального обхода выставочных стендов.
Ведущие сессий особенно отметили выступления:
- Михаила Шишкина, члена совета директоров инвестиционно-финансовой компании «АДЕНТУМ-ФИНАНС»
- Владимира Хлебникова, учредителя, акционера, заместителя генерального директора ООО «Парус электро»
- Ивана Буракова, директора по маркетингу ГК «Современные решения»
Завершился форум торжественной церемонией награждения победителей I Национальной премии «Директор года по проектированию в строительном комплексе». Торжественную церемонию оглашения лауреатов открыла советник министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Елена Звонарева.
Человеком года стал генеральный директор «Мосинжпроект» Рустам Черкесов. Лучшим проектом признан многофункциональный комплекс «Олимпийский», который представляла директор по проектированию группы компаний «Киевская площадь» Галина Гордюшина. Лучшим отечественным решением объявлен программный комплекс «Экспло-ИТ», над которым работала команда генерального директора «Гаскар Технологии» Александра Гелика.
С полным списком победителей можно ознакомиться: https://умныйгород.онлайн/премия-директор-проектирвоание-2024
Генеральные партнёры события: ООО «НОИЗЗЛЕСС» – российский производитель вентиляционного оборудования европейского качества, компания «ЦИИАК» – центр инженерных изысканий Артёма Кияева.
Официальные партнеры: ООО «Парус Электро», ГК «Современные решения».
Партнеры: «ТЛК «Стройка», ГК «Стена», ПКФ «Линас», «Дантекс Рус», «Феникс», «Кибернетические технологии», СК «Райдекс», Инвестиционно-финансовая компания «АДЕНТУМ-ФИНАНС».
Ведущие дорожные и нефтяные ВУЗы России представили стендовые доклады о своих разработках на XII межотраслевой конференции «PRO Битум и ПБВ» в Санкт-Петербурге. Такой формат взаимодействия с учебными учреждениями на мероприятии организован впервые.
Участникам конференции предоставили возможность проголосовать за лучшие стендовые доклады, которые в дальнейшем подробно обсудили в заключительной части мероприятия. Так, представители Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого рассказали о разработке автоматизированного комплекса строительной 3D-печати и цифровом моделировании. Специалисты Пермского национального исследовательского политехнического университета (ПНИПУ) – о компонентах для модификации битумов и возможности утилизации полиэтилена в составе асфальтобетона. Выступление Казанского национального исследовательского технологического университета (КНИТУ) было посвящено научному подходу к эмульгированию вяжущих.
Трансформацию и проблематику дорожного образования обсудили в ходе пленарной дискуссии. Эксперты профессионального сообщества отметили 5 самых важных, на их взгляд, компетенций будущего для специалиста в дорожной отрасли. Это разработка, управление и оптимизация интеллектуальных транспортных систем (ИТС), использование BIM-технологий, эффективное управление ресурсами, экологическая и промышленная безопасность, способность быстро обучаться и адаптироваться к новым условиям.
Татьяна Марканич, проректор Российского университета транспорта (МИИТ): «Важность перечисленных компетенций в том, что они сформулированы на среднесрочную перспективу. И чтобы получить качественный результат от их внедрения, мы должны начинать работать с ними уже сейчас. В целом, современные образовательные программы должны быть разработаны на основе предиктивной аналитики – чтобы предвосхищать тренды дорожного образования, а не пытаться их догонять».
Дмитрий Орлов, генеральный директор «Газпромнефть – Битумные материалы»: «Одна из важных задач конференции «PRO Битум и ПБВ» – не только анализировать текущую ситуацию в дорожном, промышленно-гражданском и аэродромном строительстве, но и изучать долгосрочные перспективы, которые зависят от будущих профессионалов отрасли. Поэтому сотрудничество с ключевыми вузами мы ставим в приоритет. Мы регулярно организовываем стажировки для талантливых студентов, устраиваем хакатоны, бизнес-игры и кейс-чемпионаты. Наши преимущества для молодых специалистов - амбициозные проекты и профессионализм команды, экспертиза и научный подход. А стабильное лидерство «Газпром нефти» в рейтингах работодателей подтверждает актуальность наших принципов и человекоцентричного подхода».
На конференции участникам предложили определить ключевые компетенции и возможные направления работы для нефтедорожника – специалиста на стыке двух отраслей.
Николай Быстров, Президент Ассоциации производителей и потребителей асфальтобетонных смесей РОСАСФАЛЬТ: «Благодаря комплексному диалогу между всеми участниками рынка, который ежегодно происходит на конференции «PRO Битум и ПБВ», мы уверенно меняем дорожную инфраструктуру в стране: реализуются новые проекты, повышается качество материалов и технологий. Аналогичную трансформацию мы планируем и в сфере профильного образования, наша большая цель – сделать профессию дорожника не просто актуальной, но и престижной, чтобы студенты мечтали и стремились попасть в отрасль».
Своим опытом исследований поделились представители Московского автомобильно-дорожного технического университета (МАДИ), Сибирского государственного автомобильно-дорожного университета (СибАДИ), Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого (СПбПУ), Казанского национального исследовательского технологического университета (КНИТУ) и других.
Межотраслевая конференция «PRO Битум и ПБВ» прошла в Санкт-Петербурге в 12-ый раз и собрала рекордное количество участников онлайн и офлайн – 1200 человек. Главными темами стали дорожное строительство, транспортная безопасность, эффективное применение битумов и битумопроизводных материалов, кадровый потенциал отрасли.
В завершение конференции состоялось награждение лауреатов стендовых докладов. Также были выдвинуты предложения в традиционную итоговую резолюцию. В качестве организаторов «PRO Битум и ПБВ» выступили «Газпромнефть – Битумные материалы», «Роснефть Битум» и СИБУР при участии Федерального дорожного агентства и ГК «Автодор».