Первые лица девелопмента обсудили тренды сферы недвижимости на новом форуме из серии FORCITIES
VIII Всероссийский форум «Лучшие продуктовые решения и тренды недвижимости» FORCITIES прошел в Radisson Blu Olympiyskiy Hotel Moscow. С 20 по 22 мая профессионалы рынка обсуждали тренды, делились новыми кейсами и прогнозировали, как будут развиваться жилой и коммерческий сегменты в условиях высокой ключевой ставки ЦБ, новых норм законодательного регулирования отрасли и изменения запросов потребителей.
Открыл форум 6-часовой практикум «Руководитель проекта в современном девелопменте». Первой выступила Анна Юркина, заместитель генерального директора AFI Development, с докладом о разработке проектной мотивации. Спикер назвала шаги ее выстраивания: определение приоритетов, равенства и справедливости, возможных ключевых показателей эффективности, вех проекта, выбор варианта «За что платить»: сверху (от ТЭП) или снизу (от рынка), установление ограничений по этапам и числу проектов, обеспечение возможности участникам самостоятельно считать свои премии.
Специалист АНО «Цифровая экономика» Алексей Сидорюк перечислил основные шаги по внедрению искусственного интеллекта в девелопменте и рассказал, как ИИ повышает производительность труда. Прорывной инструмент позволяет контролировать соблюдение технологии цикличности (кладка, остекление), внешней безопасности (ограждение, сетка, каски), внутреннее состояние квартиры; искать ошибки в чертежах; распознавать нарушения на объекте по фото; прогнозировать цены на материалы. Среди значимых функций искусственного интеллекта для застройщика также: геоаналитика (прогноз спроса для открытия коммерческих помещений), маршрутизация звонков в корпоративный центр, построение модели оттока сотрудников, прогноз дефолта подрядчика, загруженности УК. Эксперт перечислил и перспективные сценарии применения искусственного интеллекта - это создание цифровых двойников объектов при BIM-моделировании, автономная строительная техника, AR/VR для приемки удаленных объектов, предиктивная аналитика хода работ.
Руководитель проекта Republic в компании FORMA Ирина Нечаева назвала ключом к успеху в девелопменте отсутствие задержек в принятии решений. По статистике, при низких задержках провальными проекты становятся в 9% случаев и успешными в 58%. Когда принятие решений задерживается очень сильно, провал наблюдается в 32%, успех – лишь в 18% случаев.
На практикуме также выступили эксперты Setl Group, KEY CAPITAL и других компаний.
Во второй день проведения форума было организовано 8 тематических сессий в двух конференц-залах.
Директор центра развития новых продуктов Академии Ростеха Андрей Батрименко проанализировал влияние глобальных трендов на девелопмент - развитие агломераций, аренда в счет покупки и других. Как отражаются в жизни отрасли тенденции, спикер показал на примерах. Так, в третьей очереди московского ЖК «Хедлайнер» за счет солнечной энергии будут освещаться лифтовые узлы, паркинг и не только. Кроме того, в России запущены токены на недвижимость: новый инструмент позволит гражданам инвестировать в проекты от 50 тысяч рублей, застройщикам этот механизм поможет поддерживать спрос.
В секции о развитии крупных территорий Дарья Сивенкова, руководитель аналитического отдела бюро «Мастер'с план», разобрала интересные кейсы. Один из них был посвящен структурной перестройке экономики города Грозный как главной задаче мастер-плана, учитывающего потенциал развития комфортного города, территориальные ресурсы, определение объема ежегодного ввода. Другой кейс – кемеровский ЖК «Три поколения». Территория в этом жилом квартале распределена на три типа домохозяйств: городские виллы, ИЖС, таунхаусы. Большая зона выделена под зеленый каркас, отделяющий дорожное полотно от пешеходных зон. Обеспечены подъездные пути к каждому хозяйству. Общественные зоны здесь объединяют не только поколения, но и увлечения.
Сергей Гапоненко, руководитель группы мастер-планирования «Брусника», назвал главные градостроительные вопросы, на которые должен отвечать мастер-план: градостроительные решения, транспортная инфраструктура, инженерная инфраструктура, архитектурный облик, ландшафт и благоустройство, социальная и коммерческая инфраструктура, технология строительства и производства.
Опытом работы с крупными проектами поделились также представители ГК «ТОЧНО» и Wowhaus.
В сессии, посвященной инструментам поддержки застройщиков на федеральном и региональном уровнях, Анна Батуева из «Технологии Доверия» рассказала о формах партнерства государства и бизнеса в рамках проектов жилищного строительства. В качестве примеров доступных федеральных источников «бюджетного плеча» в ГЧП-проектах она назвала субсидию на создание объектов массового спорта, социального обслуживания, Дальневосточную концессию, программу модернизации коммунальной инфраструктуры Фонда развития территорий, иной межбюджетный трансферт на кампусы, специальные казначейские кредиты.
Эксперт по девелопменту Эльвира Галяутдинова, выделила проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы при КОТ: отсутствие «длинных» денег, лояльности к территории и интереса к покупке со стороны населения, неразвитая инфраструктура (социальная, транспортная, инженерная), низкая скорость и цена реализации на старте, большая процентная нагрузка, высокие риски для инвесторов, банков и высокие социальные риски на начальном этапе проекта.
В этом же тематическом блоке выступили федеральный директор Фонда развития городских проектов Владимир Барабаш и исполнительный директор РАПЭКС Мария Бочковская. Среди тезисов, озвученных экспертами: «зеленые» финансовые инструменты в строительстве – это ипотека, проектное кредитование, ипотечные ценные бумаги, облигации; «зеленые» проекты расширяют круг потенциальных инвесторов и обеспечивают доступ к более дешевому финансированию; самый простой способ добиться энергоэффективности от А до А++ – утеплить ограждения; зеленое покрытие кровли и наличие зеленых зон рядом с объектами недвижимости может увеличить их стоимость на 6-15%, поднять на 7-10% среднюю арендную ставку для офисных зданий, увеличить средний чек и время пребывания в ТЦ. Утепление кровли снижает затраты на отопление здания на 6-11%, на кондиционирование на 7-15%, общие затраты на энергию сокращаются на 2-6%, текущие на отопление и кондиционирование – на 6-18 тысяч долларов на 1 здание в год. Участники мероприятия разобрали кейсы: ТРК «Павелецкая Плаза» с ландшафтным парком площадью 3 га на крыше; дармштадтский Waldspirale с лесным массивом на крыше.
В секции «Доход от проекта х2» гендиректор «МонАрх - Плаза» Наталья Красногорова рассказала об апарт-отелях как драйверах развития. Она разобрала кейс «ЖК «Хорошевский», в состав инфраструктуры которого включены сразу 2 апарт-отеля. О способах монетизации на инфраструктуре также рассказали представители ГК «А101», Strategy Partners, «АНИС отель», SKLADMAN.
Стандартизацию и классификацию продуктовых решений обсудили эксперты из ГК «Железно», Plus Development, GloraX, «Унистрой». Проанализировали Бизнес-лайт как сегмент первичного рынка жилья. Формула этого класса объектов: общественные пространства уровня бизнес + квартиры уровня комфорт. Суммарный объем жилой площади заявленных проектов бизнес-лайт сегодня составляет 500 м², потенциальный объем этого сегмента: 2,5 млн м², так как в него могут переходить проекты комфорт и бизнес. Пример: ЖК «Детали».
Как правильно миксовать функции в ЖК - рассказали специалисты из «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ», Like4Like, ГК «Прогресс», O1 Properties, «Термопорт», ГК «Ташир». Были разобраны примеры успешной интеграции в проекты термальных комплексов, гастрономии.
Особенности создания общественных пространств обсудили эксперты из компаний «Асмысл», «Колесник», «РАЗУМ», ARCHINFORM, NOWADAYS office. По мнению спикера Яна Ярмощука, внешние признаки перестали быть определяющими в проекте и стали гигиеническим минимумом.
Закрыла большую конференцию секция «Управляем по-новому или СХ в жизни УК» с участием представителей Ant Development, C&U, «Атомстройкомплекса». Эксперты перечислили сервисы и походы, востребованные в высококлассных домах сегодня. Базовые – это консьерж- и беллмен-сервис, внутренние доставки, ежедневная и молниеносная уборка МОП, мытье фасадного остекления, круглосуточная охрана, инженерное сопровождение запросов, поддержание парковок в идеальном состоянии, уборка мусора с этажа проживания, услуги садовника и ландшафтного дизайнера для общественных пространств, персональный менеджер, управляющий.
Спикеры отметили, что сегодня плотность застройки растет и емкость машиномест сокращается. Учитывая рыночные тренды, девелоперам следует менять подходы к проектированию, управлению и реализации этой функции. В будущем, по мнению экспертов форума, подземная парковка станет полноценным пространством с набором дополнительных сервисов: кофе в авто, valet service, электрозарядки, заправка автомобиля, шиномонтаж и пр.
Практической и финальной частью мероприятия стали бизнес-туры по лучшим столичным объектам: «Комплексный подход к развитию территорий» и «Продуктовые фишки свежих проектов Москвы».
Партнерами форума выступили компании: Plus Development, «Колесник».
Организаторы: Школа Девелопера и KEY CAPITAL.
Узнать об осеннем форуме из серии FORCITIES можно на сайте forcities.ru
В апреле состоялась первая в этом году конференция Московского Бизнес Клуба "Рынок недвижимости helicopter view: векторы развития, потенциальные возможности и ключевые показатели", которая собрала около 150 топ-менеджеров рынка недвижимости, представителей банков, архитектурных бюро, строительных, подрядных организаций, а также страховых и юридических компаний.
О трендах развития больших городов, рассказал заместитель начальника управления Архсовета Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы Сергей Глубокин и представил актуальные столичные объекты, которые уже стали знаковыми локациями для города. «За последние 10 лет в Москве появилось очень много интересных проектов, и в целом их уровень значительно вырос. Важно, чтобы каждый более-менее заметный участок представлял Москву на мировой архитектурной арене. Архитектура не только про облик, это про информационный посыл. На сегодняшний день, пожалуй могу назвать три главных архитектурных тренда – высотность, силуэтность, индивидуальность».
От красивой архитектуры перешли к стратегии выведения новых проектов на рынок. Текущие экономические обстоятельства означают для застройщиков, что удешевления стоимости банковского финансирования в ближайшее время не предвидится, а рыночная ипотека не станет доступнее. В то же самое время мы видим перспективы рынка и продолжаем искать новые площадки и формировать запас портфеля проектов, которые стартуют на горизонте одного-двух лет, когда ключевая ставка вернется к нормальным значениям, отметил спикер конференции Дмитрий Железнов, главный коммерческий директор «КОРТРОС».
«Сегодняшние условия экономической нестабильности дают нам возможность для проектной экспансии. За последний год мы проанализировали свыше 150 площадок, расположенных более чем в десяти регионах России. В 2024 году ГК «КОРТРОС» намерена вывести на рынок не менее пяти новых проектов. Важно, что в них запроектировано не только жилье, но и места приложения труда и социальная инфраструктура. При этом продукт мы насыщаем по-настоящему уникальными опциями, что крайне важно в условиях ожесточившейся конкуренции среди застройщиков», — заявил эксперт.
По данным сервиса «Домклик» средний доход заемщика семейной ипотеки в Сбербанке вырос за год на 80% - с 55 до 99 тысяч рублей. На фоне изменений в сфере ипотечного кредитования, застройщики продолжат искать новые инструменты для стимуляции спроса, в том числе разрабатывать новые программы рассрочки. С 5 апреля Сбербанк снизил размер комиссии до 4,9% с 7,5% для всех застройщиков при выдаче льготной ипотеки в сегментах, где она требуется. Таким образом у застройщиков будет возможность снизить свои расходы. «Несмотря на то, что рынок ипотечных продуктов сжался, доля сделок с ипотекой по-прежнему остается довольно значительной – в нашей компании это около 50%», - сказала Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. «При этом клиентов все больше привлекают программы рассрочек. Девелоперы пытаются дать людям понятные инструменты в период неопределенности. Раньше менеджеры по продажам работали по определенному набору программ. Сейчас же их основная задача - максимально расположить к себе клиента, выяснить, какими средствами он располагает и предложить персональные финансовые инструменты для совершения сделки».
Увеличение числа малогабаритного жилья на фоне высоких цен и рост плотности застройки в перспективе могут привести к тому, что часть предложения «зависнет» на рынке, сказал на конференции руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Одна из проблем сегодня – рост объемов предложения малогабаритного жилья, спрос на которое увеличивается на фоне заоблачных цен и выросших до заградительного уровня ипотечных ставок. «Сейчас рынок недвижимости делает логическую ошибку. Да, студии спасли рынок в последний кризис, во время ковида, СВО с последующими санкциями. Но это была пустая ниша, такого жилья практически не было в Москве и в России. Но эта ниша, мы прекрасно понимаем, она не безгранична, она скоро насытится. Кто первый «соскочит» с этого направления и начнет переформатировать свои объекты в нормальные площади, тот, на мой взгляд, выиграет», – считает Олег Репченко.
Эксперты разбирали реальные кейсы компаний и делились опытом в работе с застройщиками. Участники мероприятия обсудили векторы развития девелопмента, стратегии вывода новых проектов и поделились аналитикой по итогам продаж первых месяцев 2024 года в Москве и Московской области.
На первичном рынке жилья Московского региона за январь-февраль 2024 г. количество сделок по договорам ДДУ по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. снизилось на 11%: с 15,2 тыс. сделок до 13,5 тыс. сделок в 2024 г. При этом рост совокупной выручки за указанные периоды вырос на 19%: с 181,6 млрд. руб. до 216,5 млрд. руб. «Снижение количества сделок в Московской области в январе-феврале 2024 г. по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. составило 19%, а по Москве лишь 6%», - отметила директор по развитию БЕСТ-Новострой Александра Кржевова. «Наиболее чувствительными сегментами ожидаемо оказались эконом и комфорт-класс, как наиболее зависимые от условий ипотечного кредитования. Доля ипотечных сделок по итогам февраля 2024 г. в Москве составила 67%, а в МО 83%. Предварительные данные по марту 2024 г. позволяют строить умеренно позитивный прогноз параметров спроса: количество сделок традиционно превысит показатели февраля».
Спрос на покупку недвижимости зависит от множества факторов, девелоперы стараются гибко менять стратегию динамичного ценообразования. Еще одним участником конференции стала компания Profitbase, с помощью сервисов которой продается около 23 млн кв.м. первичной недвижимости. «На данных значительной доли рынка мы видим, что девелоперы пока не перестроили тактику работы коммерческих подразделений», - сказала Оксана Дунина, co-founder компании. «Но в текущих реалиях для поддержания планового темпа продаж и в то же время для соблюдения необходимой маржинальности девелоперам критично перестраивать работу коммерческих отделов. Мы видим две ключевые точки прикладывания усилий: тюнинг конверсии продаж. У большинства компаний есть потенциал для увеличения конверсии на 30-60%. Это позволит поддерживать необходимый темп продаж. Второй фактор - более глубокая работа вымываемостью и ликвидностью ассортимента позволит поддерживать необходимую маржинальность».
Актуальность новых проектов
Юнна Эрвиц, управляющий партнер IQ Estate отмечает, что одна из главных характеристик успешного проекта на рынке недвижимости – способность сочетать классические элементы, достижения современной цивилизации и новые веяния, могут стать настоящими трендами. Это залог того, что после завершения строительства и ввода в эксплуатацию, на горизонте жизненного цикла 50+ лет, дом сможет оставаться уникальным и привлекательным для избирательной целевой аудитории. Архитектура, вдохновленная лучшими образцами прошлого века, дизайн и интерьер, обращающиеся к формам и образам четырех главных стихий, инфраструктура и сервисы, отвечающие высоким запросам современного человека, – вот симбиоз, который обеспечит проекту актуальность и не оставит равнодушным будущих резидентов.
В связи с развитием технологий и сменой поколений в целом, на рынке недвижимости покупательские потребности серьёзно меняются. В перспективе 10 лет произойдет перерождение моноцентричных индустриальных городов в полицентричные, считает Кристина Дудко, коммерческий директор GLINCOM. «Владельцы недвижимости в таких проектах смогут удовлетворить все свои жизненные потребности, не покидая периметра дома. И речь не только о бытовой инфраструктуре, здесь будут организованы функциональные пространства для общения, проведения свободного времени, работы», - сказала эксперт.
Архитектурная визуализация – через технологии и творчество. Такой путь спикеры из MOSGRAF Федерко Елизавета и Владислав Александров прошли вместе с гостями конференции. По их мнению, главный двигатель прогресса в создании визуального контента для девелоперских проектов в 3D – это технологии. Сфера 3D позволяет делать что угодно и как угодно, различными способами. Но найти самый оптимальный, быстрый и элегантный – можно только применяя творческий подход. Благодаря грамотному творческому подходу - визуальный контент становится вкусным. атмосферным и, безусловно, продающим.
На конференции выступили Анастасия Бондаренко, руководитель международной студии дизайна BALCON, и Владимир Трутнев. Они затронули актуальную тему уникальности жилых и коммерческих интерьеров. На конкретных кейсах проектов студии эксперты отметили важность концепции и ее основных составляющих в подходе к любому дизайн-проекту. Студия вкладывает в свои проекты не только практический и эстетический смыслы, но и видит просветительскую задачу. «Наша цель – создание интерьеров с характером», - отметила Анастасия Бондаренко. «Наш подход заключается в разработке уникальных интерьеров, и создание пространств, которые являются органичным продолжением своих владельцев».
Перспективы загородных проектов
Эпизоды ажиотажного спроса на загородную недвижимость (когда цены выросли почти на 45%) не повторялись со II полугодия 2020 года, в течение 2022 года спрос в сегменте и вовсе сократился почти на 40%; в 2023 году он стал понемногу восстанавливаться, по итогам прошлого года по отношению к предыдущему периоду суммарный объем заключенных сделок увеличился почти на 30%, а I квартал 2024 года продолжил этот оптимистичный тренд. Основным драйвером повышения цен сейчас является инфляция, вызывающая рост стоимости строительных материалов: за 2023 год себестоимость строительства загородного дома выросла на 25-30%. сегменте присутствуют лишь единицы компаний-экспертов – опытных, надежных и достаточно крупных. Формальный выход на рынок крупных игроков городского многоквартирного сегмента не возымел заметного влияния на сегмент.
Руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина отметила: «Девелоперами загородного жилья часто допускаются одни и те же ошибки. Проекты массово создаются без учета целевой аудитории, на вкус застройщика. Лишь единицы учитывают изменяющиеся и усложняющиеся потребности покупателей по функционалу загородного дома, по инфраструктуре поселка. При этом среди застройщиков ИЖС немало тех, кто до сих пор верит в некий «универсальный продукт», который «нынче продается», - то есть в саму возможность тиражировать какой-то востребованный тип домов на любом имеющемся земельном участке и получать в результате успешные поселки».
От чего зависит проектный успех
Российские застройщики по состоянию на апрель в среднем задерживают сроки сдачи домов на 5,2 месяца, с учетом объектов, строительство которых остановлено, средний срок запаздывания ввода составляет 8,3 месяца, в Москве средний перенос планируемых сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов меньше общероссийского - 4,7 месяца. Перенос фактического срока ввода за последние 12 месяцев в среднем по стране составляет 8,1 месяца, в Москве - 4,3 месяца. 9 из 10 проектов не укладываются в сроки, а 5 из 10 кратно их превышают, отметил спикер конференции Роман Гуров, CEO платформы «ДВИЖ». «Для оптимизации всех процессов застройщики активно применяет цифровые технологии», - сказал эксперт. «Снижающийся спрос при текущем предложении требует повышения операционной эффективности в маркетинге и продажах, и застройщики выбирают цифровизацию как способ улучшить свои показатели в 2-5 раз. Но на старте важно иметь четкий план, мотивированную команду, бюджеты и выбранный набор It-решений, иначе будет как в анекдоте: «рубль вход - три выход». По нашей практике - надо покупать проверенные рыночные решения и использовать драгоценный опыт отрасли, а самим делать те решения, которые нельзя купить на рынке и которые дают реальное конкурентное преимущество».
Коммерческий успех определяет и человеческий фактор. «COLDY очень ценит своих клиентов и проявляет открытый подход к общению с гостями офисов продаж», - сказал Василий Квливидзе, коммерческий директор компании. «Этот человечный и искренний подход к делу во многом определяет коммерческий успех Компании. Мы создаем по-настоящему крутой продукт и даже в условиях турбулентности рынка демонстрируем прекрасные результаты по продажам: постоянные клиенты высоко ценят вовлеченность Компании в то, что начинается с идеи, а затем воплощается в великолепную архитектуру, которая в дальнейшем многие годы украшает город».
Управление убытками – современный вызов в девелопменте. Как уменьшить потери на недовольных клиентах: за что не должна нести расходы управляющая компания поделилась Наталья Никольская, адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Арбат» во время своего выступления. Эксперт отметила, что из-за недостатка работы с претензиями дольщиков на этапе постпродаж девелоперы ежегодно теряют сотни миллионов рублей. «При выстраивании грамотной работы с покупателями и проведении правильных антикризисных переговоров, бизнес может сохранить большие средства и повысить удовлетворенность клиентов. Также важна работа в информационном поле с претензиями дольщиков. Правильно организованная работа на гарантийном этапе ведет к сокращению убытков и повышению прибыли», - сказала она.
В финале вечера состоялось торжественное вручение статуэток новым резидентам клуба, среди которых компании: Ростелеком, ГК Галс-Девелопмент, Главстрой, Samolet Select, ГК UNION, СИТИ21, Profitbace, MOSGRAF, МКА «Арбат», VSN Group.
Конференция прошла в усадьбе Салтыковых-Чертковых. Утром до мероприятия и после него гости могли побывать на уникальной экскурсии в историческом особняке XIX века. Партнером мероприятия стал банный комплекс «Жар-птица».
Холдинг «РСТИ» разработал проект центральной входной группы ЖК «Кинопарк» в Красносельском районе Санкт-Петербурга.
Дизайнерское лобби со вторым светом и высотой потолка до 9 метров расположится в корпусе третьей очереди, который будет построен напротив парка «Новознаменка». Площадь помещения составит 72 кв. м, в его оформлении отражена тема кинематографа. В форме двойной симметричной винтовой лестницы читается образ киноленты. Арки в настенных витражах возрождают в памяти образы вокзалов из кинокартин и перекликаются с архитектурным обликом комплекса. Украшением пространства станет динамическая инсталляция, парящая в воздухе под потолком. Различные сценарии изображений, транслируемые на прозрачные экраны, будут задавать соответствующее настроение и менять восприятие помещения. Центральная входная группа будет декорирована натуральным камнем, деревом, металлическими деталями в сдержанных, спокойных оттенках, дизайнерскими светильниками. Все тщательным образом продумано и подобрано, чтобы создать кинематографичное и комфортное пространство для жителей дома и их гостей. В помещении будут расположены стойка ресепшн и зона для отдыха, а сам интерьер и необычная лестница станут красивой декорацией для эффектных снимков и видео.
«Организация центральной входной группы – новая опция для проектов комфорт класса. Появление в составе проекта такого пространства, его отделка, функционал, тот уровень комфорта, которое оно призвано обеспечивать, оказывает большое влияние на общее восприятие проекта его жителями и гостями, подчеркивает индивидуальность проекта, формирует его узнаваемость. В условиях высокой конкуренции на рынке новостроек застройщики регулярно работают над продуктом, изучают потребности и запросы целевой аудитории, стремятся предугадать тенденции развития и дополнить проекты чем-то новым и интересным. Мы стремились расширить обычный функционал МОП, создать пространство общего пользования, удивить и поразить оформлением, сделать это место незабываемым. Именно такая центральная входная зона станет визитной карточкой жилого комплекса «Кинопарк» на улице Тамбасова», — говорит коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.