Статья председателя Совета АПО «Союзпетрострой-Проект» Романа Рафаиловича Рыбакова
В юбилейный для института саморегулирования год председатель Совета первой зарегистрированной в регионе СРО АПО «Союзпетрострой-Проект», почётный строитель России Роман Рыбаков размышляет о судьбах проектного сообщества.
Немного истории
В год 15-летия системы саморегулирования уместно вспомнить немного истории. Период, в котором мы сейчас находимся, несмотря на сложную внешнеполитическую обстановку и экономические санкции, а может и в связи с ними, характеризуется подъемом производства всех отраслей народного хозяйства, включая строительство, повышением социального обеспечения, вложением громадных средств в национальные и федеральные проекты. В стране циркулируют огромные потоки средств. К сожалению, эти потоки мало коснулись проектного сообщества. Мне кажется, что многие наши члены с охотой приняли бы участие в национальных проектах и в восстановлении новых регионов.
Саморегулирование с обязательным членством было законодательно введено в 10 сферах профессиональной деятельности, включая арбитражных управляющих, аудиторов, кредитную кооперацию, оценочную деятельность, сельхозкооперативы., а также три вида в строительстве - инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование и строительство. Непонятно, как и зачем в этот список попала отрасль строительства с ее налаженными, за многие годы выдающихся достижений, системами организации и управления, с её огромным разнообразием профессий и высокопрофессиональным техническим регулированием. Поскольку определяющим принципом для деятельности всех причастных к строительству является обеспечение безопасности, отрасль полностью управляется и регулируется государством независимо от вида собственности объектов или предприятий.
Современные тенденции
На конец 2023 года число членов проектных СРО составило 61760 организаций. Парадокс в том, что всего в России зарегистрировано примерно 150000 проектных организаций. Даже, если учесть, что часть уже ушла с рынка, все-таки неохваченных саморегулированием остается в 2 раза больше, ну или хотя бы столько же, если учесть необоснованный вывод из участников системы в соответствии со статьей 48 Градостроительного кодекса. Имеется довольно много организаций, которые не подвергаются контролю со стороны СРО, получают работу помимо установленных федеральных законов, не имеют заморочек с компенсационными фондами и независимой оценкой квалификации.
Анализируя современные тенденции в строительной отрасли, приходится отметить, что саморегулирование в том виде, в котором оно замышлялось в базовом законе, получилось только в части замены государства по выдаче лицензий. При этом надо отметить, что большинство СРО, включая и нашу Ассоциацию, полностью и без замечаний со стороны контролеров исполняют свои обязанности. При этом благие намерения, указанные в Градостроительном кодексе в качестве целей и содержания деятельности СРО, так и остаются намерениями. Так называемое «делегированное» саморегулирование в результате становится переводом финансовой ответственности на общественность, только это самофинансирование без всякой выгоды от вложений, регулируется и контролируется государством. Взаимный интерес между членами СРО и собственно к СРО отсутствует, никакой защиты, помощи в преодолении всяческих барьеров, особенно связанных с госорганами на всех уровнях, ждать неоткуда.
НОПРИЗ за прошедшие годы решал многие отраслевые вопросы. Это разработка стандартов и сводов правил, формирование предложений и законодательных инициатив, работа над профессиональными стандартами, оценка специалистов, проведение конкурсов профессионального мастерства и многое другое. Надо отметить плодотворное и полезное сотрудничество министерства и нацобъединений в области цифровой трансформации. Если посмотреть отчет НОПРИЗ за 2023 год с задачами на последующие годы, ознакомиться с «дорожной картой» по повышению эффективности организации труда, то можно увидеть высказывания в пользу саморегулирования в проектно-строительной отрасли, поддержку необходимости подготовки кадров для отрасли, повышения квалификации и развития компетенций, а также усиления роли национальных объединений в контрольно-надзорной деятельности в отношении СРО и их членов. Еще одной важной мерой в части защиты добросовестных участников системы считается внедрение механизма оценки репутации (рейтингования), что якобы сместит баланс при выборе подрядчика от критерия «цена» к учету критериев «качество», «квалификация, «компетенции». Опять говорят о необходимости реформы технического регулирования, но уже с параметрическим методом нормирования. И нигде не упоминаются проблемы проектирования и проектировщиков, которые совсем не меняются и не решаются.
Проблемы и решения
Важнейшая проблема - преодоление противоречия между определяющей ролью проектирования в системе расширенного воспроизводства и тем второстепенным местом, которое оно в России реально занимает. Совершенно другой уровень проектной мысли появится только в случае, если повысится доля затрат на проектирование в общем объёме расходов на строительство, которая сейчас снизилась катастрофически. При численности специалистов, составляющей примерно 10% от численности занятых в строительстве, объем затрат на проектно-изыскательские работы в инвестиционном цикле упал уже до 1,8% от стоимости строительства, что значительно ниже мировой практики.
Повышение благосостояния позволит исправить самое главное стратегическое упущение в проектной отрасли - чрезмерное дробление и мельчание организаций. В силу своей малочисленности они оказываются вне интеллектуальной конкуренции, не в состоянии решать весь комплекс вопросов своего развития и перспективной модернизации страны. Мы должны вернуться к опыту советского прошлого - к проектным институтам по отраслевому и территориальному принципу. Эти организации могут быть любой формы собственности и выступать в качестве и дочерних предприятий, и субподрядчиков с длительными контрактами. Подобная реформа резко изменит весь рынок проектирования и уберет с него организации-однодневки и псевдопроектные организации. Появятся возможности возрождения отраслевой строительной науки и омоложения коллективов за счет доведения молодых специалистов до высокого уровня профессионализма при общении со старшими товарищами. Повысится уровень образования за счет привлечения опытных специалистов к образовательному процессу. До перестройки проектные институты прошлого были центром компетенции, имели непререкаемый авторитет при принятии технических решений и заслужили доверие, выпуская качественную документацию.
Но это надо продумывать и обращаться к руководству страны. А есть вопросы, которые срочно надо решать, потому что они, подобно акулам, съедают деньги, время, нервы и калечат души.
Во-первых, проведение экспертизы на стадии проектной документации вызывает недоумение, поскольку заключение экспертизы и подтверждение достоверности сметы делаются по незавершенной документации и предварительной смете на строительство с привлечением документов, не входящих в стадию проектной документации (генеральный план, объемы работ и т.п.). В то же время все показатели из заключения экспертизы должны действовать весь период строительства. Естественно, при разработке рабочей документации с уточнением технических условий и проведения согласований, а также появления новых «хотелок» Заказчика, изменяется утвержденная сметная стоимость. Тут образуется огромный неоплачиваемый объем работ, связанный с приведением проектной документации в соответствие с рабочей и последующей повторной экспертизой. В какой-то степени облегчает работу с экспертизой введение системы экспертного постоянного сопровождения, но эта работа оплачивается только Экспертизе, а исправления и замену экземпляров документов проектировщик выполняет бесплатно, хотя не всегда является виновником внесения изменений. Кроме того, даже уточненная стоимость строительства не соответствует реалиям завершения стройки. Удивляет незыблемость сметы, когда всё вокруг дорожает.
Во-вторых, провозглашенное руководством Минстроя создание «черного списка» недобросовестных проектных организаций под лозунгом «Каждая некачественная работа проектировщиков должна быть пресечена» столкнется с вопросом определения качества ПСД – тут факторов настолько же много, как и участников процесса. Вряд ли кто-то планирует плохо выполнить свою работу, но всегда найдется кто-то, кто захочет скинуть на других свою вину, хотя бы из конкурентных соображений.
В-третьих, сейчас много говорят об усилении роли и полномочий ГИПов и ГАПов, а также развития квалификаций специалистов через ведения национального реестра специалистов (НРС) с использованием независимой оценки квалификации (НОК). В умах руководителей Минстроя и НОПРИЗ твердо поселилась идея фикс, что система НОК, которую продвигает НОПРИЗ, решит все проблемы кадрового обеспечения. Однако, как сообщает президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров, некомпетентность проектировщика подтверждается менее чем в 1% поступивших в НОПРИЗ материалов. При этом неоднократно говорил, что основной причиной ошибок в проектных решениях является недостаточный уровень компетенций лиц, осуществляющих подготовку исходных данных для проектирования и разработку технического задания от лица государственного заказчика.
Обязанности без прав
Ну и стоит ли из-за этого заводить такие сложности и тратить такие средства? И чем виноваты несчастные специалисты, которые согласились на эти им лично ничего не дающие экзамены, а в результате:
- После аттестации по стандарту «Организатор проектного производства» подписывают документы, требующие профессиональных знаний.
- Не могут в принципе являться высокими профессионалами по всем специальностям комплексного объекта;
- Обычно вынужденно назначены руководителями проекта у Генерального проектировщика и, в лучшем случае, руководят работой по части или разделу проекта.
- Выполняют все хотелки Заказчика, инвестора, согласующих и контролирующих инстанций, включая органы Госэкспертизы, которые на них потом сами и доносят.
- Участвуют в проектах под руководством своих начальников, которые по Уставу проектной организации и Гражданскому кодексу отвечают за качество проекта и безопасность строительства
- Вообще практически не могут отвечать за успех прохождения экспертизы, так как создание ПСД - это результат коллективного труда, в котором участвуют, кроме проектировщиков, Заказчик, Экспертиза, эксплуатирующие организации, контролирующие и надзорные органы, причем документация сдается в органы Экспертизы Заказчиком с сопровождением проектных организаций, и согласованное решение не может быть достигнуто без Заказчика
- Не влияют на сроки проведения экспертизы, несоблюдение которых чаще всего и является причиной недовольства качеством.
В современной реальности функцию нормоконтроля и проверки документации фактически выполняет не проектировщик, а Заказчик совместно с Экспертизой и согласующими инстанциями. Нередко количество проверяющих со стороны заказчика превосходит количество проектировщиков, которые этот проект разработали. Фактически, точка принятия технических решений сместилась от проектной компании к заказчику. Процесс снятия замечаний или приемки может длиться дольше и требовать больше сил и средств, чем само проектирование.
Никто не против повышения квалификации, познания нового, не против аттестации, доже не против НОК и НРС, но это надо делать цивилизованно, это повышение должно стимулироваться и вознаграждаться, причем необходимость обучения и повышения определяется только руководителем проектной организации, как это было в старых больших проектных институтах. А вот ответственность за выпущенную документацию и прохождение проекта по инстанциям, своевременность выпуска ПСД должно нести руководство юридического лица, а не физическое лицо, как и требуют Уголовный и Гражданский кодексы.
На итоговой конференции Московского Бизнес Клуба собралось около 200 топ-менеджеров рынка недвижимости, представителей риелторских компаний, архитектурных бюро и строительных организаций. В первый день зимы они подвели итоги уходящего года и обсудили перспективы столичного и регионального рынка недвижимости.
Проектам комплексного развития территория была посвящена одна из сессий. Под КРТ, по данным Сбербанка выделено 188 территорий общей площадью 2, 45 тысяч. га. На сегодняшний день реализуется 44 территории, где 10.3 млн кв.м. недвижимости в том числе 5. 3 млн кв.м. жилья.
«Формирование комфортной городской среды – ключевой тренд строительной отрасли в 2023 году. Проекты комплексного развития территорий (КРТ) способствуют созданию именно таких условий, улучшая архитектуру города, делая её более сбалансированной», - сказала спикер конференции Алия Кирьянова, директор Управления ипотечного кредитовая и развития сервисов Домклик. «Сбер активно взаимодействует с государственными органами и девелоперами в части развития таких проектов, создавая актуальные решения и способствуя их финансированию. На данный момент подписаны первые соглашения с правительствами Москвы и Московской области о взаимодействии и сотрудничестве. В наших интересах способствовать развитию многофункциональной среды, которая будет отвечать современным требованиям к комфорту и качеству жизни людей».
Вопрос комплексного развития территорий, актуален для Российских городов в целом. Елена Комиссарова (ГК «БЭЛ Девелопмент») рассказала о проектах КРТ в исторических центрах городов на примере Краснодара. «Одна из острых проблем — состояние центра города. Примером уплотнения нового типа мог бы стать многофункциональный комплекс «Континент», разработанный японским архитектором Кенго Кума. Этот проект обещает стать новым центром притяжения и существенно разгрузить логистику центральных улиц. Застраивать исторический центр следует, сохраняя объекты культурного наследия, но при этом возводя новые, современные инфраструктурные и социальные объекты, которых так не хватает столице Кубани».
Спрос на недвижимость на Кубани продолжает стабильно расти, при этом на побережье он сместился в сторону апартаментов, а в Краснодаре – в сторону комплексной застройки. «Сочи интересен не только с точки зрения долгосрочных инвестиций, что обуславливается ростом цены за квадратный метр, но и для личного отдыха и переезда. Город развивается, благоустраивается, появляются новые точки притяжения. Ежегодно увеличивается туристический поток, который по итогам 2023 года может составить 8 млн человек. С другой стороны – растет и качество девелоперского продукта, появляются проекты, ничем не уступающие, а в чем-то и превосходящие московские», — прокомментировала Анна Сапегина, спикер конференции заместитель коммерческого директора ФД «Неометрия».
«Комплексное освоение территории сегодня подразумевает не просто строительство, а реализацию концепции «город в городе» с развитой социальной и транспортной инфраструктурой и продуманным благоустройством, - сказал Олег Пашин, генеральный директор "Петербургской Недвижимости". «В данный момент в Петербурге и Ленинградской области проекты КОТ общей проектной площадью жилья от 300 тыс. кв. м и выше занимают 34%, что составляет треть предложения на рынке. Большая часть заявлена в южной части города, при этом сейчас подходящих участков в пределах КАД практически не осталось, поэтому интерес застройщиков из спальных районов смещается к пригороду за пределами кольца. Большой процент территорий в данный момент застраивается малоэтажными жилыми комплексами, многие покупатели охотнее выбирают именно такой формат недвижимости, чем кварталы с высотной застройкой. В будущем проекты на территориях за КАД останутся наиболее доступными по цене и превысят 40% в структуре спроса, в лидеры по спросу войдут новые локации, такие как Новосаратовка, Лаголово и др.»
Жилая недвижимость по-прежнему остаемся надежным инструментом инвестирования. Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA отметила в своем выступлении: «За 2023 год покупатели окончательно осознали, что наиболее надежным инструментом инвестирования личных финансов остается жилая недвижимость. В Москве это осознание пришло гораздо быстрее. Если в Санкт-Петербурге прирост сделок за 2023 год составил около 15%, то в Москве (в старых границах) рост приближается к отметке 30% и это крайне показательно».
Вывод новых столичных проектов
Эксперты «Ricci | жилая недвижимость» отмечают, что вывод новых проектов в Москве сократился на 25% относительно аналогичного периода прошлого года. Так, например, в I квартале 2023 года в реализацию поступило более 1 млн кв. м, во II квартале 2023 – 1,7 млн кв. м, а в III квартале показатель был на уровне 1,1 млн кв. м. Итоги прошлого года превышают динамику по каждому из периодов – в I квартале новый объем достиг 1,2 млн кв. м, во II квартале вышло более 2 млн кв. м, а в III квартале – 1,9 млн кв. м. отложенный спрос был во многом спровоцирован ожиданием дальнейшего изменения условий по ипотеке. Денис Лозинский, директор по продажам «Ricci | жилая недвижимость», рассказал, как в текущих реалиях работают инструменты продаж на рынке жилой недвижимости премиум-класса, как изменилась практика их использования, и какие новинки появились в 2023 году. «Сегодня законы рынка продаж новостроек сконцентрированы, по сути, на выборе одного из двух путей: brandformance и классической CPA-модели. Каждый из этих подходов имеет право на жизнь. Выбор застройщика, по нашим наблюдениям, формирует его перспективы на рынке и возможности рекламных бюджетов», - отметил Денис.
Интересную закономерность, связанную с потребительскими качествами строящихся жилых комплексов, показал директор московского филиала компании девелопера UDS Константин Люкин. «По опыту застройщика именно способность регионального девелопмента в значительно более жёстких ограничениях стандартизировать уровень и качество продукта, а также концентрация на потребительских качествах продукта, а не на его объёме, позволяет «регионалам» завоёвывать сердца москвичей, что подтверждает наш московский объект ДОМ KИНЕТИК у метро Верхние Лихоборы». UDS планирует и дальше инвестировать в развитие района Западное Дегунино - новый объект девелопера квартал впечатлений КИНЕТИК будет расположен в той же локации.
По данным аналитиков компании PIONEER объем предложения на протяжении всего года остаётся стабильным, затоваривания на рынке не зафиксировано. «Цена продолжает демонстрировать положительную динамику», - сказала Екатерина Петрова, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании PIONEER. «Отметим, что рекордные скидки остались в 2022 г., однако в текущем году размер дисконта в среднем находится на уровне 10-15%. По итогам 10 месяцев в границах старой Москвы было реализовано 2,9 млн кв.м, что сопоставимо с показателями 12 месяцев 2022 г., по итогам года показатель может достичь отметки более 3,3 млн кв.м. Однако на будущий год делать прогнозы пока крайне сложно, рынок динамичный и реагирует на малейшие изменения. Продолжает укрепляться тренд на расширение премиальной географии. По итогам 2023 г. в топ-5 районов по привлекательности в премиальном сегменте вошли Марьина Роща и Даниловский, где PIONEER возводит свои проекты и делает вклад в увеличение привлекательности этих локаций».
Стоит отметить, что максимальный рост по объему сделок был зафиксирован в элитном сегменте – на 64% и 11,4 тыс. кв. м, в итоге, показатели приблизились к результатам III квартала 2021 года. Увеличения количества сделок в бизнес- и премиум-сегменте за последние три месяца составил 34,8% и 44,2% соответственно.
Подводя итоги уходящего года, можно сказать, что он, однозначно, был интересным, сказала Юнна Эрвиц, владелец и основатель компании IQ Estate. «Очень активным – и для всей отрасли, и для нашей компании, в частности. Мы начали строительство нашего главного проекта – клубного дома D’oro Mille с апартаментами. Безусловно, в течение года были свои особенности и сложности, но мы сейчас живем в таком периоде, что новое происходит каждый день. И уметь адаптироваться к этим изменениям, быть гибким – это навык, который нужен каждому девелоперу, и ценность которого будет расти в следующем году и в дальнейшем. И если говорить о планах и перспективах следующих лет, то отмечу, что в девелопменте должно быть больше женщин. Они обладают уникальными чертами, которые нужны бизнесу, традиционно считавшемуся мужским. Здесь очень важна созидательная часть. Важно уметь раскрыть потенциал площадки, на которой будет возводиться дом, и наделить проект особой атмосферой. И чтобы создать, ее нужны внимание к деталям, мягкая энергия, творческая составляющая, многозадачность и гибкость – то, чем обладает женщина».
Стандартные методы не работают
Классические подходы к обслуживанию объектов недвижимости уже перестают работать, поэтому управляющие компании находятся в постоянном поиске и тестировании новых методов. Никита Дмитриев основатель и учредитель компании Bortis которая специализируется на управлении коммерческой недвижимости рассказал о текущей ситуации в этом секторе. «В плане эксплуатации недвижимости сейчас есть кадровый дефицит, в связи с этим происходит рост стоимости эксплуатации. Для примера, по рынку Москвы средняя зарплата уборщика выросла с начала года примерно на 45-50%. Такое положение заставляет нас и другие эксплуатирующие компании трансформировать свой подход к выполнению работ, меняется парадигма и принципы ведения деятельности. Мы стали больше ориентироваться на внутренний рынок труда и подготовку кадров, ищем новые способы оптимизации и автоматизации операционных процессов, более тщательно прорабатываем систему менеджмента внедряя оцифровку всех процессов с помощью IT продуктов».
На конференции эксперты разбирали реальные кейсы компаний, которые делились своим опытом в работе с застройщиками. Представительница ведущей российской Мебельной фабрики «Мария», рассказала о спросе у застройщиков на меблировку. «Рынок жилья с меблировкой растёт, многие застройщики с продуктом не знакомы», - сказала Наталья Сафонова, руководитель направления B2B продаж. «Меблировка сложный процесс, который требует подготовки, еще на стадии проектирования. Поэтому к каждому проекту индивидуальный подход и полное его сопровождение. Совместно с застройщиком заранее прорабатываем решения, определяем объемы, сроки и формируем дорожную карту, где отражены бизнес-процессы всех этапов. Мы научились в долгую работать с поставщиками, что позволяет нам удерживать и фиксировать цены».
Изменения структуры предложения и вызовы реальности 2024 года
По данным IRN, цены на квартиры на вторичном рынке выросли в основном за счет изменения структуры предложения – были раскуплены или сняты с продажи самые бюджетные лоты во всех сегментах, а на остальные продавцы подняли цены. Таким образом, стоимость квадратного метра более-менее равномерно выросла во всех сегментах, но индекс дешевого жилья (20% самых доступных квартир) подскочил сразу на 1,2%, тогда как индекс дорогого (20% самых дорогих лотов) прибавил только 0,2%.
Среди вызовов 2024 года эксперты назвали: рост ключевой ставки, снижение объемов продаж, удорожание фиксирование, рост стоимости материалов снижение маржинальности проектов. В следующем году рынок недвижимости будет остывать: спрос на жилье под давлением подорожавшей ипотеки и высоких цен поползет вниз, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. На вторичном рынке, где ставки по ипотеке стартуют с 15,6-16,4% в крупнейших госбанках, в перспективе ближайшего года квартиры могут подешеветь на 10% и более, но первые месяцы нового года по словам эксперта пересмотра цен ждать не стоит.
Динамика цен на первичном рынке, будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ. Пока государство масштабно субсидирует ипотеку, застройщики не станут пересматривать цены, хотя, скорее всего, увеличат скидки и запустят новые маркетинговые программы. Сбербанк ждет роста выдачи своей ипотеки в 2023 году на 80% – до 4,6 триллиона рублей, но в ближайшее время прогнозирует охлаждение рынка. Объем выдач ипотеки за 2023 год составит порядка 4,6 триллиона рублей.
10% покупателей новостроек - жителей Москвы и Московского региона и 50% - покупателей из регионов заинтересованы в получении актуальной обобщенной информации непосредственно от застройщиков в одном пространстве и в одно время, необходимой им для принятия окончательных решений. Именно поэтому выставка жилой недвижимости для этой категории покупателей является безальтернативной площадкой для покупки новостроек, где в течении нескольких дней можно ознакомиться с огромным количеством разнообразных проектов. «Это дает возможность не только оценить рынок новостроек Москвы и ближнего Подмосковья в целом и найти подходящие проекты, но и получить спецпредложения на старте продаж и скидки непосредственно от Застройщиков», - отметил спикер конференции Владимир Глуховский, генеральный директор HOME ESTATE EXPO. «В свою очередь для застройщиков помимо эффективных продаж это возможность запускать с помпой старты продаж новых объектов в многочисленной целевой аудитории активных покупателей и получать новые полезные контакты с региональной аудиторией риэлторов. Выставка ждет 2000-3000 покупателей новостроек и более 500 специалистов рынка недвижимости из Москвы и регионов. На наш взгляд новая выставка станет высокоэффективным, технологичным, регулярным каналом продаж новостроек Москвы и ближайшего Подмосковья для вышеуказанной категории покупателей».
